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銀行項目資產(chǎn)評估報告
深圳發(fā)展銀行股份有限公司：
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴方委托，根據(jù)有關法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，采用收益現(xiàn)值法、市場比較法，按照必要的評估程序，就深圳發(fā)展銀行股份有限公司擬與平安銀行股份有限公司整合之經(jīng)濟行為所涉及的平安銀行股份有限公司在評估基準日的股東全部權益價值進行了評估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
一、委托方、被評估單位和其他評估報告使用者
�。ㄒ唬┪蟹礁艣r
委托方：深圳發(fā)展銀行股份有限公司
公司名稱：深圳發(fā)展銀行股份有限公司（以下簡稱：“深發(fā)展”）
法定代表人：肖遂寧
注冊地址：廣東省深圳市深南中路5047 號深圳發(fā)展銀行大廈
注冊資本：人民幣348，501 萬元
經(jīng)濟性質：股份有限公司（中國A 股上市公司，代碼000001。SZ ）
營業(yè)執(zhí)照注冊號： 440301103098545
經(jīng)營范圍：經(jīng)批準的商業(yè)銀行業(yè)務。
（1 ）歷史沿革
深發(fā)展系在對中華人民共和國深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)原6 家農(nóng)村信用社進行股份制改造的基礎上設立的股份制商業(yè)銀行。1987 年 5 月 10 日以自由認購的形式首次向社會公開發(fā)售人民幣普通股，于 1987 年 12 月 22
日正式設立。1991 年4 月3 日，深發(fā)展在深圳證券交易所上市，股票代碼為000001。
深發(fā)展經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準領有 00000028 號金融許可證，機構編碼為B0014H144030001。
�。�2 ）產(chǎn)權、經(jīng)營管理架構
截止評估基準日，深發(fā)展在上海、深圳、北京、廣州、杭州、南京、大連、天津、寧波、溫州、濟南、佛山、重慶、成都、青島、武漢、珠海、昆明、海口和義烏設立了二十家分行，303 家營業(yè)網(wǎng)點。
�。ǘ┍辉u估單位概況
公司名稱：平安銀行股份有限公司（平安銀行）
公司地址：深圳市福田區(qū)深南中路 1099 號平安銀行大廈半地下室、
1、2、4—17、21—22 層
法定代表人：孫建一
注冊資本：人民幣862，282。4478 萬元
經(jīng)濟性質：非上市股份有限公司
營業(yè)執(zhí)照注冊號：440301103256945
�。�1 ）簡介
截至評估基準日，平安銀行實收資本為 8，622，824，478 元人民幣，前十大股東名稱、持股數(shù)和持股比例如下：
表2—1 前十大股東名稱、持股數(shù)和持股比例
序號 投 資 者 名 稱 持股數(shù) 持股比例
1 中國平安保險（集團）股份有限公司 7，825，181，106 90。75%
2 三亞盈灣旅業(yè)有限公司 46，195，838 0。54%
3 深圳市眾業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中心 42，215，298 0。49%
4 深圳金融界老干部聯(lián)誼會 40，925，494 0。47%
5 深圳市教育發(fā)展基金會 33，703，506 0。39%
6 深圳市深大通信股份有限公司 30，000，000 0。35%
7 深圳市上步實業(yè)股份有限公司 17，285，131 0。20%
8 深圳景匯實業(yè)公司 17，077，840 0。20%
9 深圳市千泰安投資發(fā)展有限公司 14，149，767 0。16%
10 深圳市家樂實業(yè)發(fā)展公司 13，364，310 0。15%
合計 8，080，098，290 93。71%
�。�2 ）經(jīng)營范圍
吸收公眾存款;發(fā)放短期、中期和長期貸款;辦理國內(nèi)結算;辦票據(jù)貼現(xiàn);發(fā)行金融債券;代理發(fā)行、代理兌付、承銷政府債券;買賣政府債券;從事同業(yè)拆借;提供信用證服務及擔保;代理收付款項及代理保險業(yè)務;提供保管箱服務。
外匯存款;外匯貸款;外匯匯款;外幣兌換;國際結算;同業(yè)外匯拆借;外匯票據(jù)的承兌和貼現(xiàn);外匯借款;外匯擔保;結匯、售匯;買賣和代理買賣股票以外的外幣有價證券;發(fā)行和代理發(fā)行股票以外的外幣有價證券;自營和代客外匯買賣;資信調查、咨詢、見證服務。
經(jīng)監(jiān)管機構和國家外匯管理部門批準的其他業(yè)務。
（3 ）資產(chǎn)、財務及經(jīng)營狀況
截止評估基準日2010 年6 月30 日，平安銀行資產(chǎn)總額為23，061，959
