企業(yè)會計(jì)核算研究
雖然我國財(cái)政部在監(jiān)督會計(jì)核算和整頓企業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序做出了不少努力，同時(shí)也取得了一定的成效，但專家學(xué)者對于會計(jì)核算方面的研究，并非做到完美，還有很大的提升空間。
企業(yè)會計(jì)核算研究
第一篇：中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算問題分析
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展過后，現(xiàn)在已經(jīng)開始在宏觀調(diào)控和稅務(wù)的共同作用下進(jìn)行調(diào)整。
許多房地產(chǎn)公司在資金上出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，樓盤銷售停滯，一些項(xiàng)目出現(xiàn)了“爛尾樓”現(xiàn)象。
在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，許多中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)苛的生存問題。
企業(yè)的會計(jì)核算是企業(yè)管理中的一項(xiàng)核心內(nèi)容。
本文首先分析中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀，然后分析中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題，最后對這些問題的解決方法進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞：中小商業(yè)房地產(chǎn);稅費(fèi);會計(jì)核算;問題
房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作通常是對企業(yè)收入、成本支出等方面進(jìn)行整理、分類。
但在房地產(chǎn)行業(yè)形勢日趨嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，普通的會計(jì)工作已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)要求。
尤其是對于中小型的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，會計(jì)人員應(yīng)當(dāng)對企業(yè)所處的環(huán)境和形勢有清晰的認(rèn)識，知道會計(jì)工作應(yīng)該需要重點(diǎn)關(guān)注哪些方面的問題，在開始投入建設(shè)項(xiàng)目之前就對整體進(jìn)行規(guī)劃。
一、中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀
目前，中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要面臨來自政策和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面的壓力，生存環(huán)境十分嚴(yán)峻。
國家不斷出臺政策，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，而且收歸國有的土地價(jià)格水漲船高。
這些房地產(chǎn)企業(yè)雖然以商業(yè)性的項(xiàng)目為主，但房地產(chǎn)終究不是純粹的商品市場，在不斷的壓力下，資金鏈很難得以維持。
房地產(chǎn)企業(yè)面對的稅費(fèi)和收費(fèi)極為繁多。
以稅費(fèi)為例，企業(yè)取得土地后，要交納國土出讓金、地價(jià)款、契稅、土地使用稅等，在建成房地產(chǎn)項(xiàng)目后，還要交納房產(chǎn)稅、車船稅和印花稅，在項(xiàng)目允許進(jìn)行銷售之后，還要交納城建稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及各類附加的地方稅。
加上企業(yè)自身運(yùn)營還需要交納企業(yè)所得稅和企業(yè)員工的個(gè)人所得稅。
企業(yè)所要交納的企業(yè)所得稅和土地增值稅是稅費(fèi)當(dāng)中企業(yè)的負(fù)擔(dān)最重的兩項(xiàng)。
而且在許多稅收項(xiàng)目中，國家政策都是要求預(yù)交，這對于很多資金不夠雄厚的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說負(fù)擔(dān)更為沉重。
二、中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)注意的問題
會計(jì)核算的思路應(yīng)當(dāng)是對資金的總體把握，在項(xiàng)目開始建設(shè)前就做好資金上的預(yù)算，妥善進(jìn)行規(guī)劃。
對資金的考慮主要以開發(fā)投入資金、稅費(fèi)、營業(yè)收入為主。
其中投入資金和稅費(fèi)是在會計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)注意的問題。
1.投入資金
會計(jì)核算首先應(yīng)當(dāng)對行業(yè)特點(diǎn)和資金預(yù)算有清醒的認(rèn)識。
房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的投入有著很高的風(fēng)險(xiǎn)，其土地成本和建設(shè)成本在市場上也屬于不可控的范疇。
這使得對商品房的投入要時(shí)刻關(guān)注市場信息，一旦出現(xiàn)了市場上的波動(dòng)，企業(yè)很容易出現(xiàn)虧損。
而對于企業(yè)來說，還有一些可控的費(fèi)用支出，例如人員管理費(fèi)用、宣傳費(fèi)用等，這些費(fèi)用支出主要取決于投入的資金、人事規(guī)劃等。
到了項(xiàng)目建設(shè)階段時(shí)，房地產(chǎn)商往往需要預(yù)先投入資金對房子進(jìn)行裝修，但經(jīng)常會出現(xiàn)房子已經(jīng)修好，銷售卻處于停滯狀態(tài)的尷尬情況。
