物業(yè)管理論文【通用】

　　在現(xiàn)實(shí)的學(xué)習(xí)、工作中，大家都嘗試過(guò)寫論文吧，論文是指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章。那么問(wèn)題來(lái)了，到底應(yīng)如何寫一篇優(yōu)秀的論文呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

物業(yè)管理論文1

　　摘要：結(jié)合作者多年工作實(shí)際，以企業(yè)后勤服務(wù)為研究對(duì)象，重點(diǎn)分析物業(yè)管理社會(huì)化的意義所在。從實(shí)際情況來(lái)看，在實(shí)踐管理過(guò)程中，想要提高管理質(zhì)量就要將物業(yè)管理逐步的轉(zhuǎn)向社會(huì)化管理，唯有如此，才能促進(jìn)企業(yè)后勤物業(yè)管理水平。

　　關(guān)鍵詞：企業(yè)后勤；物業(yè)；管理；研究

　　物業(yè)工作所包含的內(nèi)容非常多，其主要是針對(duì)房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)來(lái)說(shuō)的。從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)分析，物業(yè)主要是針對(duì)已經(jīng)建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場(chǎng)地設(shè)備來(lái)提供更加完善的管理服務(wù)，其中包含了環(huán)境衛(wèi)生的處理、內(nèi)部交通設(shè)施的管理以及內(nèi)部的安保措施等等。物業(yè)管理非常的復(fù)雜，其中關(guān)系著所在區(qū)域內(nèi)所有的商家、業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商的利益，各方利益都要通過(guò)合同的方式來(lái)進(jìn)行明確并且約束。服務(wù)的模式通過(guò)只包括有無(wú)形服務(wù)與有形服務(wù)兩種形式，這也是市場(chǎng)行為，同時(shí)還具備了一定程度適當(dāng)?shù)陌脖Ｐ袨�。一方面要充分的保護(hù)出資人的利益，同時(shí)也具備了集體消費(fèi)與共享的基本原則。

　　一、企業(yè)后勤服務(wù)特點(diǎn)

　　企業(yè)的物業(yè)管理也可以認(rèn)為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級(jí)單位的撥款，服務(wù)業(yè)通常是免費(fèi)或者是福利性的。從前期的規(guī)劃到后期的執(zhí)行，都是通過(guò)行政化色彩的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的[1]。此時(shí)的'業(yè)主也是單位的職工，所以也就無(wú)法對(duì)業(yè)主進(jìn)行選擇。在加之福利性的要求，對(duì)于物業(yè)工作也就無(wú)法提出具體的要求。伴隨著住房數(shù)量的攀升，企業(yè)所需要付出的資金也逐年增加。

　　二、積極應(yīng)對(duì)社會(huì)化轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)

　　（一）轉(zhuǎn)變思想，明確方向

　　后勤服務(wù)的改革首先要擺正思想，確立正確的引導(dǎo)。企業(yè)的職工在內(nèi)心中已經(jīng)認(rèn)可了這種福利性質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)管理走向社會(huì)化，會(huì)影響到很大范圍內(nèi)人員的利益。此時(shí)應(yīng)該不斷的加強(qiáng)思想的宣傳與引導(dǎo)，讓廣大職工都認(rèn)識(shí)到社會(huì)改革是必然的發(fā)展趨勢(shì)，要擯棄傳統(tǒng)的固有思想。同時(shí)，物業(yè)管理的社會(huì)化也不僅僅是為了減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。從事后勤工作的干部職工，要深入群眾當(dāng)中，及時(shí)的發(fā)展他們所面臨的困難，要考慮到他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。合理的控制改革的速度，將所有的配套設(shè)施都要準(zhǔn)備好，不能冒進(jìn)。

　�。ǘ�）政企分離，自主經(jīng)營(yíng)

　　后勤物業(yè)管理進(jìn)行社會(huì)化的改革，需要根據(jù)具體情況來(lái)進(jìn)行。對(duì)于一些具備了條件的后勤部門，要從編制、經(jīng)費(fèi)等方面從主體單位分離出去，從多種形式來(lái)進(jìn)行承包，獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。而對(duì)于條件不足的單位要給予一定的時(shí)期過(guò)渡。在確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)都能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，選擇有償?shù)姆绞絹?lái)保證資金收入更加的穩(wěn)定，如有必要，可以申請(qǐng)政府補(bǔ)貼。以經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律為前提，重點(diǎn)是需要將管理與職能服務(wù)分離開(kāi)，將后勤部門與主體單位分離開(kāi)。不再提供福利性的服務(wù)，而是通過(guò)經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)更好的促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。要選擇合理的方式，在條件允許之下將后勤各個(gè)部門聯(lián)合起來(lái)。這樣可以全面提升管理服務(wù)質(zhì)量，全面提升經(jīng)濟(jì)效益。

　　三、實(shí)現(xiàn)社會(huì)化的模式與重點(diǎn)

　　（一）將物業(yè)管理逐步轉(zhuǎn)變成社會(huì)化管理模式

　　現(xiàn)代化的物業(yè)管理逐步的走向了市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的方式，也不斷的進(jìn)行專業(yè)化轉(zhuǎn)變，要選擇獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的方式，要不斷的拓展服務(wù)，使其更加豐富，滿足市場(chǎng)發(fā)展需要。物業(yè)公司應(yīng)該以獨(dú)立法人的形式存在，根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀況設(shè)置具體的崗位，但是不在設(shè)置行政崗位級(jí)別。企業(yè)后勤物業(yè)管理的社會(huì)化就是將其放入到一個(gè)巨大的市場(chǎng)環(huán)境中，極具發(fā)展?jié)摿�。在管理的過(guò)程中，各方以及工作人員都要根據(jù)崗位來(lái)簽訂拉動(dòng)合同，明確各方的權(quán)力與義務(wù)，并且根據(jù)公司效益來(lái)發(fā)放薪酬，適當(dāng)?shù)闹贫�激�?lì)政策。

　�。ǘ�）全面提升服務(wù)水平

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主張的是優(yōu)勝劣汰，物業(yè)公司要想獲取更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力，就要全面提升其服務(wù)質(zhì)量與信譽(yù)度。在實(shí)際工作中，通過(guò)員工培訓(xùn)的方式來(lái)提升服務(wù)質(zhì)量，這也是物業(yè)公司能夠取得發(fā)展的主要?jiǎng)恿�。在社�?huì)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，要將核心業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，明確管理制度以及管理程序，切實(shí)提高管理質(zhì)量以及工作效率。任何工作都應(yīng)該以滿足客戶的需要為出發(fā)點(diǎn)，轉(zhuǎn)變思想，加大員工培訓(xùn)力度，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量水平。隨時(shí)保持與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通，了解物業(yè)員工的真實(shí)需要，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)全面提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力[2]。

　　（三）明確責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督

　　物業(yè)管理工作需要以法律法規(guī)以及管理規(guī)范為基礎(chǔ)，同時(shí)還應(yīng)該以主體單位與后勤部門的具體情況為基礎(chǔ)，將各種不利因素排除掉。我國(guó)應(yīng)制定了物業(yè)管理具體法規(guī)，所有的房屋權(quán)利人應(yīng)該有組織的成立業(yè)主委員，然后進(jìn)行表決，以選擇符合業(yè)主意志要求的物業(yè)公司。然后進(jìn)行雙方合同的簽訂，明確規(guī)定物業(yè)所需要提供服務(wù)的范圍以及管理范圍，還要規(guī)定其服務(wù)質(zhì)量與水平等具體要求。同時(shí)，原后勤工作人員也應(yīng)該加入到物業(yè)管理隊(duì)伍當(dāng)中，對(duì)物業(yè)部門進(jìn)行監(jiān)督與管理，全面保證廣大職工的根本利益。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)之下，住房管理制度的改革也逐步進(jìn)行當(dāng)中，這必然成為企業(yè)改革的重點(diǎn)部分。而物業(yè)管理的社會(huì)化是提升管理質(zhì)量的關(guān)鍵，也是改善環(huán)境的主要措施，更加能夠反映出職工的根本利益。在工作中，應(yīng)該充分的保護(hù)廣大職工的根本利益，建立符合市場(chǎng)與各方經(jīng)濟(jì)利益的物業(yè)管理新模式。企業(yè)也可以“輕裝上陣”，為全面提升經(jīng)濟(jì)效益而不斷的努力。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]李俊杰,張建坤,劉娟.保障性住房物業(yè)管理模式研究——以南京市為例[J].現(xiàn)代城市研究.20xx(05)

　　[2]李潔.對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的思考[J].現(xiàn)代物業(yè)(上旬刊).20xx(09).

物業(yè)管理論文2

　　摘要：本文在對(duì)當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，對(duì)封閉的小區(qū)物業(yè)管理與開(kāi)放式的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了比較，分析其中的利與弊，發(fā)現(xiàn)小區(qū)開(kāi)放背景下對(duì)物業(yè)管理更具有積極意義和發(fā)展前途。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，明確了小區(qū)在開(kāi)放背景下物業(yè)管理的發(fā)展方向和具體的實(shí)施模式，即：通過(guò)政府相關(guān)政策，以及市場(chǎng)情況和信息宣傳等方面進(jìn)行轉(zhuǎn)型和優(yōu)化，提高當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，提高小區(qū)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，在小區(qū)居民中營(yíng)造良好的口碑，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　關(guān)鍵詞：小區(qū)；開(kāi)放背景；物業(yè)管理；服務(wù)模式；轉(zhuǎn)型

　　0引言

　　在國(guó)家“加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作”政策中，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理有著明確的指示，即：在新建住宅區(qū)域推廣街區(qū)制度，將原有的封閉式住宅小區(qū)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂虚_(kāi)放背景的小區(qū)。這一政策對(duì)不少小區(qū)有著直接的影響，同時(shí)也對(duì)很多小區(qū)的物業(yè)管理造成很大的影響。轉(zhuǎn)變?cè)�有的小區(qū)物業(yè)管理模式就成了當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理部門所面臨的主要問(wèn)題，本文對(duì)小區(qū)開(kāi)放背景下的物業(yè)管理服務(wù)模式轉(zhuǎn)型進(jìn)行了研究，對(duì)原本的小區(qū)管理服務(wù)模式進(jìn)行升級(jí)和轉(zhuǎn)變進(jìn)行了探析。

　　1當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和狀態(tài)

　　在國(guó)家相關(guān)政策推廣之前，居民居住的多是封閉式小區(qū)，封閉式小區(qū)多具有公共設(shè)施不夠全面，或者居住小區(qū)距離公共設(shè)施距離較遠(yuǎn)，居民日常生活不是很方便或是小區(qū)的地理位置偏僻，人流量不夠大，有著安全隱患。在早期，我國(guó)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理理念比較模糊，多是由街道辦事處來(lái)對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域的小區(qū)進(jìn)行管理。這種方式在很大程度上影響了小區(qū)的管理效率和加大了街道辦事處工作人員的工作量。隨著社會(huì)發(fā)展和對(duì)國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理理念的學(xué)習(xí)，我國(guó)房地產(chǎn)商也逐漸實(shí)行了物業(yè)管理服務(wù)自主管理小區(qū)，提高居民的生活質(zhì)量。例如萬(wàn)科地產(chǎn)所推行的睿服務(wù)物業(yè)管理系統(tǒng)，不僅提高了小區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量，同時(shí)也通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)塑造了自身良好的企業(yè)形象。在當(dāng)前，封閉式小區(qū)物業(yè)管理方面面臨著許多問(wèn)題。一是封閉式小區(qū)的地理位置比較特殊，很多封閉式小區(qū)修建時(shí)間比較早，而且修建地區(qū)比較集中，在交通高峰期，小區(qū)的人員流動(dòng)會(huì)造成街道的擁堵，不利于城市交通建設(shè)規(guī)劃。二是不能充分使用當(dāng)?shù)氐墓�共資源，封閉式小區(qū)周圍不具有大型超市等公共設(shè)施和資源，對(duì)居民生活造成了極大的不變。同時(shí)封閉式小區(qū)的地理位置也不符合當(dāng)前城市的建設(shè)要求，阻礙了城市現(xiàn)代化建設(shè)腳步的發(fā)展。三是社區(qū)的活力不足，封閉式小區(qū)外來(lái)人員流動(dòng)較少，沒(méi)有足夠的社區(qū)活力，不能充分的使社區(qū)居民感受到社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的溫暖和居民之間的集體認(rèn)知感。

　　2小區(qū)開(kāi)放和物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變方向

　　小區(qū)開(kāi)放是當(dāng)前社會(huì)城市建設(shè)的主要方向，開(kāi)放式小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理模式轉(zhuǎn)型是當(dāng)前小區(qū)物業(yè)服務(wù)面臨的主要問(wèn)題，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中有著很多的轉(zhuǎn)型措施。一是政府參與小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，可以通過(guò)當(dāng)?shù)卣�府的宣傳，讓小區(qū)居民更加容易地接受物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。二是可以通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)轉(zhuǎn)變當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)模式。通過(guò)市場(chǎng)資源的供給和調(diào)配，來(lái)保證開(kāi)放式小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。三是向具有專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變，通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)際先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)理念，讓開(kāi)放式小區(qū)的物業(yè)管理更具有專業(yè)性。通過(guò)在管理過(guò)程中的實(shí)踐，加強(qiáng)小區(qū)的綠化，安保和公共設(shè)施的維護(hù)等，讓物業(yè)管理服務(wù)更加具有專業(yè)性。四是要堅(jiān)持進(jìn)行信息化的轉(zhuǎn)型模式。當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)放式小區(qū)的`物業(yè)管理也要與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展緊密聯(lián)合，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)信息的快速傳遞和互聯(lián)網(wǎng)軟件的高速發(fā)展，可以設(shè)計(jì)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)模式。同時(shí)也可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行宣傳，提高小區(qū)居民的滿意度。

　　3結(jié)語(yǔ)

　　在當(dāng)前國(guó)家城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的要求下，小區(qū)要適應(yīng)開(kāi)放式的管理背景，對(duì)原有物業(yè)管理服務(wù)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變和升級(jí)，提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平。在開(kāi)放背景下的物業(yè)管理服務(wù)模式要具有以下幾種特性。一是要具有創(chuàng)新性，能夠在物業(yè)服務(wù)和管理方面進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展，提出創(chuàng)新理念，更好的服務(wù)于小區(qū)的居民，打造一個(gè)積極健康小區(qū)。二是緩解當(dāng)前居民對(duì)小區(qū)背景的不適應(yīng)性，及時(shí)與小區(qū)居民進(jìn)行溝通和調(diào)整緩解居民情緒。三是在開(kāi)放背景下小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式轉(zhuǎn)變過(guò)程中，要嚴(yán)格要求小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)該因?yàn)榉��?wù)模式轉(zhuǎn)變而降低小區(qū)物業(yè)的管理質(zhì)量。四是可以結(jié)合當(dāng)?shù)卣�府的政策支持，加快開(kāi)放背景下小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)型速度。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]陳聰.小區(qū)開(kāi)放背景下物業(yè)管理服務(wù)模式轉(zhuǎn)型研究[J].工業(yè),20xx，(2):210.

