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資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書實(shí)例
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資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告案例范文【1】
致委托方函
***有限公司：
受貴方委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則對(duì)貴方擁有合法產(chǎn)權(quán)的位于***的***房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，目的是為確定估價(jià)對(duì)象在2008年8月15日的公開市場(chǎng)價(jià)值，并以此為貴方以委估標(biāo)的向銀行進(jìn)行抵押貸款，確定抵押額提供客觀的價(jià)值依據(jù)。
根據(jù)貴方所提供的資料，本公司估價(jià)人員依據(jù)國家、省、市的相關(guān)法律、法規(guī)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察并收集、整理、分析相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，按照必要的估價(jià)程序，采用合理的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，在滿足本次估價(jià)假設(shè)和限制條件的前提下，經(jīng)測(cè)算確定貴方委估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
***房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
***
估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、準(zhǔn)確的。
2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4. 我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5. 我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。
6. 本估價(jià)報(bào)告得到***房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司的技術(shù)幫助，本估價(jià)報(bào)告的結(jié)果建立在該公司出具的***字[2008][估]第***號(hào)土地評(píng)估報(bào)告結(jié)果的基礎(chǔ)之上。
7. 本估價(jià)結(jié)論僅對(duì)本次委托有效，不做他用。
未經(jīng)本公司同意，不得向委托方和有關(guān)當(dāng)事人之外的任何單位和個(gè)人提供結(jié)論書的全部或部分內(nèi)容，不得發(fā)表于任何公開媒體上。
8. 若當(dāng)事人對(duì)本估價(jià)報(bào)告有異議，請(qǐng)?jiān)趫?bào)告出具后七日內(nèi)向本公司申請(qǐng)重估。
如當(dāng)事人未在約定日期內(nèi)對(duì)估價(jià)報(bào)告提出異議或申請(qǐng)重估，視同認(rèn)可本估價(jià)報(bào)告。
9. 本報(bào)告由本公司負(fù)責(zé)解釋。
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1.本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。
2.本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響;也未考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響。
3.本次評(píng)估前提是委托方提供的資料是真實(shí)的、合法的、委托方并對(duì)其所提供的資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。
4.估價(jià)對(duì)象房屋的權(quán)屬、范圍、面積等情況，以委托方提供的產(chǎn)權(quán)情況為依據(jù)，未經(jīng)丈量核對(duì)。
5.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前，估價(jià)對(duì)象不存在其他法定優(yōu)先受償權(quán)利，委托方并對(duì)因其擔(dān)保、欠債、信譽(yù)等因素對(duì)估價(jià)結(jié)果造成的影響負(fù)責(zé)。
6.本估價(jià)結(jié)果不包含交易稅費(fèi)，但處分抵押物時(shí)，可能會(huì)發(fā)生其它相關(guān)稅費(fèi)，故還應(yīng)扣除變現(xiàn)能力分析中提到的相關(guān)稅費(fèi)。
7.本估價(jià)結(jié)果不包含土地的價(jià)格。
8.估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(2008)第***號(hào)
一、 委估項(xiàng)目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目
二、 委托方
名稱：***公司
地址：***
三、 估價(jià)方
名稱：***房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
地址：***
證書號(hào)：*** 資質(zhì)等級(jí)：***
法定代表人：***
四、 估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
五、 估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20**年8月15日
七、 價(jià)值定義
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
八、 估價(jià)原則
本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：
1. 合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。
九、 估價(jià)依據(jù)
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2. 國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4. 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、 估價(jià)方法
估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
十一、 估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價(jià)對(duì)象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值大，變現(xiàn)所需時(shí)間長(zhǎng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格范圍為：估價(jià)結(jié)果±10%，變現(xiàn)時(shí)涉及以下稅費(fèi)：
�、僦薪榉⻊�(wù)費(fèi)：5%--6%
②契稅：4%
�、蹱I業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：5.5%
�、芩枚悾�20%
⑤過戶手續(xù)費(fèi)：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5‰
⑦其它費(fèi)用
十三、估價(jià)人員
*** 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)號(hào)：***
*** 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)號(hào)：***
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間
20**年8月12日—***
十五、估價(jià)報(bào)告有效期限
本估價(jià)報(bào)告有效期為自報(bào)告出具之日起壹年，即從20**年8月18日至20**年8月17日止。
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、 個(gè)別因素分析
估價(jià)對(duì)象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