萬元，負債總額 21，529，049 萬元，凈資產(chǎn)額為 1，532，909 萬元，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入289，232 萬元，凈利潤91，216 萬元。平安銀行近3 年及基準日資產(chǎn)、財務狀況如下表：
表2 平安銀行資產(chǎn)、負債及財務狀況
單位：人民幣萬元
項目 2010 年6 月30 日 2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日 2007 年 12 月31 日
總資產(chǎn) 23，061，959 22，068，132 14，592，319 14，161，938
負債 21，529，049 20，636，630 13，728，198 13，535，131
凈資產(chǎn) 1，532，909 1，431，502 864，121 626，807
項目 2010 上半年度 2009 年度 2008 年度 2007 年度
營業(yè)收入 289，232 428，155 389，307 358，282
利潤總額 117，672 137，893 160，934 218，687
凈利潤 91，216 110，510 163，603 158，397
安永華明會計師 安永華明會計師事 安永華明會計師事 安永華明會計師審計機構
事務所 務所 務所 事務所
�。ㄈ┪蟹脚c被評估單位之間的關系
深發(fā)展2010 年6 月完成向平安壽險非公開發(fā)行379，580，000 股股份后，中國平安保險（集團）股份有限公司及其子公司平安壽險合計持有深發(fā)展 29。99%的股份，是深發(fā)展的第一大股東;同時中國平安保險（集團）股份有限公司持有平安銀行7，825，181，106 股股份，約占平安銀行總股本的90。75%，是平安銀行的控股股東。
中國平安保險（集團）股份有限公司（以下簡稱“中國平安” ）于 1988
年誕生于深圳蛇口，是中國第一家股份制保險企業(yè)，至今已發(fā)展成為融保險、銀行、投資等金融業(yè)務為一體的整合、緊密、多元的綜合金融服務集團。公司為香港聯(lián)合交易所主板及上海證券交易所兩地上市公司，股票代碼分別為2318 和601318。
中國平安擁有約41。7 萬名壽險銷售人員及8。3 萬余名正式雇員，各
級各類分支機構及營銷服務部門3，800 多個。截至2009 年 12 月31 日，集團總資產(chǎn)為人民幣9357 億元，權益總額為人民幣917 億元。2009 年，集團實現(xiàn)總收入人民幣 1528 億元，凈利潤人民幣 145 億元。從保險業(yè)務收入來衡量，平安人壽為中國第二大壽險公司，平安產(chǎn)險為中國第二大產(chǎn)險公司。
�。ㄋ模┪蟹健I(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告的使用者為深發(fā)展、平安銀行、中國平安保險（集團）股份有限公司、經(jīng)濟行為相關的當事方以及按照相關規(guī)定報送備案的相關監(jiān)管機構。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構和委托方確認的機構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、 評估目的
根據(jù)中國銀監(jiān)會下發(fā)的《中國銀監(jiān)會關于深圳發(fā)展銀行股權轉讓及相關股東資格的批復》（銀監(jiān)復[2010]147 號文）要求，為確保同業(yè)競爭的公平性，在非公開發(fā)行完成后的 1年內(nèi)深發(fā)展應與平安銀行完成整合。本次評估受深發(fā)展的委托，就兩行整合所涉及的平安銀行的股東全部權益進行評估，為該經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。
三、 評估對象和評估范圍
評估對象是平安銀行的股東全部權益。評估范圍為平安銀行在基準
日的全部資產(chǎn)及相關負債，賬面資產(chǎn)總額為23，061，959 萬元，負債總額
21，529，049 萬元，凈資產(chǎn)額為 1，532，909 萬元。
上述資產(chǎn)與負債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)安永華明會計師事務所審計的2010 年6
月 30 日的平安銀行資產(chǎn)負債表，評估是在企業(yè)經(jīng)過審計后的基礎上進行的。
委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
�。ㄒ唬� 委估主要資產(chǎn)情況
本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為發(fā)放墊款和貸款、金融工具、固定資產(chǎn)、抵債資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。
�。ǘ� 企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
企業(yè)申報評估的范圍內(nèi)的無形資產(chǎn)為交易系統(tǒng)和各種辦公軟件，目前使用正常。
