不動產(chǎn)登記機構(gòu)設置探析

時間：2022-10-09 01:39:42 法學畢業(yè)論文我要投稿

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　　【論文摘要】不動產(chǎn)登記機構(gòu)要統(tǒng)一已經(jīng)成為各界的共識，但如何統(tǒng)一則存在由法院、行政機關、中介機構(gòu)充任等多種選擇方案。不動產(chǎn)登記機構(gòu)的選擇應堅持有效性、可行性和效率原則。從不動產(chǎn)登記的目標和我國一直由行政部門登記的國情出發(fā)，先以土地、房產(chǎn)登記為基礎設立獨立的不動產(chǎn)登記局，再逐步統(tǒng)一整個不動產(chǎn)登記是當前的合理選擇。不動產(chǎn)登記局的設立應從登記機構(gòu)及其人員設置、登記機構(gòu)的職責、對從登記機構(gòu)的監(jiān)管等方面加以明確規(guī)定。

　　【論文關鍵詞】不動產(chǎn);登記機構(gòu);選擇;設置

　　不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，物權(quán)公示原則決定不動產(chǎn)登記機構(gòu)應統(tǒng)一。{1}《物權(quán)法》第10條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，但“統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”，而目前我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)與不動產(chǎn)管理機構(gòu)合一，分散在土地、房產(chǎn)、農(nóng)林等多個管理部門進行登記，如何統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)依然沒有解決，有待進一步研究。

　　一、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)的內(nèi)涵和原則

　　對于如何統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)，目前主要有三種觀點：一是由不動產(chǎn)所在地的人民法院作為登記機構(gòu);{2}22二是由具有社會化服務功能的中介登記機構(gòu)作為登記機構(gòu)，該主張具體還分為公證部門作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)、事業(yè)單位作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)等不同觀點;{3}三是由行政機關負責不動產(chǎn)登記，主張由地政部門、房產(chǎn)管理部門、司法行政管理部門等統(tǒng)一管轄區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記事務，{4}而王利明教授則主張在政府機構(gòu)中設立專門的不動產(chǎn)登記局來專門負責不動產(chǎn)登記工作。{5}

　　面對眾多的選擇，應回歸到不動產(chǎn)登記的本質(zhì)和我國的具體國情的基本點上來進行分析。從本質(zhì)上而言，不動產(chǎn)登記的根本目的在于為不動產(chǎn)物權(quán)的公示提供法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的設立、變更或終止，使物權(quán)的變動獲得社會的承認和法律的保護;同時，為了維持一般的交易秩序和達到國家治理的目的，不動產(chǎn)登記也是滿足國家對不動產(chǎn)市場進行監(jiān)督管理的重要手段。{6}因此，登記制度不僅有平等主體的私權(quán)關系，而且有縱向的行政管理關系，承載著個人目標與國家目標的雙重價值，不動產(chǎn)登記要實現(xiàn)這雙重目標的有機統(tǒng)一。這雙重目標決定著不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一的內(nèi)涵和原則。

　　(一)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)的內(nèi)涵

　　為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的雙重目標，針對我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)與不動產(chǎn)管理機構(gòu)合一、分散在各管理部門“多頭登記”、登記管理不分的狀況，所謂的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)就是指要由一個登記機關，根據(jù)統(tǒng)一的法律、按照統(tǒng)一的程序進行不動產(chǎn)登記，并頒發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書。具體而言，首先，在橫向上，要結(jié)束不動產(chǎn)登記機構(gòu)的“多頭登記”、登記管理不分的局面，逐步將土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)統(tǒng)一到一個機構(gòu)內(nèi)進行登記;在縱向上，要改變目前上下級或同級政府之間各自為政、相互爭奪不動產(chǎn)登記權(quán)利和城鄉(xiāng)不統(tǒng)一現(xiàn)象，一個轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)登記由一個機構(gòu)統(tǒng)一進行。其次，是要理順不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)管理之間的關系：一方面要恢復不動產(chǎn)登記的公示方法性質(zhì)，使不動產(chǎn)登記機構(gòu)的首要職能在于辦理登記業(yè)務，同時發(fā)揮登記機構(gòu)的監(jiān)管職能，在登記的同時對不動產(chǎn)權(quán)利和不動產(chǎn)市場進行監(jiān)管使之符合公共利益;另一方面要處理好不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)的專業(yè)化管理的關系，不動產(chǎn)登記要從具體的專業(yè)管理中獨立出來專職、獨立進行不動產(chǎn)登記，而各管理部門也可以將登記資料作為規(guī)劃、價格、稅收、市場監(jiān)管等的依據(jù)，加強協(xié)作，提高管理效率。

