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產(chǎn)權(quán)主體多元化條件下的物業(yè)管理論文
摘要：隨著我國產(chǎn)權(quán)主休多元化物業(yè)的迅括發(fā)展，物業(yè)管理作為一種全新的行業(yè)不可遙免地產(chǎn)生了。物業(yè)管理是一種確保物業(yè)正常營運的全面的管理服務活動。構(gòu)建物業(yè)管理休系必須以物業(yè)產(chǎn)權(quán)分翻即確立各業(yè)主基本權(quán)利的過程中建立良好的基硯條件為前提，必須遵循規(guī)范性、統(tǒng)一牲和高效性的原月，必須建立起獨立核算、收支平衡的核算體系。
關鍵詞：產(chǎn)權(quán)主體；多元化；物業(yè)管理
產(chǎn)權(quán)主體多元化條件下的物業(yè)管理作為一種新型行業(yè)是改革開放和社會化生產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)物。隨著產(chǎn)權(quán)主體多元化物業(yè)的迅猛發(fā)展以及由此而對物業(yè)管理的發(fā)展所提出的迫切要求，在國內(nèi)嚴重缺乏物業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，必須加速進行物業(yè)管理實踐和理論的探索。
一、問題的提出
物業(yè)是房屋租賃經(jīng)營業(yè)。近幾年隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放實踐的深人，不少單位為了有效發(fā)揮其擁有建筑的資源優(yōu)勢，按照拓展經(jīng)營渠道的思路，通過房產(chǎn)租賃取得收益。隨著這種經(jīng)濟活動的普遍展開，房地產(chǎn)發(fā)展商大量涌現(xiàn)，把興建物業(yè)獲得物業(yè)收人作為追求的目標。物業(yè)作為一種產(chǎn)業(yè)形式普遍發(fā)展起來。
然而，對房地產(chǎn)發(fā)展商來說，物業(yè)經(jīng)營不是唯一的經(jīng)營方式。他可以將房產(chǎn)作為投資發(fā)展其它商業(yè)性活動，他也可以出售房產(chǎn)贏得房產(chǎn)開發(fā)的利潤。特別是那些大型商貿(mào)大廈，當房地產(chǎn)發(fā)展商資金不足的情況下，他可以與其它發(fā)展商共同集資興建，并共同瓜分房產(chǎn)。這樣，物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體多元化的現(xiàn)象就不可避免地并越來越普遍地產(chǎn)生了。
物業(yè)的載體是建筑物。物業(yè)經(jīng)營的成果來源于建筑物使用功能的發(fā)揮。而任何一個建筑物要發(fā)揮其使用功能就必須具備優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理體系。物業(yè)管理的職能在于:通過對公用設施的運行操作以及對各類設施的維修，以環(huán)境及安全秩序的管理，為業(yè)主、租戶和正常經(jīng)營活動提供服務，并指導業(yè)主和租戶在建筑物中的活動。建筑物越高檔，建筑物的使用功能和條件越復雜，越具有商業(yè)性，物業(yè)性管理就越復雜，越重要。
由于物業(yè)綜合配套設施以及物業(yè)管理是嚴密的系統(tǒng)，因此它不能因房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的瓜分而受到分割。如果這個建筑物的業(yè)主是唯一的，那么，物業(yè)管理活動通常可以通過業(yè)主的后勤職能管理部門來進行。但在產(chǎn)權(quán)主體多元化的物業(yè)中，就必須建立起全新的物業(yè)管理體系。它與傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)設備動力管理體系和賓館、酒店的后勤保障體系是不同的。它具有這樣一些特點:(一)它的活動內(nèi)容是建筑物狀態(tài)和秩序的管理。物業(yè)管理是一種全新的服務性行業(yè)。(二)由于服務對象包括不同的產(chǎn)權(quán)所有者，因此，它的活動是一種社會化的服務。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展完善，它將是社會化服務體系的重要組成部分。(三)它所開展的活動必須是獨立的經(jīng)濟活動。它的行為是市場經(jīng)濟條件下的企業(yè)行為。(四)它的管理服務活動必須有明確的法律依扭。
