- 相關(guān)推薦
物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制
物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制【1】
摘要：物業(yè)管理企業(yè)在近幾年獲得了發(fā)展，是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，但是總體來說，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數(shù)企業(yè)，在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還面臨著危機(jī)。
多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在邊緣線上，出現(xiàn)上述問題的很大一方面的原因來自于內(nèi)部財(cái)務(wù)控制上的問題。
本文僅對(duì)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制展開探討。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;內(nèi)部財(cái)務(wù)控制
物業(yè)管理企業(yè)是近年來一個(gè)新興的行業(yè)，發(fā)展比較快，但是總的來說，整體盈利狀況并不理想，房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)的難以適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，虧損比較大，開發(fā)商下附屬的物業(yè)管理企業(yè)大部分由開發(fā)商決定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)薄弱，虧損狀況也比較大。
自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好一些，但是盈利狀況并不是非常理想。
究其原因，很大一方面就是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制并不完善，內(nèi)部財(cái)務(wù)控制薄弱，使得企業(yè)不具備進(jìn)行激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。
因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制非常重要。
一、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制因素
(一)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度概述
內(nèi)部控制包括很多方面，其中內(nèi)部財(cái)務(wù)控制在內(nèi)部控制中占很大作用，因?yàn)樨?cái)務(wù)管理是一個(gè)企業(yè)的核心，對(duì)企業(yè)的盈虧有很大的影響。
內(nèi)部財(cái)務(wù)控制是指企業(yè)為了保證企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資的安全、完整，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，提高企業(yè)整體的盈利狀況所采用的各種方法以及措施。
科學(xué)有效的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，防止會(huì)計(jì)控制的有效手段，因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制非常重要。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該改善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制環(huán)境，建立健全內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度。
(二)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制因素
物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，經(jīng)濟(jì)收益來自于兩個(gè)方面，一個(gè)是圍繞物業(yè)管理的工作范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，另一方面就是通過多種經(jīng)營(yíng)為企業(yè)創(chuàng)造收益，物業(yè)管理企業(yè)以服務(wù)為主，因此，管理費(fèi)用的開支問題就是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)控制面臨的最主要的問題，物業(yè)費(fèi)用的開支要堅(jiān)持對(duì)客戶負(fù)責(zé)的原則，這是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制最主要的因素。
二、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制出現(xiàn)的問題
(一)在內(nèi)部財(cái)務(wù)成本控制方面存在問題
物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)就是物業(yè)服務(wù)以及經(jīng)營(yíng)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)就是為業(yè)主以及客戶提供有效、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)以及維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。
因此，物業(yè)管理企業(yè)就必須密切注意費(fèi)用的開支，在盡最大能力為業(yè)主提供服務(wù)的同時(shí)，有效節(jié)約成本，才能為企業(yè)創(chuàng)造利益，保證企業(yè)不陷于虧損狀態(tài)。
目前，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)把對(duì)外提供物業(yè)管理服務(wù)看成是一種無形產(chǎn)品，把相關(guān)物業(yè)服務(wù)功能整合起來作為成本計(jì)算對(duì)象，把企業(yè)的成本分為營(yíng)業(yè)成本和非營(yíng)業(yè)成本。
根據(jù)成本管理制度，目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)一般情況下實(shí)行定額管理辦法控制成本費(fèi)用，但是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)是很難計(jì)量的，因此，一般情況下物業(yè)管理企業(yè)更樂于將收支差額作為成本計(jì)劃目標(biāo)，盡量壓低成本費(fèi)用。