　　(二)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)的原則

　　從不動產(chǎn)登記的雙重目標出發(fā)，結(jié)合我國的具體國情，我們認為當前不動產(chǎn)登記機構(gòu)的選擇應遵循以下原則：

　　1.有效性原則。不動產(chǎn)登記的根本目的在于物權(quán)公示，因此不動產(chǎn)登記機構(gòu)首先要達到物權(quán)公示的要求，能有效完成不動產(chǎn)登記的任務。為使不動產(chǎn)登記達到物權(quán)變動的公示效力和公信力，不動產(chǎn)登記機構(gòu)必須具有統(tǒng)一性、獨立性和權(quán)威性，要有人力、物力的保證。首先，登記機關要統(tǒng)一。一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關進行登記，并且不論是土地房屋還是其它不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機關負責，從而避免因分散登記而出現(xiàn)混亂。所選擇的不動產(chǎn)登記機構(gòu)必須能承擔起整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的責任。其次，登記機構(gòu)要獨立。無論是誰作為登記機構(gòu)，都必須保障其能獨立行使職權(quán)，使登記行為不受其他部門的干涉，保障不動產(chǎn)登記的司法性質(zhì)。再次，登記機構(gòu)要有權(quán)威性。登記機構(gòu)必須有必要的權(quán)力基礎，能對登記申請進行實質(zhì)性審查，使不動產(chǎn)登記具有公示、公信效力。最后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要配備充足的精通登記業(yè)務的登記人員，要掌握完備的不動產(chǎn)登記的資料，要有充足的財力，以保證登記工作的順利開展。

　　2.可行性原則。不動產(chǎn)登記機構(gòu)的選擇涉及機構(gòu)、人員的安排、財政的支持等方面，只有符合我國國情、切實可行，改革方案才能落實，在實踐中才能順利實施。一方面，不動產(chǎn)登記改革要適應房地產(chǎn)市場建設的需要�！拜p所有、重利用”是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的趨勢，目前我國土地、房屋等不動產(chǎn)交易越來越活躍，對不動產(chǎn)登記改革提供了強大的推動力，因而當前不動產(chǎn)登記應主要以房地產(chǎn)為登記對象，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的選擇要有利于推動不動產(chǎn)市場的建設;而對于那些交易不太多、要求不太迫切的不動產(chǎn)，可以待登記機構(gòu)統(tǒng)一后再逐步納入登記的范圍。另一方面，我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)改革要注意節(jié)約改革成本。我國土地、城市房屋、林權(quán)等的登記發(fā)證工作已基本完成，特別是我國城市土地、房屋的統(tǒng)一登記發(fā)證的改革實踐已經(jīng)取得了一定成效，這些為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎�？傮w而言，進行統(tǒng)一登記來保護不動產(chǎn)權(quán)利、促進不動產(chǎn)交易的有序進行是收益大于成本的。但究竟選擇什么機構(gòu)擔負不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的職責，還取決于改革成本的制約作用。我國不動產(chǎn)登記制度是現(xiàn)行物權(quán)制度的有機組成部分，并且與不動產(chǎn)管理制度緊密相連。根據(jù)諾斯的經(jīng)濟學觀點，制度的變遷會形成路徑依賴，順應這一路徑會減少制度創(chuàng)新的摩擦成本以及既得利益集團所造成的阻力。因此，從制度變遷的路徑依賴以及制度變遷的成本來看，我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)改革應盡可能遵循已有的路徑，盡量在現(xiàn)有法律框架內(nèi)進行改造，并注重與現(xiàn)行管理體制的銜接，以節(jié)約改革成本。