二、物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容和形式
物業(yè)管理是物業(yè)主所委托的物業(yè)管理公司為了獲得管理服務費收人，通過對基礎設施的運行、維修和環(huán)境及安全秩序的管理，確保物業(yè)在良好的狀態(tài)下得以正常營運，從而使業(yè)主獲得較好的物業(yè)收人的活動。物業(yè)管理是具有明確的規(guī)定性的。
1，物業(yè)管理的任務是通過運行、維修、保安服務及管理等手段確保物業(yè)在良好狀態(tài)和秩序下正常營運，使業(yè)主獲得物業(yè)收人。可見，物業(yè)管理是一種服務。
2，在物業(yè)特別是產(chǎn)權(quán)主體多元化的物業(yè)廣泛發(fā)展的市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理公司不可能成為任何一個業(yè)主的后勤職能部門，它與委托以物業(yè)管理業(yè)務的業(yè)主是經(jīng)濟關系。物業(yè)管理本身是一種經(jīng)濟活動。它是一種社會化的服務。
3，物業(yè)管理活動的目標是物業(yè)的良好狀態(tài)和秩序。而且物業(yè)管理木身是一種較為長期的行為。因此，它的活動目的及方式便對其木身的行為提出了規(guī)范化的要求。它是一種高度規(guī)范化的服務。
4，物業(yè)管理與物業(yè)不同。物業(yè)是業(yè)主對其投資形成的房產(chǎn)進行租賃經(jīng)營，而物業(yè)管理不象物業(yè)那樣必須以資木的投人為先決條件。事實上，開展物業(yè)管理業(yè)務所運用的主要生產(chǎn)資料即物業(yè)管理公司支配使用的建筑及綜合配套設施不是物業(yè)管理公司木身的財產(chǎn)，各種材料、工具和水、電、氣等資源也無須由物業(yè)管理公司進行資木投人。既然不是以資木投人為先決條件，物業(yè)管理收益就不是資木收益的范疇。
5，物業(yè)管理的目的是獲得管理服務費收人。它是對物業(yè)管理過程中活勞動消耗和物化勞動消耗的補償。物業(yè)管理主體是勞動力的一種形式。
物業(yè)管理是一種確保物業(yè)正常營運的全面的管理服務活動，它的內(nèi)容包括:(一)組織供水、供電、供氣、空氣調(diào)節(jié)、通訊、電梯運輸?shù)雀鞣N公用設施的運行和日常維護;(二)組織對建筑物內(nèi)設施、設備的維修，確保設備設施在其管理權(quán)限規(guī)定范圍內(nèi)的良好狀態(tài);(三)受業(yè)主委托進行公用設施的大修和技術改造;(四)進行建筑及環(huán)境形象和秩序的規(guī)范性管理;(五)確保物業(yè)的治安秩序和消防安全秩序，為業(yè)主和租戶提供保安服務;(六)根據(jù)業(yè)主授權(quán)，進行物業(yè)經(jīng)營管理，代繳的業(yè)收人及需集中交繳的由業(yè)主、租戶承擔的費用;(七)開展業(yè)主所委托的其它各種物業(yè)管理業(yè)務。
物業(yè)管理的基木形式是:(一)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務合同以及業(yè)主或租戶與物業(yè)管理公司簽訂的其它各種協(xié)議。它是確定物業(yè)管理職責和范圍以及進行利益分配的依據(jù)，是確定物業(yè)管理其它基木形式的基礎。(二)統(tǒng)一的運行維修調(diào)度指揮系統(tǒng)和生產(chǎn)作業(yè)組織是履行運行維修服務義務的條件。(三)對各物業(yè)業(yè)主及租戶有普遍約束力的物業(yè)秩序管理制度和規(guī)范，以及為維護這些制度、規(guī)范的權(quán)威性和強制性所必需的手段。
三、構(gòu)建物業(yè)管理體系的基礎條件
為確保物業(yè)管理的職能得到有效發(fā)揮，在構(gòu)建物業(yè)管理體系的過程中，首先必須具備完善的基礎條件。
1.要確保公用設施資產(chǎn)的完整性。
