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探討物業(yè)管理的早期介入的利弊以及建議論文
本文就物業(yè)管理的“早期介人”，對物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展、物業(yè)管理機制的建立、物業(yè)管理的市場化等方面的利與弊談一點觀點。
一、物業(yè)管理的“早期介入”之利
1.早期介人有利于后期工作的順利進行。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構(gòu)的設置，人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作。同時，經(jīng)過一段時間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關部門建立關系，理順服務渠道，便于以后管理工作的順利進行。早期介人可以全面了解所管物業(yè)，對其土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設備安裝等情況做到了如指掌。相對來說，土建結(jié)構(gòu)部分以后可以看得見，摸得著，而設備安裝，管線布置由于以后不暴露在外面，那么早期介人后就能掌握第一手資料，便于后期的管理。
2.有利于及時糾正規(guī)劃設計中的不足，促使物業(yè)更好地實現(xiàn)其功能價值。對住宅小區(qū)的規(guī)劃設計，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布置等方面來考慮，而且也要從有利于日后物業(yè)管理來著眼。規(guī)劃設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，也不親自參與物業(yè)管理。因此，規(guī)劃設計中的不足就在所難免，不可能將后期的物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的問題考慮周到。由此會出現(xiàn)設施和設備設置得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業(yè)主的正常生活、增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問題。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑技術以及人們生活水平的提高都可能使設計方案落伍。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護者，在長期的實際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題了解比較清楚，能夠與規(guī)劃設計和施工結(jié)合起來，提出必要的建議，促使其同步或交叉進行，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。
3.有利于加快施工進度，提高施工質(zhì)量。物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理工作有著豐富的經(jīng)驗和詳實的第一手資料，對設備和設施在長期使用過程中可能會暴露出的問題認識得比較清楚、掌握得比較透徹。因此，物業(yè)管理公司的早期介人，能及時從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴格地按設計意愿進行施工建設，對于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監(jiān)管，并及時制止諸如建設單位不顧小區(qū)日后的管理難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變設計的現(xiàn)象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗收，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
4.有利于及早確定物業(yè)管理框架，測算前期物業(yè)管理費用，明確物業(yè)管理的收費標準。讓購房者明白物業(yè)管理費所包含的內(nèi)容，同時也約束日后成為小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人應遵守有關規(guī)定。
5.能保證樓宇的安全啟用、正常運行。物業(yè)管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到?jīng)]有漏洞，使得保安系統(tǒng)的設備、人員在樓宇未正式投人使用之前就運行起來，就能使樓宇的安全啟用、正常運行，使業(yè)戶放心、定心。
二、物業(yè)管理的“早期介入”之弊
1.早期介人不利于物業(yè)管理行業(yè)本身的發(fā)展。物業(yè)管理機制是一種市場化的商品運作機制，它的建立和發(fā)展是物業(yè)管理正常運行的保障，它的完善和健全是我國住房分配貨幣化、市場化體制改革成功的關鍵。早期介人不利于我國的物業(yè)管理機制達到規(guī)范化、社會化、市場化。規(guī)范化是指物業(yè)管理的機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)的建立要按照法規(guī)的程序進行，其行為(包括管理手段)科學規(guī)范、合理合法，便于審核、監(jiān)督和評比。社會化是指為適應社會化大生產(chǎn)及其專業(yè)分工的要求，政府鼓勵或規(guī)定所有物業(yè)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司管理;社會化要求專業(yè)化的物業(yè)管理公司存在，去接管房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的物業(yè)，鼓勵其跨省區(qū)、甚至跨國界經(jīng)營各種物業(yè)，以利于市場的發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，社會化要求政府規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)所直屬的物業(yè)管理公司必須走向社會;同時物業(yè)管理的社會化還表現(xiàn)在它需要全社會的參與、監(jiān)督，才能健康、順利地發(fā)展。