這對于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)來說有著極大的壓力。
為了使銷售順暢，房地產(chǎn)企業(yè)還要在宣傳上加大成本，以使銷售額達(dá)到市場預(yù)期。
2.稅費(fèi)
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅費(fèi)是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。
房地產(chǎn)商在獲得土地使用權(quán)后，支付的土地出讓金、契稅等與土地的成交價(jià)有關(guān)，而土地的價(jià)格在近幾年處于一直攀升的趨勢，并且由于土地資源日益減少，國家對土地的管理控制越來越嚴(yán)格，在很長一段時(shí)間內(nèi)，土地價(jià)格也是只增不減。
而在項(xiàng)目建成后，如果房子的銷售成績不理想，或者由于市場波動(dòng)房價(jià)被迫下調(diào)，繁重的稅費(fèi)很容易使企業(yè)造成虧損。
中小房地產(chǎn)企業(yè)往往由于資金儲備不足，如果在項(xiàng)目建設(shè)前沒有對市場進(jìn)行合適的戰(zhàn)略規(guī)劃，在眾多的稅費(fèi)壓力下，資金鏈極易斷裂。
三、針對企業(yè)會計(jì)核算中所關(guān)注問題的對策
中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場中能否順利生存，除了在項(xiàng)目開發(fā)之前對市場有清醒的認(rèn)識和規(guī)劃，還應(yīng)在管理與核算資金上做足工作。
企業(yè)會計(jì)在對資金的核算上應(yīng)當(dāng)做到準(zhǔn)確，幫助企業(yè)做好對資金的掌控，盡量使企業(yè)的費(fèi)用支出能夠降低或者延后。
1.對企業(yè)收入適時(shí)延后
房地產(chǎn)企業(yè)要交納的稅費(fèi)很大一部分與企業(yè)的收入有關(guān)。
通常從收入方面控制稅費(fèi)的方式是延遲收入上的確認(rèn)，或者在合法情況下減少一部分收入的統(tǒng)計(jì)。
企業(yè)會計(jì)在進(jìn)行核算時(shí)應(yīng)當(dāng)與銷售部門緊密聯(lián)系，通過對企業(yè)收入的時(shí)間和金額上盡力爭取調(diào)整與稅費(fèi)的差值，使企業(yè)利潤達(dá)到最大化。
會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)在充分了解國家政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行。
例如在一部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程中，國家政策規(guī)定將其視為與房地產(chǎn)銷售相同，企業(yè)獲得的收入與當(dāng)?shù)禺?dāng)年的同一類的房地產(chǎn)收入視為等同。
這意味著企業(yè)可以較為自由地按照銷售價(jià)格確認(rèn)收入，以便于在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)可以適當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)交納的數(shù)額。
會計(jì)可以配合房產(chǎn)銷售部門，將視同銷售房產(chǎn)的項(xiàng)目所造成的收入延遲到最后的項(xiàng)目清算時(shí)再進(jìn)行確認(rèn)，這可以使企業(yè)的營業(yè)稅、政府預(yù)征收的企業(yè)所得稅可以延遲交納，以使得企業(yè)在資金的運(yùn)用上可以得到更多的緩沖時(shí)間，維持資金鏈的穩(wěn)定。
而且視同銷售的項(xiàng)目在計(jì)算收入時(shí)可以有較為寬松的空間，最終按照收入計(jì)算稅費(fèi)時(shí)可以減少計(jì)算的收入額，從而降低部分稅費(fèi)支出。
2.適當(dāng)分類核算收入
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中通常會根據(jù)用戶實(shí)際需要增加許多不同的物業(yè)形態(tài)，比如停車場、商住兩用房等。
會計(jì)在對收入進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不同的物業(yè)形態(tài)區(qū)分收入，分類進(jìn)行核算。
這樣在對不同稅費(fèi)的核算時(shí)，可以比較清楚地進(jìn)行計(jì)算。
而且在分類之后，可以對相關(guān)的增值項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)核算。
對增值項(xiàng)目的分類尤為重要，比如將裝修的收入與房款的收入分開核算，可以防止增值額的過度上升，使項(xiàng)目的增值率加大，避免最后計(jì)算土地增值稅時(shí)多交稅。
而且還有利于項(xiàng)目當(dāng)中出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，裝修質(zhì)量問題與房屋質(zhì)量問題不會相互影響，房子可以及時(shí)交付使用。
在進(jìn)行分類核算時(shí)，分類并不是絕對的，要依照國家在稅務(wù)方面的規(guī)定，嚴(yán)謹(jǐn)分析成本與銷售收入的比較。
有時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售推廣時(shí)，在銷售過程中加大對買主的回饋，相當(dāng)于是將裝修與房價(jià)統(tǒng)一計(jì)算。
在土地增值稅中，如果房產(chǎn)商還沒有取得利息證明，房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目的投入成本和土地成本進(jìn)行計(jì)算，投入成本越高，開發(fā)的費(fèi)用就越高，這時(shí)裝修的成本可以計(jì)算到項(xiàng)目建設(shè)成本當(dāng)中。