　　3.效率原則。效率是市場經(jīng)濟的基本要求，也是行政管理的生命力所在。效率原則要求登記機構(gòu)擁有詳備的不動產(chǎn)登記資料，科學合理的登記程序，使不動產(chǎn)登記機構(gòu)能在保證登記不發(fā)生瑕疵的情況下在盡可能短的時間內(nèi)完成不動產(chǎn)登記工作，以滿足不動產(chǎn)物權(quán)變動的效果及國家進行行政監(jiān)管的要求。效率原則同時包含便民原則，要求登記機關應該盡可能地貼近不動產(chǎn)所在地，既方便登記機關的實地勘察、準確快速登記，也方便權(quán)利人的申請登記和查閱登記信息，減少當事人來往奔波的成本，而這要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)能在城鄉(xiāng)分布合理的登記網(wǎng)點。

　　二、對不動產(chǎn)登記機構(gòu)設置方案的評析

　　(一)對法院作為登記機構(gòu)的評析

　　理論上法院作為登記機關，可以保證登記的中立性，可以其權(quán)威提高物權(quán)公示的公信力，實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動的目標。{2}19。但這種選擇不符合我國國情。目前我國法院承擔著繁重的審判任務(特別是縣級法院)，如果再讓它承擔繁雜的登記任務，恐怕難以勝任;法院自身組織條件的限制，無力承擔登記專業(yè)性技術(shù)性的任務，否則需要大規(guī)模的配套改革，財力成本、時間成本等將十分高昂。同時，我國司法機關本身受行政權(quán)力影響極大，在法院本身還在極力尋求獨立的過程中由法院負責登記，對促進登記的獨立性、中立性無益。此外，在物權(quán)發(fā)生爭議的情況下，法院需要確認登記的真實性，而法院本身作為登記機關，難免使人產(chǎn)生不信任之感，以致?lián)p害登記的權(quán)威性。所以由法院去履行登記職能從可行性、效率角度考慮均不合適。

　　(二)對中介組織作為登記機構(gòu)的評析

　　中介機構(gòu)作為民間組織，以其作為登記機構(gòu)可以實現(xiàn)登記機構(gòu)的中立價值，有利于防止行政權(quán)對民事權(quán)利的不正當干預，可以通過“信息共享”和透明登記制度滿足政府監(jiān)管的需要。{3}但此觀點亦存在較大缺陷。首先，作為不附屬任何權(quán)威部門的專門中介單位，在從事對物權(quán)的實質(zhì)性審查時，缺乏一定的權(quán)威性：它不能像行政機關那樣借助于行政權(quán)力來進行實質(zhì)性審查工作，它也不具備法院那樣的司法權(quán)威性，能使物權(quán)公示獲得較確定的公信力。其次，在登記申請人從事虛假登記、詐騙登記的情況下，它不能追究當事人的法律責任。由于它是中介性單位，缺乏必要的權(quán)力基礎，不能像行政機關一樣對違法當事人進行行政處罰，或者像司法機關一樣，依法直接進入訴訟程序，采取有效的法律手段追究當事人責任。再次，我國物權(quán)登記制度的目的是雙重的，而作為中介單位作為登記機構(gòu)顯然無法有效對不動產(chǎn)權(quán)利進行行政監(jiān)管，不能充分體現(xiàn)出登記制度的雙重功能。最后，由于中介機構(gòu)同樣缺乏人員、技術(shù)條件，同樣需要進行大規(guī)模的配套改革，面臨著巨大的改革成本。因此，由具有社會化服務功能的中介機構(gòu)負責不動產(chǎn)登記，至少在目前或短期內(nèi)是不可行的。

