企業(yè)成本控制論述

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　　房地產(chǎn)成本控制貫穿于整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，對于房地項目開發(fā)成本的控制不僅復雜，而且還是分是多個階段展開的。為了增加房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，要全面控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，做好開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤空間。

　　第1篇：鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法探討

　　摘要：成本控制是企業(yè)經(jīng)營工作的重要內(nèi)容，成本控制能力的強弱體現(xiàn)了企業(yè)的管理水平，在謀求良好經(jīng)濟效益的過程中，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是企業(yè)經(jīng)營管理的重中之重。

　　結(jié)合本企業(yè)自身生產(chǎn)實際情況，提出了加強鋼結(jié)構(gòu)制造企業(yè)成本管控的重要方法，并指出通過有效提高成本控制意識、提高施工過程的生產(chǎn)效率、降低施工過程的采購成本和物料消耗、完善成本管理制度等辦法可以有效降低施工成本。

　　關鍵詞：鋼結(jié)構(gòu);生產(chǎn);成本控制

　　鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)企業(yè)是一類特殊的企業(yè)，既包括鋼結(jié)構(gòu)的加工制造又保函臨時工現(xiàn)場的安裝，而且鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)的生產(chǎn)制造都隨著每個項目的不同有專項性。

　　每個項目從投標報價，到施工圖預算、采購詢價比價、材料的領用、制作過程管理、構(gòu)件的運輸、項目的分包、資金的回首、管理費用的支出等等，都緊密圍繞著成本管控的核心。

　　成本貫穿于一個企業(yè)的整個業(yè)務流程，涉及到企業(yè)的各個部門，在項目執(zhí)行過程中每時每刻都在發(fā)生，為了提高市場競爭力必須加強企業(yè)的成本管控。

　　隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，鋼結(jié)構(gòu)在工程建設領域得到了廣泛的應用，在鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)迅速發(fā)展的同時，隨著行業(yè)競爭的不斷加強，原材料價格漲幅變化較大，導致生產(chǎn)企業(yè)的利潤直線下滑，企業(yè)的項目盈虧受客觀影響較大，存在很大的不穩(wěn)定性。

　　90年代初期，鋼結(jié)構(gòu)件的市場平均價格為5000～6000元/噸，當時的鋼材價格為2000～3000元/噸;在2007～2008年期間，鋼材市場價格上升至6000～7000元/噸，建筑鋼結(jié)構(gòu)件的市場價格維持在6000～7000元/噸，在此期間執(zhí)行的項目造成了原材料采購成本的加大，使得不少企業(yè)出現(xiàn)虧損。

　　2015年鋼材市場價格一直處于低迷狀態(tài)，大部分鋼廠原材料出廠價格也就在2000元左右，但是到2016年中旬開始，鋼材市場出現(xiàn)價格大幅上漲，使得前期承接的項目在此階段購買原材料而造成了嚴重虧損，虧損過大的項目甚至有些企業(yè)無法繼續(xù)承接而違約。

　　一個企業(yè)的成本管理好壞，直接影響一個企業(yè)的經(jīng)濟效益的好壞，甚至影響到企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展。

　　本文結(jié)合生產(chǎn)實際，就鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)成本管理談幾點體會。

　　一、提高全員成本管控意識，完善成本管理制度是加強成本管控的基礎

　　首先，提高全員的成本管控意識是企業(yè)經(jīng)營管理的重點之一，努力做到全員參與、全員管理、全員受益，使企業(yè)的每一位員工在工作中都能自覺做到成本控制而非被動完成，包括企業(yè)各職能部門和全體員工對成本所進行的共同管理與控制。

　　成本控制全員參與。

　　一是一個企業(yè)的領導要對企業(yè)的成本控制做好宏觀把控，作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的決策者、組織者，領導對企業(yè)地的成本控制的重視程度，工作方法是否得當，直接影響企業(yè)整體成本管控的效果。

　　二是一般員工對成本的控制，企業(yè)管理中的每項費用支出，每個員工的職責工作是否盡職完成，完成效果如何?都將影響項目實施的最終成本，因此每個人都有成本管控的責任和義務。