但是物業(yè)管理企業(yè)更多的是涉及的費(fèi)用，在平時(shí)的賬務(wù)處理中，期間費(fèi)用可以抵減損益，并不同制造費(fèi)用一樣計(jì)入產(chǎn)品成本，因此，物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)方面就不能全面的顯示費(fèi)用，從而造成隱含成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)區(qū)別于其它企業(yè)的地方，當(dāng)然物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)部財(cái)務(wù)控制比較薄弱的情況下，在這方面的管理也比較缺失，不利于進(jìn)行科學(xué)的物業(yè)控制，提供的財(cái)務(wù)信息也就不準(zhǔn)確，這就不利于指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的決策，因?yàn)槌杀拘畔⒉粔驕?zhǔn)確。
而且物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)成本的管理方面只注重提供產(chǎn)品成本數(shù)量上的變化，確不能有效的指出變化的原因，這對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)控制成本，提高企業(yè)效益都是不利的。
因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該重視成本的管理，重視期間費(fèi)用的核算。
(二)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有待明確
物業(yè)管理企業(yè)一方面是為業(yè)主提供服務(wù)，另一方面也要從中獲取利潤(rùn)，因此，必須收取服務(wù)費(fèi)。
如今，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)相對(duì)比較復(fù)雜，有的附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有的由房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)，有的是自主經(jīng)營(yíng)企業(yè)，總體來說盈利狀況欠佳。
附屬的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制相對(duì)薄弱，對(duì)于盈利的追求也不大，因此，在財(cái)務(wù)上對(duì)于物業(yè)收費(fèi)方面不明確。
物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)并不能切合實(shí)際，財(cái)務(wù)部門更不能進(jìn)行調(diào)查，有的物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)過高，居民難以承受，使得物業(yè)管理企業(yè)越發(fā)不景氣，有的物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，使得物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)虧損經(jīng)營(yíng)難以發(fā)展，因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制非常必要，這樣才能根據(jù)實(shí)際情況健全物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)原則，使企業(yè)快速發(fā)展。
(三)很多物業(yè)管理企業(yè)并不能認(rèn)識(shí)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的重要性
由前面的內(nèi)容可知，物業(yè)管理行業(yè)比較復(fù)雜，很多物業(yè)管理企業(yè)并未從開發(fā)商的售后服務(wù)中分離出來，因此，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)也就相對(duì)不足，缺乏物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)。
房管改為物業(yè)的企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理的知識(shí)了解的也相對(duì)較少，房管單位屬于事業(yè)單位性質(zhì)，內(nèi)部財(cái)務(wù)控制相對(duì)較為簡(jiǎn)單，物業(yè)管理企業(yè)雖然也不是非常復(fù)雜，但是涉及服務(wù)費(fèi)方面的內(nèi)容的處理還是很重要的，物業(yè)管理企業(yè)并不能深刻的認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，造成很多企業(yè)持續(xù)虧損經(jīng)營(yíng)。
對(duì)于自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)雖然盈利狀況相對(duì)較好，對(duì)物業(yè)管理方面的了解相對(duì)較多，但是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較晚，是一個(gè)新興的朝陽(yáng)企業(yè)，一般自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，如果企業(yè)想擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)行投資融資，現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)體制是不能滿足其需要的。
因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系不健全，對(duì)于投資籌資缺乏全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，財(cái)務(wù)管理體制不完善。
因此，物業(yè)管理企業(yè)只是簡(jiǎn)單的處理內(nèi)部的賬務(wù)，以服務(wù)為主，經(jīng)營(yíng)其它內(nèi)容為輔，領(lǐng)導(dǎo)并不能加以重視，而且財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差，因此，對(duì)于很多企業(yè)來說，這樣的發(fā)展前景是不容樂觀的。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的建議
(一)采用合理的成本計(jì)算方法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本
物業(yè)管理企業(yè)具有自身的行業(yè)特殊性，其是以服務(wù)為主的行業(yè)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)功能就作為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理對(duì)象。
首先物業(yè)管理企業(yè)可以采用作業(yè)成本法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本。
這樣可以拓寬成本核算的范圍。
另外，可以利用作業(yè)成本法解決間接費(fèi)用的問題。
物業(yè)管理企業(yè)最主要的就是來自于服務(wù)費(fèi)，這涉及到企業(yè)的收益以及成本。