　　(三)對行政機關作為登記機構(gòu)的評析

　　從我國的歷史傳統(tǒng)和現(xiàn)實情況來看，不動產(chǎn)登記一直由行政機關進行，繼續(xù)由統(tǒng)一的行政機關登記具有合理性。一方面，行政權(quán)力的高效及相應的權(quán)威，有利于穩(wěn)定物權(quán)交易秩序，確立登記的公信力，保障交易安全。登記制度的重要特點在于不動產(chǎn)登記的公示公信原則，只要建立統(tǒng)一的登記機關和統(tǒng)一的登記簿，即使是行政登記，也完全可以實現(xiàn)登記的公示效力。登記是否具有公信力和公信力的大小，完全取決于登記制度的設計，與登記的司法性和行政性無關。{7}因此，由行政機關來進行不動產(chǎn)登記也可以實現(xiàn)登記的公示公信目的。另一方面，由行政機關進行登記可以兼顧不動產(chǎn)登記的管理性質(zhì)。在進行不動產(chǎn)登記的過程中，也需要國家進行其他的一些管理活動，比如統(tǒng)計登記信息，并將這些信息作為國家日常管理和政策調(diào)整的依據(jù)。由于這些活動不僅具有行政性，還需要較高的專業(yè)技術(shù)，由行政機關來進行更加合適。同時，從現(xiàn)代行政權(quán)和司法權(quán)之間的關系來看，現(xiàn)代的行政權(quán)已經(jīng)不再是純粹的執(zhí)行管理權(quán)，也包括了越來越多的準立法權(quán)和準司法權(quán)，因而由行政機關進行房地產(chǎn)登記，兼有行政管理和司法性，可以更好地實現(xiàn)登記的多重目標。{8}

　　三、應以土地、房屋登記部門為基礎設立不動產(chǎn)登記機構(gòu)

　　在目前條件下，我們認為應將土地登記部門和房屋登記部門分別獨立出來，以土地、房屋登記部門為基礎設立為隸屬于政府的、與土地、房產(chǎn)等管理部門相獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。其理由如下：

　　(一)符合土地物權(quán)與其他不動產(chǎn)物權(quán)的關系

　　物權(quán)及其法律的重心為不動產(chǎn)物權(quán)，而不動產(chǎn)的核心在于土地物權(quán)。{9}在羅馬法以土地吸收一切的時代自不待言，即使在土地權(quán)利與房產(chǎn)、森林、草原、礦產(chǎn)等其他不動產(chǎn)權(quán)利分離的今天，也無法改變其他不動產(chǎn)在自然屬性上依附于土地的基本事實，因而以土地為基礎和核心來創(chuàng)建不動產(chǎn)登記制度也就成為各國的通例。土地登記從性質(zhì)上來說可以覆蓋全部不動產(chǎn)登記，我國不動產(chǎn)登記機關的統(tǒng)一也應充分考慮到并符合土地物權(quán)與其他不動產(chǎn)物權(quán)的關系。同時，土地房屋登記是不動產(chǎn)登記的主體部分，房地產(chǎn)也是不動產(chǎn)交易的主要方面，解決了土地房屋的統(tǒng)一登記也就解決了不動產(chǎn)登記的核心問題，也為整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記打下良好的基礎。

　　(二)具備統(tǒng)一進行不動產(chǎn)登記的條件

　　從登記資料的完備性、登記制度的規(guī)范性、登記覆蓋率、登記工作人員業(yè)務水平等方面來看，國土資源管理部門都有了良好的基礎。一是在機構(gòu)設置上，目前土地登記已經(jīng)實現(xiàn)了機構(gòu)從中央到地方的五級設置，登記隊伍健全，資料詳備。二是從登記區(qū)域和類型上看，土地登記包括了國有土地、集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)等登記，涵蓋了城鄉(xiāng)的范圍，可以滿足物權(quán)公示的要求。三是從基礎資料的占有上看，目前國土資源部門現(xiàn)有的土地登記資料已經(jīng)可以輻射到全國城鄉(xiāng)大部分土地。2005年全國國有土地使用證發(fā)證率達76%，集體土地所有權(quán)證發(fā)證率達51%，集體土地使用權(quán)證發(fā)證率達71%(其中宅基地發(fā)證率達72%)，全國國有土地使用權(quán)發(fā)證率達85%，從范圍來講可以滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求。四是我國土地登記的現(xiàn)有技術(shù)基礎和管理基礎已具備了承擔不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本條件。土地登記的信息管理和查詢系統(tǒng)已實現(xiàn)了數(shù)據(jù)化、電子化管理，且包容了大量其他物權(quán)信息。如果再加上房產(chǎn)登記的力量，就具備了統(tǒng)一進行不動產(chǎn)登記的條件。