在這樣的計(jì)算下，房地產(chǎn)商也不用交納過多土地增值稅。
3.以權(quán)責(zé)發(fā)生制核算項(xiàng)目開發(fā)的成本
房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅與企業(yè)所得稅上的負(fù)擔(dān)最為沉重，而政府稅務(wù)機(jī)關(guān)在這兩項(xiàng)稅費(fèi)的征收中對企業(yè)有著極大的影響。
這兩項(xiàng)稅費(fèi)主要與企業(yè)收入和項(xiàng)目開發(fā)成本掛鉤。
對于企業(yè)來說，項(xiàng)目的收入一般是較為確定的，因此項(xiàng)目的開發(fā)成本大小對稅費(fèi)的影響至關(guān)重要。
會計(jì)在核算項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究稅法，仔細(xì)分析市場，使成本規(guī)劃在一個(gè)較為可行的基礎(chǔ)上。
在項(xiàng)目開發(fā)直到房屋交付的過程中，一般會涉及到多家單位。
而負(fù)責(zé)稅收的稅務(wù)機(jī)關(guān)不可能核實(shí)每一家的收入情況，因此通常對開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征收。
會計(jì)在核算開發(fā)成本的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的分類，以權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行核算。
權(quán)責(zé)發(fā)生制指的是在支出和收入的確認(rèn)上以實(shí)際的權(quán)利或者義務(wù)已經(jīng)發(fā)生作為標(biāo)準(zhǔn)，通過權(quán)利與義務(wù)的發(fā)生決定企業(yè)在收入和費(fèi)用上的歸屬。
在土地增值稅的征收規(guī)定中，房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用與是否取得金融機(jī)構(gòu)的證明有關(guān)。
對于中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，獲得銀行貸款的可能性很小，因此對開發(fā)費(fèi)用的扣除由獲得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和項(xiàng)目開發(fā)的成本預(yù)算而決定。
前者在項(xiàng)目開發(fā)前就需要支付到位，而后者可以在隨后的建設(shè)過程中逐步支付。
因此核算時(shí)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，減少要交納的土地增值稅。
比如用于獨(dú)立商鋪的房子，對其成本按照建筑面積結(jié)轉(zhuǎn)至銷售的成本。
用于出租經(jīng)營的房子，則結(jié)轉(zhuǎn)至出租類產(chǎn)品的核算中。
四、結(jié)束語
中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中是較為“弱勢”的一個(gè)群體，需要在考慮自身?xiàng)l件的基礎(chǔ)上應(yīng)對行業(yè)中存在的各種壓力。
面對瞬息變幻的市場以及繁重的稅務(wù)壓力，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高會計(jì)人員水平，充分了解國家稅收的政策法規(guī)，然后通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅?jì)核算“精打細(xì)算”，將成本、收入和稅費(fèi)控制在合理范圍，保持資金的充足。
如此才能在龐大的房地產(chǎn)市場中求得生存空間，不至于因?yàn)榈归]而被市場所淘汰。
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第二篇：營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響分析
摘要：隨著2016年5月1日營改增在全國范圍內(nèi)的全面推廣，各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域均在思考如何應(yīng)對和運(yùn)用營改增帶來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，xx年5月正式將其納入營改增試點(diǎn)范圍，這也標(biāo)志著營改增與房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算和納稅籌劃間的關(guān)系研究逐漸成為理論與實(shí)踐探索的重點(diǎn)與熱點(diǎn)。
明晰營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響，更有利于有效的制定納稅籌劃、應(yīng)對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響。
本文基于對營改增的基礎(chǔ)闡釋，著重于兩方面研究，一是營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的積極影響與消極影響，二是房地產(chǎn)企業(yè)如何利用營改增帶來的機(jī)遇和如何應(yīng)對營改增帶來的挑戰(zhàn)。
關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);納稅
營改增是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點(diǎn)稅制改革方案，2012年首次在上海進(jìn)行試點(diǎn)，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，2016年5月營改增試點(diǎn)全面推向全國全行業(yè)。