物業(yè)管理企業(yè)間接費(fèi)用并不是非常高，但是包含的種類很多，項(xiàng)目很廣泛，因此必須對(duì)這部分費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的分?jǐn)傆?jì)入企業(yè)的成本，作業(yè)成本法可以解決這個(gè)主要的問題，將間接費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)入成本，有效解決物業(yè)管理企業(yè)的難題。
而且通過作業(yè)成本法可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的成本進(jìn)行控制，良好運(yùn)行企業(yè)的作業(yè)流程，為企業(yè)創(chuàng)造效益。
其次，物業(yè)管理企業(yè)可以建立有效的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的每一個(gè)部分的投入成本進(jìn)行科學(xué)的劃分以及分析，將企業(yè)的整體作業(yè)流程理順，力爭(zhēng)做到效益最大，成本最低，滿足客戶以及業(yè)主的要求，為企業(yè)創(chuàng)造效益。
(二)要合理的制定物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
首先，物業(yè)管理企業(yè)要建立合理的物業(yè)管理成本系統(tǒng)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制，這樣就可以清晰明了的計(jì)算出物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
其次，采用作業(yè)成本法可以解決物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)困難的問題。
物業(yè)管理企業(yè)原有的衡量方法無法根據(jù)客戶以及產(chǎn)品品種衡量物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)多少問題，采用作業(yè)成本法建立在作業(yè)流程基礎(chǔ)上，就可以明確的計(jì)算出物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三，物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，擴(kuò)大財(cái)務(wù)部門的規(guī)模，使得財(cái)務(wù)人員能夠通過其它部門的調(diào)查保證合理的計(jì)算出物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)部門的重視，這樣才能保證財(cái)務(wù)人員從企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，綜合現(xiàn)狀，在成本效益原則的基礎(chǔ)上計(jì)算出最有利于物業(yè)管理企業(yè)以及最令客戶滿意的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而令企業(yè)發(fā)展壯大。
(三)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的重視
上面已經(jīng)提到，大部分物業(yè)管理企業(yè)都不能獨(dú)立，要么原來從行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)變而來，因此，物業(yè)管理企業(yè)要想發(fā)展壯大，就必須從自身的實(shí)際出發(fā)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的重視。
財(cái)務(wù)是企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，企業(yè)要想擴(kuò)大自身的規(guī)模，就必須發(fā)展壯大自身的財(cái)務(wù)隊(duì)伍。
對(duì)于附屬于建筑開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)比較薄弱，開發(fā)商要加強(qiáng)對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的重視，或者從外界來看，在招標(biāo)時(shí)就要將物業(yè)納入招標(biāo)的過程中，這樣才能加強(qiáng)開發(fā)商對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的重視。
另外對(duì)于從行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)的單位，國(guó)家要注意政企分開，要保證物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，同時(shí)相應(yīng)調(diào)低稅金以及附加稅的稅率，這對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展都是十分有利的，不僅企業(yè)要加以重視，國(guó)家也要加以重視。
第三，對(duì)于自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)自身要加以重視，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門的管理，保證財(cái)務(wù)部門合理處理賬務(wù)，為企業(yè)節(jié)省成本，制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)創(chuàng)造效益。
四、結(jié)論
物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)相對(duì)較新的服務(wù)行業(yè)，產(chǎn)品的特殊性使企業(yè)自身具有特殊性。
面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)成本問題成為影響企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。
如果物業(yè)管理企業(yè)想獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，就必須從改善成本管理的現(xiàn)狀入手，建立適應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的新的成本模式，這就需要企業(yè)有一個(gè)完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度。
因此，物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的重視，以更好地促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展壯大。
參考文獻(xiàn)：
[1]張華.試論物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2007.
[2]裴連興.財(cái)務(wù)管理如何助物業(yè)之舟啟航[J].會(huì)計(jì)之友，2006，(06)中.
[3]肖榮.對(duì)我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的思考[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2008，(06).