（三） 引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額
本項目的評估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司完成。
四、 價值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
五、 評估基準日
本項目資產(chǎn)評估的基準日是2010 年6 月30 日。
此基準日是委托方在綜合考慮被經(jīng)濟行為完成時間、評估單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、合規(guī)性等因素的基礎上確定的。
六、 評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準則依據(jù)、資產(chǎn)權屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)和其他參考資料等，具體如下：
（一） 經(jīng)濟行為依據(jù)
深發(fā)展與平安銀行整合的相關文件。
（二） 法律法規(guī)依據(jù)
1、 參照《金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉讓管理辦法》（財政部令第54 號，
2009 年3 月 17 日）;
2、 參照《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》（財政部令第47 號，2007 年 10 月 12 日）;
3、 《中華人民共和國公司法》（2005 年 10 月27 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂）;
4、 《中華人民共和國擔保法》（1995 年 6 月 30 日第八屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議通過）;
5、 《中華人民共和國土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）;
6、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
7、 參照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務院第91 號令，1991 年）;
8、 《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》（中國證券監(jiān)督管理委員會令第53 號，2008 年）
9、 最高人民法院印發(fā)《關于審理涉及金融不良債權轉讓審理工作座談會紀要》的通知（法發(fā)[2009]19 號）;
10、 建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8 號）;
11、 最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋（法釋〔2000 〕44 號）;
12、 其他與評估工作相關的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。
�。ㄈ┰u估準則依據(jù)
1、 《資產(chǎn)評估準則—基本準則》（財企（2004 ）20 號）;
2、 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》（財企（2004 ）20 號）;
3、 《資產(chǎn)評估準則—評估報告》（中評協(xié)[2007]189 號）;
4、 《資產(chǎn)評估準則—評估程序》（中評協(xié)[2007]189 號）;
5、 《資產(chǎn)評估準則—機器設備》（中評協(xié)[2007]189 號）;
6、 《資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)》（中評協(xié)[2007]189 號）;
7、 《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》（中評協(xié)[2007]189 號）;
8、 《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》（中評協(xié)[2004]134 號）;
9、 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（中評協(xié)[2008]218 號）;
10、 《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協(xié)[2003]18 號）;
11、 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999 ）;
12、 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508—2001 ）;
13、 《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB /T18507—2001 ）;