二、 區(qū)域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對(duì)外交通條件
***。
4.基礎(chǔ)設(shè)施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。
本估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。
四、 估價(jià)方法的選取
估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
五、 估價(jià)過程
1. 確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年純收入
A.確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入
�、俅_定客房年總收入
據(jù)調(diào)查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價(jià)對(duì)象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價(jià)對(duì)象年平均入住率按房間分類計(jì)算為40%-70%之間，估價(jià)對(duì)象擁有各類客房共82套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：
略
客房年收入=房?jī)r(jià)×數(shù)量×入住率×365
客房年總收入=512.27萬元
日平均入住人數(shù)=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
�、诖_定會(huì)議室年總收入
根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象會(huì)議室使用收入情況如下表：
略
會(huì)議室年收入=半天價(jià)格×2×出租率×365
會(huì)議室年總收入=74.46萬元
�、鄞_定餐飲年總收入
餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)等，按80%住宿旅客每人每天消費(fèi)100元計(jì)算，則
餐飲年總收入=96.8×80%×100×365
=282.66萬元
④確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項(xiàng)之和，則
年總收入=512.27+74.46+282.66
=869.39萬元
B.確定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用
①確定人員工資福利年總費(fèi)用
估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員98人，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計(jì)為1800元，則
工資福利年總費(fèi)用=100×1800×12
=216萬元
�、诖_定餐飲年總成本
餐飲年總成本按餐飲收入的40%計(jì)算，則
餐飲年總成本=282.66×40%
=113.06萬元
�、鄞_定消耗品年總成本
消耗品年總成本按客房及會(huì)議室年總收入的8%計(jì)算，則
消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%
=46.94萬元
�、艽_定年廣告宣傳費(fèi)
年廣告宣傳費(fèi)按總收入的2%計(jì)算，則
年廣告宣傳費(fèi)=869.39×2%
=17.39萬元
�、荽_定年水電供熱費(fèi)
年水電供熱按總收入的5%計(jì)算，則
年水電供熱費(fèi)=869.39×5%
=43.47萬元
�、薮_定年維修保養(yǎng)費(fèi)
年維修保養(yǎng)費(fèi)按年總收入的3%計(jì)算，則
年維修保養(yǎng)費(fèi)=869.39×3%
=26.08萬元
�、叽_定年行政管理費(fèi)
年行政管理費(fèi)按年總收入的6%計(jì)算，則
年綜合稅收及附加=869.39×6%
=52.16萬元
�、啻_定年綜合稅收及附加
年綜合稅收及附加包含營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計(jì)算，則
年綜合稅收及附加=869.39×15%
=130.41萬元
⑨確定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用
估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用為以上1-8項(xiàng)之和，則
年總費(fèi)用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51萬元
C.確定估價(jià)對(duì)象年純收入
年純收入=年總收入-年總費(fèi)用
=869.39-645.51
=223.88萬元
2. 確定資本化率
資本化率是指年投資回報(bào)率，本次估價(jià)專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報(bào)率，一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險(xiǎn)投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。
一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險(xiǎn)投資利率，當(dāng)前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插，則
資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.確定收益年限
估價(jià)對(duì)象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。
4.計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格
公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中：P為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益總價(jià)，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。
房地產(chǎn)總價(jià)=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28萬元
根據(jù)***房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號(hào)土地評(píng)估報(bào)告結(jié)果確定估價(jià)對(duì)象中土地總價(jià)為1131.94萬元，則
估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)總價(jià)=3397.28-1131.94
=2265.34萬元
六、 估價(jià)結(jié)論
經(jīng)評(píng)估，確定估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
七、附件
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書實(shí)例【2】
一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡(jiǎn)介(或評(píng)估報(bào)告使用者)
主要包括: 以機(jī)構(gòu)代碼證為準(zhǔn)或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)
�、艡C(jī)構(gòu)代碼或注冊(cè)證號(hào)
⑵機(jī)構(gòu)名稱 地址(住所)
⑶法定代表人
�、茸�(cè)資金
�、蓹C(jī)構(gòu)類型(經(jīng)濟(jì)性質(zhì))
⑹經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍
�、俗�(cè)證號(hào)以及登記有效期
二、 評(píng)估目的
委托方以本次委托評(píng)估的主要目的或評(píng)估報(bào)告的主要用途
三、 評(píng)估范圍與對(duì)象
主要涉及對(duì)估價(jià)對(duì)象的概括性描述,委估對(duì)象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo);房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機(jī)器設(shè)備的則需描述種類、型號(hào)、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等.