物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)人力成本控制【2】
摘要:物業(yè)管理企業(yè)中如何控制管理人員和一線員工的人力成本支出,通過合理的崗位配置,以及充分利用公司的資源,在保證工作質(zhì)量的前提下,交替管理使用降低人力成本,為企業(yè)贏得最大的利潤(rùn)。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè) 人力成本 控制
在現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)中,隨著人力成本的不斷提升,企業(yè)的盈利變得越來越困難,但追求經(jīng)濟(jì)效益也是物業(yè)管理企業(yè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)組織最主要的功能之一。
物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè),人力成本在全部成本支出中占60%以上的比重。
因此,對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來講,控制人力成本的支出對(duì)于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。
筆者根據(jù)多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面的工作:
一、加強(qiáng)管理人員人力的成本控制
物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。
而在所有人力資源成本的組成中,管理人員的人力成本又占了相當(dāng)大的比重,特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的人力成本,千萬(wàn)不可輕視它的比重:一個(gè)部門經(jīng)理的工資,是一線服務(wù)層員工的幾倍;減少一個(gè)管理人員的崗位,就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。
因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門,是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。
物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。
從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來衡量,物業(yè)服務(wù)管理的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。
因此,物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置,應(yīng)以精干、高效為宜,部門越少、人員越精越好。
機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜不但增加了成本,還增加了內(nèi)耗,降低了管理效益。
如何科學(xué)、合理、有效地設(shè)置公司職能部門和人員崗位筆者認(rèn)為,以管理“幅度”來確立機(jī)構(gòu)和人員編制比較科學(xué)、合理,有效。
管理面積在600萬(wàn)平方米以內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè),總經(jīng)理的管理幅度為4～6人(含副總經(jīng)理和主要職能部門經(jīng)理);副總經(jīng)理的管理幅度為8～10人(含職能部門經(jīng)理和管理處主任);職能部門經(jīng)理的管理幅度為10～15人(本職能部門和相關(guān)事業(yè)部門)。
二、完善基層服務(wù)人員人力成本的控制
物業(yè)管理行業(yè)屬勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè),科學(xué)、合理地使用人力成本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的主要方向。
如何有效地控制好基層服務(wù)人員人力成本費(fèi)用?可以采用定崗定編的模式來加以控制。
一方面是科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。
根據(jù)公司管理的小區(qū)(大廈)的實(shí)際情況和本公司的管理水平定崗定編。
例如:管理面積比較大的封閉式多層小區(qū),可按人均管理面積3500―4500平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。
技防措施好又是封閉式高層小區(qū),可按人均管理面積3500―5000平方米來核定管理處人員編制。
技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū),可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。
面積較小的封閉式多層小區(qū),可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。
開放式的小區(qū)管理難度比較大,可根據(jù)實(shí)際、具體的情況在定編人數(shù)的基礎(chǔ)上乘以10―20%的系數(shù)。
定編只是一個(gè)參考比較值,我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值,大于邊際值就會(huì)減少利潤(rùn)甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。
例如:某小區(qū)管理面積20萬(wàn)平方米,多層、封閉式、有兩個(gè)人員車輛出入口。
按人均3000平方米定編小區(qū)管理需要人員60人,各項(xiàng)服務(wù)人員全部在內(nèi)。
但是,由于小區(qū)管理處主任用人把關(guān)比較嚴(yán),嚴(yán)格按工作量定崗,特別是管理處內(nèi)部管理人員,l人身兼數(shù)職,結(jié)果整個(gè)小區(qū)管理服務(wù)用了52人,比定編人數(shù)少了7人,一年增加收入近15萬(wàn)元,效益十分可觀。
可見嚴(yán)格地控制基層服務(wù)人員的人力成本,是物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。
三、采取邊緣化的管理以提高經(jīng)濟(jì)效益
向管理要效益是企業(yè)永恒的主題,物業(yè)管理企業(yè)在開展經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過程中所發(fā)生的成本,涉及到物業(yè)管理企業(yè)的每個(gè)部門、每個(gè)單位、每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位、每個(gè)個(gè)人都是一個(gè)成本形成點(diǎn)。
在物業(yè)管理行業(yè)采用邊緣化管理很有必要。