　　[3]莫金洋.淺議小區(qū)開(kāi)放背景下物業(yè)管理服務(wù)模式轉(zhuǎn)型研究[J].工程技術(shù)(全文版):65

物業(yè)管理論文3

　　內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)的城市發(fā)展和社會(huì)體制變遷，城市社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題，認(rèn)為通過(guò)社區(qū)居民自治組織來(lái)安排物業(yè)管理服務(wù)等社區(qū)公共物品的提供可以克服目前社區(qū)管理中的一些困難。本文還對(duì)如何發(fā)揮社區(qū)居民自治組織的作用提出建議。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理自治組織公共選擇理論

　　隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社區(qū)作為一種社會(huì)基層自治組織，其所具有獨(dú)特的社會(huì)功能逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。改革舊的社區(qū)管理體制，建立適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型社區(qū)管理體制，使社區(qū)發(fā)揮出其特有的社會(huì)功能，成為我國(guó)城市發(fā)展的緊迫任務(wù)。但是在當(dāng)前從單位制的居民社區(qū)到社會(huì)性的社區(qū)過(guò)渡時(shí)期，社區(qū)物業(yè)管理暴露出許多問(wèn)題。社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌措困難，社區(qū)公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過(guò)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的公共選擇理論，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行研究。

　　當(dāng)前城市社區(qū)物業(yè)管理中發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

　　在我國(guó)進(jìn)行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區(qū)是以工作單位劃分的，社區(qū)物業(yè)管理也由單位后勤部門提供，這種管理實(shí)際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問(wèn)題，物業(yè)管理費(fèi)用由單位解決，住戶不用自己付費(fèi)，因此物業(yè)管理矛盾不多。

　　隨著住房制度的改革，社區(qū)管理發(fā)生了巨大變化，由過(guò)去的企事業(yè)單位管理過(guò)渡為社會(huì)化的物業(yè)公司管理，物業(yè)管理的深層次問(wèn)題就必將出現(xiàn)。社區(qū)物業(yè)管理成為社區(qū)居民需要的公共物品，在費(fèi)用籌集缺乏合理組織管理時(shí)，這一公共物品的供給往往無(wú)法到位。從費(fèi)用供給來(lái)看，單位化社區(qū)時(shí)期是由單位直接提供社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用，而社會(huì)化物業(yè)社區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用要分?jǐn)偟缴鐓^(qū)住戶，由住戶上繳，這就出現(xiàn)了上繳不到位的問(wèn)題，造成供給短缺。單位化社區(qū)時(shí)期社區(qū)住戶對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的感受是間接的，或者說(shuō)無(wú)需自己操心；而社會(huì)化物業(yè)社區(qū)的住戶對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的感受是直接的，要從自己的財(cái)富中拿出一部分交給物業(yè)管理公司，心理上不適應(yīng)，往往會(huì)出現(xiàn)拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經(jīng)濟(jì)條件確實(shí)困難，交不起水電費(fèi)與物業(yè)管理費(fèi)。有不少社區(qū)出現(xiàn)了因物業(yè)管理費(fèi)不足而造成的社區(qū)生活垃圾無(wú)人清理、社區(qū)斷水?dāng)嚯姷痊F(xiàn)象，嚴(yán)重影響社區(qū)居民生活和城市社區(qū)建設(shè)，不利于社會(huì)安定。社區(qū)物業(yè)管理公司如何搞好各社區(qū)的物業(yè)服務(wù)，政府如何提供對(duì)貧困社區(qū)的支助，解決社區(qū)公共物品供給不足等問(wèn)題值得關(guān)注。

　　西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的公共選擇理論

　　物業(yè)管理是對(duì)屬于不同產(chǎn)權(quán)的私人業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共有物品（住宅以及社區(qū)的各類相關(guān)配套設(shè)施）進(jìn)行維護(hù)和管理。而籌措費(fèi)用、管好環(huán)境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權(quán)威性。然而，物業(yè)管理公司是企業(yè)，必須借助政府法令和規(guī)章制度，借助基層政府和社區(qū)組織才能實(shí)現(xiàn)。本文借助西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中公共選擇理論來(lái)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理做一分析。

　　一種物品如果供給一個(gè)人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產(chǎn)出來(lái)，可以同時(shí)供一個(gè)以上的個(gè)人聯(lián)合消費(fèi)，要排除其他人的消費(fèi)是不可能的或成本很高，無(wú)論其他人對(duì)這種物品是否支付了費(fèi)用。這便是公共物品消費(fèi)的非排他性。公共物品的第二個(gè)特性是非競(jìng)爭(zhēng)性。即一個(gè)人對(duì)某種物品的消費(fèi)不減少或不影響其他人對(duì)這種物品的消費(fèi)。公共物品不限于物質(zhì)產(chǎn)品（如花草、路燈、衛(wèi)生、道路等），一些由社區(qū)物業(yè)管理公司提供的非物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)也是公共物品，如規(guī)章、鄰里關(guān)系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業(yè)管理公司過(guò)程本身，以及建立選擇、聘任、監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區(qū)居民可能都有享受良好物業(yè)環(huán)境的愿望，但往往不愿花費(fèi)時(shí)間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產(chǎn)。

　　對(duì)于社區(qū)的居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區(qū)的受益居民共同分擔(dān)；而公共物品一旦提供出來(lái)，又無(wú)法排除那些沒(méi)有分擔(dān)成本的居民對(duì)其進(jìn)行消費(fèi)。由于消費(fèi)者無(wú)論對(duì)公共物品的供給是否支付了代價(jià)，他都可以從公共物品的消費(fèi)中獲益，這個(gè)事實(shí)就提供了一種刺激，使消費(fèi)者對(duì)公共物品的貢獻(xiàn)小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費(fèi)者總是希望別人貢獻(xiàn)的足夠多，以便把公共物品生產(chǎn)出來(lái)，然后來(lái)免費(fèi)享用。由于存在逃票乘車的可能性，所以任何個(gè)人都沒(méi)有動(dòng)力自愿為公共物品的供給付出代價(jià)。因此，個(gè)人具有逃票乘車動(dòng)機(jī)的直接結(jié)果就是：公共物品不能由要通過(guò)對(duì)其消費(fèi)來(lái)獲益的私人主動(dòng)生產(chǎn)和供給。

　　公共選擇學(xué)派認(rèn)為，從國(guó)家來(lái)講，政府最初就是為了提供法律、國(guó)防、治安等公共物品的目的而由社會(huì)成員共同協(xié)議建立起來(lái)的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過(guò)市場(chǎng)過(guò)程有效率地提供出來(lái)，因此就需要通過(guò)集體選擇，來(lái)決定公共物品生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)以及為誰(shuí)生產(chǎn)的問(wèn)題，以及決定每個(gè)社會(huì)成員為公共物品的供給所必須承擔(dān)的份額問(wèn)題。

　　社區(qū)物業(yè)管理中公共選擇理論的應(yīng)用

　　社區(qū)居民要享受到社區(qū)公共物品，就要建立對(duì)應(yīng)于政府的社區(qū)管理組織，但是自治組織缺乏政府的強(qiáng)制權(quán)力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規(guī)政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產(chǎn)生、運(yùn)作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個(gè)問(wèn)題，物業(yè)社區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)怎樣的程序，即如何產(chǎn)生？物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定，即如何收費(fèi)？物業(yè)管理應(yīng)通過(guò)什么方式確定社區(qū)居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區(qū)居民的共同需求是什么，即物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)干什么？

　�。ㄒ唬┥鐓^(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生方式

　　社區(qū)管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對(duì)社區(qū)的關(guān)系不是上下級(jí)關(guān)系，而是主導(dǎo)、引導(dǎo)、監(jiān)督和扶助的關(guān)系。當(dāng)社區(qū)無(wú)法由自己的居民自發(fā)建立自治組織，缺乏活動(dòng)經(jīng)費(fèi)時(shí)，基層政府需要引導(dǎo)和扶助社區(qū)居民建立自治組織，待其能正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)退出。在新的物業(yè)社區(qū)，居民是逐漸加入社區(qū)的，這時(shí)居民自治組織的功能很多情況下是由物業(yè)開(kāi)發(fā)公司代理的，過(guò)去企事業(yè)單位的物業(yè)社區(qū)往往習(xí)慣于由原單位行政管理。當(dāng)社區(qū)公共物品供給不能滿足居民需要又缺乏自治組織時(shí)，政府基層組織應(yīng)協(xié)助居民建立自治組織來(lái)生產(chǎn)公共物品。我國(guó)在建立社區(qū)自治組織這一公共物品的提供應(yīng)該是有優(yōu)勢(shì)的，關(guān)鍵是改變基層政府的思想觀念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區(qū)管理，政府應(yīng)以立法的形式明確社區(qū)自治組織的.法律地位，樹(shù)立其權(quán)威，明確其職責(zé)，規(guī)范其行為。社區(qū)居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織不能代替其作用也不應(yīng)當(dāng)代替其作用，而是應(yīng)當(dāng)積極配合其運(yùn)作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區(qū)居民營(yíng)造一個(gè)好的社會(huì)環(huán)境�，F(xiàn)實(shí)中這種思想沒(méi)能被很好認(rèn)識(shí)，政府基層組織往往不能找準(zhǔn)自己的位置，不是干涉過(guò)多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉(zhuǎn)變，是社區(qū)管理的問(wèn)題所在。

　　社區(qū)有了自己的自治組織后，由其選擇和監(jiān)督社區(qū)物業(yè)管理公司或物業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)該不成問(wèn)題，社區(qū)的物業(yè)管理等公共產(chǎn)品的提供就具備了一個(gè)組織者，這是搞好社區(qū)管理的第一步。在以往的物業(yè)管理實(shí)踐中，一般引入社區(qū)管理委員會(huì)這樣的機(jī)構(gòu)，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認(rèn)為社區(qū)自治組織更能體現(xiàn)社會(huì)組織的意義，通過(guò)法律文件規(guī)范其運(yùn)作，對(duì)政府管理城市更有普遍意義。

　　（二）物業(yè)管理的收費(fèi)方式

　　按照社會(huì)福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來(lái)購(gòu)買公共物品或?yàn)楣�共物的生產(chǎn)融通資金，這是政府的職能。與政府對(duì)應(yīng)的社區(qū)自治組織擔(dān)負(fù)著為社區(qū)購(gòu)買和提供公共物品的職能，也需要籌措經(jīng)費(fèi)融通資金，向居民征收物業(yè)管理費(fèi)用。在實(shí)際運(yùn)作中，這一職能往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，人們要么忽視了社區(qū)自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規(guī)范，運(yùn)作程序和機(jī)制不健全，由此引發(fā)出許多矛盾。物業(yè)管理公司作為經(jīng)濟(jì)組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業(yè)管理公司提供怎樣的公共物品要由社區(qū)自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費(fèi)用額，制定服務(wù)檔次，將單個(gè)居民的需求綜合為對(duì)公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費(fèi)用負(fù)擔(dān)下，沒(méi)有人可以提供令所有人都滿意的公共物品。在公共物品為個(gè)人提供的收益與其支付能力差距過(guò)大時(shí)，要么居民不滿足，要么超越其需求，大家對(duì)物業(yè)管理運(yùn)作的參與積極性就低，物業(yè)管理公司就難以有足夠經(jīng)費(fèi)，導(dǎo)致大家更為不滿，形成惡性循環(huán)。社區(qū)自治組織要根據(jù)大部分居民的經(jīng)濟(jì)條件和對(duì)公共物品的需求檔次來(lái)決定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司購(gòu)買相應(yīng)的服務(wù)。在缺乏購(gòu)買最基本公共物品的社區(qū)，應(yīng)由政府提供物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，以保障居民的生活。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理選擇問(wèn)題

　　盡可能正確地估計(jì)居民對(duì)公共物品的實(shí)際需求，將單個(gè)居民的需求變?yōu)檎麄�(gè)物業(yè)社區(qū)公共物品的需求是重要的一項(xiàng)工作，也是最難的一項(xiàng)工作。

　　“社會(huì)”是個(gè)人的集合體，而每個(gè)人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問(wèn)題是確定“社會(huì)需要什么”，即通過(guò)某種方式對(duì)個(gè)人偏好進(jìn)行加總，然后再做出“社會(huì)”決策。公共物品的供給不是市場(chǎng)決策的結(jié)果，而是非市場(chǎng)決策的結(jié)果；個(gè)人對(duì)公共物品的偏好，不是通過(guò)價(jià)格機(jī)制傳遞給生產(chǎn)者，而是通過(guò)政治程序被轉(zhuǎn)換成集體行動(dòng)。減少社區(qū)居民的公共選擇的協(xié)調(diào)成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費(fèi)檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔(dān)的費(fèi)用能在其認(rèn)同的范圍內(nèi)，不使獲益與費(fèi)用出現(xiàn)較大偏差。社區(qū)居民自治組織是執(zhí)行政治程序和加總的機(jī)構(gòu)，應(yīng)有正規(guī)程序和加總的方法，需要由政府法令來(lái)明確。一旦公共物品的選擇由社區(qū)自治組織合法做出，社區(qū)居民就應(yīng)認(rèn)可，不得以個(gè)人理由拒絕付費(fèi)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理提供的內(nèi)容

　　作為一個(gè)社區(qū)的住戶來(lái)說(shuō)，其需要是多方面，好的物業(yè)硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業(yè)設(shè)施管理、優(yōu)美的室外環(huán)境、良好的社區(qū)治安，是對(duì)物業(yè)管理最基本的需要，而作為社區(qū)的居民來(lái)說(shuō)，其關(guān)心的還有更廣泛的內(nèi)容：社區(qū)的品味和檔次對(duì)成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質(zhì)量；社區(qū)娛樂(lè)和人際交往的需要；社區(qū)購(gòu)物和生活的方便程度。

　　居民的各種生活需要有些是物業(yè)管理公司可以提供的，有些必須由社區(qū)居民自治組織來(lái)提供，如良好的人際關(guān)系、社區(qū)的精神文明建設(shè)等。物業(yè)管理公司可以提供物質(zhì)條件，文化內(nèi)涵則要由全體居民通過(guò)社區(qū)居民自治組織來(lái)建設(shè)。

　�。ㄎ澹┱�府要對(duì)貧困社區(qū)進(jìn)行扶助

　　由于物業(yè)使用者不同層次的需求，顯而易見(jiàn)地會(huì)出現(xiàn)從最昂貴的到最廉價(jià)的不同檔次的社區(qū)。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區(qū)管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業(yè)管理和社區(qū)環(huán)境建設(shè)將因這種平均主義的存在而一事無(wú)成。政府要承擔(dān)的將是對(duì)貧困住宅區(qū)、安居工程社區(qū)、租房區(qū)的扶持，這些社區(qū)物業(yè)管理最基本的費(fèi)用應(yīng)由政府承擔(dān)，為社區(qū)居民提供最基本的公共物品是政府應(yīng)該負(fù)責(zé)的事項(xiàng)。

　　結(jié)論

　　搞好城市社區(qū)的物業(yè)管理必須重視居民的公共選擇問(wèn)題。社區(qū)的管理需要建立居民自治組織，作為社區(qū)全體居民的代表，行使組織協(xié)調(diào)、議事決策、管理教育、監(jiān)督服務(wù)等功能，由其來(lái)代表社區(qū)居民選擇和購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)等公共物品。通過(guò)規(guī)范的集體選擇程序，把居民個(gè)人的選擇轉(zhuǎn)化為社區(qū)居民的集體選擇，理順各種關(guān)系，使物業(yè)管理費(fèi)用征收更加合理，盡可能實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民福利最大化，同時(shí)為優(yōu)化政府的財(cái)政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區(qū)居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織應(yīng)當(dāng)積極配合其運(yùn)作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區(qū)居民營(yíng)造一個(gè)好的社會(huì)環(huán)境。政府應(yīng)以法令形式確定社區(qū)居民自治組織的合法地位與運(yùn)行程序，樹(shù)立其權(quán)威，規(guī)范其運(yùn)作。

　　參考文獻(xiàn)：

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物業(yè)管理論文4

　　基于B/S體系架構(gòu)的幸福里小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，緊跟行業(yè)發(fā)展，滿足人們生活、工作的需要,實(shí)現(xiàn)了信息網(wǎng)絡(luò)化。通過(guò)較豐富的功能將Web的技術(shù)特點(diǎn)體現(xiàn)出來(lái)。本設(shè)計(jì)主要完成客戶端，Web服務(wù)器端應(yīng)用程序和數(shù)據(jù)庫(kù)的制作，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的創(chuàng)建，管理員注冊(cè)/登錄，對(duì)物業(yè)信息進(jìn)行添加，刪除，修改等功能。

　　一、系統(tǒng)的需求分析

　　通過(guò)對(duì)幸福里小區(qū)的調(diào)查，獲知小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：1、對(duì)小區(qū)所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢等功能的實(shí)現(xiàn)，這是一個(gè)小區(qū)管理的基礎(chǔ)，小區(qū)管理都是基于該小區(qū)的房產(chǎn)資源而產(chǎn)生的。2、對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的詳細(xì)資料的管理，包括增，刪，改，查詢等功能的實(shí)現(xiàn)，這也是物業(yè)管理產(chǎn)生的基礎(chǔ)，物業(yè)管理都是相對(duì)該小區(qū)的所有住戶而言的。3、實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理，儀表包括水，電，氣表數(shù)據(jù)管理，收費(fèi)管理，住戶投訴管理，住戶報(bào)修管理，設(shè)備維修管理，停車場(chǎng)管理。4、各種物業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，包括物業(yè)設(shè)備統(tǒng)計(jì)報(bào)表，所有住戶的水，電，氣儀表資料的統(tǒng)計(jì)，各種收費(fèi)統(tǒng)計(jì)，住戶投訴統(tǒng)計(jì)，住戶報(bào)修統(tǒng)計(jì)，物業(yè)設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)等。

　　二、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

　　2.1系統(tǒng)的功能模塊設(shè)計(jì)

