房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)分析報(bào)告
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房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)分析報(bào)告:
一. 企業(yè)簡(jiǎn)介
(一)企業(yè)概況
萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年6月30日止，公司總資產(chǎn)94.73億元，凈資產(chǎn)42.85 億元。
1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬(wàn)股，集資人民幣2,800萬(wàn)元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。
1991年6月，公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2,836萬(wàn)股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。
1992年底，上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)，萬(wàn)科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。
1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬(wàn)股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬(wàn)港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。
公司于2001年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。
2002年6月，萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。
二. 企業(yè)財(cái)務(wù)分析
(一) 償債能力分析
能否到期償債是企業(yè)生存的根本問(wèn)題, 償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來(lái)分析萬(wàn)科的償債能力。
式變動(dòng)趨勢(shì), 07 年流動(dòng)比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情況良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行業(yè)0.539 的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn), 且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn), 因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。07年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加的同時(shí)也使短期借款、應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債增加, 因此指標(biāo)在07 年降低了0.28, 08 年銷售情況向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因, 房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時(shí)只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款, 相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn), 由于預(yù)售樓宇增加, 09 年流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款較去年增長(zhǎng)3 倍, 萬(wàn)科實(shí)際的償債能力因而得以提高, 但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上, 則流動(dòng)負(fù)債增加, 速動(dòng)比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來(lái)關(guān)注反映經(jīng)營(yíng)成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動(dòng)比率, 其現(xiàn)金償債能力較弱, 但近年來(lái)呈上升趨勢(shì)。07年房地產(chǎn)項(xiàng)目支出增多, 比率為負(fù), 09年有所下降, 但該年流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)有所變化, 流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多,但沒有償債壓力。就本行業(yè)來(lái)說(shuō), 萬(wàn)科短期償債能力較好, 且逐步提高,但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則, 加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。
2. 長(zhǎng)期償債能力
(1) 資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性, 企業(yè)必須由有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2 來(lái)看, 資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大, 且大致呈上升趨勢(shì), 高于行業(yè)平均比重; 大部分流動(dòng)資產(chǎn)由長(zhǎng)期籌資而得, 風(fēng)險(xiǎn)較小, 屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
圖1
圖2
資產(chǎn)分析: 資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資, 無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小, 波動(dòng)幅度不大。在流動(dòng)資產(chǎn)中, 存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)而有所增長(zhǎng), 同時(shí)貨幣資金量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn): 首先, 企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本, 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí), 才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本, 因此, 房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額; 其次, 對(duì)于寫字樓項(xiàng)目,付款方式多為分期付款, 所以寫字樓的銷售會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大量的應(yīng)收賬款。具體到
萬(wàn)科, 除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以外, 這也是其在近3 年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果。近3 年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量有所提高, 但應(yīng)持續(xù)注意做好存貨的管理和銷售工作, 提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款, 由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅, 所以應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中比重不大且近兩年來(lái)有所下降, 可能是收款工作開展順利。
負(fù)債結(jié)構(gòu)分析: ①流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu): 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在資產(chǎn)中所占比重有所降低, 說(shuō)明其融資結(jié)構(gòu)變化, 對(duì)短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或擔(dān)保的方式取得,這是短期融資門檻提高的一個(gè)必然反應(yīng)。應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大, 也可能是商業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題, 應(yīng)引起重視。②長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu):長(zhǎng)期借款近年急劇上升, 說(shuō)明企業(yè)開始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式, 同時(shí)也可以看出近階段萬(wàn)科對(duì)于資金需求的迫切。整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債融資變化趨勢(shì)。在長(zhǎng)期償債能力的分析中, 資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度, 是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬(wàn)科近年來(lái)進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融資, 但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率, 為更大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間, 這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。
