2017精選年度資產(chǎn)評估報告書范文

　　導語：真實是人生的命脈，是一切價值的根基。下面是小編為大家整理的，年度資產(chǎn)評估報告書范文，想要知更多的資訊，請多多留意文書幫!

　　六、評估原則

　　根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的各項規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則， 還遵循如下的實操性原則： 1、合法原則 估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建 筑風格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。估價對象已經(jīng) 取得《房屋所有權(quán)證》

　　，具備合法性。 2、最高最佳使用原則 在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。 房地產(chǎn) 價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適度均衡時，房地產(chǎn)的效用便 能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象現(xiàn)狀用途為住宅，以估價對象 所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。 3、替代性原則 根據(jù)經(jīng)濟學原理， 在同一個市場內(nèi)相同的商品價格基本上趨于一致。這一原 則統(tǒng)一適用于房地產(chǎn)市場， 本次評估中運用市場比較法進行價格測算時，即是依 據(jù)該原則。 通過調(diào)查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參照實 例， 以近期內(nèi)成交的價格為客觀依據(jù)， 確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)。 4、估價時點原則 由于房地產(chǎn)市場價格是不斷變化的，因此在不同的估價時點，同一項房地產(chǎn) 一般有不同的價格水平。 本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況界定，均以 其在估價時點上的狀況為準。

　　七、評估依據(jù)

　　(一)經(jīng)濟行為依據(jù) 1、委托方與受托方(經(jīng)濟與管理學院 102071 班第六組)簽訂的《資產(chǎn)評估 業(yè)務(wù)委托協(xié)議》 。 (二)法律依據(jù) 1、 《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》 (試行) (中國資產(chǎn)評估中評協(xié)[1996]03 號) ; 2、 《企業(yè)整體價值評估指導意見試行》及《資產(chǎn)評估準則》 (中國資產(chǎn)評估協(xié)會 中評協(xié)(2004)134 號) ; 3、 《關(guān)于印發(fā) < 資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 > 的通知》 (財評字 [1999]91 號) ; 4、 《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見>(試行)的通知》 (原國家國有資產(chǎn)管理 局國資辦發(fā)[1996]23 號) ; 5、 《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》 (財政部財產(chǎn)評估司財評字[1999] 第 91 號文) ; 6、 《資產(chǎn)評估準則——基本準則》及《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》 ; 7、 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》 (會協(xié)[2003]18 號) ; 8、 《資產(chǎn)評估準則—房地產(chǎn)》 ; 9、 《中華人民共和國土地管理法》 ; 10、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

　　11、 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 ; 12、 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 ;

　　13、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》; 14、 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局2001 年11 月12 日發(fā)布的 《城鎮(zhèn)土地 估價規(guī)程》GB/ T18508-2001;

　　15、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標準。 (三)產(chǎn)權(quán)依據(jù) 1、個人住房借款合同; 2、房權(quán)證; 3、其他產(chǎn)權(quán)證明文件等。 (四)

　　價格依據(jù) 1、商品住宅成本公示表; 2、撫州市物價指數(shù)變動表; 3、撫州市房地產(chǎn)市場開發(fā)平均利潤率表; 4、撫州市內(nèi)部裝修價格表。

　　八、評估方法

　　(一)評估方法的選擇 在市場上可以找到與被評估房產(chǎn)類似的交易案例，因此采用市場售價類比 法。 根據(jù)撫州市青云峰路 14 號鳳凰城的房產(chǎn)情況和現(xiàn)行房地產(chǎn)評估制度的規(guī)定， 結(jié)合本次房地產(chǎn)評估的范圍、 評估目的和所收集到的資料，本次評估采用市場售 價類比法和重置成本法進行評估， 最后經(jīng)過綜合分析確定被評估房地產(chǎn)的評估價 值。 (二)市場法簡介 市場售價類比法又稱市場價格比較法， 是指利用市場上同類資產(chǎn)或類似資產(chǎn) 的近期交易價格， 通過比較與被評估資產(chǎn)的異同程度，以判斷被評估資產(chǎn)價值的 各種評估技術(shù)方法的總稱。