　　根據(jù)系統(tǒng)的需求分析，我們將小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的功能分為四個(gè)模塊，分別為用戶管理模塊、基本資料管理模塊、物業(yè)管理模塊和報(bào)表統(tǒng)計(jì)模塊。其中：1、用戶管理模塊：包括用戶的注冊(cè)、登錄、添加新用戶以及用戶信息的更新等。2、基本資料管理：包括物業(yè)公司員工資料管理、房產(chǎn)資料管理以及住戶資料管理。3、物業(yè)管理模塊：包括設(shè)備維修管理、住戶保修管理、住戶投訴管理、停車管理、收費(fèi)管理、儀表數(shù)據(jù)管理和物業(yè)設(shè)備管理。4、報(bào)表統(tǒng)計(jì)模塊“包括設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)報(bào)表、住戶保修統(tǒng)計(jì)報(bào)表、住戶投訴統(tǒng)計(jì)報(bào)表、物業(yè)設(shè)備統(tǒng)計(jì)報(bào)表、各項(xiàng)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表以及儀表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的生成。在生成每種報(bào)表時(shí)，可根據(jù)需要選擇相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)表的生成、打印。

　　2.2系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

　　用戶表={序號(hào)+登錄名+登陸密碼+用戶描述}住戶表={住戶編號(hào)+物業(yè)地址+房型+建筑面積+使用面積+業(yè)主名稱+籍貫+工作單位+郵編+身份證號(hào)+電話+開(kāi)戶銀行+銀行帳號(hào)+入住時(shí)間+遷出時(shí)間+性別}房產(chǎn)資源表={房間編號(hào)+物業(yè)地址+建筑面積+使用面積+房型+裝修情況+單價(jià)+總價(jià)+買主+備注+是否已售出}物業(yè)設(shè)備表={設(shè)備編號(hào)+設(shè)備名稱+型號(hào)+品牌+所屬部門+購(gòu)買日期+事故記錄}停車場(chǎng)信息表={車位編號(hào)+車位位置+停車住戶+物業(yè)地址+開(kāi)始日期+截止日期+備注}住戶投訴表={投訴編號(hào)+投訴日期+接待人員+投訴住戶+物業(yè)地址+電話+處理日期+處理人員+投訴內(nèi)容+處理情況}住戶報(bào)修表={報(bào)修編號(hào)+報(bào)修日期+接待人員+報(bào)修住戶+物業(yè)地址+電話+完成日期+維修人員+服務(wù)費(fèi)用+物料費(fèi)用+合計(jì)費(fèi)用+報(bào)修內(nèi)容+維修情況}設(shè)備維修表={維修編號(hào)+設(shè)備編號(hào)+設(shè)備名稱+維修日期+完成日期+維修費(fèi)用+維修人員+維修內(nèi)容+維修情況}儀表資料表={儀表編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+上月資料+本月用量+單價(jià)+本月費(fèi)用+上月抄表日期+本月抄表日期+辦理人}物業(yè)收費(fèi)表={收費(fèi)編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費(fèi)項(xiàng)目+收費(fèi)方式+應(yīng)收總額+已交金額+欠費(fèi)金額+交費(fèi)日期+辦理人+備注}儀表收費(fèi)表={收費(fèi)編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費(fèi)項(xiàng)目+收費(fèi)方式+應(yīng)收總額+已交金額+欠費(fèi)金額+交費(fèi)日期+辦理人+備注}在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)的邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。例如：用戶表={序號(hào)+登錄名+登陸密碼+用戶描述}轉(zhuǎn)化為：用戶表。

　　2.3頁(yè)面設(shè)計(jì)

　　客戶端頁(yè)面是用戶和服務(wù)器之間實(shí)現(xiàn)人機(jī)交互的一個(gè)介質(zhì)。對(duì)它的制作要求簡(jiǎn)潔大方，色彩搭配要協(xié)調(diào)。

　　三、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

　　3.1系統(tǒng)基本結(jié)構(gòu)圖

　　3.2系統(tǒng)公共模塊設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

　　系統(tǒng)公共模塊中一共有4個(gè)JSP文件和一個(gè)CSS文件�！癱ommon.jsp”文件包含其他JSP文件中需要導(dǎo)入的Java類和包以及系統(tǒng)各頁(yè)面要使用的日期。“check.jsp”文件用來(lái)判斷系統(tǒng)用戶是否登錄，防止非法用戶登錄到系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行破壞，程序代碼中使用了會(huì)話（session）對(duì)象�！癶eader.jsp”和“footer.jsp”文件：為了使小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的所有頁(yè)面具有統(tǒng)一的風(fēng)格，把頁(yè)面頭和尾的代碼分開(kāi)，分別放在單獨(dú)的JSP文件中，在其他頁(yè)面中使用時(shí)，利用include指令將他們包含進(jìn)來(lái)即可。在“style.css”文件中，可以定義Web應(yīng)用程序用到的所有樣式表。另外,需建立與數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)的`JavaBean文件DBConnectionManager.java。

　　3.3系統(tǒng)主頁(yè)面及管理模塊的實(shí)現(xiàn)

　　系統(tǒng)游覽主頁(yè)面“index.jsp”是用戶游覽小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的主頁(yè)面，是進(jìn)入其他功能頁(yè)面的向?qū)�，并且把小區(qū)公告，小區(qū)留言的標(biāo)題以列表的形式顯示出來(lái)，方便各類用戶的使用。管理模塊的頁(yè)面包括：管理員登錄頁(yè)面“l(fā)ogin.jsp”、管理密碼驗(yàn)證頁(yè)面“chklogin.jsp”、新聞資訊管理頁(yè)面“main.jsp”、小區(qū)公告信息頁(yè)面“addxinxi.jsp”、物業(yè)信息管理頁(yè)面“savexinxi.jsp”、小區(qū)留言管理功能頁(yè)面“modifyxinxi.jsp”。

　　3.4系統(tǒng)用戶注冊(cè)模塊實(shí)現(xiàn)

　　普通用戶進(jìn)入網(wǎng)站首頁(yè)后，可以進(jìn)行小區(qū)信息、小區(qū)留言等信息的查詢游覽，用戶要想在留言本中留下各種建議或報(bào)修等信息就要先進(jìn)行注冊(cè)，成為注冊(cè)用戶后可以進(jìn)行添加留言。用戶進(jìn)入注冊(cè)頁(yè)面“register.jsp”填寫注冊(cè)信息，點(diǎn)擊注冊(cè)會(huì)進(jìn)入“adduser.jsp”頁(yè)面，此界面的功能是將用戶注冊(cè)寫入數(shù)據(jù)庫(kù)，并給用戶注冊(cè)成功的頁(yè)面。

　　3.5系統(tǒng)其他功能頁(yè)面實(shí)現(xiàn)

　　對(duì)于系統(tǒng)其他頁(yè)面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“l(fā)iuyan.jsp”等，其功能實(shí)現(xiàn)大致同上，在這里不做重復(fù)說(shuō)明。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　幸福里小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過(guò)1年的上線運(yùn)行，系統(tǒng)總體運(yùn)行穩(wěn)定，較好地滿足了小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)所有房屋的管理，對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶詳細(xì)資料的管理，對(duì)小區(qū)物業(yè)設(shè)備的管理，水、電、氣的收費(fèi)管理，住戶投訴管理，住戶報(bào)修管理，設(shè)備維修管理，停車場(chǎng)管理等。

　　作者:田娟 單位:克拉瑪依職業(yè)技術(shù)學(xué)院

　　參考文獻(xiàn)

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　　[6]清宏計(jì)算機(jī)工作室.《JSP編程技巧》.機(jī)械工業(yè)出版社,20xx年5月:1-410

　�。ǘ�）

　　【導(dǎo)讀】物業(yè)管理關(guān)系著社會(huì)生活中所依賴的具體問(wèn)題，所以物業(yè)管理具有廣闊的發(fā)展前景同時(shí)也具有非常重要的社會(huì)意義。小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)，物業(yè)管理部門必須將改善居民居住條件以及促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心內(nèi)容，并將業(yè)主自治融入到專業(yè)的物業(yè)管理當(dāng)中作為發(fā)展目標(biāo)，讓業(yè)主可以便捷的通過(guò)現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)就能足不出戶的簡(jiǎn)單解決。

　　隨著智能化小區(qū)的廣泛發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)也逐漸走紅，雖然目前發(fā)展?fàn)顩r還面臨挑戰(zhàn)，但未來(lái)前景是十分可觀的，下面一起來(lái)了解一下小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)吧。

　　一、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　1、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)目前為止經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：

　　第一階段主要是用于處理單項(xiàng)的數(shù)據(jù)，并基于傳統(tǒng)手工的管理模式，多數(shù)是用于處理非常容易的事務(wù)性工作，這個(gè)階段其實(shí)就是我國(guó)很多物業(yè)管理公司的計(jì)算機(jī)水平；

　　第二階段主要是綜合處理數(shù)據(jù)，在此階段中，計(jì)算機(jī)在應(yīng)用過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)具備網(wǎng)絡(luò)化以及實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)，顯然已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理起到了一定的推動(dòng)作用；

　　第三階段是計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)綜合運(yùn)用了計(jì)算機(jī)控制、信息理論以及系統(tǒng)工程等許多軟件優(yōu)化理論，并且計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化以及數(shù)據(jù)庫(kù)的融入，促使計(jì)算機(jī)擺脫某單一系統(tǒng)，從而向著多元化方向發(fā)展，發(fā)展成為一個(gè)全面的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。

　　2、智能小區(qū)的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，其體系已經(jīng)派生了許多子系統(tǒng)，故接下來(lái)面臨的重要挑戰(zhàn)就是怎樣把所派生出的各個(gè)子系統(tǒng)都成功地集成在同一個(gè)信息系統(tǒng)管理平臺(tái)之上，同時(shí)，通過(guò)此平臺(tái)將智能化小區(qū)的建設(shè)渾然一體，使事件的管理與處理形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，并能夠根據(jù)物業(yè)公司自己的需求，將所需子系統(tǒng)的`功能完美匹配在其他系統(tǒng)上，從而管理人員可以從該系統(tǒng)獲得跟此事件有關(guān)的輔助決策信息，并能實(shí)時(shí)了解前端設(shè)備所發(fā)生的實(shí)時(shí)處理動(dòng)作以及相關(guān)數(shù)據(jù)信息。

　　3、智能化小區(qū)日趨成熟，技術(shù)也逐步完善，故物業(yè)管理已經(jīng)廣泛普及于我國(guó)大多數(shù)城市，并向著正規(guī)化、商業(yè)化的方向發(fā)展，物業(yè)管理公司將在越來(lái)越多的智能小區(qū)中扮演著管家的角色，他們不僅面臨著技術(shù)問(wèn)題，同時(shí)管理范圍也在日趨增大，隨之而來(lái)的就是就是要解決數(shù)據(jù)量增大，以及跨地域和跨平臺(tái)的眾多問(wèn)題，可謂也是一大挑戰(zhàn)。

　　二、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　1、眼下物業(yè)管理這一行業(yè)正處于一個(gè)過(guò)渡時(shí)期，也就是掙脫以往的初級(jí)階段而向一個(gè)更為高級(jí)的階段發(fā)展，從而使物業(yè)管理部門的內(nèi)、外部環(huán)境都發(fā)生巨大的變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。物業(yè)管理部門必須將改善居民居住條件以及促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心內(nèi)容，并將業(yè)主自治融入到專業(yè)的物業(yè)管理當(dāng)中作為發(fā)展目標(biāo)，并將其發(fā)展重點(diǎn)定向?yàn)橐?guī)范市場(chǎng)和培育市場(chǎng)，同時(shí)將立法步伐以及機(jī)制轉(zhuǎn)換加快推進(jìn)，并對(duì)監(jiān)督指導(dǎo)也進(jìn)行加強(qiáng)，從而快速提升服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好的行業(yè)形象，進(jìn)而使物業(yè)管理向著更加健康的方向發(fā)展。

　　2、同時(shí)，在各種網(wǎng)絡(luò)都極為發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)當(dāng)中，人們的需求也在相應(yīng)不斷提高，他們希望在辦理一些問(wèn)題的時(shí)候，不是只有跑到物業(yè)管理中心才能處理，而是可以便捷的通過(guò)現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)就能足不出戶的簡(jiǎn)單解決，在自己家中通過(guò)在線網(wǎng)絡(luò)提交一些生活問(wèn)題以及意見(jiàn)即可將其發(fā)送至物業(yè)管理中心，同時(shí)物業(yè)管理中心的工作人員也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)快速有效的解決業(yè)主的各種各樣的問(wèn)題，如果這些設(shè)想都能夠?qū)崿F(xiàn)，那么此物業(yè)管理系統(tǒng)將大大提高物業(yè)管理人員的工作效率。

物業(yè)管理論文5

　　高校物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。物業(yè)管理概念最早起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，主要是指業(yè)主對(duì)共有建筑、公共場(chǎng)所及設(shè)施等進(jìn)行的管理或者委托他人進(jìn)行管理的活動(dòng)。21世紀(jì)初開(kāi)始進(jìn)入高校，是高等教育管理體制改革與后勤社會(huì)化改革大背景下催生的產(chǎn)物，是學(xué)校委托專門的管理機(jī)構(gòu)，依照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和合同約定、運(yùn)用市場(chǎng)化的管理方式及現(xiàn)代管理理念、對(duì)高校提供全方位、多層次的專業(yè)化服務(wù)，從而為高校營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境及舒適的生活環(huán)境，為廣大師生提高優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

　　一、高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)及重要性

　　1.特點(diǎn)。

　　高校的非營(yíng)利性決定了其物業(yè)管理與城市物業(yè)管理不同。首先，從管理范圍上，涉及學(xué)生公寓、教師住宅等生活類的物業(yè)，又有教學(xué)科研樓、實(shí)驗(yàn)實(shí)訓(xùn)類物業(yè)，同時(shí)還有圖書(shū)館等文化健身類物業(yè)，更有食堂、校企等經(jīng)營(yíng)類物業(yè)。其次，從服務(wù)對(duì)象上，主要服務(wù)于廣大師生，不像城市物管企業(yè)追求利益最大化為目標(biāo)，高校物業(yè)管理是在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更需兼顧到社會(huì)公益性，實(shí)現(xiàn)教育和保障的目標(biāo)。最后，從經(jīng)費(fèi)來(lái)源上，主要依賴財(cái)政撥款，而城市物業(yè)管理一般按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定及政府部門核定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，直接向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)，所以高校物業(yè)管理在測(cè)量具體物管費(fèi)時(shí)，與城市物業(yè)管理差異性較大。

　　2.重要性。

　　高校物業(yè)管理是高校后勤服務(wù)工作中十分重要的內(nèi)容，作為后勤管理的重要組成部分，無(wú)論是校園里的一花一草，還是房屋建筑等，幾乎存在于校園的每個(gè)角落。盡管物業(yè)管理的效果很少被人重視，然而一旦有問(wèn)題發(fā)生，很容易使師生不滿意，甚至成為被投訴的對(duì)象。高校物業(yè)管理水平的高低，直接影響著廣大師生的工作、學(xué)習(xí)和生活。因此，從某種意義上而言，高校物業(yè)管理水平的高低對(duì)高�？沙掷m(xù)發(fā)展有著重要影響。

　　二、高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　隨著我國(guó)高校后勤改革的不斷深化，高校物業(yè)管理也取得了一些進(jìn)步，然而仍存在很多問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1.缺乏服務(wù)意識(shí)。

　　服務(wù)意識(shí)，即滿足客戶需求的一系列特征的特性總和的意識(shí)。高校后勤物業(yè)管理既然為廣大師生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必須牢固樹(shù)立以人為本的理念。溫總理曾在談到政府服務(wù)職能時(shí)說(shuō)過(guò)“管理就是服務(wù)，我們要把政府辦成一個(gè)服務(wù)型政府，為市場(chǎng)主體服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)、最終為人民服務(wù)”。溫總理所提到的服務(wù)理念也同樣適用于高校后勤物業(yè)管理。然而高校物業(yè)管理的人員絕大部分是從原來(lái)后勤部門的工勤人員轉(zhuǎn)型而來(lái)的，其管理人員本身就缺乏服務(wù)意識(shí)，其思維模式依舊停留在原來(lái)的行政管理上，誤認(rèn)為物業(yè)管理是管理廣大師生而非服務(wù)師生，從思想觀念坐等師生要求服務(wù)，而非主動(dòng)為師生提供服務(wù)。

　　2.人員素質(zhì)參差不齊。

　　高校的重心在教學(xué)科研上，對(duì)后勤管理往往不重視，疏忽對(duì)后勤管理人才的培養(yǎng)。如前所述，后勤從業(yè)人員大多是以前工勤人員轉(zhuǎn)型而來(lái)，文化素質(zhì)較低，專業(yè)技能不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)等，加之學(xué)校也不重視后勤物業(yè)管理人員的后續(xù)培訓(xùn)、進(jìn)修等。受傳統(tǒng)管理體制及待遇的'影響，高校的物業(yè)管理隊(duì)伍又很難實(shí)現(xiàn)人才的雙向流動(dòng)。校內(nèi)優(yōu)秀管理人員不愿去后勤，校外又很難直接招聘到優(yōu)秀的管理人才。后勤物業(yè)管理隊(duì)伍人員結(jié)構(gòu)不合理，缺乏優(yōu)秀的管理人才，無(wú)法形成優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，高校物業(yè)管理人員素質(zhì)的參差不齊，無(wú)法形成專業(yè)化的管理隊(duì)伍，嚴(yán)重制約著后勤物業(yè)管理水平的提高。