14、 《企業(yè)會計準則—基本準則》（財政部令第33 號）;
15、 《企業(yè)會計準則第1 號—存貨》等38 項具體準則（財會[2006]3
號）;
16、 《企業(yè)會計準則—應用指南》（財會[2006]18 號）。
�。ㄋ模┵Y產(chǎn)權屬依據(jù)
1、 《房屋所有權證》及房屋產(chǎn)權證明;
2、 《國有土地使用證》;
3、 《機動車行駛證》;
4、 重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
5、 其他參考資料。
�。ㄎ澹┤r依據(jù)
1、 《金融企業(yè)呆賬準備提取管理辦法》財金[2005]49 號;
2、 《基本建設財務管理規(guī)定》（財建[2002]394 號）;
3、 《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》（國務院令[2000]第
294 號）;
4、 《汽車報廢標準》（國經(jīng)貿(mào)[1997]456 號）;
5、 《關于調整汽車報廢標準若干規(guī)定的通知》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[2000]1202 號）;
6、 《2010 機電產(chǎn)品報價手冊》（機械工業(yè)信息研究院）;
7、 《增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅〔2008 〕170 號）;
8、 國家外匯管理局公布的2010 年6 月30 日人民幣基準匯價;
9、 《中國人民銀行貸款利率表》2008 年 12 月23 日起執(zhí)行;
10、 其他參考資料。
�。┢渌鼌⒖假Y料
1、 平安銀行 2007 年、2008 年、2009 年及評估基準日會計報
表及審計報告;
2、 《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（第二版）》（北京科學技
術出版社）;
3、 wind 資訊金融終端;
4、 《投資估價》（[美]Damodanran 著，[加]林謙譯，清華大學
出版社）;
5、 《價值評估：公司價值的衡量與管理（第3 版）》
�。╗美]Copeland，T。等著，郝紹倫，謝關平譯，電子工業(yè)出版社）;
6、 其他參考資料。
七、 評估方法
（一） 評估方法的選擇
依據(jù)資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、成本法（亦稱資產(chǎn)基礎法）三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預期獲利能力的量化與現(xiàn)值化，強調的是企業(yè)的整體預期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價估值對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于市場，估值結果說服力強的特點。資產(chǎn)基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎上確定評估對象價值的思路。
鑒于銀行資產(chǎn)價值的特點，本次評估選擇收益現(xiàn)值法和市場比較法進行評估。
�。ǘ� 收益法簡介
1、 概述
收益法亦稱未來現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF ），是通過將企業(yè)未來預期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值，估計企業(yè)價值的一種方法，即通過估算企業(yè)未來預期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時價值，得到企業(yè)的價值。其適用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎和條件，經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應關系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化。
使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的關鍵在于未來預期現(xiàn)金流的預測，以及數(shù)據(jù)采集和處理的客觀性和可靠性等。當對未來預期現(xiàn)金流的估算較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時，其估值結果較能完整地體現(xiàn)企業(yè)的價值，易于為市場所接受。
2、 基本評估思路
根據(jù)本次盡職調查情況以及評估對象的資產(chǎn)構成和主營業(yè)務特點，本次評估的基本評估思路是：
對納入報表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務，按照最近幾年的歷史經(jīng)營狀況的變化趨勢和業(yè)務類型等分別估算預期收益（股權凈現(xiàn)金流量），并折現(xiàn)得到股東權益價值。