　　生產(chǎn)過程中的產(chǎn)品質(zhì)量合格率、生產(chǎn)進度管理以及管理部門的辦公經(jīng)費、業(yè)務招待費、車輛費用等等，都涉及到成本控制的問題，因此企業(yè)要把企業(yè)成本和員工的經(jīng)濟利益有機結(jié)合起來，責任分解并落實到人，提升全體員工成本管控的自覺性。

　　其次，要改變企業(yè)傳統(tǒng)的成本管理方法，將成本管理從簡單的成本核算型向綜合控制型轉(zhuǎn)變。

　　由于鋼結(jié)構(gòu)制造企業(yè)的施工特點，一部分管理者一貫采用財務成本核算的方法去管理成本，以項目已經(jīng)實施后形成的財務報表來控制企業(yè)的成本，盡管有一定的效果，但此種做法屬于一種事后控制，將已經(jīng)發(fā)生的成本進行核算來替代成本管理，此種方法缺乏全局觀念，企業(yè)的全面成本管理需要做到事前有預測，事中有考核，事后有分析。

　　完善的成本管理制度是企業(yè)成本管控水平高低的有效保障。

　　二、成本控制的因素及方法

　　1.人、材、機等的成本控制

　　(1)人力資源管理①管理人員。

　　管理人員的配置要盡量精簡，多培養(yǎng)一專多能的人才，可以適應多個崗位的需求，避免管理機關的臃腫可以激發(fā)職工的工作積極性，提高工作效率，同時要提升管理人員的素質(zhì)和責任心，提高工作效率，從而降低管理成本。

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　　施工人員的技能水平高低，直接影響工程的進度和質(zhì)量，從而對施工成本有很大的影響。

　　在不斷提升施工人員技能水平的同時，還要求管理人員合理編制施工方案，經(jīng)濟有效地安排施工人員和施工機械的配置，使得現(xiàn)場施工人員不窩工、設備不停滯，提高工作效率，降低施工成本。

　　(2)材料控制鋼結(jié)構(gòu)工程施工，主要原材料是鋼材和油漆，材料價格對成本的影響很大，材料的質(zhì)量直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量，因此物資采購環(huán)節(jié)尤為重要。

　　有效降低項目的采購成本，減少企業(yè)資金費用的發(fā)生，將直接體現(xiàn)在項目整體成本的降低、利潤的增加。

　　在整個項目成本中原材料采購成本比例占到60%以上，因此，有效降低原材料成本，是一個企業(yè)最直接也是最有效的降本增效的手段之一。

　　首先，要開拓創(chuàng)新，通過技術(shù)改造降低成本。

　　通過采用新技術(shù)、新工藝、新材料，提高產(chǎn)品技術(shù)含量，開辟降低生產(chǎn)成本的途徑。

　　在滿足制作要求的同時，降低材料消耗，在保證質(zhì)量的前提下，用盡量最小化的損耗進行材料的排料及材料預算。

　　其次，建立、健全的采購管理制度，做好采購成本控制的基礎工作。

　　完善采購制度主要包括以下幾個方面：(1)要有嚴格的評審制度，從材料計劃的審核、材料詢價比價(貨比三家)、價格評審會審制度等等，在比較、議價、評審后，最終選定合格供應商，并報上級主管部門審核批準后進入采購程序。

　　(2)建立合格供應商評價制度。

　　對合格的供應商建立合格供應商檔案，每個供應商都經(jīng)企業(yè)各個職能部門審核后確定合格方可列入合格供應商范圍，重點材料的供應商，應由物資、質(zhì)檢、技術(shù)、財務等部門聯(lián)合考核，只有考核合格后才能歸檔為合格供應商。

　　這種考核一般按季度或者半年評定一次。

　　再次，要完善降低采購成本的方法和手段。

　　一是通過在合同簽訂過程中，通過選擇降低采購成本的付款方式來降低成本。

　　在資金充裕的前提下，可采用款到發(fā)貨的方式，這樣價格能低于貨到付款很多。

　　此外，通過對大宗采購可進行招標方式進行選擇，通過供應商投標報價的比價選擇，得到較低的價格。

　　二是利用原材料價格變動的有效時機，鋼材市場的價格經(jīng)常隨市場供應情況和季節(jié)發(fā)生變動，因此要從市場中找規(guī)律，掌握好的采購時機，給企業(yè)帶來大的經(jīng)濟效益。