營改增的提出對各行各業(yè)而言既有挑戰(zhàn)也有機(jī)遇，尤其表現(xiàn)在稅負(fù)影響方面。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國重要的稅收來源之一，近十年對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。
但由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有周期長、資金額大等獨(dú)特的特征，因此，明晰營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與納稅的積極與消極影響對企業(yè)有效納稅籌劃、降低資金風(fēng)險(xiǎn)、最大化利用閑置資金和盈余管理均具重要意義。
鑒于此，本文通過對營改增的來源、演變等進(jìn)行基礎(chǔ)闡釋，提出營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的雙面影響，并提出應(yīng)對影響的策略。
一、營改增概述
我國歷史上針對增值稅共有三次重大稅制改革，但營改增稅制改革是三次中最為重大的一次。
在營改增前，營業(yè)稅主要是以銷售額為計(jì)稅基礎(chǔ)，重復(fù)征稅嚴(yán)重程度與商品或服務(wù)的流通環(huán)節(jié)多少成正比，即流轉(zhuǎn)的循環(huán)鏈條越長，重復(fù)征稅現(xiàn)象越嚴(yán)重，這使得計(jì)征營業(yè)稅的行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)流動(dòng)的過程中稅負(fù)如“滾雪球”一般增長，這直接增加了企業(yè)的稅負(fù)成本。
而隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，勞動(dòng)、資本、技術(shù)、管理等成本不斷提高，再加上沉重的稅負(fù)，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了現(xiàn)代建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨成本壓力。
因此，如何避免營業(yè)稅的重復(fù)征稅問題成為財(cái)稅研究的重點(diǎn)。
由于增值稅最大的特點(diǎn)就是根據(jù)各環(huán)節(jié)的增值額進(jìn)行征稅，避免重復(fù)征稅，這可能對房地產(chǎn)這樣周期長、環(huán)節(jié)多的產(chǎn)業(yè)而言獲得了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。
因此，財(cái)政部在2011年正式提出了營改增財(cái)稅改革方案，本著“由點(diǎn)到面，逐步推進(jìn)”的原則，將此進(jìn)程逐步推進(jìn)。
營改增財(cái)稅改革避免了營業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房價(jià)上升，降低房產(chǎn)市場準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場自由競爭。
增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應(yīng)商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。
因此，營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。
二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響
(一)營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的積極影響
營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的積極影響主要體現(xiàn)在避免重復(fù)征稅、業(yè)務(wù)整合、稅負(fù)、納稅意識和管理水平四方面。
1.營改增可以有效的避免重復(fù)征稅，增值稅主要是根據(jù)各環(huán)節(jié)增值額進(jìn)行征稅的，而營業(yè)稅主要是根據(jù)銷售額進(jìn)行征稅的，房地產(chǎn)成本主要包括材料成本、建安成本、土地成本等，其中，材料成本和建安成本原來已經(jīng)承擔(dān)過稅負(fù)，但是在房產(chǎn)銷售時(shí)仍然需要繳納營業(yè)稅，造成二次繳稅。
在營業(yè)稅改成增值稅后，只需要在每個(gè)增值環(huán)節(jié)進(jìn)行繳稅，以材料成本和建安成本增值稅發(fā)票的形式進(jìn)行抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)。
2.營改增有益于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，原來營業(yè)稅的報(bào)銷主要是以單據(jù)形式移交財(cái)務(wù)部門，而采購部門單據(jù)來源和單據(jù)類別并不進(jìn)行區(qū)分，這就直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作繁重，業(yè)務(wù)部門的單據(jù)任務(wù)簡單，尤其是在項(xiàng)目金額重大、項(xiàng)目環(huán)節(jié)繁瑣的房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)形式簡單，但內(nèi)容雜亂無章。
而營改增后，不再以單據(jù)的形式進(jìn)行報(bào)銷，而是以增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票進(jìn)行抵扣，財(cái)務(wù)部門只負(fù)責(zé)對增值稅發(fā)票進(jìn)行審核，而業(yè)務(wù)部門需要為財(cái)務(wù)部門提供合格的增值稅發(fā)票。
這樣就由原來稅票重心在于財(cái)務(wù)部門轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的協(xié)調(diào)。