　　3.經(jīng)費(fèi)投入不到位。

　　高校物業(yè)管理由于涉及范圍廣，工作量大，因此需要投入大量的人、財(cái)、物。隨著學(xué)校建設(shè)的發(fā)展，一些建筑及教學(xué)設(shè)施隨著時(shí)間推移也在不斷老化、損壞，無(wú)論從維修難度上還是維修工作量上，都要投入更多，這就使得物業(yè)管理成本更大。此外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，智能化的設(shè)備諸如自動(dòng)消防、監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等都需要逐漸配備和完善，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的投入也需要不斷加大。然而高校物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)費(fèi)來(lái)源大多數(shù)都是依賴上級(jí)行政撥款，資金來(lái)源的單一性使得物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)投入出現(xiàn)嚴(yán)重不足，這種低投入勢(shì)必造成低水平地運(yùn)行和低水平的服務(wù)。

　　4.部門間缺乏溝通。

　　高校物業(yè)管理是涵蓋范到房屋建筑、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)等服務(wù)，而這些職能在很多高校都由多個(gè)部門一起承擔(dān)，每個(gè)部門僅僅負(fù)責(zé)其中一兩個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保衛(wèi)處負(fù)責(zé)安保工作，部門之間缺乏有效地溝通協(xié)作和資源整合，出現(xiàn)問(wèn)題互相扯皮推諉，導(dǎo)致部分物業(yè)管理資源重復(fù)投資，浪費(fèi)嚴(yán)重，在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)資金投入不足的情況下，降低服務(wù)成本，提高工作效率、提升經(jīng)濟(jì)效益將成為空談。

　　三、提升高校物業(yè)管理水平的對(duì)策

　　1.牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。

　　要提高高校物業(yè)管理服務(wù)水平，必須轉(zhuǎn)變后勤物業(yè)工作人員的管理思想，牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。首先，后勤物業(yè)管理人員要有危機(jī)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，要讓服務(wù)的理念深入心中，為師生服務(wù)而非管理師生，并落實(shí)在行動(dòng)中。其次，定期或不定期地開(kāi)展一些愛(ài)崗敬業(yè)的主題教育活動(dòng)，從而增強(qiáng)職工的責(zé)任感和責(zé)任意識(shí)。讓后勤物業(yè)管理的員工從心底中認(rèn)為，師生員工的滿意，是實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的重要體現(xiàn)。最后，加大宣傳力度，樹(shù)立典型，發(fā)揮典范的帶頭作用。如通過(guò)宣傳、教育、培養(yǎng)等多種方式，樹(shù)立思想上和專業(yè)上都過(guò)硬的典型，樹(shù)起群眾擁護(hù)歡迎的旗幟，對(duì)大家起到教育作用從而全面帶動(dòng)大家的服務(wù)意識(shí)。

　　2.提升從業(yè)人員素質(zhì)。

　　提高高校物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)，對(duì)于全面提高高校物業(yè)管理水平意義重大。因此，應(yīng)當(dāng)從以下兩方面方面著手：一從干部隊(duì)伍上，應(yīng)當(dāng)建立一支高素質(zhì)的管理干部隊(duì)伍，上層決策領(lǐng)導(dǎo)者懂得經(jīng)營(yíng)，善于管理，并且有一定的專業(yè)知識(shí)和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，最重要的是要有責(zé)任意識(shí)和事業(yè)心，這樣才具備帶好物業(yè)管理隊(duì)伍的能力；另一方面，從物業(yè)管理員工上，多組織各種培訓(xùn)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。員工技術(shù)水平和服務(wù)水平的高低，對(duì)于高校物業(yè)管理的生存發(fā)展有著重要影響，對(duì)員工開(kāi)展全方位的培訓(xùn)，針對(duì)在物業(yè)管理不同的崗位上進(jìn)行不同的技能培訓(xùn)等。

　　3.拓寬經(jīng)費(fèi)渠道。

　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是資金來(lái)源，資金的缺乏是難以保障高校物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，后勤物業(yè)管理不能僅僅只依賴學(xué)校下?lián)艿目铐?xiàng)。應(yīng)當(dāng)采取多元化經(jīng)營(yíng)以拓寬經(jīng)費(fèi)來(lái)源，開(kāi)展多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，增加物業(yè)管理收入。學(xué)校從甲方的角度對(duì)后勤物業(yè)管理的服務(wù)做出評(píng)價(jià)，物業(yè)管理公司可按照學(xué)校服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的要求提供服務(wù)。學(xué)校物管公司應(yīng)該堅(jiān)持以服務(wù)為本，根據(jù)師生的不同消費(fèi)層次和領(lǐng)域，千方百計(jì)地在多領(lǐng)域里提供有償服務(wù)以彌補(bǔ)物管經(jīng)費(fèi)的不足。

　　4.加強(qiáng)制度建設(shè)，部門間通力合作。

　　為了提升高校物業(yè)管理服務(wù)水平，一方面應(yīng)當(dāng)從完善相應(yīng)的制度出發(fā)。規(guī)范的物管制度應(yīng)當(dāng)包含兩個(gè)層面，一是物管單位的管理制度，比如綜合、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)制度等，常見(jiàn)的如管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制、操作程序及服務(wù)規(guī)范等；二是物業(yè)轄區(qū)的管理制度如用戶手冊(cè)、物管公約等。當(dāng)前盡管諸如此類的制度也有些，但不夠完善，與社會(huì)上有資質(zhì)、正規(guī)的物業(yè)管理公司比較，有相當(dāng)差距。所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)制度建設(shè)。另一方面，部門間通力合作。厘清責(zé)任，對(duì)于重復(fù)崗位設(shè)置，或職責(zé)重復(fù)的進(jìn)行整合，節(jié)約資源，也避免出現(xiàn)問(wèn)題是互相推諉扯皮等，從而有效提升后勤物業(yè)管理水平.

物業(yè)管理論文6

　　物業(yè)智能化、數(shù)字化是IT 產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)建筑業(yè)融合的產(chǎn)物，也是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的必然結(jié)果。物業(yè)管理公司作為智能化、數(shù)字化住宅小區(qū)的實(shí)際管理者應(yīng)當(dāng)本著“ 以人為本” 的信念，充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)智能化、數(shù)字化手段提高日常物業(yè)管理工作的質(zhì)量與效率，保證物業(yè)公司的有效管理。

　　1、概述

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)向普通家庭生活不斷擴(kuò)展，微電腦、計(jì)算機(jī)、通訊一體化趨勢(shì)日趨明顯。智能小區(qū)及智能家居在小區(qū)內(nèi)的綜合應(yīng)用，使得小區(qū)的數(shù)字化程度越來(lái)越高，因此一種新型時(shí)尚的數(shù)字社區(qū)概念出現(xiàn)了。數(shù)字社區(qū)是數(shù)字城市的組成部分，社區(qū)數(shù)字化是指在社區(qū)范圍內(nèi)，利用各種新技術(shù)，建立社區(qū)建設(shè)、管理、服務(wù)數(shù)字化綜合信息共享平臺(tái)，并與城市建設(shè)、管理、服務(wù)數(shù)字化的綜合信息共享平臺(tái)互聯(lián)互通。智能小區(qū)、數(shù)字化社區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科學(xué)技術(shù)水平的綜合標(biāo)志之一，同時(shí)也是人類社會(huì)住宅發(fā)展的必然趨勢(shì)。但人們對(duì)智能家居的概念仍然有些模糊不清，甚至停留在一些表面的認(rèn)識(shí)上，不能真正認(rèn)識(shí)到智能家居給業(yè)主及物業(yè)管理帶來(lái)的好處。有的甚至簡(jiǎn)單的把家庭報(bào)警器、可視門鈴、攝像機(jī)監(jiān)控與智能家居等同。智能化、數(shù)字化系統(tǒng)最主要的特征在于它采取了諸如多元信息處理、傳輸、監(jiān)控、管理以及系統(tǒng)集成等一系列高新技術(shù)，以數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化為平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多種服務(wù)與信息的資源共享。智能小區(qū)一般包括可視對(duì)講系統(tǒng)、非接觸卡門禁系統(tǒng)、安防報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)等。隨著新技術(shù)的發(fā)展，小區(qū)智能化水平正日新月異的發(fā)生著改變。

　　2、智能化、數(shù)字化技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　2.1 物業(yè)智能化、數(shù)字化是社會(huì)發(fā)展的需要

　　近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，促使人類生產(chǎn)和生活方式也因此正向信息化邁進(jìn)。傳統(tǒng)的辦公方式、商貿(mào)、管理、文化、休閑等活動(dòng)無(wú)不朝著信息化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，從而促進(jìn)了“信息化智能小區(qū)”的興起。信息化影響著社會(huì)的每一個(gè)角落，是IT 產(chǎn)業(yè)向傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)及人們生活滲透的必然結(jié)果�！爸悄芑�住宅”是一種面向市場(chǎng)銷售的特殊商品。智能化小區(qū)的建設(shè)必須堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)性” 、“可靠性”、“開(kāi)放性” 和“ 可持續(xù)發(fā)展性”的基本原則，使小區(qū)更好地向人們提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒適” 的居住環(huán)境；“高效、便利”的物業(yè)管理。

　　2.2門禁管理系統(tǒng)是物業(yè)管理的需要

　　一是可以節(jié)約傳輸線纜。日常生活中使用的各種線纜不但會(huì)使用大量的銅等金屬，還會(huì)產(chǎn)生重金屬污染。門禁系統(tǒng)在綜合布線系統(tǒng)、總線制傳輸、利用互聯(lián)網(wǎng)傳輸?shù)确矫娴?應(yīng)用技術(shù)能夠大量減少線纜的運(yùn)用，從而實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)。二是生物識(shí)別技術(shù)的應(yīng)用可以節(jié)約資源。隨著門禁系統(tǒng)技術(shù)的不斷發(fā)展進(jìn)步，指紋、眼部虹膜、人臉等各種生物識(shí)別技術(shù)被應(yīng)用到門禁系統(tǒng)中，這種技術(shù)的運(yùn)用不僅安全方便，而且還會(huì)大量減少門禁卡的使用，從而在更大幅度上實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約。最后，門禁系統(tǒng)不只是作為進(jìn)出口管理使用，而且還能有助于內(nèi)部的有序化管理。門禁系統(tǒng)改變了以往安防產(chǎn)品如閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等被動(dòng)的安防方式，以主動(dòng)控制的方式替代了被動(dòng)監(jiān)視的方式，通過(guò)對(duì)主要通道的控制大大地防止了犯罪分子從正常通道的侵入，并且可以在案發(fā)時(shí)通過(guò)對(duì)通道門的控制限制犯罪分子的活動(dòng)范圍以制止犯罪或減少損失。

　　2.3電子巡更系統(tǒng)是提升物業(yè)質(zhì)量的需要

　　電子巡更治理系統(tǒng)是安防中的必備系統(tǒng)，可以通過(guò)合理設(shè)計(jì)巡邏路線有效地對(duì)保安的巡更任務(wù)進(jìn)行管理，將幫助您徹底克服傳統(tǒng)巡邏管理方式比較隨意無(wú)序的缺陷，實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理、合理巡邏，最大限度地減少巡更管理工作的難度，提升管理水平和管理業(yè)績(jī)。隨著社會(huì)的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和人們安全防范意識(shí)的提高，大量高科技的安防產(chǎn)品和系統(tǒng)被廣泛采用，并發(fā)揮了巨大的作用。一般的巡檢制度，通常的方法是依靠員工的自覺(jué)性，在巡檢巡邏的地點(diǎn)上定時(shí)簽到，以達(dá)到目的。如何充分發(fā)揮人工巡檢的作用并且又能有效地監(jiān)督巡檢工作，給巡檢工作提供規(guī)范化的科學(xué)管理，使人工巡檢制度真正得到落實(shí)，也使巡檢人員的繁重的工作能有量化的體現(xiàn)。

　　2.4新技術(shù)的應(yīng)用提升設(shè)施設(shè)備管理水平，降低物業(yè)服務(wù)的人力資源成本。

　　隨著物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，掃碼識(shí)別系統(tǒng)的技術(shù)日趨成熟，在物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備的管理過(guò)程中，通過(guò)智能化終端掃描技術(shù)，可以將設(shè)備參數(shù)按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置進(jìn)行收集，一旦出現(xiàn)設(shè)備異常及時(shí)進(jìn)行報(bào)警，從而能夠進(jìn)行快速處置，避免出現(xiàn)設(shè)備的損害。在物業(yè)智能化設(shè)置時(shí)，可以將各類智能化設(shè)備進(jìn)行集中配置到監(jiān)控中心，從而達(dá)到消防、監(jiān)控、設(shè)施設(shè)備等集中控制管理，能夠有效的減少值班人員的配置。另外，在應(yīng)急處置方面能夠達(dá)到周圍幾個(gè)片區(qū)共用一個(gè)應(yīng)急處置小分隊(duì)的方式，從而整體上達(dá)到人力資源配置的優(yōu)化管理，節(jié)約人力資源配置，有效地降低物業(yè)服務(wù)成本。

　　綜上所述，小區(qū)智能化系統(tǒng)的建立是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，只有將智能化、數(shù)字化等新技術(shù)應(yīng)用到小區(qū)物業(yè)管理之中，就能實(shí)現(xiàn)智能化小區(qū)和物業(yè)管理的良性健康發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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物業(yè)管理論文7

　　一、派遣員工會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問(wèn)

　�。ㄒ唬┡汕矄T工的工資薪金是否應(yīng)通過(guò)應(yīng)付職工薪酬科目核算

　　根據(jù)《勞動(dòng)合同法》中“勞務(wù)派遣”的相關(guān)規(guī)定，勞務(wù)派遣公司屬于用人單位，勞務(wù)派遣公司與派遣員工簽訂勞動(dòng)合同，應(yīng)當(dāng)履行用人單位的義務(wù)。地鐵物業(yè)管理單位不與派遣工簽訂勞動(dòng)合同，而與派遣單位簽訂用工協(xié)議，屬于用工單位。所以派遣員工屬于派遣單位員工，而不屬于物業(yè)管理單位員工。那么物業(yè)管理單位是否應(yīng)該通過(guò)應(yīng)付職工薪酬進(jìn)行核算呢？

　　(二)派遣員工的福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)是否由地鐵物業(yè)管理單位發(fā)放，產(chǎn)生的費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算

　　派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位的員工，但根據(jù)《勞動(dòng)合同法》第六十二條，第三、四款規(guī)定，用工單位有義務(wù)對(duì)本單位的勞務(wù)派遣工支付與工作崗位相關(guān)的福利待遇并針對(duì)其進(jìn)行必要的培訓(xùn)。所以現(xiàn)實(shí)工作中物業(yè)管理單位都會(huì)發(fā)放福利及對(duì)派遣員工進(jìn)行培訓(xùn)，那么產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？

　�。ㄈ�）派遣員工的工資薪金、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)是否能稅前扣除

　　派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位員工，但《勞動(dòng)合同法》中又規(guī)定了用工單位所應(yīng)履行的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，那么所產(chǎn)生的工資薪金、福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)是否能稅前扣除，又有什么法律法規(guī)依據(jù)呢？

　　二、派遣員工會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問(wèn)探討

　　（一）派遣員工的工資薪金應(yīng)通過(guò)應(yīng)付職工薪酬科目核算

　　派遣員工的工資薪金能否通過(guò)應(yīng)付職工薪酬科目核算？首先應(yīng)當(dāng)明確派遣工是否為企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所稱的職工。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司所編寫的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解20xx》中職工的范圍中所述，職工薪酬準(zhǔn)則所稱的“職工”包含以下三類人員：

　　1.與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同的所有人員，含全積、兼職和臨時(shí)職工；

　　2.未與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同，但由企業(yè)正式任命的人員；

　　3.在企業(yè)的計(jì)劃和控制下，雖未與企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同或未由企業(yè)正式任命，但為其提供與職工類似服務(wù)的人員，也屬于職工薪酬準(zhǔn)則所稱的員工。比如，企業(yè)與有關(guān)中介機(jī)構(gòu)簽訂的勞務(wù)用工合同。派遣員工顯然符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解20xx》中職工范圍中第三條的規(guī)定，所以派遣工的.工資薪金應(yīng)通過(guò)應(yīng)付職工薪酬科目核算。但為了與自有員工相區(qū)別，筆者認(rèn)為應(yīng)在“應(yīng)付職工薪酬”科目下設(shè)二級(jí)科目，如“應(yīng)付職工薪酬-勞務(wù)租賃費(fèi)”。