( 2) 資金成本與現(xiàn)金債務(wù)總額比率
圖3可見, 萬(wàn)科的融資成本呈上升趨勢(shì)。主要原因是國(guó)家政策的變化, 這將是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。而現(xiàn)金債務(wù)總額比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按時(shí)付息就能借新債換舊債, 維持債務(wù)能力。但萬(wàn)科用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)的能力不穩(wěn)定。
圖3
綜上所述, 金融政策的變化, 對(duì)融資渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的變化, 也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求, 信貸門檻上升、信貸空間收緊是必然趨勢(shì)。企業(yè)面臨資金緊張的壓力和過(guò)度依賴銀行信貸即以短期貸款為主的不確定風(fēng)險(xiǎn), 有效解決多渠道融資, 改善負(fù)債結(jié)構(gòu)成為新的挑戰(zhàn)。
(二) 營(yíng)運(yùn)能力分析
營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力, 資產(chǎn)運(yùn)用效率高, 則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從長(zhǎng)期和短期兩方面來(lái)分析萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)能力: 1. 短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力
( 1) 存貨周轉(zhuǎn)率。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性, 控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過(guò)度, 作為萬(wàn)科的主要資產(chǎn), 存貨的管理更是舉足輕重。由于萬(wàn)科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大, 存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷售增長(zhǎng)的速度, 因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降若該指標(biāo)過(guò)小, 則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大,但萬(wàn)科的銷售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng), 在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí), 存貨量是充足貨源的必要保證, 且存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降, 在建開發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升, 存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此, 存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍, 但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率, 注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目, 加快項(xiàng)目的開發(fā)速度, 提高資金利用效率, 充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng), 保持適度的增長(zhǎng)速度。
( 2) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。7 年來(lái)萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大幅度的上升( 見表) , 原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升,較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。
3.長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產(chǎn)及近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)量的大幅增長(zhǎng)所致, 說(shuō)明萬(wàn)科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率, 同時(shí)也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低, 該指標(biāo)( 見下表) 近年的下降趨勢(shì)主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降, 但其毛利率, 應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小, 萬(wàn)科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率, 必須改善存貨的管理。
總的來(lái)說(shuō), 萬(wàn)科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng), 尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力非常優(yōu)秀, 堪稱行業(yè)典范。但近年來(lái)的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多, 存貨管理效率下降較為明顯, 因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低, 管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管理。
(三) 盈利能力分析
盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào), 是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障, 是企業(yè)至關(guān)重要的能力。
1. 營(yíng)業(yè)收入分析
營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷能力的綜合反映, 是獲利能力的基礎(chǔ), 也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見, 珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主要來(lái)源。企業(yè)初
步形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹? 以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。
2. 期間費(fèi)用分析
期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力, 與技術(shù)水平, 產(chǎn)品設(shè)計(jì), 規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的3 年間, 銷售增速仍保持上升態(tài)勢(shì),除市場(chǎng)銷售向好外, 還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見, 管理費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小, 良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心, 但也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾, 銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此, 萬(wàn)科在存在大量借款的情況下, 其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù),
管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。
3. 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析
主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析: 由下表可見, 06- 09 年銷售毛利率逐漸增長(zhǎng)。07 年根據(jù)市場(chǎng)供需兩旺, 房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期, 企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià), 項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。08 年凈資產(chǎn)收益率為近年來(lái)最高點(diǎn), 效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯形的收入, 具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力, 抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的影響。 利潤(rùn)構(gòu)成分析: 由上表可見, 萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì), 其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要來(lái)源, 毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì), 而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。2006 年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng), 同時(shí)投資收益的比重下降趨勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。 4. 盈利能力指標(biāo)