四、 評(píng)估基準(zhǔn)日(通常描述如下)
評(píng)估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間,本項(xiàng)目所選取的評(píng)估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為由委托方確定的一個(gè)特定會(huì)計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn),這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評(píng)估對(duì)象的整體狀況,而且評(píng)估基準(zhǔn)日前后沒有可能導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是合理的.
注: 一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
五、 評(píng)估原則(按不同的評(píng)估目的、方法、對(duì)象取舍)
A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場(chǎng)原則 D、持續(xù)經(jīng)營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 H、獨(dú)立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻(xiàn)原則 M、預(yù)期收益原則 N、最高最佳使用原則
六、 評(píng)估依據(jù)
主要包括各種經(jīng)濟(jì)行為文件、法律法規(guī)、采用取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的各種資料及其他參考資料.如:
1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號(hào)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
2、國資辦發(fā)(1996)23號(hào)文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
3、財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;
4、《**市建筑工程造價(jià)信息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)》2006年第1期;
5、《建筑附屬工程造價(jià)速算手冊(cè)》;
七、 評(píng)估的假設(shè)及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評(píng)估時(shí))
八、 評(píng)估方法
其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:
根據(jù)評(píng)估目的和委估建筑物的特點(diǎn)，從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設(shè)前提，采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
(一)基本計(jì)算公式:
評(píng)估價(jià)值 = 重置價(jià)值-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
重置價(jià)值 = 建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本+開發(fā)利潤
式中:
前期及其他費(fèi)用 = 建安工程造價(jià)×各費(fèi)用系數(shù)之和;
(二)重置價(jià)值的確定
房屋建筑物的重置價(jià)值是根據(jù)**市現(xiàn)行的工程造價(jià)及取費(fèi)調(diào)差文件，對(duì)其工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)及測(cè)量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設(shè)備情況等)，對(duì)所對(duì)應(yīng)的工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，綜合確定建筑物的建安工程造價(jià)，并攤?cè)虢ㄔO(shè)過程中所發(fā)生的工程其他費(fèi)用(如其他費(fèi)用、管理費(fèi)用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價(jià)，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價(jià)值。
重置價(jià)值中各組成項(xiàng)目按如下方式確定:
(1)房屋建筑物的建安工程造價(jià):評(píng)估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進(jìn)行比較，根據(jù)**市定額站發(fā)布的2006年第2期《**市建設(shè)工程造價(jià)信息》經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及有關(guān)材料價(jià)格計(jì)算出建筑物單位面積建安工程造價(jià)，并與工程結(jié)算書指標(biāo)對(duì)比、分析調(diào)整，確定其單位面積建安工程造價(jià)。
(2)前期及其他費(fèi)用:根據(jù)**物價(jià)局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費(fèi)用，項(xiàng)目包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算定額編制管理費(fèi)、預(yù)算定額費(fèi)、城建配套費(fèi)、城市規(guī)劃管理費(fèi)、教育附加費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)。
(3)管理費(fèi)用根據(jù)目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費(fèi)占工程總造價(jià)的比例分析確定。
(4)資金成本采用評(píng)估基準(zhǔn)日適用的中國人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計(jì)算，計(jì)算項(xiàng)目包括建安工程造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、管理費(fèi)用。
設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。
(5)開發(fā)利潤指為開發(fā)建設(shè)房屋而應(yīng)獲得的平均利潤，對(duì)于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。
(三)綜合成新率的確定
1、實(shí)體性貶值率
根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途，以現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評(píng)估人員的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)綜合分析后采用年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率，從而確定房屋實(shí)體性貶值率。
對(duì)其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測(cè)定。
實(shí)體性貶值率采用年限法計(jì)算，根據(jù)建設(shè)部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限，實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為:
已使用年限
實(shí)體性貶值率=—————————————×100%
已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限
預(yù)計(jì)尚可使用年限加實(shí)際已使用年限最長(zhǎng)不超過國家規(guī)定使用年限，它的確定以技術(shù)鑒定作支持。
2、功能性貶值的確定
功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導(dǎo)致的原有資產(chǎn)的相對(duì)貶值。
本次評(píng)估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。
3、經(jīng)濟(jì)性貶值的確定
經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。
本次評(píng)估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。
4、綜合成新率的確定
綜合成新率= 1-實(shí)體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟(jì)性貶值率