　�。ǘ�）關(guān)于派遣員工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用發(fā)放及會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題

　　派遣員工福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題如何處理,主要是看福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)如何發(fā)放。主要有以下三種情況。

　　1.福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)全部由勞務(wù)派遣單位發(fā)放如派遣工的福利費(fèi)全部由派遣單位發(fā)放，派遣單位按費(fèi)用類別開(kāi)據(jù)發(fā)票，物業(yè)管理單位將福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)包括工資薪金的全部費(fèi)用支付給派遣單位，則物業(yè)管理單位將支付的費(fèi)用全額計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬_勞務(wù)租賃費(fèi)”科目。

　　2.福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)全部由物業(yè)管理單位發(fā)放福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)全部由物業(yè)管理單位直接發(fā)放的，由于《企業(yè)會(huì)計(jì)淮則講解20xx》中已明確勞務(wù)派遣員工的工資薪金屬于應(yīng)付職工薪酬范圍，所以筆者認(rèn)為可以對(duì)三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行計(jì)提或按實(shí)際發(fā)生進(jìn)行確認(rèn)。

　　3.福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)部分由物業(yè)管理單位發(fā)放，部分由用人單位發(fā)放福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理單位、用人單位分別發(fā)放的，則分別按以上兩種情況分別列支，即由派遣單位發(fā)放的計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬-勞務(wù)租賃費(fèi)”科目，由物業(yè)管理單位發(fā)放的三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理單位進(jìn)行計(jì)提或按實(shí)際發(fā)生進(jìn)行確認(rèn)。

　　（三）派遣員工的工資薪金、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)是否能稅前扣除

　　1.由物業(yè)管理單位支付給派遣員工的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)稅前扣除的處理由物業(yè)管理單位直接支付的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告20xx年第15號(hào))，第一條關(guān)于季節(jié)工、臨時(shí)工等費(fèi)用稅前扣除問(wèn)題”規(guī)定，企業(yè)因雇用季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和職工福利費(fèi)支出，并按《企業(yè)所得稅法》規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計(jì)算其他各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用扣除的依據(jù)。所以由用工單位直接發(fā)放的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)允許在稅前扣除。

　　2.由派遣單位支付給派遣員工的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的稅前扣除的處理雖然派遣員工的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)由派遣單位支付，但根據(jù)《勞動(dòng)合同法》相關(guān)規(guī)定，實(shí)際承擔(dān)該費(fèi)用的為用工單位，即地鐵物業(yè)管理公司。因此，按照國(guó)稅總局公告20xx年第15號(hào)規(guī)定，對(duì)于物業(yè)管理單位為勞務(wù)派遣員工所實(shí)際支付的費(fèi)用，屬于工資薪金支出的允許在企業(yè)所得稅前扣除，并準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)。

物業(yè)管理論文8

　　摘要：我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)日漸成熟，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，逐步走向規(guī)范化、合理化、制度化、理性化，已經(jīng)取得了相當(dāng)不錯(cuò)的規(guī)模和成績(jī)。一些不可忽視的問(wèn)題也逐漸浮出水面,這些問(wèn)題不但困擾了業(yè)主，也令物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。為了解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，我們加強(qiáng)立法，提高物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，加大宣傳和物業(yè)管理力度、加大與政府職能部門之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，制定詳細(xì)、行之有效的管理制度與措施，及時(shí)解決問(wèn)題與矛盾，從而對(duì)物業(yè)管理發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；解決對(duì)策

　　一、物業(yè)管理發(fā)展存在問(wèn)題

　　1.效益差，生存難。物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)低的行業(yè)，物業(yè)公司受經(jīng)營(yíng)范圍和場(chǎng)地等原因限制，目前只能因地制宜開(kāi)展可行性經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，之前制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)公司運(yùn)作成本，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)承受壓力，業(yè)主要求物業(yè)公司在原有基礎(chǔ)上不斷提升和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量與水平，因此相關(guān)費(fèi)用逐步增加，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重虧損，直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行，同時(shí)也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的難點(diǎn)問(wèn)題。

　　2.違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。小區(qū)私搭亂建侵害小區(qū)公共利益是一個(gè)普遍的社會(huì)問(wèn)題，個(gè)別業(yè)主在住進(jìn)小區(qū)后在公共綠地上進(jìn)行種植、私擴(kuò)小院、私占公共空間，嚴(yán)重破壞了公共設(shè)施，嚴(yán)重侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主利益得不到正當(dāng)維護(hù)。截至目前，沒(méi)有一部完善的法律來(lái)制止這種違法行為，此類問(wèn)題引起的糾紛不斷增加，調(diào)節(jié)難度較大。引起此類問(wèn)題的主因是：鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無(wú)權(quán)管、城管不好管，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)其置之不理，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，屢禁不止。

　　3.維修保養(yǎng)能力較弱。小區(qū)和寫字樓一旦出現(xiàn)故障性事故，急需維修，業(yè)主第一時(shí)間反映物業(yè)公司報(bào)修，但物業(yè)管理公司受專業(yè)技術(shù)限制，往往不能及時(shí)維修，如：電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網(wǎng)泄漏等技術(shù)含量較高的維修工作，因物業(yè)公司不具備這方面的專業(yè)技術(shù)操作知識(shí)，如有這方面報(bào)修，物業(yè)公司只能借助和申請(qǐng)專業(yè)維保公司和相關(guān)有資質(zhì)的施工隊(duì)伍進(jìn)行維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。

　　4.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。物業(yè)管理可經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目較少，相對(duì)經(jīng)營(yíng)性收入較少，物業(yè)管理主要靠收取物業(yè)費(fèi)為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，不少住戶往往不能完全理解物業(yè)費(fèi)繳納是住戶應(yīng)盡義務(wù)，甚至把物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)，以各種理由拒繳相關(guān)費(fèi)用，給物業(yè)管理工作帶來(lái)難度和壓力，因此加大力度宣傳住戶有償服務(wù)意識(shí)和消費(fèi)原則，提升物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主之間順暢溝通，廣泛聽(tīng)取業(yè)主心聲和意愿，關(guān)系的良性化發(fā)展有助于物業(yè)費(fèi)收取，使物業(yè)公司利益得到最大化。

　　5.物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求，物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力不斷增加，其實(shí)物業(yè)與業(yè)主就是“魚(yú)和水”的關(guān)系，需要相互理解、相互支持。有些業(yè)主認(rèn)為已交相關(guān)物業(yè)費(fèi)，理所當(dāng)然物業(yè)公司就要提供全方位無(wú)償或低償服務(wù)，以此滿足部分業(yè)主的私欲，否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費(fèi)，將所有問(wèn)題指向物業(yè)公司，問(wèn)題得不到及時(shí)解決，因此產(chǎn)生惡性循環(huán)，相互之間產(chǎn)生隔閡與矛盾，形成對(duì)立面，使簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。

　　6.從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了低學(xué)歷化傾向，高學(xué)歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作，又累又受氣；而低學(xué)歷又干不好。造成這種現(xiàn)象主要兩個(gè)方面原因，一是工資福利跟不上。過(guò)去物業(yè)管理是新興事物，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小，相對(duì)其他行業(yè)工資待遇較高。隨著市場(chǎng)行業(yè)體制發(fā)生變革，物業(yè)行業(yè)工資福利遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)不再有優(yōu)勢(shì)。二是錄用從業(yè)人員門檻較低。人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛(wèi)生、接聽(tīng)電話、小區(qū)巡邏等簡(jiǎn)單的日常工作，沒(méi)有什么技術(shù)含量，不需要其他硬性條件要求，只要有一定的工作經(jīng)歷就可以勝任，人員素質(zhì)與水平參差不齊，大大降低了從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)和要求。

7.建設(shè)遺留問(wèn)題。由于建設(shè)施工單位在建筑房屋時(shí)，存在搶工期、趕任務(wù)等原因，產(chǎn)生部分房屋裂縫、供水管網(wǎng)破裂、墻體滲水等問(wèn)題。隨著業(yè)主入住率不斷增加，問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，業(yè)主投訴較多、意見(jiàn)較大，有問(wèn)題找物業(yè)天經(jīng)地義，物業(yè)公司對(duì)問(wèn)題無(wú)法解決，或者維修費(fèi)用較高，物業(yè)無(wú)力承擔(dān)，問(wèn)題久拖不解，物業(yè)不作為，業(yè)主將不滿情緒對(duì)準(zhǔn)物業(yè)，增加了物業(yè)公司工作難度和壓力。如何解決遺留問(wèn)題是當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)面臨的難點(diǎn)，也是今后工作的重點(diǎn)。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對(duì)策

　　從物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，解決問(wèn)題主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

　　1.完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度。由于我國(guó)小區(qū)數(shù)量的不斷增加，我國(guó)政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的改善，完善相關(guān)的法律法規(guī)，做到有法可依，不僅業(yè)主的利益可依法維護(hù)，也提高了物業(yè)管理的規(guī)范，雙方利益最大化。政府要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳與支持，使更多的人了解物業(yè)管理，能享受到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處，提升城市的整體水平。

　　2.改善物業(yè)壞境，杜絕私搭亂建。物業(yè)管理的是一個(gè)集體大環(huán)境，不能因?yàn)閭�(gè)別的人破壞整體的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在滿足業(yè)主的要求時(shí)，也應(yīng)該有明確的規(guī)定，對(duì)于私搭亂建而不改正的個(gè)別案列，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)去約束他們，而不是使用極端的手段，迫使業(yè)主聽(tīng)自己的。物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據(jù)，使業(yè)主明白物業(yè)這個(gè)大環(huán)境是大家的，而不是屬于個(gè)人的。

　　3.加大人才培訓(xùn)與儲(chǔ)備。針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，人才的.培養(yǎng)與儲(chǔ)備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本，否則公司發(fā)展受限，難以擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，影響團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)，因此加大人才培養(yǎng)，提供人才發(fā)展空間，使其發(fā)揮所學(xué)之長(zhǎng)，補(bǔ)其之短，以點(diǎn)帶面提升人才整體水平，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來(lái)抓，促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升。

　　4.應(yīng)從多方面著手，改善經(jīng)費(fèi)不足狀況。

　�。�1）目前社會(huì)是一個(gè)以科技創(chuàng)新促發(fā)展的時(shí)代，高科技新型事物不斷出現(xiàn)�？萍紕�(chuàng)新的合理運(yùn)用能減少人員成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

　�。�2）物業(yè)公司可利用小區(qū)優(yōu)勢(shì)與一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開(kāi)合作，提高多種經(jīng)營(yíng)收入，達(dá)到利益最大化。

　�。�3）通過(guò)宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價(jià)值觀，樹(shù)立自身企業(yè)口碑與品牌，從而不斷降低自身運(yùn)營(yíng)成本，獲得較好的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

　　5.完善物業(yè)管理服務(wù)觀念。物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，不斷提升專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。要從物業(yè)自身找問(wèn)題、查原因、堵漏洞，完善物業(yè)公司管理機(jī)制，增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)，拉近與業(yè)主之間的距離，取得相互信任和理解。物業(yè)和業(yè)主不是相互對(duì)立的，而是合作關(guān)系，物業(yè)在付出服務(wù)的同時(shí)收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費(fèi)用的收入，業(yè)主收獲服務(wù)的同時(shí)獲得了較好的生活質(zhì)量，各取所需，共筑和諧美好家園。

　　6.提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)多學(xué)習(xí)外地市物業(yè)行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和辦法，可以外派人員到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)的一個(gè)重要途徑。積極吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)人才。物業(yè)服務(wù)是微利行業(yè)，工資福利待遇水平?jīng)Q定了其難以留住高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊(duì)伍，一是送出去，二是請(qǐng)進(jìn)來(lái)。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進(jìn)修學(xué)習(xí)，員工進(jìn)修學(xué)習(xí)完畢后，再派其他員工去學(xué)習(xí)，展開(kāi)周期循環(huán)，提高人才整體素質(zhì)。請(qǐng)進(jìn)來(lái)就是聘請(qǐng)物業(yè)專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)和綜合技能短期培訓(xùn)，建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，從而調(diào)動(dòng)員工的學(xué)習(xí)積極性，提高員工的整體素質(zhì)。7.物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)完善承接查驗(yàn)管理制度，嚴(yán)把承接驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)，從源頭杜絕問(wèn)題蔓延，對(duì)所查驗(yàn)的公共部位及公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備建立查驗(yàn)臺(tái)賬，對(duì)問(wèn)題劃分分清權(quán)責(zé)、利于追責(zé)，避免遺留問(wèn)題再留給物業(yè)公司，增加物業(yè)公司解決問(wèn)題的難度，引發(fā)業(yè)主因此遺留問(wèn)題與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾。

　　三、總結(jié)

　　總之，物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，不斷增強(qiáng)自身的主觀能動(dòng)性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，建立健全物業(yè)管理體制，以培育市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)為重點(diǎn)，加快立法步伐，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好企業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]古海山．物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究[J]．建材與裝飾，20xx（44）．

　　[2]姚學(xué)清．獅港物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策研究[D]．成都：西南石油學(xué)院，20xx．

物業(yè)管理論文9

　　一、物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題

　　(一)不能準(zhǔn)確的掌握市場(chǎng)的發(fā)展方向

　　一個(gè)企業(yè)要想不斷的適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，就要制定符合市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)和管理模式。物業(yè)管理企業(yè)作為一種服務(wù)性的企業(yè)，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場(chǎng)中的位置，才能得到發(fā)展。但從現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理公司的發(fā)展來(lái)看，很多公司都嚴(yán)重的忽略了市場(chǎng)定位的重要性。物業(yè)管理分為消費(fèi)和投資兩個(gè)方面，在對(duì)內(nèi)地居民住房推出時(shí)的投資存在不合理性，這為企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。我國(guó)的物業(yè)管理引用了國(guó)外的很多先進(jìn)商業(yè)住房管理模式，但事實(shí)上這些管理模式不適合我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，因?yàn)槲覈?guó)多數(shù)的住房都是居住性質(zhì)的，所以引用商業(yè)住房的管理模式，是不符合市場(chǎng)的發(fā)展方向的。

　　(二)不能有效的控制成本

　　企業(yè)的發(fā)展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當(dāng)大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業(yè)企業(yè)要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服務(wù)效率來(lái)實(shí)現(xiàn)。受傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式的影響，我國(guó)很多的物業(yè)管理公司存在機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)、人員分配不合理、管理程序不規(guī)范等問(wèn)題，導(dǎo)致公司的人力、物力、財(cái)力成本不斷增加，給公司帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　二、如何更好的解決物業(yè)管理商業(yè)化過(guò)程中的問(wèn)題

　　(一)樹(shù)立正確的管理理念

　　物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，要樹(shù)立正確的管理理念，明確公司的性質(zhì)，將企業(yè)自身的價(jià)值、管理人員的服務(wù)和業(yè)主應(yīng)得的利益三者緊密的.聯(lián)系起來(lái)，然后制定有利于提高競(jìng)爭(zhēng)力和促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的措施，并不斷的進(jìn)行完善，通過(guò)完善服務(wù)的內(nèi)容和過(guò)程，來(lái)提高業(yè)主的滿意度，提高企業(yè)的信譽(yù)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。企業(yè)要想滿足業(yè)主的需求，并能得到業(yè)主的肯定，就要規(guī)范業(yè)務(wù)流程，包括:服務(wù)制定、服務(wù)傳遞、服務(wù)實(shí)施等，并按照相應(yīng)的規(guī)定不斷的加強(qiáng)管理的質(zhì)量，得到業(yè)主的信任，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，可以使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。物業(yè)管理公司要以提高業(yè)主的滿意度為目標(biāo)，為業(yè)主提供特殊服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)，并提高服務(wù)的質(zhì)量，深入群眾進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)差，充分掌握業(yè)主的需求情況，然后針對(duì)業(yè)主的要求，設(shè)計(jì)出符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)類型，大膽創(chuàng)新業(yè)務(wù)管理的品牌，贏得業(yè)主的信任，從而促進(jìn)企業(yè)的高速發(fā)展。