　　同時避免因價格漲幅影響對采購成本增加造成企業(yè)虧損。

　　三是與合作時間長、供貨質(zhì)量保證，交貨及時的合格供貨商建立長期合作的框架協(xié)議，從而得到更多的價格優(yōu)惠。

　　最后，在施工過程中要嚴格材料領用程序，材料發(fā)放制度要嚴格執(zhí)行，在材料存放過程中，避免二次倒運現(xiàn)象的發(fā)生，依據(jù)施工進度，經(jīng)主管部門審批后領用材料，避免重復領用或者是超額領用，減低材料使用損耗。

　　同時要做好邊角余料的回收管理及二次廢物利用等管理工作。

　　(3)機械設備控制鋼結(jié)構(gòu)制作及安裝過程中，需要使用大量的機械設備，自由設備的使用過程中要注意日常維護和保養(yǎng)，延長設備使用壽命，提高設備利用率，減少攤銷成本，對于起吊設備等租賃設備，要充分考慮施工現(xiàn)場的實際情況，合理布置合理配置，

　　同時做好施工前的準備工作，要求施工人員和施工設備到位后，有效提高設備使用效率，通過優(yōu)化施工方案等技術(shù)指導合理安排設備進場順序，有效提高設備利用率，降低設備使用成本。

　　(4)現(xiàn)場管理費控制加強企業(yè)內(nèi)部管理，降低用于現(xiàn)場管理的各項費用，例如招待費、差旅費、電話費、辦公經(jīng)費、車輛使用費用等等，要有健全的管理制度，嚴格控制費用發(fā)生。

　　2.提高產(chǎn)品質(zhì)量有效降低成本

　　在施工過程中，如果構(gòu)件質(zhì)量達不到驗收標準時，就會出現(xiàn)返修、復檢等費用的發(fā)生，因此從原材料到廠檢驗，到現(xiàn)場構(gòu)件制作和現(xiàn)場產(chǎn)品安裝等環(huán)節(jié)做好質(zhì)量監(jiān)控，杜絕前一質(zhì)量問題發(fā)生后造成一系列的質(zhì)量連鎖反應，從而有效控制質(zhì)量發(fā)生的相關費用，降低施工成本。

　　同時做好產(chǎn)品出廠前的驗收工作，避免產(chǎn)品交貨后因質(zhì)量問題發(fā)生不必要的售后費用。

　　在業(yè)主和設計單位通知發(fā)生設計變更的時候，要及時做好簽認和后期的索賠工作。

　　3.提高生產(chǎn)效率是加強成本控制的有效途徑

　　提高生產(chǎn)效率可在相同資源投入和相同時間投入的同時獲得最大的產(chǎn)出，使得施工成本總體水平大幅降低。

　　通過工時定額使生產(chǎn)效率與員工個人收入相掛鉤，這樣既能調(diào)動員工的工作積極性，又能使企業(yè)的經(jīng)濟效益得到提高。

　　其次是通過技術(shù)革新、QC活動開展等方式有效提高生產(chǎn)效率，提高產(chǎn)品質(zhì)量，從而達到降低施工成本的目的。

　　4.加大資金回收力度，加速資金周轉(zhuǎn)降低施工成本

　　項目投入資金會造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)昆明，嚴重的資金短缺會給企業(yè)運轉(zhuǎn)造成影響，應通過多種渠道加強資金回收力度，再通過縮短生產(chǎn)周期，來加速資金周轉(zhuǎn)，降低施工成本。

　　三、減低成本的主要措施

　　1.強化企業(yè)成本管理提高員工成本意識

　　為了使企業(yè)更好地發(fā)展壯大，必須加強企業(yè)經(jīng)營成本管理，強化員工成本意識。

　　只有全員成本意識提高了，把成本觀念貫穿到企業(yè)管理的各個層面，讓成本意識深入人心，深入到每個崗位，每位員工都有切實為企業(yè)成本進行管控的主動性和自覺性，讓人人懂得以最小的投入獲得最大的效益，提升企業(yè)利潤額，同時使員工個人收入也有所提升，增強全員成本控制意識，增強職工控制成本的責任感和緊迫感。