第一、采取多種措施,合理地使用資源。
例如:在物業(yè)管理服務(wù)中,用人最多的是保安服務(wù)和保潔綠化服務(wù),如何通過科學(xué)有效的管理來降低人力資本投入,就是一個(gè)值得認(rèn)真研究的課題。
目前,社會(huì)上物業(yè)管理對(duì)保安、清潔、綠化服務(wù)采用兩種模式:一種是把保安、清潔、綠化承包給社會(huì)專業(yè)公司來完成;另一種是由自己公司內(nèi)部的專業(yè)公司(部門)來完成。
是承包給社會(huì)專業(yè)公司做好呢?還是讓自己的專業(yè)化公司做好?筆者認(rèn)為,內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)(由公司自己的專業(yè)公司完成專項(xiàng)服務(wù)),應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù);外部專業(yè)化服務(wù)(公司自己的專業(yè)服務(wù)公司對(duì)外開拓的專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目),應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要指的是:專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。
例如:保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務(wù)工作,如果每個(gè)管理處都養(yǎng)一兩個(gè)這樣的專業(yè)技術(shù)人員,工作量既不飽滿,又會(huì)加大管理成本,得不償失。
實(shí)行公司內(nèi)部專業(yè)化管理,專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì),一個(gè)專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作,達(dá)到事半功倍的作用。
這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)。
清潔、綠化、保安等專業(yè)服務(wù)工作情況如何?質(zhì)量好壞?公司只考核各個(gè)管理處,至于如何達(dá)標(biāo)?如何保證服務(wù)質(zhì)量?由管理處來要求和約束專業(yè)部門,充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用,最大限度地提高成本效益率。
第二、實(shí)施全員管理,合理開發(fā)資源。
對(duì)小區(qū)各專項(xiàng)專業(yè)服務(wù),實(shí)行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發(fā)利用資源。
“綜合”管理的基點(diǎn)是不管哪一項(xiàng)專業(yè)服務(wù)出了問題,日常管理責(zé)任都在管理處,都應(yīng)由管理處來負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決。
通過激勵(lì)手段提高員工的工作效率來降低成本。
例如:小區(qū)的日常保安巡邏工作,由管理處統(tǒng)籌安排(適當(dāng)增加清潔工的待遇),交給保潔工來兼顧完成;保潔工在保潔過程中要不停地在自己負(fù)責(zé)的區(qū)域內(nèi)巡視,完全可以兼顧保安員的巡邏職責(zé);清潔工日積月累對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)的各種情況十分了解,由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會(huì)更好。
一旦出了問題由負(fù)責(zé)治安防范的事務(wù)助理負(fù)責(zé),由事務(wù)助理負(fù)責(zé)查找原因,提出改進(jìn)措施并監(jiān)督執(zhí)行。
這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(shù)(增設(shè)少量的保安巡邏機(jī)動(dòng)崗)。
一個(gè)15萬(wàn)平方米的開放式小區(qū),可以減少4個(gè)保安員巡邏崗位,一年就可以增加7.2萬(wàn)元的收入。
第三、巧妙調(diào)整工作時(shí)間,合理配置資源。
對(duì)專業(yè)服務(wù)公司來講,合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。
例如:負(fù)責(zé)清潔的專業(yè)部門,在保證與各管理處簽訂的專業(yè)服務(wù)合同書各項(xiàng)條款和服務(wù)質(zhì)量的前提下,合理地配置人力資源:將清潔工作分為清潔和保潔兩部分,集中六分之三的人負(fù)責(zé)清潔,下午6:00一7:00進(jìn)行小區(qū)公共場(chǎng)所的清潔工作;晚9:00以后,進(jìn)行樓道內(nèi)的清潔和垃圾清運(yùn)(晚間人們已休息對(duì)清潔好的環(huán)境不會(huì)有多大破壞),工作完就回家休息,第二天白天不上班。
將六分之二的人用于保潔,保潔工的工作區(qū)域大于清潔工的工作區(qū)域。
工作時(shí)間早上8:00―中午11:00,下午2:30―5:00(人們上班時(shí)間)。
抽出兩個(gè)人負(fù)責(zé)清運(yùn)垃圾和頂班調(diào)休。
這樣既保證了服務(wù)工作質(zhì)量,又解決了清潔工的休息問題,同時(shí),減少了六分之一人力成本的投入,達(dá)到了減員增效目的。
第四、充分利用現(xiàn)代科技手段來降低人工成本。
例如,在道口增設(shè)電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng);在小區(qū)內(nèi)增設(shè)安防監(jiān)控系統(tǒng),既安全可靠,又能增加收費(fèi),同時(shí)達(dá)到減少保安員崗位,降低人力資本的支出,兩年內(nèi)就可收回投資成本。
總之,科學(xué)合理進(jìn)行崗位定編和充分利于資源,對(duì)內(nèi)部人員進(jìn)行合理的“竄崗”,可以最大限度降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本支出,充分保證企業(yè)的盈利水平。
【物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制】相關(guān)文章：
企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制下的財(cái)務(wù)審計(jì)10-01
企業(yè)內(nèi)部控制的構(gòu)建論文10-09
淺析我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制現(xiàn)狀及改進(jìn)措施10-26
企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制分析10-01
ERP環(huán)境下的企業(yè)內(nèi)部控制10-05
物業(yè)管理的成本控制10-01