　　(二)合理的控制成本

　　成本管理是企業(yè)管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業(yè)的資金正常運(yùn)行，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。當(dāng)業(yè)主入住簽訂業(yè)務(wù)管理合同時(shí)，可以用合理運(yùn)用目標(biāo)成本的管理辦法，對(duì)公司的成本進(jìn)行科學(xué)、合理的控制。物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)成本的控制是非常必要的，對(duì)促進(jìn)公司的發(fā)展有推動(dòng)作用，在這過(guò)程中，管理人員要加強(qiáng)成本管理的力度，提高工作人員的成本意識(shí)，提高工作人員的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就是讓業(yè)主享受到超值的服務(wù)，但這一服務(wù)過(guò)程不能靠增加成本來(lái)實(shí)現(xiàn)，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時(shí)，保證服務(wù)的質(zhì)量。業(yè)務(wù)管理部門要對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算，然后根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定科學(xué)的成本控制制度，通過(guò)制度控制可以有效的節(jié)省成本。

　　(三)遵循市場(chǎng)的發(fā)展原則

　　物業(yè)管理重在服務(wù)，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務(wù)擺在首位，堅(jiān)持業(yè)務(wù)至上的原則，因?yàn)橹挥胁粩嗟臐M足業(yè)主的需求，提高服務(wù)的質(zhì)量，才能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。其次，要注重社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。最后，規(guī)范管理模式，制定相應(yīng)的管理制度，并將這一制度落到實(shí)處，設(shè)計(jì)業(yè)主需要的服務(wù)類型，提高競(jìng)爭(zhēng)力。

　　(四)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理模式

　　根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理模式已不能滿足需求，所以業(yè)務(wù)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新管理模式，完善公司的管理工具，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段，用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)提高管理的效率和質(zhì)量，從而提高企業(yè)的業(yè)務(wù)水平。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　總之，物業(yè)管理公司作為后起的一個(gè)行業(yè)，要想滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的需求，就要不斷的走向商業(yè)化。物業(yè)管理公司要不斷的提高服務(wù)意識(shí)，完善管理措施和服務(wù)設(shè)備，樹(shù)立正確的服務(wù)理念，從而提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。

物業(yè)管理論文10

　　一、高校后勤社會(huì)化改革的內(nèi)涵及其意義

　　我國(guó)傳統(tǒng)的高校后勤具體是指：“高等學(xué)校后勤部門為學(xué)校的教學(xué)、科研和師生員工工作生活提供的各種服務(wù)以及在這一過(guò)程中進(jìn)行的管理活動(dòng)，包括計(jì)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等，廣義上還包括總務(wù)后勤、財(cái)務(wù)管理、教學(xué)科研后勤、基本建設(shè)管理�！备咝：笄跒楦咝ｉ_(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)提供了重要的保障，同時(shí)也是高校管理系統(tǒng)中的重要組成部分，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，教育水平的提高，高校后勤也面臨著社會(huì)化改革的局面，通過(guò)改革高校后勤的具體內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生了改變，它具體包括：“師生員工吃、住、行方面的生活服務(wù)和管理；水、電、暖、天然氣的正常供應(yīng)；校園清潔衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備修繕、網(wǎng)絡(luò)通訊、衛(wèi)生院、物業(yè)管理、幼兒園管理以及學(xué)校舉辦的招待所、餐廳、浴室、理發(fā)室、商店等商業(yè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)管理�！备咝：笄诘纳鐣�(huì)化改革利用行政管理的有效手段把原來(lái)的后勤制度與經(jīng)濟(jì)效益二者有效的結(jié)合起來(lái)，使高校后勤服務(wù)與高校分離開(kāi)來(lái)，這種做法的好處在于一方面能夠簡(jiǎn)化管理程序，提高管理水平，使管理更加科學(xué)化、合理化；另一方面能夠充分利用學(xué)校和社會(huì)各項(xiàng)資源，從而提高后勤服務(wù)質(zhì)量，不斷擴(kuò)大后勤服務(wù)的規(guī)模，提高辦學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)水平。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理應(yīng)用而生，但其仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，高校管理作為一項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，仍是在不斷摸索、發(fā)展、調(diào)整的階段，還沒(méi)有形成成熟的發(fā)展市場(chǎng)。

　　二、物業(yè)管理在高校后勤社會(huì)化改革中發(fā)揮的積極作用

　　高校物業(yè)管理不同于其他服務(wù)性行業(yè)，因其服務(wù)的對(duì)象主要是局限于學(xué)校，因此其發(fā)展具有自身特點(diǎn)，即涉及的范圍廣、服務(wù)的項(xiàng)目較多、服務(wù)主體主要是在校師生。高校后勤的社會(huì)化改革為高校物業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，逐漸興辦的高校教職工住宅區(qū)、學(xué)生宿舍、行政辦公樓、新老校區(qū)、各種公共設(shè)施的建設(shè)都要為高校物業(yè)的發(fā)展提供了前提，隨著教育體制的不斷深化改革，各種實(shí)驗(yàn)室、科研儀器室、圖書(shū)館等建設(shè)都需要先進(jìn)的管理方式支持，高校物業(yè)管理使高校后勤服務(wù)更加科學(xué)化、規(guī)范化。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，對(duì)物業(yè)管理也提出了更高的要求，物業(yè)管理的內(nèi)容也在不斷的豐富，高校物業(yè)管理從過(guò)去的基本校園清潔、綠化校園、維護(hù)校園基礎(chǔ)設(shè)施與安全已經(jīng)發(fā)展到高校職工居住區(qū)和學(xué)生居住區(qū)的社區(qū)文化、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等，不斷滿足人們學(xué)習(xí)生活等各個(gè)方面的需求，高校物業(yè)管理以及逐漸朝專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化等方面發(fā)展，它在高校后勤社會(huì)化改革中發(fā)揮了不可替代的作用。高校后勤與高校物業(yè)管理二者之間是相輔相成、密不可分的關(guān)系，高校物業(yè)管理利用自身優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)在高校后勤服務(wù)中尋找切入點(diǎn)，為高校后勤的各個(gè)方面提供了保障，也為高校的開(kāi)展的各個(gè)活動(dòng)提供了后勤支撐，實(shí)現(xiàn)了學(xué)校與后勤二者徹底分開(kāi)、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化，從而推動(dòng)了高校后勤社會(huì)化改革的進(jìn)程。高校物業(yè)管理應(yīng)該以學(xué)校市場(chǎng)作為導(dǎo)向，滿足廣大師生的需求，要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與改革，毫不動(dòng)搖的遵守社會(huì)化、規(guī)�；�、科學(xué)化、專業(yè)化的原則，逐步完善高校物業(yè)管理體系，提高高校物業(yè)管理質(zhì)量和水平，為高校后勤提供強(qiáng)有力的保障，為高校全體師生營(yíng)造一個(gè)舒適、環(huán)保、安全、和諧的'生活環(huán)境和學(xué)習(xí)環(huán)境，高校業(yè)務(wù)管理在高校后勤社會(huì)化改革中發(fā)揮了巨大的積極作用。

　　三、提高高校物業(yè)管理水平的有效策略

　　物業(yè)管理在高校后勤服務(wù)中首先應(yīng)該構(gòu)建一種面向?qū)W校、面向市場(chǎng)、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的平臺(tái)，物業(yè)管理應(yīng)該更新觀念、尋找一種科學(xué)合理的管理方法，建立一種能夠滿足學(xué)校的各項(xiàng)活動(dòng)和廣大師生需求的優(yōu)質(zhì)后勤保障服務(wù)體系。高校物業(yè)管理不僅是高校后勤社會(huì)化改革中的一個(gè)重要組成部分，同時(shí)也是高校管理體系中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。其次高校物業(yè)管理應(yīng)該實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和專業(yè)化的管理模式，利用社會(huì)資源，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新、在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)人事管理，為學(xué)校物業(yè)管理提供專業(yè)化、高素質(zhì)人才，提高物業(yè)管理的專業(yè)化水平。最后高校物業(yè)管理要仔細(xì)研究分析高校后勤消費(fèi)的主要市場(chǎng)，重新定位物業(yè)管理在高校后勤服務(wù)中的地位，這是能夠更好的實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革成功的關(guān)鍵，高校物業(yè)管理還要準(zhǔn)確定位管理方向，遵循以人為本的服務(wù)理念，毫不動(dòng)搖的堅(jiān)持育人服務(wù)的理念，為全校師生提供全方位優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，構(gòu)建和諧校園，使高校后勤社會(huì)化水平不斷提高。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)化程度的不斷提高，高校建設(shè)的飛速發(fā)展，高校后勤社會(huì)化程度的不斷深入，加之許多學(xué)校園區(qū)、教職工居住區(qū)、新老校區(qū)的建設(shè)和維修，為高校物業(yè)管理提供了更多廣闊的發(fā)展空間。高校物業(yè)管理作為一種新型的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和新型行業(yè)，受到黨和國(guó)家、學(xué)校以及社會(huì)各界的高度重視。盡管高校物業(yè)管理起步較晚、但其經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，也已經(jīng)取得了一定成效，在今后高校后勤發(fā)展中，必然會(huì)發(fā)揮其積極作用�？傊�，高校物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn)，需要大家的共同努力！

物業(yè)管理論文11

　　對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，醫(yī)院后勤視的。研究醫(yī)院及其后勤保障的功能、角色、運(yùn)作，面臨的問(wèn)題、發(fā)展趨勢(shì)，是拓展和搞好醫(yī)院物業(yè)管理的前提。在這方面，新東升做了有益的嘗試。

　　一、醫(yī)院的物業(yè)管理具有以下特點(diǎn)：

　　1、技術(shù)性強(qiáng)。

　　2、24小時(shí)連續(xù)運(yùn)行：

　　二、醫(yī)院

　　根據(jù)醫(yī)院后勤的物業(yè)工作特點(diǎn)．醫(yī)院后勤物業(yè)管理內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：

　　(一)、醫(yī)療設(shè)備設(shè)施管理：要保證其正常運(yùn)行。(二)、環(huán)境衛(wèi)生保潔及管理。(三)。醫(yī)療的輔助服務(wù)：例如導(dǎo)醫(yī)、護(hù)工、專業(yè)陪護(hù)等。(四)、醫(yī)院環(huán)境的綠化與美化。(五)、醫(yī)院的安全檢查保衛(wèi)及消防、院內(nèi)交通秩序、停車場(chǎng)的管理。(六)、醫(yī)護(hù)人員工作服及病人服、床上用品的點(diǎn)收洗滌及消毒管理。(七)、按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)做好污水、污物、尸體的處理。(八)、協(xié)助有需要的科室做好某些醫(yī)療用具的清潔消毒工作。(九)、協(xié)助科室做好物資的送配。例如跑單取藥、送檢驗(yàn)標(biāo)本等。(十)、醫(yī)用垃圾的銷毀工作：醫(yī)用垃圾要統(tǒng)一管理，不能流失，以免造成大面積感染。(十一)、便民服務(wù)，如在院內(nèi)開(kāi)設(shè)商品禮品店、書(shū)店．廠放式藥店等。(十二)、食堂管理，包括職工餐、病人營(yíng)養(yǎng)膳食的訂餐送餐。

　　三、醫(yī)院物業(yè)管理的要求

　　(一)、環(huán)衛(wèi)工作方面

　　1、環(huán)衛(wèi)工人要素質(zhì)較高，要掌握基本的醫(yī)療醫(yī)護(hù)知識(shí)，清楚遇到突發(fā)性事件的處理程序。

　　2、嚴(yán)格遵守醫(yī)療醫(yī)護(hù)消毒隔離制度。

　　3、保持安靜的就醫(yī)環(huán)境：

　　4、保潔員要勤快，隨臟隨掃。

　　5、服務(wù)態(tài)度要好，切忌一問(wèn)三不知。

　　6、提高警惕保安全：

　　(二)、消毒殺菌工作。

　　消毒殺菌工作主要是除四害。負(fù)責(zé)消毒殺菌人員須熟悉院區(qū)環(huán)境。掌握四害常出沒(méi)的地點(diǎn)，熟練使用各種消毒殺菌藥物，保證院內(nèi)沒(méi)有蟲(chóng)鼠傳播病菌和白蟻侵食物業(yè)設(shè)施。

　　(三)、壓濾機(jī)濾布醫(yī)院的飲食管理。

　　醫(yī)院的飲食主要是滿足患者的醫(yī)療康復(fù)、職工的生活服務(wù)和院內(nèi)的綜合服務(wù)這三個(gè)方面的要求．除追求色、香、味之外，更注重營(yíng)養(yǎng)搭配、醫(yī)療輔助作用。

　　(四)、醫(yī)院設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。

　　1、根據(jù)醫(yī)療要求和設(shè)備運(yùn)行規(guī)律做好維修計(jì)劃．提高維修效率。

　　2、加強(qiáng)管理．合理安排．提高維修及時(shí)率。

　　3、保證設(shè)備設(shè)施的完好率，不得出現(xiàn)任何有損患者的安全事故。

　　4、維修技術(shù)人員必須既有一定的理論水平，又有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。

　　5、要制訂出現(xiàn)緊急情況時(shí)的應(yīng)對(duì)措施。

　　(五)、醫(yī)輔服務(wù)中心的管理。

　　1、護(hù)工的管理。

　　(1)護(hù)工的日常培訓(xùn)。醫(yī)輔服務(wù)中心負(fù)責(zé)護(hù)工的培訓(xùn)，重點(diǎn)是臨床指導(dǎo)，尤其是非專業(yè)性護(hù)工要加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)及相關(guān)規(guī)章制度的培訓(xùn)．以適應(yīng)醫(yī)療、護(hù)理工作的需要。

　　(2)護(hù)工的工作內(nèi)容：

　　a)為病人打開(kāi)水，協(xié)助行動(dòng)不便的病人進(jìn)行各種必要的'活動(dòng)。

　　b)保持病房整潔，物品擺放整齊劃一；保持床鋪平整．床下無(wú)雜物、無(wú)便器。

　　c)及時(shí)收集送檢病人的化驗(yàn)標(biāo)本并取回報(bào)告單，急檢標(biāo)本立即送檢；遞送各種治療單劃價(jià)、記賬，特殊檢查預(yù)約和出院病歷結(jié)算等。

　　d)護(hù)送病人做各項(xiàng)輔助檢查和治療，特殊危重病人必須有醫(yī)護(hù)人員陪同。

　　e)按要求配制和及時(shí)更換浸泡物品的消毒液并加蓋，整理備用物品。

　　f)點(diǎn)收醫(yī)護(hù)人員工工作服、患者的臟被服和病人服。污被不能隨地亂仍亂放。

　　g)認(rèn)真清點(diǎn)收送給科室的洗滌物品。

　　2、專業(yè)陪護(hù)。

　　(1)專業(yè)陪護(hù)的工作內(nèi)容。專業(yè)陪護(hù)人員為病人提供專業(yè)化、親情化服務(wù)，要認(rèn)真做好病人的生活護(hù)理、心理護(hù)理、健康宣教、飲食指導(dǎo)、病情觀察等，治療處置時(shí)要協(xié)助護(hù)士再次做好查對(duì)病人用藥過(guò)程中的反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告。

　　(2)專業(yè)陪護(hù)人員的聘任。專業(yè)陪護(hù)員必須是衛(wèi)校或醫(yī)療專業(yè)畢業(yè)的專業(yè)人員．經(jīng)考核合格后方可錄用。

　　3、導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診。

　　導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診員要清楚科室設(shè)備、醫(yī)院設(shè)施、專業(yè)技術(shù)水平、特色�？�，并耐心向病人解釋，熱情主動(dòng)、有禮貌，有問(wèn)必苦、百問(wèn)不厭，引導(dǎo)患者掛號(hào)、候診、檢查。

　　(六)。安全保衛(wèi)工作

　　1、消防工作。每月進(jìn)行一次安全大檢查，徹底消除安全隱患。要配備專職的消防工作人員，成立義務(wù)消防隊(duì)伍．不間斷地進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，不定期舉行消防演習(xí)。

　　2、防范治安刑事案件。

　　3、防盜工作。

　　4、停車場(chǎng)的管理。

　　(七)、洗衣房的管理

　　洗衣房的工作原則：

　　1、臟被服要做到分類放袋分類處理：傳染性及帶血、便、膿污染衣物要密封回收；病人衣被及醫(yī)護(hù)人員工作服分開(kāi)回收。

　　2、遵守衣物分類洗滌原則。

　　3、回收的臟被服要及時(shí)消毒浸

　　泡．消毒液濃度依具體情況而定。

　　4、清潔肋a按時(shí)下發(fā)到科室，并做

　　好清點(diǎn)登記，濾布每天做好日工作量統(tǒng)計(jì)。

　　(八)、開(kāi)設(shè)便民服務(wù)

　　四、醫(yī)院物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展

　　新東升物業(yè)管理公司在醫(yī)院后勤物業(yè)管理中開(kāi)創(chuàng)了先河．是業(yè)內(nèi)第一個(gè)吃螃蟹的人。醫(yī)院的物業(yè)管理有別于傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式．物業(yè)管理公司在實(shí)施醫(yī)院物業(yè)管理時(shí)要不斷摸索．不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立一套科學(xué)有效的管理機(jī)制、制度．使所有的服務(wù)細(xì)節(jié)都能做到專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，以符合醫(yī)院服務(wù)模式的規(guī)范和要求。