市場化是相對于行政化而言，指物業(yè)的管理機構(gòu)是市場的主體，即企業(yè)化的機構(gòu)一物業(yè)管理公司，而不是行政的管理組織;市場化要求物業(yè)管理的運行要按照市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的要求進行，物業(yè)管理公司是自負盈虧的、獨立的企業(yè)法人，其經(jīng)營利潤的多少由市場來決定，而不能人為地制定保本微利經(jīng)營原則，抑制其活力，影響物業(yè)管理的發(fā)展;市場化要求物業(yè)管理公司迎接市場的挑戰(zhàn)，加強自身建設、開展多元化經(jīng)營與服務活動，尋求合理的利潤增長點，同時，市場化還表現(xiàn)在管理與服務費用的標準取決于市場，取決于不同時期人們的收人和消費水平。
2.早期介人有礙于社會專業(yè)化的發(fā)展進程，破壞社會分工。早期介人的良好愿望值得肯定，但其內(nèi)涵中行使部分建設監(jiān)理之責，會直接影響物業(yè)管理社會化、專業(yè)化發(fā)展目標。物業(yè)管理公司介人設計、施工、驗收，易使物業(yè)生產(chǎn)階段的管理工作發(fā)生不規(guī)范行為，也使政府房管部門轉(zhuǎn)制而來的物業(yè)管理難以真正進人物業(yè)管理市場，也就更難以使整個行業(yè)走人市場，自覺提高服務意識、規(guī)范服務行為、提高服務質(zhì)量，參加物業(yè)管理市場競爭。對于那些開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理子公司，早期介人不利于他們脫離母公司參加市場競爭，公司經(jīng)營利潤的多少與物業(yè)管理量的多少、質(zhì)量好壞無關，也就阻礙了物業(yè)管理市場的形成。并且在我國物業(yè)管理水平還不發(fā)達的今天，早期介人使得物業(yè)管理公司在物業(yè)的生產(chǎn)階段投人人財物，必然減少了相應的物業(yè)管理投人，就會影響物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，并會增加物業(yè)管理的成本。
3.早期介人易產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)被提前解聘的現(xiàn)象。早期介人的物業(yè)管理公司，是由房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標或其他形式選聘的，但實際上，物業(yè)企業(yè)工作的好壞主要應得到業(yè)主的認可。物業(yè)建成后，住戶進住，并成立了業(yè)主委員會，但物業(yè)公司與業(yè)主或業(yè)主委員會之間并沒有什么協(xié)議約定，因此，往往會出現(xiàn)業(yè)主及業(yè)主委員會對前期介人的物業(yè)管理公司不了解、不滿意以至不認可，并提前解聘物業(yè)公司的情況，繼而雙方產(chǎn)生糾紛。業(yè)主為此要付出代價，物業(yè)管理企業(yè)在其同行中的信譽也會因此受到直接影響，進而影響到物業(yè)企業(yè)以后物業(yè)管理權的承接。
4.從市場競爭力的角度看，早期介人也不利于物業(yè)管理公司的成長，競爭能力的提高。早期介人只是對新建項目而言，一個成熟的物業(yè)管理市場機制，要求物業(yè)管理公司具有在任何情況下的競爭能力，試想，若一個住宅小區(qū)中的物業(yè)公司由于種種原因被解聘，業(yè)主重新招聘物業(yè)公司時，對于物業(yè)公司而言，所面臨的也是一個新情況、新問題。一個成熟的物業(yè)公司應該具備應付處理各種問題和面對新問題、新環(huán)境的能力。因此，從這個角度考慮，早期介人對培養(yǎng)物業(yè)公司的競爭能力，適應市場化要求是不利的。
5.物業(yè)公司代開發(fā)商受過現(xiàn)象將進一步加重。由于物業(yè)公司與業(yè)主之間無協(xié)議約定，因此，物管公司能做什么，該做什么，住戶并不清楚。加之，由于物業(yè)公司的早期介入，更易使業(yè)主產(chǎn)生誤解，對物業(yè)公司與開發(fā)商的責任界限更加劃分不清，業(yè)主遇上什么麻煩都找物業(yè)公司，物業(yè)公司沒法解決時，往往就會引起住戶的不滿，造成物業(yè)公司與住戶之間的矛盾不斷加深。
三、觀點與建議
1.筆者認為，在物業(yè)管理市場化不太發(fā)達或市場機制未完全建立起來之前，物業(yè)管理的早期介人是有必要的，它對建立物業(yè)管理的良好秩序，鍛煉隊伍提高能力，增強物業(yè)企業(yè)的信心，為完全進入市場打下基礎，培養(yǎng)其適應市場的能力是大有好處的。
2.隨著物業(yè)管理市場的逐步形成和完善，物業(yè)管理企業(yè)的日漸成熟，管理經(jīng)驗的日益豐富，市場競爭能力不斷提高，物業(yè)管理公司可不必早期介人，而是在法規(guī)的規(guī)范下，物業(yè)管理公司通過競爭取得管理的資格.按照市場機制來運作。
3.物業(yè)公司應培養(yǎng)不必早期介人而能順利接管物業(yè)適應市場的能力。而且，房地產(chǎn)開發(fā)公司、監(jiān)理公司也應按照市場規(guī)范化和社會專業(yè)化的要求，完成自己的職責。當然，作為政府，在法制的建設上也要進一步的細化和完善，約束各專業(yè)企業(yè)的行為。為市場的規(guī)范化、社會化和專業(yè)化提供一個良好的法制環(huán)境。
4.可學習國外的經(jīng)驗，采用顧問式的管理。利用物業(yè)管理與咨詢公司多年經(jīng)營與管理的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，向發(fā)展商提供物業(yè)項目全案或單項的顧問咨詢、階段性的顧問服務等方式，至于做顧問工作的物業(yè)企業(yè)是否接管該物業(yè)的管理，則應按規(guī)范化的原則進行市場化運作。
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