為使整個物業(yè)營運活動在良好的秩序下正常進行，就必須使公用設施的運行及管理具有嚴格的一致性，并使其不在各業(yè)主自有談施的運行及管理中受到阻礙。為此、最有效的方法是確保物業(yè)公用設施資產(chǎn)的完整性，由一個業(yè)主即物業(yè)的主要發(fā)展商享有物業(yè)中全部公用設施的所有權(quán)。
物業(yè)發(fā)展商在集資修建建筑物、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、利用房產(chǎn)設施投資進行商業(yè)性活動等分割建筑物產(chǎn)權(quán)的過程中，所分割的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應只限于房屋和不影響公用設施正常運行的設備設施。物業(yè)中包括供水、供電、供氣、供汽、中央空調(diào)、電梯、通訊、廣播電視、消防監(jiān)控、防資監(jiān)視等系統(tǒng)以及建筑物外墻、屋頂、公共區(qū)域、公共景點及綠化帶、停車場、物業(yè)標志物等一切公用設施均不能進行財產(chǎn)分割。而其它各業(yè)主在享受公用設施服務的情況下應向擁有公用設施資產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主交納租金。租金的交納以向物業(yè)管理公司所交納的管理服務費(即所包含的大修費用和技術改造費用)的方式實現(xiàn)。
2.業(yè)主房產(chǎn)時產(chǎn)權(quán)利應當統(tǒng)一規(guī)范
在物業(yè)產(chǎn)業(yè)主體多元化而整個物業(yè)已構(gòu)成統(tǒng)一的情況下，業(yè)主房產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利是受到限制的，即對自有房產(chǎn)的處分和使用不應損害整個物業(yè)的安全、營運活動的正常進行和其它業(yè)主的權(quán)益。
3.要嚴格規(guī)范設備設施的職能管理。
物業(yè)各業(yè)主為確保其投資形成的設備設施的安全和有效利用，都應當行使對自有設備設施的管理職能，即固定資產(chǎn)管理、設備前期管理、備品備件管理、設備設施修理的計劃管理等等。但在物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體多元化條件下，各業(yè)主的設備設施是緊密聯(lián)系的，因此，設備設施的職能管理必須在統(tǒng)一的原則下進行規(guī)范:
(一)在物業(yè)管理公司運用公用設施開展物業(yè)管理活動的同時，擁有公用設施的業(yè)主對設備設施的管理職能主要表現(xiàn)在監(jiān)督職能上，即對物業(yè)管理公司提出的公用設施大修理和技術改造項目的審批以及對公用設施、設備維護狀況的檢查和考核，對設備事故的調(diào)查等。
(二)為確保公用設施安全和物業(yè)營運正�；顒硬皇軗p害，業(yè)主自用設施的增設和技術改造應由物業(yè)管理公司行使審批權(quán)，有關文件應向擁有公用設施資產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主管理職能部門備案。在物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割的過程中，在形成的集資修建、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資經(jīng)營等涉及到物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割的有關法律文件中都應當制訂有關物業(yè)管理的專門條款，以上述原則和方法作為基礎，明確出物業(yè)管理的地位、范圍、物業(yè)管理的組織形式和職能以及業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務。
四、構(gòu)建物業(yè)管理體系的一般原則和方法
物業(yè)管理以確保物業(yè)良好狀態(tài)和秩序為活動目標的系統(tǒng)行為。因此，構(gòu)建物業(yè)管理體系的一般原則可以歸結(jié)為:使整個物業(yè)管理活動具有規(guī)范性、統(tǒng)一性和高效性。
