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試論房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障
摘要：即將頒布的我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》提出“國(guó)家鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)”。住宅、物業(yè)所在的物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)”。這為完善物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展提供了有力的法律依據(jù)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理
一、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問(wèn)題
當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)工作已經(jīng)得到政府部門(mén)的充分重視和社會(huì)的充分肯定，不少地區(qū)已制定了相應(yīng)的管理辦法，但是招投標(biāo)作為物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的重大改革措施而全面推開(kāi)，還存在諸多的困難和阻力。
1、地區(qū)保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約
我國(guó)加入WTO，標(biāo)志著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)已全面融入了世界經(jīng)濟(jì)的大流通。但是，在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，區(qū)域性的地方保護(hù)主義現(xiàn)象還很?chē)?yán)重。雖然有的物業(yè)管理企業(yè)憑借自身的實(shí)力和利用品牌影響力，經(jīng)過(guò)種種考核贏(yíng)得了物業(yè)管理權(quán)，但由于一些地方政府部門(mén)或發(fā)展商，考慮地區(qū)性勞動(dòng)力就業(yè)安置問(wèn)題和其他局部的利益保護(hù)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的管理工作無(wú)法正常開(kāi)展，有的被迫撤出。
2、開(kāi)發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)增大招投標(biāo)難度
從實(shí)際情況看，目前物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為和活動(dòng)大多受到開(kāi)發(fā)商的約束。一些開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，將物業(yè)交給下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，或增大招投標(biāo)難度而不愿意將物業(yè)推向市場(chǎng)公開(kāi)招投標(biāo)。這樣建設(shè)與管理不分的現(xiàn)象，造成許多難以調(diào)和的矛盾。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己既然能把別墅、大樓造起來(lái)，也一定有能力管得好，況且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程一旦結(jié)束，這么多的員工需要安排，自己造自己管一舉兩得，出于這種動(dòng)機(jī)，他們通過(guò)各種渠道和采用各種辦法通過(guò)招投標(biāo)“這一關(guān)”，實(shí)現(xiàn)其接管物業(yè)管理的目的，他們根本不考慮是否真的有能力把物業(yè)管好。而是盲目效仿某某模式，實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理共創(chuàng)品牌”目標(biāo)。這種做法不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的進(jìn)程。而且開(kāi)發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)若不對(duì)外擴(kuò)展，不實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn);獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)則由于受市場(chǎng)條件的限制，因市場(chǎng)資源有限而影響企業(yè)發(fā)展。因此要全面實(shí)行招投標(biāo)，當(dāng)務(wù)之急是實(shí)施建管分離的市場(chǎng)化銜接。
3、法規(guī)不完善，缺乏招投標(biāo)基礎(chǔ)
目前物業(yè)管理實(shí)施招投標(biāo)一般依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》來(lái)進(jìn)行具體操作，政策制定中的部分條款還不夠明確，可操作性不強(qiáng)。由于政策含糊和缺乏規(guī)范性程序的指導(dǎo)往往造成政策解釋和實(shí)施方式的多樣性。雖然有些城市已制定出《物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子，使競(jìng)爭(zhēng)參與者無(wú)法可依，也難以對(duì)招投標(biāo)各方進(jìn)行有效的監(jiān)督。
同時(shí)物業(yè)管理招投標(biāo)沒(méi)有統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)評(píng)審機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性。各地進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府管理部門(mén)一起組織招標(biāo);或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員招標(biāo)。由于沒(méi)有統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理評(píng)審部門(mén)，對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，加上缺少公證機(jī)關(guān)和社會(huì)輿論的監(jiān)督，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，使招投標(biāo)運(yùn)作缺乏規(guī)范性和公正性。
4、社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)
由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不完善，造成招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)了一些不正之風(fēng)。某些物業(yè)招標(biāo)單位實(shí)際上早巳內(nèi)定好了物業(yè)管理企業(yè)，卻打著公開(kāi)招標(biāo)的幌子，將其他管理企業(yè)作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商事前透露招投標(biāo)消息，并對(duì)競(jìng)標(biāo)的其它物業(yè)管理企業(yè)了解物業(yè)情況進(jìn)行限制。更有甚者，利用招投標(biāo)形式，騙取物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)資料和管理方案。
一些物業(yè)管理企業(yè)往往不是靠品牌、實(shí)力和整體管理水平參與競(jìng)爭(zhēng)，而是通過(guò)其他不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉酶?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。
二、物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)機(jī)制有待培育和完善
物業(yè)管理的招投標(biāo)市場(chǎng)如同其他行業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)一樣，市場(chǎng)機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制的形成和完善也要有一個(gè)過(guò)程。從我們的實(shí)踐過(guò)程中，我們體會(huì)到這個(gè)過(guò)程需要以下七個(gè)基本要素的培育和完善。
1、培育招標(biāo)方的規(guī)范、誠(chéng)信
物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的成熟首先應(yīng)是招標(biāo)方的成熟。招標(biāo)方如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，包括政府投資部門(mén)、事業(yè)單位和開(kāi)發(fā)商，一般具有招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)和能力，要努力創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正的招標(biāo)條件，堅(jiān)持對(duì)投標(biāo)單位誠(chéng)信的原則，尊重投標(biāo)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和勞動(dòng)。如果招標(biāo)方是物業(yè)業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)實(shí)施，地方政府主管部門(mén)就有責(zé)任和義務(wù)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行有關(guān)這方面的知識(shí)的傳授和指導(dǎo)，并協(xié)他們選擇好自己信任的物業(yè)管理公司。為提高物業(yè)管理水平，政府主管部門(mén)對(duì)招投標(biāo)應(yīng)該設(shè)定市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，同時(shí)政府部門(mén)還應(yīng)當(dāng)采取必要措施，強(qiáng)制一定條件的物業(yè)必須實(shí)行招投標(biāo)。