　　(三)有利于節(jié)約改革成本

　　土地、房產(chǎn)管理部門是目前我國主要的不動產(chǎn)管理機構(gòu)，以其為基礎統(tǒng)一進行不動產(chǎn)登記易于與我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記、管理制度相銜接，符合路徑依賴原理，能夠降低關于制度的變遷成本。由于各地土地、房屋統(tǒng)一登記的改革實踐已經(jīng)進行了多年，具備了合并登記的良好基礎，先統(tǒng)一房地產(chǎn)再統(tǒng)一整個不動產(chǎn)的改革方案有利于循序漸進的推進改革，減少改革帶來的震蕩，節(jié)約改革成本。

　　四、我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)設置的具體措施

　　在明確以土地管理部門為基礎統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關以后，還應從登記機構(gòu)及其人員設置、登記機構(gòu)的職責、工作程序、對登記機構(gòu)的監(jiān)管等方面進一步加以明確。

　　(一)不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其人員設置

　　不動產(chǎn)登記業(yè)務工作應從日常行政管理工作中劃分出來，設立直接隸屬于政府的、公開對外受理不動產(chǎn)登記實物的專職機構(gòu)——不動產(chǎn)登記局。不動產(chǎn)登記局的設立，首先應以統(tǒng)一性為原則，登記機關的設置一般應以市為基礎，負責本行政區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)登記日常工作。其次，登記機關的設置應遵循獨立性原則，不動產(chǎn)登記業(yè)務與不動產(chǎn)日常行政管理事務脫鉤，機構(gòu)、權(quán)責獨立。再次，為了提高不動產(chǎn)登記的效率和便民，在縣或遠離城市主城區(qū)的區(qū)(縣)，其交易與城區(qū)的聯(lián)系不甚密切時，可根據(jù)實際情況在區(qū)或縣設立登記派出機構(gòu)——不動產(chǎn)登記所，從而形成登記網(wǎng)絡。

　　為提高工作效率，不動產(chǎn)登記機構(gòu)實行首長負責制，登記局局長對不動產(chǎn)登記負責。不動產(chǎn)登記機構(gòu)中的崗位應根據(jù)登記業(yè)務需要設置，由專業(yè)人員充任。不動產(chǎn)登記機構(gòu)的組成人員應包括：法律人員(登記官)，他們應該熟悉有關法律、政策，主要負責不動產(chǎn)登記審批、產(chǎn)權(quán)發(fā)證、法律咨詢等;技術(shù)人員，他們應了解測量、掌握計算機在不動產(chǎn)登記中作用，主要負責測量、登記信息資料的技術(shù)管理;行政人員，他們主要負責日常管理工作，如為國家提供不動產(chǎn)登記信息等一些行政服務等。

　　(二)不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職權(quán)和職責

　　1.不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職權(quán)。一是審查權(quán)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)登記業(yè)務的需要可以對申請人提供的材料進行實質(zhì)審查或形式審查。二是決定權(quán)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)審查的結(jié)果，自主作出進行登記或駁回申請的決定。三是調(diào)查權(quán)。如有需要，不動產(chǎn)登記人員可以對相關人員進行詢問，或者到有關單位查閱有關資料等。四是勘測權(quán)。如有需要，不動產(chǎn)登記人員可以到實地進行勘測、檢查等。五是準許查閱權(quán)。對查閱登記資料的申請作出答復和安排。