3、 評估模型
�。�1 ） 基本模型
本次評估的三階段基本模型為：
i1 i2
P ∑ Ri i1 =+∑ Ri i2 + Rn+1 n
（1+ ） （1+ ） （1+ ）
r r r r
n 1 n 1
模型第一階段為收益快速增長階段，第二階段為收益固定增長階段，第三階段為收益穩(wěn)定階段，式中：
P：評估對象的價值;
Ri ：評估對象未來第i年的預期收益（自由現(xiàn)金流量）;
r：折現(xiàn)率;
n：評估對象的未來經(jīng)營期;
�。�2 ） 收益指標
股權自由現(xiàn)金流=凈利潤+折舊與攤銷+存入款項凈增加—貸出款項凈增加—資本性支出
（3 ） 折現(xiàn)率
本次評估采用資本資產(chǎn)定價模型（CAPM ）確定折現(xiàn)率r
r = r + β （r – r ）+ε （2 ）
f e e f
式中：
rf：無風險報酬率;
�。╮e– rf ）：市場風險溢價（rpm ）;
ε：平安銀行特有風險調整系數(shù);
βe：權益資本的預期市場風險系數(shù)。
�。ㄈ� 市場法簡介
市場法又分為參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。由于并購案例資料難以收集且無法了解其中是否存在非市場價值因素，因此未選擇該種方法。對于參考企業(yè)法，該行業(yè)上市公司很多，可以在其中選出可比公司進行比較，故選擇采用參考企業(yè)比較法。
市場法的適用條件是：（1 ）需要有一個充分活躍的資產(chǎn)市場;（2 ）參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集、量化的。
考慮到平安銀行屬于銀行業(yè)，該行業(yè)存在可比上市公司，本次評估選擇采用參考企業(yè)比較法，即將估價對象與同行業(yè)的上市公司進行比較，對這些上市公司已知價格和經(jīng)濟數(shù)據(jù)作適當?shù)男拚�，以此估算估價對象的合理價值的方法。
主要步驟如下：
1、 選擇參考公司;
2、 規(guī)范財務報表數(shù)據(jù);
3、 計算各種市場乘數(shù);
4、 對比所估值公司和參考公司;
5、 調整所選估值乘數(shù);
6、 應用調整后的乘數(shù)，得出評估結果;
7、 考慮是否有必要運用折價或溢價。
八、 評估程序實施過程和情況
整個評估工作分四個階段進行：
�。ㄒ唬� 評估準備階段
1、確定評估方案編制工作計劃。
與委托方溝通， 了解資產(chǎn)評估基本事項后，擬定初步工作方案，制定評估計劃。
2、提交資料清單。
根據(jù)委估資產(chǎn)特點，提交針對性的盡職調查資料清單，及資產(chǎn)清單、盈利預測等樣表，要求被評估單位進行評估準備工作。
3、輔導填表。
與被評估單位相關工作人員聯(lián)系，輔導被評估單位按照資產(chǎn)評估的要求準備評估所需資料及填報相關表格。
�。ǘ� 盡職調查現(xiàn)場評估階段
項目組現(xiàn)場評估階段的主要工作如下：
1、審閱核對資料。
對企業(yè)提供的申報資料進行審核、鑒別，并與企業(yè)有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調整。
2、重點清查。
根據(jù)申報資料，對被評估單位辦公場所、經(jīng)營性資產(chǎn)進行重點清查。
3、盡職調查訪談。
根據(jù)被評估單位提供的未來發(fā)展規(guī)劃、盈利預測等申報資料，與企業(yè)管理人員進行座談，就未來發(fā)展趨勢盡量達成一致。
4、確定評估途徑及方法。
根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定資產(chǎn)評估的具體模型及方法。
5、再次與管理層討論評估模型。
對前期盡職調查形成結論后所確定的評估模型與管理層再次溝通，闡述評估準則專業(yè)要求及評估師的專業(yè)立場，就模型與管理層對未來發(fā)展趨勢的理解盡量達成一致。
6、確定評估模型，進行評定估算。
根據(jù)達成一致的認識確定評估模型并進行評估結果的計算，起草相關文字說明。
（三） 評估匯總階段
對各類資產(chǎn)及方法的初步工作結果進行分析匯總，對評估結果進行必要的調整、修正和完善并提交公司內(nèi)部復核。
�。ㄋ模� 提交報告階段
在上述工作基礎上，起草資產(chǎn)評估報告，與委托方就評估結果交換意見，在全面考慮有關意見后，按評估機構內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序對報告進行反復修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評估報告。
九、 評估假設
本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設：
�。ㄒ唬┮话慵僭O
1、交易假設
交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設。
2、公開市場假設
公開市場假設，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎。