物業(yè)管理活動的規(guī)范性表現(xiàn)于對物業(yè)中涉及到基礎設施安全運行和物業(yè)正常秩序的一切行為的制度性約束，對物業(yè)管理活動木身各環(huán)節(jié)功能發(fā)揮的制度性約束。確立物業(yè)管理的管理組織，不僅要與制度體系有效的結(jié)合起來，成為各種制度化約束的有效工具，而且在行使其職能過程中，具有嚴格的統(tǒng)一性。這種統(tǒng)一性表現(xiàn)在:物業(yè)管理活動中人、財、物運動的統(tǒng)一性和管理服務過程計劃、組織、調(diào)度、指揮的統(tǒng)一性以及基礎設施管理的統(tǒng)一性。但是，規(guī)范和統(tǒng)一決不意味著低效率。效率始終是物業(yè)管理商競爭力的來源。因此，在物業(yè)管理活動中特別在服務作業(yè)中，必須具有高效率。為此，一方面調(diào)度指令系統(tǒng)不能有過多的管理環(huán)節(jié)，另一方面作業(yè)組織形式在不影響物業(yè)管理系統(tǒng)功能發(fā)揮的前提下可以形成為板塊式結(jié)構(gòu)。在社會化服務高度發(fā)展的條件下，有些作業(yè)可以轉(zhuǎn)由其它專業(yè)化社會服務機構(gòu)代為完成。
物業(yè)管理的管理組織一般應包括綜合管理和技術管理兩大職能管理機構(gòu)，運行管理和維修管理兩大作業(yè)管理機構(gòu)，一半形象管理和治安消防管理兩大執(zhí)法管理機構(gòu)，財務管理機構(gòu)及物業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)。
物業(yè)管理應該具有嚴格的規(guī)則，這些規(guī)則應包括:(一)公用設施操作、維護和維修的各類管理制度和規(guī)程;(二)各類設施使用、維護、更新和技術改造的管理制度和規(guī)范;(三)場地環(huán)境秩序及建筑形象的各類管理制度和規(guī)范;(四)治安和消防安全秩序的各類管理制度和規(guī)范;(五)運行、維修、保安服務作業(yè)的各類管理制度和規(guī)程。
物業(yè)管理體系中還應該具有完整的管理工具。它包括:(一)物業(yè)管理服務經(jīng)營業(yè)務必備的管理工具:各類服務的計劃定額、價格;管理服務合同;服務計劃、公用設施運行停供通知單;收費計劃及
通知單;等等。(二)技術管理職能活動必備的管理工具，公用設施維修計劃大中修計劃、更新技術改造計劃，設備完好率統(tǒng)計表，外加工合同;(三)運行管理業(yè)務必備的管理工具，運行作業(yè)計劃、運行調(diào)度令，設備運行率統(tǒng)計表，等等。(四)維修管理業(yè)務必備的管理工具，維修任務單，維修工程統(tǒng)計表，等等;(五)環(huán)境及安全秩序管理活動的管理工具，整改通知單、責罰通知單，等等;(六)綜合管理業(yè)務的管理工具，工資計劃、能源消耗計劃、原材料消耗計劃，各類統(tǒng)計表和臺帳;(七)財務活動的各種計劃、臺帳和統(tǒng)計表。
五、物業(yè)管理的基本核算方式
物業(yè)管理是物業(yè)管理公司為物業(yè)經(jīng)營提供保障的有償服務。物業(yè)管理的核算原則是獨立核算、收支平衡。
物業(yè)管理公司與其木身經(jīng)濟利益有直接聯(lián)系的資金活動反映為管理服務費的收支活動。管理服務費是由享受物業(yè)管理服務的業(yè)主和租戶上繳給物業(yè)管理公司以作為維持物業(yè)管理業(yè)務的費用。它的構(gòu)成要素為:(一)公用設施的運行費用。包括公用設施運行所需消耗的水、電、氣費用，以及開展設施日常維護所需的材料費用。(二)設備、設施的維修費用。包括管理服務責任所確定的公用設備、設施和經(jīng)營設施維修所需的費用。(三)公用設施的大修理和技術改造所需發(fā)生的費用。(四)建筑及環(huán)境形象和秩序的管理費用。包括綠化費用和清潔衛(wèi)生費用。(五)進行保安服務和消防安全管理服務所需的費用。(六)人工費用。(七)開展物業(yè)管理業(yè)務所需的行政性開支。
鑒于公用設施大修和技術改造活動屬于財產(chǎn)處分行為，該活動應納人項目管理，由擁有公用設施資產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主確定計劃并委托物業(yè)管理公司實施。管理服務費中的有關公用設施的大修理和技術改造需發(fā)生的費用部分作為專項資金由該業(yè)主支配使用。