(1) 資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)( 見下表) 。說(shuō)明企業(yè)盈利能力不斷提高。
( 2) 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大, 說(shuō)明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性, 存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致, 因此, 萬(wàn)科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理, 降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn), 提高運(yùn)作效率, 保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。例如, 08 年,
加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的管理, 加快銷售, 對(duì)不同的采用不同的租售策略, 進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫(kù)存, 加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度; 09 年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開工和竣工計(jì)劃, 以減少現(xiàn)金支出, 都取得了不錯(cuò)的效果。 每股收益07 年的大幅下降是由于06 年實(shí)行了10 增10 的股票股利政策,
因此, 實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì), 在不斷增資的情況下, 仍能保持一定的每股收益, 說(shuō)明萬(wàn)科有較強(qiáng)的獲利能力。09 年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為0.404。該指標(biāo)偏低, 主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大, 其次, 反映了萬(wàn)科獲取現(xiàn)金能力偏低。 通過(guò)以上分析可見, 萬(wàn)科擁有較強(qiáng)的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年, 萬(wàn)科一直保持了很高的盈利水平, 除了市場(chǎng)強(qiáng)大需求外, 說(shuō)明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。
(四) 可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢(shì)分析
企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，既要考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場(chǎng)地位，又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域和未來(lái)擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長(zhǎng)和能力的提高，保證企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)盛不衰。
企業(yè)發(fā)展是指企業(yè)面對(duì)未來(lái)未知環(huán)境的適應(yīng)，使企業(yè)得以進(jìn)一步運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。。
可持續(xù)發(fā)展是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要,又要考慮未來(lái)發(fā)展的需要;不能以犧牲后期的利益為代價(jià),來(lái)?yè)Q取現(xiàn)在的發(fā)展,滿足現(xiàn)在利益。同時(shí)可持續(xù)發(fā)展也包括面對(duì)不可預(yù)期的環(huán)境震蕩,而持續(xù)保持發(fā)展趨勢(shì)的一種發(fā)展觀。
企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)如何運(yùn)行的指導(dǎo)思想，它是對(duì)處于不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中的企業(yè)的過(guò)去運(yùn)行情況及未來(lái)運(yùn)行情況的一種總體表述。
企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略非常繁雜，但是眾多理論都是從企業(yè)內(nèi)部某一方面的特性來(lái)論述的。根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究者和實(shí)際工作者的總結(jié)，可以把企業(yè)并購(gòu)區(qū)分為以下幾種類型。
企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要有創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 (1)創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
所謂創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是創(chuàng)新。企業(yè)的核心問(wèn)題是有效益，有效益不僅要有體制上的保證，而且必須不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新的企業(yè)，才能保證其效益的持續(xù)性，也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購(gòu)，是指生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)同一類產(chǎn)品的企業(yè)間的并購(gòu)。 (2)文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
所謂文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對(duì)紛繁變化的內(nèi)外部環(huán)境，企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。 (3)制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
所謂制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。 (4)核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)區(qū)別與企業(yè)而具有本企業(yè)特性的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力。而企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)發(fā)展主要是培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
(5)要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)為企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素：人力、知識(shí)、信息、技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營(yíng)銷。
房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn): 首先, 住宅兼有社會(huì)和投資屬性, 是生活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素,也投資獲利的載體。其次, 中國(guó)正處于城市化進(jìn)程中, 居民的購(gòu)買力穩(wěn)步增長(zhǎng), 住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展將推動(dòng)住宅需求長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位, 政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不可忽視的一個(gè)重要因素, 但它的出發(fā)點(diǎn)是防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺(tái)、消費(fèi)者品牌意識(shí)的不斷強(qiáng)化, 將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰正常機(jī)制的運(yùn)行。因此, 商品住宅市場(chǎng)在未來(lái)十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對(duì)于透明度高、獲得投資者信賴,擁有管理、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢(shì)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō), 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景是良好的。