　　這種方法是以相似參照物的市場銷售價格分析為基 礎(chǔ)，即根據(jù)市場參照物的市場價格，通過比較它們在效用、能力、質(zhì)量、新舊程 度等方面的差異，按一定方法做出調(diào)整，從而確定評估對象的價值。相似比較法 可用整體參照物相比較進行評估，也可以分項歸類相比較進行評估。這里的關(guān)鍵 是選擇參照物，參照物可能一個，也可能若干個。 計算公式為： 被評估房地產(chǎn)的評估價值=可比交易實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日 期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù) 交易情況修正后的正常價格=可比實例交易價格×正常交易情況指數(shù)(100) ÷可比實例交易情況指數(shù) 評估基準日價格=可比實例交易價格×評估基準日價格指數(shù)÷可比實例交易 價格指數(shù) 房地產(chǎn)修正后的價格=可比實例交易價格×被評估房地產(chǎn)狀況指數(shù)÷可比實 例房地產(chǎn)狀況指數(shù) 容積率修正后價格=可比實例交易價格×被評估宗地容積率修正系數(shù)÷可比 實例容積率修正系數(shù) 使用年期修正后的土地價格=可比實例交易價格×土地使用年期修正系數(shù)

　　(三)重置成本法簡介 1、重置成本法基本思路 重置成本法是以建造估價對象建筑物或類似建筑物所需的各項必需費用之 和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息、利潤和相關(guān)稅費，得出估價對象的重置價值并考 慮成新，以此估算估價對象房地產(chǎn)價值。新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價值評估可以 直接利用取得土地的價款、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他相關(guān)費用、稅金 和利潤來計算。用公式表示為：新建房地產(chǎn)的評估價值 =取得土地使用權(quán)價格+ 開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+利潤 2、成本法的基本前提 第一，被評估資產(chǎn)適用持續(xù)使用假設(shè)。

　　第二，應(yīng)當具備可利用的歷史資料，且形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。 第三，被評估資產(chǎn)可以復(fù)制或再生。

　　九、評估過程

　　本次資產(chǎn)評估工作于 2012 年 12 月 18 日接受委托并開始一些前期準備工作， 2012 年 12 月 24 日完成對評估對象及現(xiàn)場的了解詢問工作，2012 年 12 月 27 日 完成對評估報告的初步演算過程，經(jīng)過認真修改，細致核對，于 2013 年 01 月 02 日完成評估報告的所有工作，2013 年 01 月 03 日出具正式評估報告并提交委 托方。整個評估工作分為以下四個步驟： (一)接受委托階 本階段的主要工作是： 經(jīng)受托方與委托方洽談后，接受委托方的資產(chǎn)評估項 目委托。在充分溝通的前提下，確定評估目的、評估范圍和對象、選定評估基準 日等各項目，受托方據(jù)以制定資產(chǎn)評估工作計劃。 (二)實地了解詢問階段 評估小組根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定， 向資產(chǎn)占有方詢問了委估資產(chǎn)的 一些基本資料， 然后對資產(chǎn)進行拍照取樣，并對收集的資料以及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行核 實，具體步驟如下： 1、根據(jù)評估小組進行資產(chǎn)評估工作的需要，向資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)評估的 一些證件，委托協(xié)議等資料; 2、收集資產(chǎn)評估所需文件資料; 3、聽取資產(chǎn)占有方有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹; 4、對資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)企業(yè)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)和憑證進行核對，并對資產(chǎn) 狀況進行查看、記錄，與資產(chǎn)管理人員進行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營管理狀況。 (三)評定估算及綜合處理階段 評估小組從以下四步對從調(diào)查現(xiàn)場收集的資料進行分析和匯總： 1、對委估資產(chǎn)進行分析、計算和評估，擬定各分項評估說明資料; 2、根據(jù)評估小組對委估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果進行評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論 分析工作; 3、確認評估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對 資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善; 4、根據(jù)評估工作情況，撰寫正式資產(chǎn)評估報告書(共四部分內(nèi)容) ，并進行 三級審核; (四) 提交報告書階段

　　十、評估結(jié)論

　　根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，運用 資產(chǎn)評估法定的程序和公允的方法，我們小組對撫州市青云峰路 14 號鳳凰城 2 棟 911 號房產(chǎn)采用以市場售價類比法為主，以重置成本法為輔進行資產(chǎn)評估。通 過評估工作， 我們得出以下結(jié)論:在評估基準日 2012 年 12 月 30 日，在價值定義 設(shè)定條件下的估價結(jié)果如下： 采用市場售價類比法確定

　　的房產(chǎn)價值為665321.55元，采用成本法確定的房 產(chǎn)價值為622294.40元， 兩者相差43027.15元， 差異率6.47%， 評估結(jié)果基本接近。 相差原因是大家預(yù)期房價還會上漲，因此市場法比成本法要高出一點。因市場售 價類比法最接近資產(chǎn)的真實市場價值，經(jīng)綜合分析，本次評估以市場售價類比法 確定的評估值為準。 在評估基準日2012年12月30日持續(xù)經(jīng)營的前提下， 評估江西省撫州市鳳凰城 一期2棟911號市場價值665321.55元。