3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設
資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
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1、國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟、稅率等政策不發(fā)生重大變化。
2、平安銀行所處的社會經(jīng)濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化。
3、平安銀行未來的經(jīng)營管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式持續(xù)經(jīng)營。
4 、平安銀行主營業(yè)務收入主要來源于利息收入和手續(xù)費及傭金收入。在未來經(jīng)營期內(nèi)其主營業(yè)務收入結構及其比例均保持當前水平而不發(fā)生較大變化。
5、評估只基于基準日現(xiàn)行的經(jīng)營策略、經(jīng)營能力和經(jīng)營狀況，不考慮未來可能由于管理層變動而導致的變化。
6、本次評估測算的各項參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。
7、央行利率與匯率在本盈利預測編制日后的預測期間內(nèi)將無重大變動。
8、次級債利率保持穩(wěn)定。
9、平安銀行將在2012年12月發(fā)行30億的次級債。
10、隨著業(yè)務的發(fā)展，為了滿足銀行業(yè)資本充足率的要求，平安銀行每年的利潤不全部分配以補充資本金。
當上述條件發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。
十、評估結論
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采用收益法對平安銀行的價值進行了評估，在評估基準日2010 年6
月30 日，平安銀行的股東全部權益（凈資產(chǎn)）價值為2，908，047。56 萬元。
（二）市場法評估結論
經(jīng)采用市場法評估，在評估基準日2010 年 6 月30 日，平安銀行股東全部權益（凈資產(chǎn)）價值為3，118，077。58 萬元。
�。ㄈ┰u估結果分析及最終評估結論
1、評估結果的差異分析
本次評估采用收益法得出的股東全部權益價值為2，908，047。56萬元，市場法測算得出的股東全部權益價值3，118，077。58萬元，相差210，030。02萬元。
市場法是從整體市場的表現(xiàn)和未來的預期來評定企業(yè)的價值，而收益法是立足于企業(yè)本身的獲利能力來預測企業(yè)的價值，兩者是相輔相成的，市場法的結果是收益法結果的市場表現(xiàn)，而收益法結果是市場法結果的堅實基礎，是企業(yè)的內(nèi)在價值。因此本次評估謹慎起見，以收益法的結果作為最終的評估結果。
2、評估結果的選取
評估師充分考慮各種因素后認為本次收益法所得到的結果能夠較好反映平安銀行股權的價值，平安銀行的股東全部權益賬面價值
1，532，909。35 萬元，評估值2，908，047。56 萬元，評估增值 1，375，138。21 萬元，增值率 89。71%。
3、評估增值原因分析
收益法是以判斷整體企業(yè)的獲利能力為核心，比較客觀反映企業(yè)價值和股東權益價值。它認為企業(yè)價值是一個有機的結合體，企業(yè)除單項資產(chǎn)能夠產(chǎn)生價值以外，其商譽、優(yōu)良的管理經(jīng)驗、市場渠道、客戶、品牌等綜合因素形成的各種無形資產(chǎn)也是不可忽略的價值組成部分。
�。�1 ）縱觀整個銀行業(yè)，不論是從資產(chǎn)規(guī)模、還是凈資產(chǎn)、或者存貸款規(guī)模、抑或收入及凈利潤，這些年都有很大幅度的增長，財務報告無法反映企業(yè)的增長潛力，因此銀行的市場價值不能通過某一時點的賬面價值完全反映。平安銀行是一家快速成長的金融企業(yè)，具有較強的超額收益能力、完備的管理體制、成熟的團隊及較高的市場開拓能力，自成立以來一直保持了較高的成長速度。客戶存款快速增長，從 2006 年到2010 年6 月復合增長率達到27。2%;2009—2010 年貸款增長雖然受監(jiān)管部門規(guī)模的控制，但增長仍快于市場，從2006 年到2010 年6 月復合增長率達到 30。5%;與 14 家上市銀行相比，資產(chǎn)質量最佳，不良貸款率為0。45%;撥備覆蓋率也超過監(jiān)管的要求，達到了 156。8%;同時多渠道補充資本，以增強業(yè)務持續(xù)發(fā)展能力，從2006 年到2010 年6 月資本凈額復合增長率到達41%，營業(yè)收入已從2006 年的 21。11 億元達到 2009
年的42。82 億元，截止到2010 年6 月營業(yè)收入已達到28。92 億元。這些因素都是評估增值的重要原因。