管理服務費一般由固定費用和變動性費用組成。
1.固定費用:它是在整個物業(yè)統(tǒng)一的營運活動基礎上產(chǎn)生的不可直接計量而需向各業(yè)主分攤的費用，是管理服務費的主要部分。它的依據(jù)是根據(jù)物業(yè)統(tǒng)一營運活動所測算出的公共管理服務總費用折算成以單位建筑面積為計算單位的收費標準。固定費用的數(shù)額和收繳方式最終以物業(yè)管理公司與業(yè)主的簽訂的管理服務合同所確定。
2.變動性費用:它是物業(yè)管理公司向業(yè)主或租戶提供可計量服務所需產(chǎn)生的費用�？芍苯佑嬃康姆⻊瞻ㄎ飿I(yè)管理公司運用公用設施加工生產(chǎn)出的蒸汽、熱水等。這類服務的計費標準和費用收繳方式應由物業(yè)管理公司提供依據(jù)并最終由業(yè)主包括被承租業(yè)主在管理服務合同中加以確認。
除管理服務費外，物業(yè)管理的核算內(nèi)容還包括:由物業(yè)管理公司代收代支的物業(yè)收人及需集中交繳的由業(yè)主、租戶承擔的費用。(一)物業(yè)收人:即業(yè)主進行物業(yè)經(jīng)營所應獲得的場租。物業(yè)管理公司在受到業(yè)主委托的情況下，可以代表業(yè)主執(zhí)行收取場租的職能。(二)需集中交繳的由業(yè)主、租戶承擔的費用:即在業(yè)主、租戶經(jīng)營設施中發(fā)生的水、電、氣、通訊費用以及向其它公共事業(yè)部門和市政管理部門所應交納的各種管理費用。
六、國內(nèi)物業(yè)管理的實踐
近幾年來，隨著我國物業(yè)作為一種產(chǎn)業(yè)形式的出現(xiàn)和發(fā)展，推動了物業(yè)管理的發(fā)展。國內(nèi)物業(yè)管理的實踐基本概括為國際物業(yè)管理商的引人和國內(nèi)物業(yè)管理商的萌生。
國際物業(yè)管理商一般都具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，其行為也較為規(guī)范.然而，它在國內(nèi)的活動與客觀環(huán)境條件卻有很大的不適應性，主要表現(xiàn)在它與國內(nèi)公共事業(yè)服務部門活動在關聯(lián)領域中活動規(guī)則和習慣的沖突，這就對其木身開展的活動造成了障礙。
在引人國際物業(yè)管理商的同時，國內(nèi)物業(yè)管理商也逐漸產(chǎn)生了。最典型的國內(nèi)物業(yè)管理商是深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司，而西部地區(qū)起步最早的物業(yè)管理商當屬成都市蜀都大廈管理公司。
深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司由深圳市物業(yè)集團組建，承擔深圳市國際貿(mào)易中心大廈(即深圳國貿(mào)大廈)的管理服務。深圳國貿(mào)大廈的業(yè)主多達數(shù)十個，而物業(yè)集團僅占大廈房屋產(chǎn)權(quán)的40%。因此，物業(yè)集團在組織修建國貿(mào)大廈一開始，便認識到組建一個真正行使物業(yè)管理職能的統(tǒng)一的大廈管理機構(gòu)的必要性。為此，物業(yè)集團認真借鑒國外物業(yè)管理的經(jīng)驗，遵循國際慣例，進行了管理公司的組織設計，并在集資過程中與各業(yè)主形成了確立管理公司地位的法律文件。目前，國貿(mào)物業(yè)管理公司已成為獨立核算、收支平衡的企業(yè)。它下設辦公室、財務部、運行部、工程技術部、工程維修部以及保安部等部門，已具備了物業(yè)管理公司所應具備的全部職能。
與國貿(mào)物業(yè)管理公司相比，蜀都大廈管理公司的發(fā)展更為曲折。蜀都大廈是一個產(chǎn)權(quán)主體多元化的多功能商貿(mào)大廈。成都蜀都大廈股份有限公司是主要業(yè)主，占有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)70%。