亦可為:綜合成新率=(1-實(shí)體性貶值率)×(1-經(jīng)濟(jì)性貶值率)×(1-功能性貶值率)
四、其他評(píng)估方法的使用
1、成本逼近法
計(jì)算公式為:
土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)
2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
計(jì)算公式為:
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
其基本公式為:
P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L
其中:K=∑Ki
P-待估宗地價(jià)格
Pu--宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)
K-待估宗地全部影響因素總修正值
Y-期日修正系數(shù)
I-容積率系數(shù)
J-樓層修正系數(shù)
H-使用年期修正系數(shù)
L-土地開發(fā)程度修正
3、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法是將房地產(chǎn)價(jià)格扣除房屋價(jià)格后的剩余價(jià)格作為地價(jià)，其測(cè)算是在正確估計(jì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑、買賣建筑物有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。
其計(jì)算公式為:
估價(jià)對(duì)象地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-稅收-利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)商利潤
4、市場(chǎng)比較法
在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。
其公式為:
待估宗地價(jià)格=比價(jià)實(shí)例宗地價(jià)格
×(待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù))
×(待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易日期地價(jià)指數(shù))
×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù))
×(待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù))
5、收益還原法
收益還原法是將評(píng)估房地產(chǎn)在未來每年預(yù)期純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為估價(jià)時(shí)點(diǎn)總收益的一種方法。
(1)基本假定:
�、俜康禺a(chǎn)每年收益額相同;
�、谫Y本化率每年不變且大于零
(2)其公式為;
土地價(jià)值=土地純收益÷土地還原利率
土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-房屋純收益
房地總費(fèi)用=折舊費(fèi)+修繕費(fèi)+管理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅費(fèi)
房地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率
有限年期土地價(jià)格=土地價(jià)值×待估地塊年期修正
九、 評(píng)估過程
(一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段是了解和明確資產(chǎn)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象及范圍，收集資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)資料，確定評(píng)估人員。
(二)現(xiàn)場(chǎng)清查和評(píng)估階段
1、現(xiàn)場(chǎng)清查階段
該階段主要是對(duì)委估的資產(chǎn)進(jìn)行了解核實(shí)、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)數(shù)據(jù)資料。
依據(jù)已掌握的申報(bào)材料，深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，記錄和填寫評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄。
2、評(píng)定估算階段
依據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查獲取的資料和結(jié)論，同時(shí)經(jīng)過必要的市場(chǎng)調(diào)研和詢價(jià)工作，選取評(píng)估方法，遵循資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)和有關(guān)評(píng)估慣例進(jìn)行評(píng)定估算，得出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。
3、提交評(píng)估報(bào)告階段
按照南寧市金正資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制制度和遵循《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》要求，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核，審核意見反饋后進(jìn)行修正，于某年某月某日提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
4、評(píng)估日期為***年**月**日至*****年**月**日。
十、評(píng)估結(jié)論
通常表現(xiàn)為評(píng)估的目的、評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允市場(chǎng)價(jià)值，即能表達(dá)出本次評(píng)估的最終結(jié)果即可，如:
在實(shí)施了上述評(píng)估程序和方法后，以確定委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為委托方辦理遺產(chǎn)繼承事宜提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)為評(píng)估目的而涉及的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日****年**月**日的市場(chǎng)價(jià)值為********元，大寫為人民幣*********元整(其中，房屋建筑物****元，土地使用權(quán)*******元)。
十一、特別事項(xiàng)說明
即是對(duì)評(píng)估結(jié)果中，應(yīng)該向評(píng)估報(bào)告使用者說明有關(guān)影響評(píng)估結(jié)果的某些因素，向報(bào)告使用者引導(dǎo)，使其能正確的使用評(píng)估報(bào)告書。
如:
1、評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本報(bào)告所列評(píng)估目的依據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)在的具體狀況及評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則，經(jīng)評(píng)估而確定的現(xiàn)行公允市場(chǎng)價(jià)。
評(píng)估過程中，評(píng)估人員沒有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響，及短期內(nèi)強(qiáng)制處分對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委估資產(chǎn)不做產(chǎn)權(quán)界定，只對(duì)其進(jìn)行公允價(jià)格確定。
委估資產(chǎn)的權(quán)屬由委托方作出承諾，負(fù)責(zé)解釋并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
3、本次評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值中已包含(或未包含)土地出讓金。
4、有關(guān)建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關(guān)筆錄記載(如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等)為依據(jù)。
5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進(jìn)、后進(jìn)兩塊地，后進(jìn)的通路權(quán)難以得到保障，因此本次評(píng)估對(duì)委估的房地產(chǎn)只作為單一一宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