　　不斷創(chuàng)新，科學(xué)地把握醫(yī)院后勤物業(yè)服務(wù)的定位．不斷注入新的服務(wù)內(nèi)涵，建立”人性化、星級(jí)化、標(biāo)準(zhǔn)化”的全方位服務(wù)的醫(yī)院物業(yè)管理新模式。如在醫(yī)院組織一支正規(guī)護(hù)校畢業(yè)又經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的專業(yè)陪護(hù)和護(hù)工隊(duì)伍進(jìn)駐醫(yī)院服務(wù)，為需要住院治療的病人從入院前、住院中、出院后，從診斷、治療、陪護(hù)、飲食、病情觀察、生活護(hù)理、心理輔導(dǎo)等全程不用病人家屬和單位操心的一條龍服務(wù)。

　　又如把酒店的商務(wù)信息服務(wù)方式引進(jìn)醫(yī)院，后勤服務(wù)的所有環(huán)節(jié)有求必應(yīng)．一個(gè)電話?cǎi)R上到位等等這些大膽嘗試為現(xiàn)代醫(yī)院的后勤服務(wù)注入了活力，增添了特色．這也正是醫(yī)院后勤物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的發(fā)展方向。

物業(yè)管理論文12

　　一、管理制度的缺陷

　　盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來(lái)已久，但是在我國(guó)范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)各種問(wèn)題。

　　1.物業(yè)管理法規(guī)不完善

　　物業(yè)管理在我國(guó)還處于起步階段，還沒(méi)有形成實(shí)際的管理工作經(jīng)驗(yàn)，在這種情況下，很難針對(duì)居民的具體生活問(wèn)題進(jìn)行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因?yàn)橛嘘P(guān)主管部門沒(méi)有制定出明確的規(guī)定，對(duì)很多方面的內(nèi)容沒(méi)有明確的法律條文進(jìn)行約束，最終在時(shí)間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。

　　2.缺乏完善的業(yè)主自治制度

　　由于國(guó)情不同，我國(guó)在物業(yè)領(lǐng)域中還沒(méi)有形成完善的主管機(jī)構(gòu)，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過(guò)法律進(jìn)行權(quán)益上的自我維護(hù)。

　　二、改善現(xiàn)狀的對(duì)策

　　總體來(lái)講，物業(yè)管理工作在我國(guó)還需要進(jìn)行進(jìn)一步完善，很多矛盾性問(wèn)題難以通過(guò)正規(guī)手段進(jìn)行根治，很多時(shí)候出現(xiàn)特殊情況，沒(méi)有相關(guān)法律或者規(guī)定進(jìn)行約束，在這種情況下，只有對(duì)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，促進(jìn)行業(yè)的整體規(guī)范，這樣一來(lái)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。

　　1.平衡物業(yè)市場(chǎng)的供給雙方

　　就目前來(lái)講，我國(guó)在物業(yè)管理方面所應(yīng)用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行規(guī)范和約束，同時(shí)發(fā)動(dòng)政府進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，出臺(tái)相關(guān)政策，不直接對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行行政化干預(yù)，而是通過(guò)有效監(jiān)督，促使管理公司進(jìn)行規(guī)范化管理。在這個(gè)過(guò)程中，需要建立一個(gè)平等的平臺(tái)，使物業(yè)管理的供需雙方，無(wú)論是在權(quán)力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時(shí)，還需要對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)事宜進(jìn)行精細(xì)化規(guī)范，明確工作流程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，使得管理能夠擁有一個(gè)量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進(jìn)步。

　　2.強(qiáng)化業(yè)主的主體性地位

　　首先要對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益，同時(shí)還應(yīng)發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具體位置，一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛，政府能夠及時(shí)出面，對(duì)事件發(fā)展的導(dǎo)向進(jìn)行合理控制。同時(shí)還能夠使業(yè)主認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理對(duì)于城市建設(shè)的'重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針?shù)h相對(duì)的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機(jī)制，使得業(yè)主能夠擁有對(duì)于物業(yè)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)的權(quán)力，在這種機(jī)制下，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。其次，物業(yè)公司應(yīng)強(qiáng)化市場(chǎng)意識(shí)，推行商品式的服務(wù)理念，促進(jìn)業(yè)主對(duì)于合理服務(wù)需求的意識(shí)，使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理，兼顧供需雙方的實(shí)際狀況及意愿。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　在我國(guó)的住宅區(qū)管理中，物業(yè)公司始終處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，在這種情況下，業(yè)主的空間被無(wú)限壓縮，物業(yè)公司情緒執(zhí)法，業(yè)主狀告無(wú)門。面對(duì)這種現(xiàn)狀，就應(yīng)該從制度上進(jìn)行思考，并作出有針對(duì)性的改革，使得整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)能夠逐漸向著國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這樣一來(lái)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠逐漸步向正規(guī)，整個(gè)市場(chǎng)才能夠處于平衡的狀態(tài)。

物業(yè)管理論文13

　　金秋十月，是收獲的季節(jié)，我們將迎來(lái)物業(yè)管理師資格考試。這是行業(yè)發(fā)展的一件大事，正如中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾在“中國(guó)首批物業(yè)管理師大會(huì)”上所指出的，“推行物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇，也是促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的制度保證，必將對(duì)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響”。今年的考試，是第一次大規(guī)模面向普通從業(yè)人員的全面考試，作為首批通過(guò)全國(guó)資格認(rèn)定考試的物業(yè)管理師之一，筆者在為行業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化、系統(tǒng)化發(fā)展而欣喜的同時(shí)，對(duì)今后的物業(yè)管理師制度執(zhí)行與發(fā)展有些思考。

　　要嚴(yán)把入口關(guān)，提高含金量，讓物業(yè)管理師制度成為優(yōu)秀人才的“試金石”

　　物業(yè)管理師制度的設(shè)計(jì)初衷無(wú)疑是為了加強(qiáng)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，提升行業(yè)自身形象，規(guī)范行業(yè)專業(yè)發(fā)展。從目前現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)還存在著從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低、學(xué)習(xí)渠道少、優(yōu)秀經(jīng)理人匱乏等普遍性問(wèn)題，特別是行業(yè)內(nèi)的大多數(shù)人員還沒(méi)有養(yǎng)成良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣。盡管近年來(lái)一些高等院校已經(jīng)開(kāi)設(shè)了物業(yè)管理的專業(yè)課程，但真正科班出身的管理人員還非常少，除小部分從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)行而來(lái)的人員具備一定的相關(guān)理論學(xué)習(xí)經(jīng)歷外，大部分人來(lái)自各個(gè)行業(yè)和專業(yè)，缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)的積累，造成了經(jīng)驗(yàn)型實(shí)踐多于理論性思考的局面，影響了行業(yè)專業(yè)素質(zhì)的提升和品質(zhì)的跨越。因此物業(yè)管理師制度的設(shè)立將大大推動(dòng)行業(yè)從業(yè)人員學(xué)習(xí)研究專業(yè)的積極性。

　　物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試，一定要努力鍛造成為人才的試金石，要合理設(shè)定進(jìn)入門檻，既不能出現(xiàn)普遍持證的局面，也不應(yīng)出現(xiàn)一證難求的局面。首先要設(shè)定面向的人群，對(duì)于物業(yè)管理這樣的勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)說(shuō)，職業(yè)經(jīng)理人就是企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這些人才從何而來(lái)，如何認(rèn)定，如何管理，對(duì)于增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提升行業(yè)形象，都至關(guān)重要。筆者以為，物業(yè)管理師的培養(yǎng)與選拔還是應(yīng)該以物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理層以上人員為主，兼顧優(yōu)秀中層管理人員，通過(guò)設(shè)置學(xué)歷、資歷、能力等報(bào)考標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)適當(dāng)控制參考人員的數(shù)量，目標(biāo)是造就一支懂經(jīng)營(yíng)、精業(yè)務(wù)、重服務(wù)、守道德的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。其次要合理設(shè)定考試難度，針對(duì)行業(yè)在不同時(shí)期的現(xiàn)實(shí)狀況，系統(tǒng)規(guī)范地考察從業(yè)人員的理論和實(shí)踐水平，把握好考試通過(guò)率，形成由職業(yè)經(jīng)理人、中層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、服務(wù)操作人員等不同層次從業(yè)人員構(gòu)成的人才梯隊(duì)。通過(guò)合理控制物業(yè)管理師在行業(yè)內(nèi)的比例，使這個(gè)群體更精干、更出色，真正成為行業(yè)的領(lǐng)軍者。

　　要盡快建立執(zhí)業(yè)規(guī)則，完善相關(guān)機(jī)制，讓物業(yè)管理師制度成為人才成長(zhǎng)交流的“大平臺(tái)”

　　物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試僅僅是一塊“敲門磚”，拿到執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，只是證明了具有這方面的職業(yè)素質(zhì)和能力，要從根本上實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理師制度的良性循環(huán)發(fā)展，還需要行業(yè)各個(gè)主體之間的配合協(xié)調(diào)，制定和落實(shí)注冊(cè)物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理師的整體管理，建立起物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)規(guī)則，促進(jìn)物業(yè)管理師這個(gè)特殊的群體在行業(yè)內(nèi)形成氣候，真正意義上實(shí)現(xiàn)資源共享，人才的優(yōu)質(zhì)流動(dòng)。

　　為了達(dá)到這一目的，要完善一系列的行業(yè)制度。要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和物業(yè)項(xiàng)目管理等原有制度進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，增加對(duì)注冊(cè)物業(yè)管理師任職、使用數(shù)量的要求，對(duì)物業(yè)管理師注冊(cè)后的執(zhí)業(yè)崗位、經(jīng)歷及業(yè)績(jī)進(jìn)行明確規(guī)定，督促物業(yè)管理師拿證后學(xué)以致用，施展自身才華，在合適的崗位上發(fā)揮作用，要促進(jìn)人才的交流成長(zhǎng)。當(dāng)前因地域、經(jīng)濟(jì)、文化差異而產(chǎn)生的物業(yè)管理發(fā)展不平衡的問(wèn)題，也導(dǎo)致了物業(yè)管理人才的分布不均衡，但人才異地流動(dòng)的一大難點(diǎn)就是缺乏衡量專業(yè)素質(zhì)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)管理師制度的執(zhí)行，將給人才的成長(zhǎng)流動(dòng)搭建一個(gè)很好的`平臺(tái)，無(wú)論南北東西，取得物業(yè)管理師資格的職業(yè)經(jīng)理人都會(huì)得到專業(yè)的認(rèn)可，必將大大促進(jìn)物業(yè)管理師的流動(dòng)。而執(zhí)業(yè)制度應(yīng)從促進(jìn)人才交流的角度相對(duì)應(yīng)地豐富內(nèi)容，增加異地執(zhí)業(yè)的保障措施。要提高人才的行業(yè)地位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要研究建立合理的收入分配體系，不僅要提高對(duì)物業(yè)管理師的認(rèn)識(shí)，還要提高其行業(yè)地位及相應(yīng)待遇。取得物業(yè)管理師資格即意味著高素質(zhì)、高收入，讓物業(yè)管理師與注冊(cè)律師和會(huì)計(jì)師一起成為高薪階層，進(jìn)而在行業(yè)內(nèi)部形成尊重知識(shí)、尊重人才的良好氛圍，才能調(diào)動(dòng)其他人員不斷學(xué)習(xí)、不斷進(jìn)取的積極性。

　　要以此為契機(jī)，建立學(xué)習(xí)型組織，讓物業(yè)管理師制度成為持久學(xué)習(xí)的“推動(dòng)器”

　　筆者也曾經(jīng)為物業(yè)管理師考前培訓(xùn)班講過(guò)課，在講課過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分學(xué)員學(xué)習(xí)目的非常簡(jiǎn)單，就是為了應(yīng)試、拿證，以至于對(duì)于學(xué)習(xí)內(nèi)容不求甚解，只熱衷于劃重點(diǎn)、押試題，而不是珍視學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，以此提高自身的專業(yè)素質(zhì)。筆者認(rèn)為，從企業(yè)管理的角度來(lái)講，始終堅(jiān)持學(xué)習(xí)的隊(duì)伍才能是有朝氣、有后勁、有能力、有發(fā)展的團(tuán)隊(duì)。聯(lián)合國(guó)教科文組織的專家預(yù)言：“未來(lái)的文盲，不再是不識(shí)字的人，而是沒(méi)有學(xué)會(huì)怎樣學(xué)習(xí)的人�！奔磳⒉饺硕�立之年的物業(yè)管理行業(yè)，正與中國(guó)經(jīng)濟(jì)同處于新興加轉(zhuǎn)型時(shí)期，對(duì)知識(shí)的學(xué)習(xí)和更新有著越來(lái)越高的要求，這就需要從業(yè)人員持續(xù)“充電”，才能做到動(dòng)力強(qiáng)勁，更好地履行職責(zé)，成為行業(yè)和時(shí)代的佼佼者。

　　物業(yè)管理師制度為從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)樹(shù)立了明確的方向和目標(biāo)，但這絕不是終點(diǎn)，而僅僅是專業(yè)學(xué)習(xí)的一個(gè)階段性目標(biāo)，需要形成持久學(xué)習(xí)的機(jī)制，持續(xù)提高物業(yè)管理行業(yè)的整體素質(zhì)。首先要通過(guò)行業(yè)制度督促物業(yè)管理師自身再提高，如規(guī)定取證后要定期復(fù)檢，要通過(guò)一定形式的理論和實(shí)踐的考核，以避免取證后就一勞永逸，缺乏學(xué)習(xí)動(dòng)力。同時(shí)要以物業(yè)管理師制度為核心，深入研究具有行業(yè)特色、符合實(shí)際需求的繼續(xù)教育渠道，建立起多層次、多角度、多元化的學(xué)習(xí)提升體系。重點(diǎn)要發(fā)揮物業(yè)管理師承上啟下的作用，在自身持續(xù)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，承擔(dān)起行業(yè)內(nèi)部的培訓(xùn)任務(wù)，讓資深的學(xué)習(xí)者成為行業(yè)新人的引導(dǎo)者，不斷調(diào)動(dòng)專業(yè)人才豐富學(xué)識(shí)、積累經(jīng)驗(yàn)、打造專長(zhǎng)的學(xué)習(xí)積極性，興起全行業(yè)的學(xué)習(xí)之風(fēng)。

　　要規(guī)范推進(jìn)、重點(diǎn)引導(dǎo)，讓物業(yè)管理師制度成為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的“加速器”

　　雖然物業(yè)管理師資格考試停滯子—段時(shí)間，而業(yè)內(nèi)人士對(duì)于此事相當(dāng)重視，此次開(kāi)考可以說(shuō)是眾望所歸。但從社會(huì)影響來(lái)看，對(duì)于此事的關(guān)注度還不夠，特別是業(yè)主方面，對(duì)于物業(yè)管理師制度知之甚少，這說(shuō)明物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力如果要得到社會(huì)公眾的普遍認(rèn)可，還有很長(zhǎng)的一段路要走。對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)引導(dǎo)，持續(xù)規(guī)范物業(yè)管理師的資格認(rèn)證和管理，讓物業(yè)管理師真正過(guò)得硬;另一方面要對(duì)外輿論引導(dǎo)，加大物業(yè)管理師制度的宣傳力度，使其不僅成為業(yè)內(nèi)管理者的職業(yè)水準(zhǔn)標(biāo)簽，更要在一定程度上，成為一個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)企業(yè)的金字招牌，標(biāo)志著品牌形象和職業(yè)品質(zhì)，在公眾心目中樹(shù)立形象。這樣的規(guī)范建設(shè)是非常必要的，專業(yè)形象的提高將直接有利于減少物業(yè)管理糾紛，進(jìn)而得到社會(huì)普遍的認(rèn)可和尊重，這不僅有利于提高物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位和物業(yè)管理人自身的素質(zhì)，也必將加快我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，在建設(shè)和諧社會(huì)的進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。物業(yè)服務(wù)水平是城市文明程度和居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)，將在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中承擔(dān)更多的惠民生、促和諧職能，將逐漸由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理師制度的實(shí)施，必將為這一轉(zhuǎn)變奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，物業(yè)管理行業(yè)將與社會(huì)各界攜手共創(chuàng)和諧，共謀發(fā)展，走進(jìn)新時(shí)代。