　　2.不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職責。與不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職權(quán)相對應，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職責主要包括以下幾方面：(1)準確、及時辦理不動產(chǎn)登記。首先，登記要正確。登記機關應做到登記正確，使登記權(quán)利與真實權(quán)利相符，這就要認真審查申請人提供的資料和權(quán)利說明，必要時還要到現(xiàn)場進行調(diào)查、核實。其次，登記要及時。當前我國不動產(chǎn)登記普遍存在著拖延的問題，特別是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)登記拖延問題嚴重，造成諸多問題。今后，不動產(chǎn)登記應明確規(guī)定登記機關完成登記的時間，以防止登記的拖延。(2)及時頒發(fā)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書的移轉(zhuǎn)占有一般不發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律后果，但是作為說明權(quán)利的根據(jù)，在交易過程中，權(quán)利人可以出示權(quán)屬證書來說明自己的權(quán)利，對方當事人也無須親自到登記機關查閱登記薄就能了解權(quán)利人的權(quán)力狀況，從而起到促進交易快捷便利的作用。因此，不動產(chǎn)登記機關在完成登記后應及時頒發(fā)權(quán)利證書。(3)及時履行通知義務。通知的目的在于使權(quán)利人或利害關系人知曉某種危及自己權(quán)利的事實存在，并及早采取相應措施，以維護自己的權(quán)益。在以下幾種情況下，登記機關應及時通知有關當事人：第一，利害關系人提出異議登記時，登記機關應從速通知登記名義人;第二，權(quán)利人變更或拋棄不動產(chǎn)物權(quán)而申請變更或涂銷登記時，登記機關應及時通知登記簿上記載的，在該不動產(chǎn)上存在權(quán)利或利益的利害關系人;第三，發(fā)現(xiàn)登記錯誤或有遺漏時，通知登記權(quán)利人和登記義務人。如屬自己過錯造成的，以職權(quán)更改后，也應及時通知登記權(quán)利人和登記義務人。

　　(三)不動產(chǎn)登記機構(gòu)的監(jiān)管

　　1.實行從業(yè)資格制度。按物權(quán)變動的要求統(tǒng)一登記機關后，登記具有了司法性質(zhì)，具有公信力，登記錯誤要承擔賠償責任，因此，統(tǒng)一登記機關后，必須保證登記官的素質(zhì)能滿足登記工作的需要。登記官必須具有從事登記服務工作應有的專門登記知識，對登記知識的掌握應達到系統(tǒng)、全面、精湛的程度，而且還要具有良好的職業(yè)道德素質(zhì)。對此，我們認為，登記官的素質(zhì)須通過國家資格認定的方式來保障，在統(tǒng)一登記機關的同時，應建立由國家登記官資格考試制度，嚴把“人口”關，以此提高登記官的整體素質(zhì)。

　　2.建立嚴格的登記官職級升降考核任用制度。在分工合理、權(quán)責明確的基礎上，針對登記人員各自的權(quán)責，實行嚴格的職級升降考核任用制度，給登記人員以壓力和動力以提高行政效率。各登記機關的領導只能由取得登記官資格的人擔任，對其考核按干部考核程序進行。對一般登記人員，可以考慮將登記職級分為實習登記官、助理登記官、登記官三個等級，規(guī)定凡取得不動產(chǎn)登記從業(yè)資格證書者可直接成為一名實習登記官;經(jīng)過一年的實習登記工作，考察合格后晉升為助理登記官;助理登記官在工作崗位滿三年，經(jīng)考察合格后晉升為登記官。對于登記官在登記工作中出現(xiàn)的登記錯誤，視其錯誤程度及次數(shù)制定延遲職級晉升、降級和淘汰制度。

　　3.建立登記追償責任制度。登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎的法律行為。因登記錯誤、遺漏和虛偽致受損害者，應由登記機構(gòu)負損害賠償責任。登記機構(gòu)在承擔賠償責任后，可以對有過錯的登記工作人員進行追償，這能促使登記人員認真負責，減少登記錯誤。

　　(四)相關配套改革措施

　　登記機構(gòu)統(tǒng)一以后，其有效運作除了機構(gòu)自身的合理性以外，還依賴于整個登記制度改革的統(tǒng)一推進完善。應在以下方面進一步完善：一是要制定不動產(chǎn)登記法，做到登記機構(gòu)、登記依據(jù)、登記程序、登記證書、登記效力五統(tǒng)一;二是建立公開查詢制度，方便不動產(chǎn)交易;三是理順登記與管理的關系，使登記的物權(quán)變動和行政管理雙重目標能有效實現(xiàn)。

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