2、培育和培養(yǎng)投標(biāo)方的成熟
物業(yè)管理招投標(biāo)的投標(biāo)方物業(yè)管理公司一般都具有一定的業(yè)務(wù)知識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)驗(yàn)，都能理解招投標(biāo)的程序和提供合適的投標(biāo)書(shū)。但由于觀(guān)念的滯后和經(jīng)濟(jì)利益的制約，往往會(huì)有些非規(guī)范化的行為。有的物業(yè)管理公司脫離實(shí)際，在投標(biāo)書(shū)中作出種種過(guò)高的承諾，或比價(jià)過(guò)低，影響審標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此作為投標(biāo)方，物業(yè)管理企業(yè)要注重觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，正確對(duì)待經(jīng)濟(jì)利益，積極參與招投標(biāo)活動(dòng)依靠自己的服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)能力在市場(chǎng)上取得一席之地。
3、培育和發(fā)展中間服務(wù)體系
招投標(biāo)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作，如同一切市場(chǎng)體系一樣，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育和運(yùn)行離不開(kāi)相關(guān)的、有效的服務(wù)體系，包括專(zhuān)業(yè)化的招投標(biāo)中介、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理評(píng)估機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所和市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。因?yàn)闊o(wú)論是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還是業(yè)主委員會(huì)一般都缺乏物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，難以對(duì)眾多的投標(biāo)方作出科學(xué)的評(píng)價(jià)。另外物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)渠道并不暢通，如目前上海已有二千多家物業(yè)管理公司，但是這些物業(yè)管理公司的信譽(yù)、能力、經(jīng)營(yíng)范圍、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格水平都缺乏完整的信息材料，致使招標(biāo)方缺乏選擇的余地。
4、政府部門(mén)應(yīng)多政策指導(dǎo)、少行政干預(yù)
物業(yè)管理招投標(biāo)作為一項(xiàng)市場(chǎng)化的必要措施，在各方面都缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的情況下，政府主管部門(mén)的適當(dāng)干預(yù)是必要的。一些成功的招投標(biāo)都是在政府有關(guān)部門(mén)主持或指導(dǎo)下進(jìn)行并取得良好效應(yīng)的。但是政府的干預(yù)和指導(dǎo)重點(diǎn)應(yīng)該在于理順開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)三方面的關(guān)系，幫助三方面正確對(duì)待招投標(biāo)活動(dòng)。
5、培育和營(yíng)造物業(yè)管理招投標(biāo)的市場(chǎng)環(huán)境
要積極培育和營(yíng)造物業(yè)管理招投標(biāo)的市場(chǎng)環(huán)境。物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，重要前提是要具有公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)制。物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)注意用市場(chǎng)觀(guān)念、市場(chǎng)機(jī)制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理的市場(chǎng)。打破地區(qū)保護(hù)和區(qū)域壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、模式和機(jī)制推向整個(gè)行業(yè)范圍，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主選擇合適的管理者提供較大的空間。并積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強(qiáng)綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實(shí)力進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，公正、公平地分享市場(chǎng)份額。同時(shí)要建立良好的招投標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，在整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程中，不管是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵法守紀(jì)、公平參與，建立良好的企業(yè)信譽(yù)，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，并將競(jìng)爭(zhēng)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的順利進(jìn)行。
6、制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實(shí)施細(xì)則
招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育和規(guī)范化運(yùn)作需要有一系列法規(guī)制度來(lái)約束。目前一些地方雖然有了招投標(biāo)管理暫行條例，但是還需要建立完善可操作的實(shí)施條款，如物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)、投標(biāo)、決標(biāo)管理辦法，項(xiàng)目登記辦法，信息發(fā)布管理辦法，投標(biāo)企業(yè)管理辦法等等。專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理招投標(biāo)辦法和細(xì)則應(yīng)規(guī)定：主管單位的職責(zé)，招標(biāo)項(xiàng)目、類(lèi)別、條件、原則、程序，招投標(biāo)主體的資格審定，標(biāo)書(shū)的規(guī)格，評(píng)委會(huì)的組成，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的方法，中介機(jī)構(gòu)，招投標(biāo)的監(jiān)督機(jī)制等。明確一些常規(guī)性的基本要求和操作程序，使參與者有章可循，用法規(guī)和制度來(lái)限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，同時(shí)制約和保護(hù)法律主體雙方的權(quán)責(zé)利行為。
7、建立和完善物業(yè)仲裁機(jī)構(gòu)
招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育和規(guī)范化運(yùn)作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應(yīng)建立解決發(fā)展商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)或稱(chēng)之為“快速法庭”。這一機(jī)構(gòu)站在招標(biāo)方和投標(biāo)方的“中間”以第三方的身份快速、專(zhuān)業(yè)、公正地裁斷物業(yè)管理市場(chǎng)中產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題，并且輔助政府主管部門(mén)進(jìn)行決策，幫助和指導(dǎo)招投標(biāo)過(guò)程中以及日常的物業(yè)管理中物業(yè)管理公司和業(yè)主的維權(quán)保護(hù)，以推動(dòng)物業(yè)民主化管理的進(jìn)程。
物業(yè)管理的招投標(biāo)作為物業(yè)管理市場(chǎng)化推進(jìn)中的一大進(jìn)步，為物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理公司、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司都提供了廣闊的市場(chǎng)活動(dòng)空間，它是提高業(yè)主自治管理能力和物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的最好手段。又為建立物業(yè)管理的有形市場(chǎng)，培育和完善招投標(biāo)機(jī)制提供了有力的保證，隨著這種公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，對(duì)建立完善的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理體制加速物業(yè)行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展將起到重要的推進(jìn)作用
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