物業(yè)管理論文14

　　摘要：高校后勤社會(huì)化改革已開(kāi)展多年，在探索中改革成果逐漸顯現(xiàn)，但在信息化技術(shù)浪潮的推動(dòng)下，對(duì)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與管理工作的結(jié)合使用并未實(shí)現(xiàn)突破。本文從高校后勤物業(yè)管理社會(huì)化的視角，以現(xiàn)代化的服務(wù)平臺(tái)為工具，詮釋新型高校物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)的內(nèi)涵，提出當(dāng)前高校物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并利用服務(wù)平臺(tái)的使用解決之。

　　關(guān)鍵詞：高校物業(yè)社會(huì)化；服務(wù)平臺(tái)；管理

　　一、建設(shè)高校物業(yè)社會(huì)化管理服務(wù)平臺(tái)的背景及意義

　　近年來(lái)，高等教育改革的深化導(dǎo)致辦學(xué)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)面積不斷增加，伴隨而來(lái)的是管理任務(wù)的增加、管理難度的加大，這必然會(huì)牽扯高校在教學(xué)科研等主要工作的精力。而網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的高速發(fā)展為高校物業(yè)社會(huì)化指出一條新路。首先社會(huì)化服務(wù)平臺(tái)可以提高工作效率，及時(shí)提供服務(wù)、解決問(wèn)題。高校師生是高知群體，具有互聯(lián)網(wǎng)使用意識(shí)和技能，當(dāng)需要物業(yè)服務(wù)時(shí)，他們能及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與物業(yè)服務(wù)部門溝通，而在另一端的信息接收者——物業(yè)單位也能及時(shí)了解詳細(xì)情況，避免了因溝通不暢帶來(lái)的工作效率的低下。其次社會(huì)化服務(wù)平臺(tái)能夠節(jié)約物業(yè)管理的成本。通過(guò)物業(yè)平臺(tái)的溝通功能，使消費(fèi)群體——高校師生能夠點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的找到相關(guān)責(zé)任人，減少了諸多中間環(huán)節(jié)，進(jìn)而節(jié)約了人力成本和物質(zhì)成本。最后社會(huì)化服務(wù)平臺(tái)能夠利用大數(shù)據(jù)技術(shù)收集全面的信息，幫助加強(qiáng)物業(yè)管理。通過(guò)對(duì)后臺(tái)數(shù)據(jù)的整理和分析，能夠得出很多有用的信息，如：故障率最多的設(shè)備，快遞收發(fā)最頻繁的地點(diǎn)，學(xué)生購(gòu)買行為最密集的時(shí)間等。在了解信息的基礎(chǔ)上，可以更有針對(duì)性的加強(qiáng)設(shè)備的維護(hù)、設(shè)置自助快遞終端的規(guī)模、增強(qiáng)銷售網(wǎng)點(diǎn)的針對(duì)性。

　　二、高校物業(yè)社會(huì)化的含義

　　高校物業(yè)管理不同于其他類別的物業(yè)管理，其服務(wù)對(duì)象是高校全體師生并對(duì)高校物資財(cái)產(chǎn)的維護(hù)和管理，服務(wù)群體成員關(guān)系密切，具有較高文化素養(yǎng)，較為一致的工作生活習(xí)慣。這就決定了物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)鮮明。首先高校物業(yè)社會(huì)化要具有服務(wù)功能。通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，良好的物業(yè)環(huán)境，高效的物業(yè)效率，為高校的教學(xué)科研提供堅(jiān)實(shí)的后盾和保障，這是高校物業(yè)管理的中心和重點(diǎn)。其次高校物業(yè)社會(huì)化要具有育人功能。學(xué)生作為高校教育對(duì)象，接受到的教育不僅來(lái)源于課堂，良好的校園環(huán)境能使學(xué)生精神振奮、心情舒暢，激發(fā)對(duì)美的欣賞與追求。而物業(yè)管理人員在管理中的一言一行、精神面貌，對(duì)學(xué)生起到了示范性的作用。通過(guò)對(duì)不良行為習(xí)慣的勸導(dǎo)，能幫助學(xué)生形成良好的道德品質(zhì)。再次高校物業(yè)社會(huì)化還具有社會(huì)政治性。由于高校的社會(huì)地位特殊，受關(guān)注度較高，做好物業(yè)管理工作關(guān)系到高校的社會(huì)影響力、物業(yè)單位的社會(huì)評(píng)價(jià)。是否能妥善處理與高校、師生的關(guān)系是高校物業(yè)社會(huì)化的難點(diǎn)。綜合以上解釋，可將高校物業(yè)社會(huì)化作以下界定“高校物業(yè)社會(huì)化，是將高校物業(yè)服務(wù)納入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，將高校現(xiàn)有的事業(yè)管理體系中的服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從學(xué)校的職能中分離出來(lái)，建立由政府主導(dǎo)、高校參加、社會(huì)參與的滿足學(xué)校辦學(xué)需要的、融入社會(huì)第三產(chǎn)業(yè)的高校后勤服務(wù)保障體系�！倍�服務(wù)平臺(tái)是包括線上、線下的綜合性服務(wù)平臺(tái)，線上包括以公眾號(hào)、APP等為形式的服務(wù)板塊，如教學(xué)科研設(shè)備報(bào)修、宿舍報(bào)修、衛(wèi)生保潔、安全保衛(wèi)等；線下包括快遞終端、資源回收終端、服務(wù)體驗(yàn)終端等。還包括物業(yè)管理內(nèi)部使用的維修設(shè)備采購(gòu)及庫(kù)存管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)、集中呼叫服務(wù)中心、大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)等網(wǎng)絡(luò)技術(shù)軟件。

　　三、高校物業(yè)社會(huì)化服務(wù)平臺(tái)存在的問(wèn)題

　　當(dāng)前，以東部高校為主體的平臺(tái)建設(shè)初見(jiàn)成效，有些高等院校物業(yè)服務(wù)企業(yè)還建立了高等院校物業(yè)服務(wù)網(wǎng)站，初步建立了較為完善的具有自身特色的管理服務(wù)體系，經(jīng)營(yíng)模式和服務(wù)內(nèi)容也較普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)有所改進(jìn)和拓展。但總體來(lái)說(shuō)還存在很多亟待解決的問(wèn)題。首先，高校物業(yè)社會(huì)化服務(wù)平臺(tái)人力資源薄弱。對(duì)于平臺(tái)的技術(shù)維護(hù)和使用需要專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)的人員，對(duì)于服務(wù)主體需要較高素質(zhì)、較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)的專門人才。而物業(yè)從業(yè)者沒(méi)有正確看待師生群體的特殊性，往往抱著“替公家做事不用太認(rèn)真”的態(tài)度，有的甚至以居高臨下的姿態(tài)對(duì)待學(xué)生，直接造成了物業(yè)公司跟師生乃至學(xué)校關(guān)系緊張。高校物業(yè)從業(yè)者無(wú)論從年齡、學(xué)歷、素質(zhì)等各方面和其他物業(yè)相比都基本雷同，沒(méi)有體現(xiàn)出高校環(huán)境育人的特殊性。其次，高校物業(yè)社會(huì)化盈利能力差。雖然高校的性質(zhì)是非營(yíng)利性的，但作為高校物業(yè)社會(huì)化的主體——外包物業(yè)企業(yè)，不可能完全不考慮盈利能力。而目前多數(shù)高校與企業(yè)的合作形式都是來(lái)源于學(xué)校撥付的物業(yè)管理費(fèi)和其他服務(wù)性收費(fèi)。作為高校的物業(yè)工作，無(wú)論工作強(qiáng)度、工作難度都不比其他物業(yè)管理工作小，所以物業(yè)服務(wù)的支出額較大。這就造成了高校物業(yè)社會(huì)化進(jìn)程緩慢。再次，高校物業(yè)社會(huì)化缺乏與高校實(shí)際情況的結(jié)合。高校物業(yè)社會(huì)化的前提是針對(duì)高校服務(wù)的物業(yè)，而目前為高校提供的所有物業(yè)服務(wù)都完全按照物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)高校的特殊性考慮不足。教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)室、圖書(shū)館等具有高校特色的物業(yè)服務(wù)還是按照既定標(biāo)準(zhǔn)管理，沒(méi)有根據(jù)不同區(qū)域的不同特點(diǎn)針對(duì)性管理，當(dāng)然不能滿足不同的功能性管理需求。同時(shí)，個(gè)別物業(yè)公司會(huì)以此為借口，降低服務(wù)質(zhì)量，影響服務(wù)效果。最后，高校物業(yè)社會(huì)化監(jiān)管難度大。高校物業(yè)社會(huì)化是通過(guò)與物業(yè)公司簽訂合同來(lái)實(shí)現(xiàn)的。高校物業(yè)服務(wù)千頭萬(wàn)緒，涉及范圍廣、細(xì)節(jié)多，在合同里訂立的時(shí)候不可能每個(gè)條款都極為詳盡。這類商業(yè)合同一旦生效，是無(wú)法隨時(shí)調(diào)整修改的。物業(yè)公司一旦在履約的的過(guò)程中，受到利益的趨勢(shì)，在執(zhí)行合同中以利潤(rùn)最大化為最終目標(biāo)，在行業(yè)規(guī)范的指引下進(jìn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)人員的調(diào)整，高校面對(duì)這種企業(yè)內(nèi)部行為缺乏有效的約束對(duì)策，這無(wú)疑會(huì)加大高校的'監(jiān)管難度。此外，企業(yè)為降低成本可能會(huì)出現(xiàn)一些違反勞動(dòng)合同法的行為，例如雇傭超齡或低齡勞動(dòng)人員，不為員工購(gòu)買職工保險(xiǎn)等，一旦出現(xiàn)意外情況，高校難免會(huì)被卷入其中。

　　四、高校物業(yè)社會(huì)化服務(wù)平臺(tái)的解決對(duì)策

　　1、加強(qiáng)人力資源建設(shè)，提升服務(wù)人員素質(zhì)。物業(yè)服務(wù)人員隊(duì)伍結(jié)構(gòu)和總體素質(zhì)決定了物業(yè)社會(huì)化服務(wù)質(zhì)量。首先，物業(yè)公司應(yīng)按照高校的特殊性選拔具有文化素養(yǎng)、工作能力及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的員工，并根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)、興趣愛(ài)好、能力特長(zhǎng)等將其安排在適合的崗位，使其才盡其用，還能發(fā)揮在工作崗位的能動(dòng)性。在隊(duì)伍建設(shè)方面要本著取長(zhǎng)補(bǔ)短的原則，使專業(yè)能力、工作閱歷、年齡結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)互補(bǔ)。針對(duì)整個(gè)物業(yè)隊(duì)伍偏老化的問(wèn)題，應(yīng)采用老帶新、新扶老、新老結(jié)合的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)新技術(shù)、舊觀念、經(jīng)驗(yàn)少的平衡。其次，利用校園優(yōu)勢(shì)聘請(qǐng)學(xué)者做專業(yè)服務(wù)培訓(xùn)，提升服務(wù)意識(shí)，掌握服務(wù)技巧。這既能達(dá)到提升服務(wù)人員素質(zhì)的目的，也能溝通與服務(wù)對(duì)象——教師的關(guān)系。再次，對(duì)人員的考評(píng)也可使用線上線下結(jié)合的方法，采用網(wǎng)上投票和師生代表座談會(huì)的形式開(kāi)展，也可在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開(kāi)展優(yōu)秀員工的評(píng)比，這樣可以做到激勵(lì)和監(jiān)督的作用。

　　2、開(kāi)源節(jié)流，提供自愿消費(fèi)型特色化服務(wù)。首先，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)中利用高校的科研能力和人才優(yōu)勢(shì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和維護(hù)，通過(guò)設(shè)置維修設(shè)備采購(gòu)及庫(kù)存管理系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)合理控制采購(gòu)量、庫(kù)存量，并根據(jù)數(shù)據(jù)分析出有形資產(chǎn)的提前維護(hù)時(shí)間，避免不必要的損失。分析監(jiān)控系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，能準(zhǔn)確了解人流量大的地點(diǎn)，及時(shí)布置人員維持秩序。高校物業(yè)的業(yè)主是教職工和在校大學(xué)生，均是高層次的知識(shí)人群，具有先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)思維，是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的最忠實(shí)的消費(fèi)者�？梢哉f(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一手掌握了市場(chǎng)，一手擁有對(duì)了客源，同時(shí)掌握了買賣雙方。關(guān)鍵就要看物業(yè)公司如何打造好服務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)盈利。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)學(xué)校服務(wù)的項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生員工的消費(fèi)層次，開(kāi)展多元化多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

　　3、高校、企業(yè)雙向溝通，制定符合高校特色的服務(wù)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。高校的日常工作包括教學(xué)和科研，對(duì)于不同的物業(yè)單元承載的服務(wù)要求也是不同的。對(duì)于這種性質(zhì)的服務(wù)，就需要物業(yè)企業(yè)在高校專門人員的指導(dǎo)下進(jìn)行。而高校也應(yīng)成立專門的部門和物業(yè)企業(yè)及時(shí)對(duì)接、積極溝通，形成一套全面的、行之有效的、人性化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在合同中應(yīng)明確權(quán)利與責(zé)任，防止權(quán)責(zé)不清導(dǎo)致的推諉、扯皮現(xiàn)象，妨礙教學(xué)科研的有序進(jìn)行。

　　4、建立以高校為監(jiān)管主體，采用多種考評(píng)方法的監(jiān)管機(jī)制。正因?yàn)楦咝Ｊ俏飿I(yè)服務(wù)的對(duì)象，因此要堅(jiān)持高校為監(jiān)管主體的中心不動(dòng)搖，最終的評(píng)價(jià)和監(jiān)管權(quán)歸高校所有。但高校單方面監(jiān)管也存在一定的片面性和主觀性，這就需要采用多種監(jiān)管考評(píng)機(jī)制。首先，通過(guò)成立物業(yè)監(jiān)管委員會(huì)，吸納包括學(xué)生、教師、職能部門、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人等，不定期開(kāi)展物業(yè)管理座談會(huì)，及時(shí)溝通，及時(shí)反饋，及時(shí)糾正。其次，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、電話、物業(yè)反饋信箱等多種渠道收集廣大師生的各種建議，定期匯總，合理必要的納入物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中。也可通過(guò)網(wǎng)上報(bào)修等服務(wù)的反饋意見(jiàn)表所得分?jǐn)?shù)，計(jì)入總體考評(píng)成績(jī)中。最后，可以聘請(qǐng)物業(yè)協(xié)會(huì)的專家綜合師生意見(jiàn)和物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)，給與指導(dǎo)。

物業(yè)管理論文15

　　物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn),在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn),并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面,除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理 辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外,我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī),使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問(wèn)題,以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。

　　一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

　　物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的, 該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

　　1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標(biāo)的額較大。

　　1990年以來(lái),特別是1992年以后,全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡(jiǎn)稱 為住宅小區(qū)和商廈),各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴 大量增加,在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后,當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以�？谑� 新華區(qū)法院為例,該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元,多則幾十萬(wàn)元。

　　2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛,已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛,這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái) 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如�？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù) 的情況下,�？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

　　3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜,法律關(guān)系復(fù)雜,對(duì)糾紛的審理有一定的難度。

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜,該類案件的主體,既有我國(guó)公民、法人和 其他組織,又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會(huì),也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的 依據(jù),《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。

　　二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

　　(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。

　　確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題,是正

　　確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題,應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的,應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定,由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的'人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地,而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。

　　(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

　　審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi) 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié) 議:通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書(shū)面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中,應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。

　　1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱聘用管理合同)時(shí),應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力,合同的內(nèi)容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人,而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步,在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí),物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂,約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方,續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會(huì),另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè) 管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理 ,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實(shí)施專業(yè)化管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前,就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理,或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的,應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí),還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益;必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的,應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效;對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi),其收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn),超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用 和滯納金,未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款,應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款;對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂�、收�?如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的,均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔�獲取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的,應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效 .

　　2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中,而在無(wú)能力或精力實(shí)施物 業(yè) 管理時(shí),或?yàn)槟怖?在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,其 由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán),而是受托管理權(quán),將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營(yíng),這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包,其無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權(quán),其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求,不應(yīng)得到支持。

　　3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

　　在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù),據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同,實(shí)質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同,如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形,所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司 簽訂的合同,而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的,由正在對(duì)物業(yè)進(jìn) 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同,這種類型的物業(yè)委托管 理合同,其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似,都是未經(jīng)業(yè)主同意,將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人,由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理,所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理,是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任,物業(yè)管理公司既無(wú)權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓,也無(wú)權(quán)另行委托他人 對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且,根據(jù)民法理論,轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人(即業(yè)主 )同意,接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使,所簽訂的物 業(yè)委托管理合同,侵犯了業(yè)主的利益,實(shí)施了無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為,應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。在審查 物業(yè)委托管理合同時(shí),應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開(kāi) 來(lái),后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要,是允許的。

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