（2 ）平安銀行可以利用平安集團的品牌、渠道、IT 資源和客戶資源。平安集團約有 1，000 個現(xiàn)有服務網(wǎng)點，為全國 5，000 多萬個人客戶和 200 多萬個公司客戶提供多種金融服務，平安銀行從 2009 年開始與平安集團建立交叉銷售模式來發(fā)展自己業(yè)務，同比 2010 年上半年業(yè)務收入有了大規(guī)模的增長，交叉銷售的模式將會給平安銀行帶來很大的發(fā)展空間和發(fā)展優(yōu)勢，這使平安銀行的盈利能力有了很大的提高。
�。�3 ）平安銀行自身的品牌價值。作為中國平安集團三大業(yè)務支柱之一，平安銀行依托中國平安集團強大的綜合金融服務優(yōu)勢，很快形成了自身的品牌價值。這是無法在財務賬面反映，而在收益法評估中企業(yè)自身的品牌價值和未來收益是息息相關，無法擯棄的。
以上原因造成了收益法評估增值。
十一、特別事項說明
�。ㄒ唬┊a(chǎn)權瑕疵
經(jīng)清查核實，未發(fā)現(xiàn)平安銀行對評估結論產(chǎn)生影響的重大產(chǎn)權問題，僅存在如下房產(chǎn)證瑕疵：
房屋建筑物中東門支行辦公樓無房產(chǎn)證;
投資性房地產(chǎn)中青藝樓的房產(chǎn)證正在辦理中;
抵債資產(chǎn)房屋中：觀瀾麒麟工業(yè)城第2。4。6 號，產(chǎn)權復雜有爭議，并且不能辦理過戶;廣州市珠島花園8 套房產(chǎn)沒有房產(chǎn)證，債務人擬向平安銀行回購;匯賓廣場6 套房產(chǎn)沒有房產(chǎn)證，在抵債前，已被其它法院查封，并且有三套房產(chǎn)在國基公司員工名下，現(xiàn)該公司己破產(chǎn)清算，導致暫時無法辦證;旭飛華達園 116 套房產(chǎn)無法辦理房產(chǎn)證，國土局批為學校配套用房，不能辦理產(chǎn)權證。
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本項目所有評估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司完成，不存在引用其他機構出具的報告的情況。
�。ㄈ┢渌枰f明的事項
1、評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的所對應的經(jīng)濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托方及被評估單位提供的有關資料。因此，評估工作是以委托方及被評估單位提供的有關經(jīng)濟行為文件，有關資產(chǎn)所有權文件、證件及會計憑證，有關法律文件的真實合法為前提。
2、本次評估范圍及采用的由被評估單位提供的數(shù)據(jù)、報表及有關資料，委托方及被評估單位對其提供資料的真實性、完整性負責。
3、評估報告中涉及的有關權屬證明文件及相關資料由被評估單位提供，委托方及被評估單位對其真實性、合法性承擔法律責任。
4 、在評估基準日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，應按以下原則處理：
�。�1 ）當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行相應調整;
�。�2 ）當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機構重新確定評估價值;
�。�3 ）對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托方在資產(chǎn)實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。
十二、評估報告使用限制說明
�。ㄒ唬┍驹u估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。同時，本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它情況發(fā)生變化時，評估結論一般會失效。評估機構不承擔由于這些條件的變化而導致評估結果失效的相關法律責任。
本評估報告成立的前提條件是本次經(jīng)濟行為符合國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，并得到有關部門的批準。
�。ǘ┍驹u估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。評估報告的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，本評估機構不會隨意向他人公開。
（三）未征得本評估機構同意，評估報告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。
�。ㄋ模┰u估結論的使用有效期：根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，本資產(chǎn)評估報告結論使用有效期為一年，自評估基準日2010年6月30 日起計算，至2011
年6月29。超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
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