6、根據(jù)委托方提供的資料，假設(shè)委估資產(chǎn)將來辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)不存在任何障礙。
當(dāng)前述條件及評(píng)估報(bào)告中所遵循的原則之情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
十二、評(píng)估基準(zhǔn)日后的事項(xiàng)
通常描述如下:
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提出日期比較接近，評(píng)估人員在盡職的前提下未發(fā)現(xiàn)存在影響價(jià)格因素的重大事項(xiàng)變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響。
如果在評(píng)估基準(zhǔn)日后，價(jià)格產(chǎn)生變化時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
十三、評(píng)估報(bào)告法律效力
通常為:
1、依據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定，評(píng)估結(jié)果的有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日算起，有效期為一年(****年**月**日至****年**月**日)，超過一年需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
2、本報(bào)告所稱評(píng)估價(jià)值是依據(jù)所評(píng)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市場(chǎng)價(jià)值。
本評(píng)估結(jié)果是對(duì)****年**月**日這一基準(zhǔn)日被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，本所對(duì)這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生重大變化不負(fù)任何法律責(zé)任。
3、本報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)為委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
除依據(jù)法律需公開情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得用于本報(bào)告所述評(píng)估目的之外的其他目的。
4、對(duì)于委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的核實(shí)確定，評(píng)估人員主要依據(jù)委托方提供的評(píng)估資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)，對(duì)委托方提供的有關(guān)資料的真實(shí)性有效性由委托方負(fù)責(zé)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因產(chǎn)權(quán)認(rèn)定錯(cuò)誤而產(chǎn)生的相關(guān)法律責(zé)任。
5、本報(bào)告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。
十四、評(píng)估報(bào)告提出日
本項(xiàng)評(píng)估報(bào)告提出日期為****年**月**日。
評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人:_____________________
中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:_____________________
中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:_____________________
******資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
二0**年**月二十五日
十五、附件
主要是各種評(píng)估依據(jù)及各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的復(fù)印件(《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》)，委托方的產(chǎn)權(quán)證明，以及身份證明復(fù)印件等(身份證、營業(yè)執(zhí)照等)，受托估價(jià)方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、職位證明(注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)土地估價(jià)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師等)，各種明細(xì)表、匯總表等，以及其他相關(guān)的有用價(jià)值資料。
知識(shí)拓展：
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容格式
(一)凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估管理有關(guān)規(guī)定必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的各類資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按本基本內(nèi)容與格式的要求撰寫評(píng)估說明，其目的在于通過注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)描述其評(píng)估程序、方法、依據(jù)、參數(shù)選取與計(jì)算過程，通過委托方、資產(chǎn)占有方充分揭示對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行為和結(jié)果構(gòu)成重大影響的事項(xiàng)等，說明評(píng)估操作符合相關(guān)法律、行政法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求，在一定程度上證實(shí)評(píng)估結(jié)果的公允性，保護(hù)評(píng)估行為相關(guān)各方的合法利益。
(二)評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及委托方、資產(chǎn)占有方應(yīng)保證其撰寫或提供的構(gòu)成評(píng)估說明各組成部分的內(nèi)容真實(shí)完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項(xiàng)。
(三)評(píng)估說明是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告申請(qǐng)審查確認(rèn)材料的必備部分，評(píng)估說明中所揭示的內(nèi)容應(yīng)同評(píng)估報(bào)告所闡述的內(nèi)容一致。
(四)評(píng)估說明是財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查確認(rèn)評(píng)估報(bào)告的重要文件，原則上評(píng)估說明不提交給其他有關(guān)當(dāng)事人。
(五)評(píng)估說明包括以下基本內(nèi)容和格式：
1.評(píng)估說明的封面及目錄;
2.關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明;
3.關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明;
4.資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明;
5.評(píng)估依據(jù)的說明;
6.各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估技術(shù)說明;
7.整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法評(píng)估驗(yàn)證說明;
8.評(píng)估結(jié)論及其分析。
�、俜课輬D片 ②委托書 ③委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ④房屋所有權(quán)證復(fù)印件 ⑤估價(jià)方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ⑥估價(jià)方資質(zhì)證書復(fù)印件 ⑦估價(jià)師證書復(fù)印件
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