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農(nóng)業(yè)用地價(jià)格怎么進(jìn)行評(píng)估
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農(nóng)地市場(chǎng)和農(nóng)地價(jià)格無(wú)疑對(duì)農(nóng)地資源的可持續(xù)利用具有決定性的重要作用。農(nóng)地市場(chǎng)和農(nóng)地價(jià)格是現(xiàn)代市場(chǎng)體系中重要的組成部分之一，且農(nóng)地市場(chǎng)也是基礎(chǔ)市場(chǎng)，農(nóng)地價(jià)格是市場(chǎng)基本價(jià)格體系構(gòu)成部分，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的建立和發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用，決定著一個(gè)區(qū)域的部分商品價(jià)格起始水平和價(jià)格體系。農(nóng)地資源有價(jià)的觀念意識(shí)必須為越來(lái)越多的人所具備，以價(jià)格作為主要手段，決定其經(jīng)濟(jì)行為。農(nóng)地價(jià)格及其評(píng)估，對(duì)于建立健全我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)地資源持續(xù)利用，優(yōu)化農(nóng)地資源配置等具有重要的意義。
1.農(nóng)地價(jià)格與農(nóng)地資源配置
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制包含價(jià)格機(jī)制，而價(jià)格機(jī)制是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的核心和主要內(nèi)容。一定模式的價(jià)格機(jī)制來(lái)源于它所處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的模式。建立主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的客觀要求。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，就是要使市場(chǎng)在政府宏觀調(diào)控下對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用，使經(jīng)濟(jì)生活遵循價(jià)值規(guī)律的要求，適應(yīng)供求關(guān)系的變化，通過(guò)價(jià)格杠桿和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的功能，把資源配置到效益較好的環(huán)節(jié)中去。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，要使市場(chǎng)在政府宏觀調(diào)控下對(duì)資源配置起基礎(chǔ)作用，就必須使資源以市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行流動(dòng)，使生產(chǎn)要素商品化。農(nóng)地在生產(chǎn)過(guò)程中也是重要的生產(chǎn)要素之一，因此，農(nóng)地必須商品化，使其在市場(chǎng)中合理流動(dòng)，達(dá)到最優(yōu)配置。價(jià)格是市場(chǎng)的靈魂，市場(chǎng)依靠?jī)r(jià)格來(lái)運(yùn)行，價(jià)格是市場(chǎng)最敏感的標(biāo)志，價(jià)格的變化將影響人們之間的利益分配，影響商品的供求關(guān)系和商品經(jīng)營(yíng)者問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)，促使資源優(yōu)化配置。建立農(nóng)地資源價(jià)格體系，可以糾正“農(nóng)產(chǎn)品低價(jià)、農(nóng)地資源無(wú)價(jià)”的價(jià)格扭曲現(xiàn)象，使農(nóng)地資源的開(kāi)發(fā)與利用形成合理的運(yùn)行機(jī)制，提高農(nóng)地資源開(kāi)發(fā)利用效率。通過(guò)農(nóng)地價(jià)格的變動(dòng)，引起供給和需求、生產(chǎn)和消費(fèi)的變動(dòng)，從而影響社會(huì)資源的流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源合理配置。對(duì)農(nóng)地資源價(jià)格的認(rèn)識(shí)與補(bǔ)償，是合理利用及保護(hù)農(nóng)地資源的重要手段，但需要政府采取強(qiáng)有力的措施予以實(shí)施，即需要政府通過(guò)行使“征稅權(quán)、禁止權(quán)、處罰權(quán)及交易成本”等權(quán)力，制定相應(yīng)的稅收政策、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)體系二達(dá)到有序合理的開(kāi)發(fā)、利用農(nóng)地資源、配置農(nóng)地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源持利用的目標(biāo)。
2.農(nóng)地價(jià)格評(píng)估思路