因此，營改增推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)票據(jù)整合。
3.營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，而增值稅是價(jià)外稅，根據(jù)相關(guān)研究顯示，營改增前后的平衡率為56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)利潤，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業(yè)帶來稅負(fù)的增加，經(jīng)研究機(jī)構(gòu)測算，我國大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。
根據(jù)歷史文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，原來營業(yè)稅時(shí)期，按照營業(yè)稅5%的稅率計(jì)算，綜合土地增值稅、教育費(fèi)附加、城建稅等后，稅率為14.97%，但是，營改增后按照11%的增值稅稅率計(jì)算后，綜合稅率為14.49%，因此，理論上營改增益于企業(yè)稅負(fù)的減少。
4.營改增對企業(yè)納稅意識、納稅管理具有一定的積極影響，營改增后，財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門會對企業(yè)的票據(jù)審核更加嚴(yán)格，測算更加細(xì)致，規(guī)范企業(yè)的納稅制度，對財(cái)務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員的稅務(wù)素質(zhì)和稅務(wù)意識更加重視，對國家的稅收優(yōu)惠政策逐漸關(guān)注。
營改增使得企業(yè)上下形成一致的稅負(fù)降低意識。
(二)營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的消極影響
營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算和納稅消極影響主要體現(xiàn)于稅負(fù)、財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)核算三方面。
1.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)具有重要影響。
首先，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅，原來征收的營業(yè)稅可以在企業(yè)所得稅稅前全部扣除，但改為增值稅后，不可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，這樣就增加了企業(yè)應(yīng)納所得稅額。
甚至一些成本費(fèi)用原來是可以按照稅法規(guī)定的比例進(jìn)行稅前扣除的，但是，營改增后一些費(fèi)用(如運(yùn)輸費(fèi)用)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法進(jìn)行稅前扣除。
此外，一些設(shè)備等固定資產(chǎn)原來是按照相應(yīng)的比例進(jìn)行繳納營業(yè)稅，營改增后固定資產(chǎn)的購置成本不包含增值稅，而要包含一些如部分運(yùn)輸費(fèi)用的相關(guān)費(fèi)用成本。
其次，體現(xiàn)在稅負(fù)的變化，增值稅理論上是可以進(jìn)行抵扣的，關(guān)鍵在于增值稅發(fā)票的取得，房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中的沙石、水泥等原材料和勞務(wù)費(fèi)用(農(nóng)民工和勞務(wù)公司)很難取得增值稅發(fā)票，難以抵扣，而且這部分的金額占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費(fèi)用在總工程中的占比為20%-30%，這間接增加企業(yè)的稅負(fù)。
2.營改增對財(cái)務(wù)報(bào)表具有一定的消極影響。
一是資產(chǎn)負(fù)債表，營改增前不動(dòng)產(chǎn)購置的營業(yè)稅需要作為成本入賬，營改增后不動(dòng)產(chǎn)購置可以以進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，降低入賬價(jià)值，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二是利潤表，增值稅作為價(jià)外稅，增值稅額需要從營業(yè)收入中減掉，降低企業(yè)的營業(yè)收入。
以上所述的人工成本、原材料成本等難以取得增值稅發(fā)票，增加稅負(fù)成本。
三是現(xiàn)金流量表，增值稅發(fā)票是要在工程結(jié)束時(shí)取得，這就需要企業(yè)墊付大量資金，增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。
3.營改增對財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，同時(shí)這也為財(cái)務(wù)核算增加了難度，原來營業(yè)稅的核算只需要按照一個(gè)稅率、一個(gè)會計(jì)科目進(jìn)行計(jì)算，但是增值稅需要十幾個(gè)會計(jì)科目進(jìn)行核算，且增值稅采用認(rèn)證抵扣和網(wǎng)上申報(bào)形式，不僅對財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，而且增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、應(yīng)對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略
(一)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃
