二手房交易流程貸款

　　二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務。在進行二手房交易時候最關(guān)鍵的步驟是按揭貸款流程，按揭貸款操作流程分為商業(yè)貸款和公積金貸款這兩種方式。那么在二手房貸款交易流程中，我們應注意些什么呢?下面是關(guān)于二手房交易流程貸款的資訊，歡迎閱讀!

　　二手房交易按揭貸款流程【1】

　　一、 交易程序

　　1、 填寫買賣契約及交易申請表;

　　2、 買賣雙方到交易所提交材料，交易所收件受理，房地產(chǎn)受理單應當放在中介方;

　　3、 交易所進行審核，查檔，打出稅單;

　　4、 交完稅后即交易監(jiān)證生效，交稅時賣方可不要到交易所簽字，由買方簽字即可，即所交易房產(chǎn)已過產(chǎn)到買方名下;

　　5、 物業(yè)、水、電、煤氣、閉路的交接;

　　6、 買方持交易收件收據(jù)二十個工作日后領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證;

　　二、按揭購房流程

　　1、貸款操作流程:

　　提出申請--調(diào)查、評估--審查、審批--出具貸款承諾函--辦理過戶手續(xù)--簽訂借款合同--辦理保險、公證、抵押、擔保手續(xù)--發(fā)放貸款--資料歸檔--貸款償還--貸后管理--清戶撤押。

　　公積金貸款:

　　申請條件

　　1、申請前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月、且累計繳存住房公積金的時間不少于兩年;

　　2、購房首付的金額不低于所購房價的30%;

　　3、沒有尚未還清的貸款債務;

　　4、二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房

　　申請額度

　　1、不高于申請貸款時借款人公積金帳戶儲蓄余額的15倍;

　　2、不高于所購房屋總價的70%;

　　3、公積金貸款總額為10萬元;

　　4、二手房公積金貸款的最長年限為15年;

　　(以上算法基于國家頒布標準，各地略有不同)

　　商業(yè)貸款:

　　申請條件

　　1、購房首付的金額不低于所購房價的30%;

　　2、沒有尚未還清的貸款債務;

　　3、二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房

　　申請額度

　　1、不超過總房價的70%;

　　2、貸款最長期限不超過20年

　　3、每月用于償還貸款的金額不超過月收入的50%;

　　4、貸款年齡的上限是男70歲，女65歲;

　　(以上算法基于國家頒布標準，各地略有不同)

　　組合貸款

　　申請條件 額度和期限

　　個人住房組合貸款的條件必須同時符合公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款條件。

　　二手房賣方貸款交易流程【2】

　　一.買賣雙方協(xié)商達成購房意向，并確定房屋成交價格，至網(wǎng)上簽約窗口簽訂《南京市存量房交易合同》;如果是通過有網(wǎng)上簽約權(quán)限的中介公司成交的客戶，可直接在中介公司簽訂《南京市存量房交易合同》。

　　二.買賣雙方到華僑路房地產(chǎn)交易登記中心三樓贖樓窗口遞交申請資料，由交易保證機構(gòu)審批買賣雙方資料。

　　三.通過審核后，買賣雙方與交易保證機構(gòu)簽訂贖樓協(xié)議等文本，并做委托公證。

　　四.買賣雙方在資金監(jiān)管銀行開立個人銀行結(jié)算賬戶后辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

　　五.買賣雙方到監(jiān)管銀行存入監(jiān)管的房款及傭金。

　　六.買賣雙方到資金監(jiān)管財務窗口換取收款憑證并繳納相關(guān)費用。

　　七.交易保證機構(gòu)為賣方歸還銀行貸款，辦理抵押登記注銷手續(xù)。

　　八.交易保證機構(gòu)為買賣雙方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　九.十個工作日后，完成房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買賣雙方繳納相關(guān)稅費后買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

　　十.賣方憑購房發(fā)票，身份證到資金監(jiān)管財務窗口辦理劃款手續(xù)，監(jiān)管銀行憑劃轉(zhuǎn)資金指令將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)至指定賬戶。

　　網(wǎng)簽合同需攜帶資料:

　　1.買賣雙方有效身份證明;

　　2.房屋所有權(quán)證;

　　3.國有土地使用權(quán)證;

　　4.有委托辦理的需提供公證書和受托人的身份證。

　　申請贖樓需攜帶材料:

　　1.買賣雙方有效身份證明，婚姻證明;

　　2.原購房合同，借款合同，還款明細，剩余還款金額;