　　十一、評估結(jié)論成立的條件

　　1、本評估結(jié)論是根據(jù)本報告所述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的， 并在其存在的條件下成立; 2、本評估結(jié)論在交易假設(shè)、公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)的條件下成立， 被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)條件下; 3、本評估結(jié)論僅為本評估目的服務(wù); 4、本評估結(jié)論系對評估基準日資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營價值地客觀反映，其價值僅適 用于評估基準日 2012 年 12 月 30 日; 5、本評估結(jié)論是本小組出具的，受本小組評估人員的知識水平和判斷能力 的影響，可能存在一定程度的不確定性; 6、本評估結(jié)論沒有考慮委托評估資產(chǎn)將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以 及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響， 也來考慮國家宏觀經(jīng) 濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價值的影響。

　　十二、特別事項說明

　　1、本次評估結(jié)果是依據(jù)本項目經(jīng)濟行為和評估目的，采用市場售價類比法 和重置成本法，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式 可能追加付出的價格等對其評估價值的影響， 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變 化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。 2、評估報告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評估單位提供，被 評估單位對其真實性、合法性承擔法律責任。 3、本次評估按評估書所揭示的評估目的使用，一份報告書只有一個用途。 4、本次評估只能在報告書的有效期內(nèi)(自評估基準日后一年內(nèi))使用，超 過報告書的有效期時，原資產(chǎn)評估結(jié)果無效。

　　102071 班第六評估小組 11 資產(chǎn)評估報告書

　　東華理工大學資產(chǎn)評估課程

　　撫州鳳凰城房產(chǎn)評估報告

　　十三、評估報告基準日期后調(diào)整事項

　　1、在評估基準日后、有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)及作價標準發(fā)生變化，應(yīng)按以下 原則處理： (1)當資產(chǎn)發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相應(yīng)調(diào)整; (2)當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，對資產(chǎn)評估價產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng) 及時聘請有資格的評估機構(gòu)重新確定評估值; (3)對評估基準日后資產(chǎn)的價格標準的變化，委托方在資產(chǎn)實際作價時應(yīng) 給予充分考慮

　　，進行相應(yīng)調(diào)整。 2、在評估結(jié)果有效期間若國家政策發(fā)生重大變化，一般會影響評估結(jié)果。 3、評估基準日后，如發(fā)生戰(zhàn)爭或重大自然災(zāi)害等不可抗力事件對資產(chǎn)占有 方造成重大影響時，將會影響本次評估結(jié)果。

　　十四、評估結(jié)論的法律效力、適用范圍和評估結(jié)果有效期

　　(一)法律效力 1、本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，以假設(shè)委估資產(chǎn)整體轉(zhuǎn) 讓后仍按其現(xiàn)有用途不變，沒有考慮現(xiàn)在或?qū)�來可能承擔的抵押、擔保事宜，�?及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響， 未考慮國家宏觀經(jīng)濟 政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。 當前述條件發(fā) 生變化時，評估結(jié)果一般會失效; 2、本評估報告所揭示的評估結(jié)論僅供委托方為實現(xiàn)本評估報告所載明的目 的和用途; 3、評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。評估報告的全部 或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容，法 律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事方另有約定的除外; 4、本報告資產(chǎn)評估結(jié)果使用有效期為自評估基準日起一年。當評估目的在 評估基準日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時，以評估結(jié)論作為交易價值參考依據(jù)，超過一年， 需重新確定評估結(jié)論。(自2012年12月30日起，至2013年12月30日之前有效); 5、與本評估報告所述評估目的為委托方以咨詢?yōu)閷ο筮M行的房地產(chǎn)交易工 作提供交易價格參考依據(jù)， 為公開市場交易提供參考意見應(yīng)該符合國家的有關(guān)政 策、法規(guī)規(guī)定，并應(yīng)報請相關(guān)部門批準。評估報告的使用者應(yīng)恰當使用評估報告 書，由于使用評估報告書不當所造成的后果，由評估報告的使用者負完全責任; 6、本評估報告的使用權(quán)歸委托方所有。報告的結(jié)論僅供委托方為本報告所 列明的評估目的使用，以及送交審查使用。未經(jīng)委托方許可，不得向他人提供或 公開。 (二)適用范圍 評估結(jié)論僅供委托方本次評估目的所用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的 全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。 (三)評估結(jié)果有效期 評估結(jié)果有效期為自 2012 年 12 月 30 日起至 2013 年 12 月 30 日止， 超過一 年需重新進行資產(chǎn)評估。

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