在蜀都大廈修建過程中，股份公司學習國貿(mào)大廈物業(yè)管理的經(jīng)驗，組建了蜀都大廈管理公司，但是在各業(yè)主不能理解在產(chǎn)權(quán)主體多元化的大廈中為何要確立統(tǒng)一的物業(yè)管理機構(gòu)以及修建大廈所面臨的各種復雜因素的情況下，各業(yè)主間并未就管理公司的地位和作用形成共識。管理公司一度轉(zhuǎn)為為股份公司的管理部，僅成為一個公司的職能部門，并被取消了核算功能，運行服務與保安服務功能被肢解。通過幾年的曲折發(fā)展，目前，管理公司名稱已被恢復，運行服務和保安服務的職能獲得統(tǒng)一，實行股份公司統(tǒng)一核算條件下的管理費費用包干，成為半物業(yè)管理性質(zhì)的大廈管理機構(gòu)。管理公司下設綜合管理部、財務部、運行部、設備技術部、保安部、消防控制中心等十個部門。蜀都大廈管理公司物業(yè)管理的職能正在恢復過程當中。
從國內(nèi)物業(yè)管理的實踐過程中，我們形成了這樣一些基木認識:
1.物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有待觀念的進一步更新。
許多業(yè)主在取得房屋產(chǎn)權(quán)后，認為統(tǒng)一的管理行為與其產(chǎn)權(quán)權(quán)利是不相容的，總是處心積慮地抵制統(tǒng)一的管理。在國內(nèi)一些缺乏統(tǒng)一管理的物業(yè)中，公用設施被人為地分割、損壞，公共區(qū)域被任意地占用，廣告混雜不堪，形成了業(yè)主占山為王、諸候割據(jù)的混亂局面。在這種情況下，業(yè)主木身的形象和利益受到了嚴重損害。盡管如此，在小生產(chǎn)意識支配下，許多業(yè)主仍然渺視那些實際上維護其木身利益的對其行為進行的約束。這是其一。其二，各物業(yè)業(yè)主在組織設計物業(yè)管理體系過程中，無論自己是否具有物業(yè)管理的能力，都企圖自己建立一套物業(yè)管理的班子，排斥已形成規(guī)模的和已具有社會化服務功能的物業(yè)管理機構(gòu)。這種片面追求小而全、大而全的行為，不僅造成自有資源的巨大浪費，而且最終囿于自己的經(jīng)驗，把這套班子退化為傳統(tǒng)的和高度封閉的非物業(yè)管理性質(zhì)的后勤職能部「1。毫無疑問，具有社會化生產(chǎn)和服務的意識，對于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展是必不可少白勺。
2.物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有待于改革的進一步深入。
在我國，各機關、團體和企事業(yè)單位以及居民家庭是最基木的社會組織形式，是社會管理的對象。在社會管理涉及到一個建筑物時，如果這個建筑物產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不是單一的，那么社會管理與物業(yè)管理便會造成沖突。例如，政府對一個建筑物進行區(qū)域治安管理和環(huán)境整治時，究竟把各業(yè)主(擁有建筑物產(chǎn)權(quán)的法人或自然人)作為管理對象，還是把物業(yè)管理公司作為管理對象?如果把各業(yè)主作為管理對象，那么政府對建筑物基木秩序的管理和物業(yè)管理公司的管理就會造成重疊或沖突;而如果把物業(yè)管理公司作為管理對象，在物業(yè)管理公司不能代表業(yè)主承擔法律責任的情況下，按社會管理的現(xiàn)行規(guī)則，它的活動又是不合法的�？傊�，現(xiàn)行社會管理的規(guī)則與逐步形成的物業(yè)管理的規(guī)則是有沖突的。但是無論如何，在今天，建筑與社會組織的概念就社會管理的許多方面已經(jīng)分離了。因此，要深人改革現(xiàn)行的社會組織及其管理規(guī)則，才能為產(chǎn)業(yè)的變動和發(fā)展創(chuàng)造條件。
此外，物業(yè)管理行業(yè)還必須在市場經(jīng)濟高度發(fā)展的環(huán)境和條件下才能得以發(fā)展。物業(yè)管理是生產(chǎn)和服務高度社會化的產(chǎn)物，是以市場經(jīng)濟作為基礎條件的。它的發(fā)展有待于各類市場特別是勞動力市場的充分發(fā)育。如果沒有發(fā)育成熟的勞動力市場，物業(yè)管理公司能以掌握使用不同類型的技術工人并管理、操作不同類型的建筑物的基礎設施。
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