關(guān)于高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展情況論文
摘要：高校住宅物業(yè)管理是新型的高校后勤服務(wù)行業(yè)，分析和探討高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀，尋求適合高校發(fā)展的住宅物業(yè)管理模式，最終實現(xiàn)學(xué)校、住戶、物業(yè)管理部門的和諧及共同發(fā)展。
關(guān)鍵詞：高校住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)意識社區(qū)文化和諧居住
高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學(xué)性、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實行物業(yè)管理難度較大。
2、從業(yè)人員服務(wù)意識差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務(wù)意識差，對待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛護小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。
4、住戶物業(yè)付費意識不強，依賴性較大
實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利性服務(wù)逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務(wù)，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù)，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費觀念。
5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)
高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的`，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學(xué)校對住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展
1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強服務(wù)意識
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，了解行業(yè)動態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)�；蚣瘓F應(yīng)采用多種渠道、形式對員工進行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā)，創(chuàng)建科學(xué)的用人機制，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實現(xiàn)員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來，努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán)，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國資主管部門應(yīng)予以重視，高校住宅管理實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財政負擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標準和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例，積極成立小區(qū)管委會，形成學(xué)校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括國資、后勤、紀檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督和管理，對服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護、道路的維護、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護服務(wù)等項目進行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項管理規(guī)范標準，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項目要進行整改，對服務(wù)達不到標準的甲方可進行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。
5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)
高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務(wù)的同時，應(yīng)加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結(jié)合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動，開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。
6、多渠道開展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費
經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內(nèi)維修費外，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經(jīng)濟增長點。在此方面，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點，廣開資金來源渠道，補充物業(yè)服務(wù)費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。
7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)
高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務(wù)工作要高效、細致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應(yīng)予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮，增強企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。
總之，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務(wù)標準應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點和實際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實現(xiàn)社會、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。
參考文獻：
1、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；
2、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國建筑出版社；
3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報》05年1期刊載；
4、《中國物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長)；
5、《中國物業(yè)管理條例》
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