增值稅可以有效避免重復(fù)征稅的原因是只以增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，而增值額計(jì)稅是通過進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票與銷項(xiàng)稅發(fā)票的抵扣實(shí)現(xiàn)的，因此，票據(jù)管理對增值稅非常重要。
一是盡量不要與不能開具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商合作，如政府非營利性機(jī)構(gòu)和小規(guī)模納稅人，涉及到勞務(wù)時(shí)要與外包企業(yè)進(jìn)行合作，需要農(nóng)產(chǎn)品時(shí)盡量選擇考慮與農(nóng)戶合作，因?yàn)樵鲋刀悓r(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策;二是在增值稅發(fā)票的取得時(shí)間上與合作商進(jìn)行協(xié)商，不能延期申報(bào)，占用流動(dòng)資金;三是要規(guī)范財(cái)務(wù)部門的票據(jù)管理，審核更加嚴(yán)格，對票據(jù)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，防止票據(jù)暗箱操作。
明晰營改增對房地產(chǎn)會計(jì)核算與納稅的影響，其重要目的就是更好的進(jìn)行納稅籌劃，尤其是成本稅務(wù)籌劃。
一是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及金額大、周期長的特點(diǎn)，企業(yè)必須加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通交流，了解當(dāng)?shù)刈钚碌亩悇?wù)優(yōu)惠政策;二是可以將整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行期間分?jǐn)�，這樣要比一次性核算所承擔(dān)稅負(fù)少，同時(shí)，也可以在銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行成本籌劃，例如，房產(chǎn)與裝修分離，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，而裝修的增值稅稅率是6%，這樣可以間接降低稅負(fù);三是由于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是多個(gè)產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)后的末端體現(xiàn)，因此，企業(yè)對房產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)結(jié)構(gòu)研究也非常必要。
(二)強(qiáng)化全員培訓(xùn)，優(yōu)化賬務(wù)處理
首先，企業(yè)人員是企業(yè)會計(jì)核算和納稅的主體，其業(yè)務(wù)素質(zhì)直接關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)籌劃有效性。
增值稅的票據(jù)管理會將稅務(wù)重心轉(zhuǎn)移至業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門之間，更加注重二者的協(xié)調(diào)，因此，企業(yè)全員納稅意識和培訓(xùn)力度、規(guī)范票據(jù)取得和管理對應(yīng)對營改增影響非常重要。
其次，營改增對會計(jì)報(bào)表具有很強(qiáng)的消極影響，增值稅要求賬務(wù)要“細(xì)”，對每一個(gè)一級會計(jì)科目都要有詳細(xì)二級會計(jì)科目記錄，對增值稅產(chǎn)生及抵扣環(huán)節(jié)均要反映申報(bào)。
此外，企業(yè)要對“老”財(cái)務(wù)人員進(jìn)行稅務(wù)做賬培訓(xùn)：一是培訓(xùn)計(jì)算機(jī)會計(jì)做賬與稅務(wù)申報(bào)，二是培訓(xùn)“老人”帶“新人”的會計(jì)人才培養(yǎng)機(jī)制，交接要嚴(yán)謹(jǐn)、完整。
最后，要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，對財(cái)務(wù)信息智能化和共享化實(shí)行內(nèi)部控制，避免不必要的稅務(wù)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語
營改增是我國有史以來最為重大的財(cái)稅改革，它對各行各業(yè)均有重大影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，營改增對其影響也不例外。
實(shí)際上，營業(yè)稅向增值稅的轉(zhuǎn)變是一個(gè)過程，財(cái)務(wù)人員的思想觀念與企業(yè)內(nèi)控環(huán)境均需要時(shí)間適應(yīng)。
所以，在“營改增”稅制改革背景下，房地產(chǎn)行業(yè)市場中可能有小微企業(yè)不能適應(yīng)這樣的巨變被迫淘汰。
因此，明晰營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算及納稅的影響對企業(yè)的納稅籌劃、競爭優(yōu)勢優(yōu)化與財(cái)務(wù)管理具有重要意義。
營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響主要分為積極影響和消極影響，其中，積極影響主要體現(xiàn)于避免重復(fù)征稅、業(yè)務(wù)整合、稅負(fù)、納稅意識和管理水平四方面，而消極影響主要體現(xiàn)于稅負(fù)、財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)核算三方面。
本文通過對其影響的分析，進(jìn)而提出應(yīng)對營改增的影響策略。
但是，限于時(shí)間和篇幅，文章并不能詳盡的闡釋影響和對策，建議后續(xù)研究可以進(jìn)行更深入的探討。
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