而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來(lái)看, 行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢(shì)提供了廣闊的空間和巨大機(jī)會(huì)的同時(shí), 也蘊(yùn)涵著挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一在于行業(yè)國(guó)際化加速, 房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司加快了進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的步伐, 其資金實(shí)力、國(guó)際融資能力都遠(yuǎn)高國(guó)內(nèi)企業(yè)平均水平。更重要的是, 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最終將是核心技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng), 目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商, 擁有數(shù)千項(xiàng)專利, 而萬(wàn)科盡管走在國(guó)內(nèi)前列, 但其已經(jīng)獲得和正在申請(qǐng)的專利合計(jì)也只有幾十件。挑戰(zhàn)之二, 目前國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)的粗放模式, 已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的需求, 工廠化比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平, 產(chǎn)品建造精度低, 行業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)和運(yùn)作模式要進(jìn)行改革。而萬(wàn)科正在這些方面努力的改進(jìn), 相信它在明天的賽場(chǎng)上會(huì)有上佳的表現(xiàn)。
三.2009年萬(wàn)科集團(tuán)重大事件
(一)事件一
萬(wàn)科(000002)4日晚間公布了12月份銷售及新增項(xiàng)目情況。公告顯示，
2009年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬(wàn)平方米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長(zhǎng)35.3%和70.5%。至此，作為全國(guó)首個(gè)年銷售額達(dá)到千億級(jí)的住宅企業(yè)，萬(wàn)科全年銷售業(yè)績(jī)完美收官。2009年最后一個(gè)月，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)銷售面積68.9萬(wàn)平方米，銷售金額83.5億元，同比增長(zhǎng)69.8%和51.3%，但環(huán)比有所下降。在萬(wàn)科登上千億級(jí)銷售平臺(tái)的同時(shí)，萬(wàn)科旗下北京和深圳兩家子公司年銷售額也突破百億，共同刷新了國(guó)內(nèi)住宅企業(yè)單個(gè)城市年銷售額的記錄。萬(wàn)科2009年銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的另一個(gè)特點(diǎn)是，客戶一次性付款的占比明顯提高，2008年該數(shù)據(jù)的比例為18%，而2009年則高達(dá)26%，其中9月底政策出臺(tái)后的第四季度更是達(dá)到了32%。這一變化充分體現(xiàn)了房貸緊縮對(duì)客戶杠桿化水平的影響，同時(shí)也說(shuō)明政策的執(zhí)行是嚴(yán)格、到位的。
(二) 事件二
2009年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上具有重要意義的一年，雖然全球性金融危機(jī)
具有一定的負(fù)面影響，但總體上2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)激流勇進(jìn)，可圈可點(diǎn)，發(fā)生了諸多具有標(biāo)志性的重大事件，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)史上發(fā)生了多個(gè)第一或創(chuàng)造了新的記錄，各路大腕企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上或有不凡表現(xiàn)或躍躍欲試。
2009年11月16日,位于深圳大梅沙的萬(wàn)科新總部,萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮首次對(duì)外公布了萬(wàn)科的新戰(zhàn)略：萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備,并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中,住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%比重,其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
四.行業(yè)比較
2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究報(bào)告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)
性、償債能力、運(yùn)營(yíng)效率和納稅六個(gè)方面的20個(gè)指標(biāo)，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一。
以下圖表示萬(wàn)科集團(tuán)和一些同行業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)對(duì)比。 (1) 銷售業(yè)績(jī)對(duì)比
圖表分析：萬(wàn)科集團(tuán)銷售金額第一，從2009年到2010年銷售情況呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，但是和同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司相比較，增長(zhǎng)幅度不大。 (2)長(zhǎng)期負(fù)債能力分析比較
1. 凈負(fù)債率對(duì)比
2.真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比
從上面兩個(gè)圖表中可以看出：萬(wàn)科集團(tuán)的負(fù)債率低，真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率也較偏低，從而反映了萬(wàn)科集團(tuán)的償債能力很強(qiáng)。
(3)2007年～2009年四大房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積比較
這個(gè)表格可以看出，萬(wàn)科集團(tuán)的企業(yè)規(guī)模在不斷的擴(kuò)大，企業(yè)運(yùn)營(yíng)良好，發(fā)展前景良好。
(4)重要房地產(chǎn)上市公司在不同城市的市場(chǎng)占有率比較
從上圖可以看出，萬(wàn)科集團(tuán)在中國(guó)重要城市的市場(chǎng)占有率較高，比同行業(yè)其他的房地產(chǎn)公司市場(chǎng)覆蓋面更廣。
綜上所述，萬(wàn)科集團(tuán)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的絕對(duì)龍頭，市場(chǎng)占有率連年提高，并多年保持全國(guó)第一的位置。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，住宅產(chǎn)業(yè)化上具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，具有很好的發(fā)展前景。
五.萬(wàn)科存在的問(wèn)題以及建議
(一)存在問(wèn)題
1. 資金需求的壓力日益增大。
2. 現(xiàn)金流的管理。萬(wàn)科有關(guān)獲得現(xiàn)金能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力的指標(biāo)都不令人滿意, 而現(xiàn)金如同一個(gè)企業(yè)的血液,缺少現(xiàn)金流會(huì)使一個(gè)蓬勃發(fā)展的企業(yè)陷入癱瘓。
3. 存貨的管理。萬(wàn)科擁有數(shù)額巨大的存貨量, 這既是未來(lái)發(fā)展的保障, 又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。
(二)建議
1.為了滿足未來(lái)的資金需求, 建議萬(wàn)科繼續(xù)加快銷售, 增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入, 充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿, 積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì), 并進(jìn)一步開拓融資渠道。而規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)控制又將對(duì)萬(wàn)科的專業(yè)能力和組織能力提出新的要求。
2.萬(wàn)科集團(tuán)在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時(shí), 也提醒高度重視現(xiàn)金的管理。
3.萬(wàn)科擁有數(shù)額巨大的存貨量, 這既是未來(lái)發(fā)展的保障, 又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源, 從目前萬(wàn)科管理現(xiàn)狀來(lái)看, 建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu), 適度控制存貨數(shù)量。
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