科學(xué)、合理地評(píng)估農(nóng)地價(jià)格，有利于農(nóng)地資源優(yōu)化配置，有利于農(nóng)地市場(chǎng)的培育與規(guī)范。由于農(nóng)地資源的特殊性及其市場(chǎng)發(fā)育的不完善，建立農(nóng)地價(jià)格體系，使農(nóng)地資源進(jìn)行流轉(zhuǎn)，達(dá)到合理配置，是當(dāng)前農(nóng)地制度改革的重要任務(wù)之一。農(nóng)地價(jià)格具有一般地價(jià)特征，是一種二元價(jià)格，即農(nóng)地價(jià)格系由農(nóng)地物質(zhì)價(jià)格和農(nóng)地資本價(jià)格(即由社會(huì)對(duì)農(nóng)地資本支付過(guò)多的社會(huì)價(jià)值價(jià)格和農(nóng)地資本個(gè)別勞動(dòng)價(jià)值價(jià)格二者構(gòu)成)，三者中前兩者形成農(nóng)地虛幻價(jià)格，后者為農(nóng)地的真實(shí)價(jià)格。農(nóng)地價(jià)格往往與第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格形成之間有著密切的聯(lián)系。第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為初級(jí)產(chǎn)品，其勞動(dòng)對(duì)象就是自然界的天然財(cái)富，因而生產(chǎn)受自然條件的影響較大，再生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格是以劣等條件下平均成本為定價(jià)的主要依據(jù)，這樣的劣等條件系指全國(guó)或區(qū)域范圍內(nèi)的劣等條件，是個(gè)相對(duì)概念。因此，中等以上條件下的農(nóng)地可以獲取一定級(jí)差地租。級(jí)差地租的存在使第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品必須實(shí)行分區(qū)定價(jià)，即實(shí)行地區(qū)差價(jià)，同一產(chǎn)區(qū)內(nèi)規(guī)定的一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格，不同產(chǎn)區(qū)的價(jià)格水平有所不同。農(nóng)地(尤其耕地)價(jià)格是一切其它用地價(jià)格的基礎(chǔ)，農(nóng)地資源以其收益能力為價(jià)格的基礎(chǔ)，土地生產(chǎn)力、生產(chǎn)成本、利用方式因地而異，導(dǎo)致農(nóng)地純收益的差異也決定了農(nóng)地價(jià)格的千差萬(wàn)別。針對(duì)目前我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)不發(fā)育的特點(diǎn)，農(nóng)地估價(jià)評(píng)估應(yīng)首先從土地使用價(jià)值人手，通過(guò)對(duì)農(nóng)地自然、經(jīng)濟(jì)等條件的評(píng)定，揭示土地質(zhì)量等級(jí)，然后根據(jù)農(nóng)地收益等評(píng)估地價(jià)相關(guān)資料，采用不同的估價(jià)方法，評(píng)定出農(nóng)地價(jià)格。即先分等定級(jí)，再估價(jià)。農(nóng)地分等定級(jí)依據(jù)農(nóng)地的自然屬性進(jìn)行，以界定農(nóng)地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件最優(yōu)化利用下可能達(dá)到的自然生產(chǎn)潛力，體現(xiàn)最大預(yù)期效益原則，在此基礎(chǔ)上對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件加以修正，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力或收益最大化。估價(jià)中先測(cè)定基準(zhǔn)地價(jià)，使其成為具有明確用地條件的地價(jià)，為科學(xué)地確定各宗農(nóng)地價(jià)格提供依據(jù)。
3.農(nóng)地分等定級(jí)
根據(jù)農(nóng)用土地分等定級(jí)的基本目的，土地等級(jí)的劃分是對(duì)構(gòu)成土地質(zhì)量的、長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地因素差別評(píng)定，反映土地生產(chǎn)力高低的總趨勢(shì);土地定級(jí)反映的是在土地分等的條件下土地易變因素的差異。二者在評(píng)定過(guò)程中是相互聯(lián)結(jié)的，并存在差異。根據(jù)農(nóng)地劃分等級(jí)的原則和要求：首先，按農(nóng)地自然條件計(jì)算農(nóng)地的潛力，以反映農(nóng)地質(zhì)量的優(yōu)劣和農(nóng)地對(duì)作物生長(zhǎng)適宜程度的本質(zhì)差異;其次，用體現(xiàn)社會(huì)平均開(kāi)發(fā)利用水平的農(nóng)地利用系數(shù)，將農(nóng)地潛力訂正為現(xiàn)實(shí)產(chǎn)出水平;最后，在現(xiàn)實(shí)產(chǎn)出水平的基礎(chǔ)上，用農(nóng)地經(jīng)濟(jì)系數(shù)衡量在目前社會(huì)平均產(chǎn)出水平上農(nóng)地收益的差異。在當(dāng)?shù)乇容^的基礎(chǔ)上，達(dá)到從土地質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)收益三方面綜合劃分土地等級(jí)序列的目的。
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