　　3.房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證;

　　4.存量房交易合同;

　　一.買賣雙方協(xié)商達成購房意向，并確定房屋成交價格，至網(wǎng)上簽約窗口簽訂《南京市存量房交易合同》;如果是通過有網(wǎng)上簽約權(quán)限的中介公司成交的客戶，可直接在中介公司簽訂《南京市存量房交易合同》。

　　二.買賣雙方到華僑路房地產(chǎn)交易登記中心三樓贖樓窗口遞交申請資料，由交易保證機構(gòu)審批買賣雙方資料。

　　三.通過審核后，買賣雙方與交易保證機構(gòu)簽訂贖樓協(xié)議等文本，并做委托公證。

　　四.買賣雙方在資金監(jiān)管銀行開立個人銀行結(jié)算賬戶后辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

　　五.買賣雙方到監(jiān)管銀行存入監(jiān)管的房款及傭金。

　　六.買賣雙方到資金監(jiān)管財務窗口換取收款憑證并繳納相關(guān)費用。

　　七.交易保證機構(gòu)為賣方歸還銀行貸款，辦理抵押登記注銷手續(xù)。

　　八.交易保證機構(gòu)為買賣雙方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　九.十個工作日后，完成房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買賣雙方繳納相關(guān)稅費后買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

　　十.賣方憑購房發(fā)票，身份證到資金監(jiān)管財務窗口辦理劃款手續(xù)，監(jiān)管銀行憑劃轉(zhuǎn)資金指令將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)至指定賬戶。

　　網(wǎng)簽合同需攜帶資料:

　　1.買賣雙方有效身份證明;

　　2.房屋所有權(quán)證;

　　3.國有土地使用權(quán)證;

　　4.有委托辦理的需提供公證書和受托人的身份證。

　　申請贖樓需攜帶材料:

　　1.買賣雙方有效身份證明，婚姻證明;

　　2.原購房合同，借款合同，還款明細，剩余還款金額;

　　3.房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證;

　　4.存量房交易合同;

　　二手房買賣注意事項【3】

　　(1)房屋手續(xù)是否齊全

　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。

　　房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。

　　所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

　　如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。

　　如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。

　　因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

　　這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　(4)土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　(5)市政規(guī)劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　(7)單位房屋是否侵權(quán)

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。

　　再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　(8)物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　　(9)中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。

　　買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

　　(10)合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

　　簽訂二手房買賣合同應注意的事項。

　　一、雙方當事人的基本資料:具體指當事人的姓名、地址、聯(lián)系辦法等。

　　雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄�的介紹和調(diào)查,通常來講,應各自出示自己的戶口本和身份證原件;屬共有財產(chǎn)的,共有人也應到場，并在買賣合同上簽字，不能到場的，應出具公證委托書。

　　二、標的:本合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，在買賣之前，應詳細查看房屋的房產(chǎn)證和土地證原件，確保出賣人合法擁有房屋。

　　三、價款:價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。

　　在二手房買賣過程中，通常是一次性付款的，但也存在著出賣人在出賣房屋時，有部分銀行貸款不能清償?shù)那闆r。

　　由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款，而要求買受人替他先行還清貸款的，應注意交易安全。

　　還有一種情況是買方必須在房屋過戶后貸款才能支付房款，這兩種情況下，最好是由中介機構(gòu)提供擔保。

　　四、履行期限、地點、方式:這里主要寫明交房時間;房屋附屬物品的歸屬;水、電、物業(yè)管理等的交接;辦理房屋過戶時相互配合與協(xié)調(diào)的問題;交易稅費、其他費用分攤責任。

　　這里尤其要注意的是稅費的分擔，通常二手房買賣過程中，約定賣方凈得款最為簡潔。

　　五、違約責任:規(guī)定哪些是違約情形;違約責任如何承擔;違約金、訂金、賠償金的計算與給付;規(guī)定免責條款;如有擔保，應規(guī)定擔保的形式;對違約金或訂金的選擇適用問題。

　　六、解決爭議的方式:這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

　　通常情況是約定仲裁，這樣可以保證爭議的及時解決。

　　七、合同生效條款:雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。

　　八、合同中止、終止或解除條款:按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。

　　有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務;解除權(quán)的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

　　九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓:主要是約定合同變更與轉(zhuǎn)讓的條件，不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

　　十、附件:在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。

　　目前，二手房買賣合同中的附件通常是約定房屋附屬物的歸屬，列明隨屋贈送的物品清單。

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