　　2.實現(xiàn)預算成本控制

　　成本控制的關鍵在于制定科學合理的成本預算，在項目開工前對項目做好項目前期策劃，成本預算是項目前期策劃中的重點。

　　成本預算就是在項目實施前，企業(yè)對項目中可能發(fā)生的各項成本支出進行的預算，通過預算數(shù)據(jù)分析，從源頭上控制支出。

　　結(jié)合企業(yè)目前現(xiàn)狀和未來的利潤目標等指標來制定細化到每個施工環(huán)節(jié)的成本預算。

　　此成本預算需要生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)檢、物資、經(jīng)營、財務等各個職能部門的配合，使得預算數(shù)據(jù)有據(jù)可查，而非盲目編制流于形式，真正起到切實指導施工、有效控制成本的目的。

　　3.強化成本分析

　　成本分析是利用類似已完工工程的成本分析數(shù)據(jù)及其他有關資料，分析企業(yè)成本水平與實際成本構(gòu)成的變動情況，是成本管理的重要組成部分，成本分析工作的開展主要包括事前分析、事中分析和事后分析三方面。

　　一個企業(yè)如何確定適應新情況下的最合適的成本水平，需要建議一整套完善的成本分析制度，定期進行分析，及時總結(jié)，分析差異、查找原因，從而提高企業(yè)的成本管理水平。

　　四、結(jié)束語

　　成本控制是一個企業(yè)管理的核心，是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程實行全方位、多層次的控制過程。

　　成本控制水平直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益的好壞。

　　只有不斷加強成本管理，提高企業(yè)的技術(shù)水平和管理水平，在鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)競爭激烈的市場環(huán)境中，才能立于不敗之地。

　　參考文獻

　　[1]黎玲.淺談建筑企業(yè)鋼結(jié)構(gòu)加工的成本控制[J].中小企業(yè)管理與科技，2011，(12)：57-58.

　　[2]易冬梅.淺析鋼結(jié)構(gòu)加工企業(yè)的成本控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013，(22)：273.

　　第2篇：企業(yè)人力資源成本控制問題分析

　　摘要：人力資源是企業(yè)的主要資源之一，加強對人力資源的有效控制，能夠在很大程度上提高企業(yè)的核心競爭力。

　　因此，本文對企業(yè)人力資源成本控制問題進行了深入研究。

　　關鍵詞：企業(yè);人力資源;成本控制

　　一、企業(yè)人力資源成本控制存在的問題

　　1.缺乏有效的人力資源規(guī)劃

　　人力資源規(guī)劃主要包括晉升規(guī)劃、補充規(guī)劃、培訓開發(fā)規(guī)劃、人員調(diào)配規(guī)劃和工資規(guī)劃等，涵蓋了人力資源管理的全面工作。

　　人力資源規(guī)劃主要通過制定合理的人事政策，影響人力資源管理活動。

　　但是，目前我國大多數(shù)企業(yè)并沒有制定完善的、有效的人力資源規(guī)劃，缺乏對員工的重視，其中人力資源成本的隨意性相對較大，從而使得成本難以實現(xiàn)合理控制。

　　2.成本控制方法缺乏創(chuàng)新性

　　人力資源成本控制的程度直接影響著企業(yè)的發(fā)展。

　　但是，受長期以物耗為本的傳統(tǒng)成本控制方法影響，在人力資源成本控制時，經(jīng)常會出現(xiàn)與其相類似的方法，就是將人看作物資，從客觀數(shù)據(jù)上，對人的成本和價值進行評判，缺乏對員工能力與職位適應性的充分考慮，忽視員工潛在能力的發(fā)揮，

　　進而導致具備同樣價值的員工享受的薪酬待遇不同，這會給員工帶來一種不被重視，不受重用的心理感受，從而導致產(chǎn)生一些不良行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。

　　3.績效評估與激勵制度不合理

　　目前，我國很多企業(yè)的績效評估與激勵制度制定并不合理，根本無法充分發(fā)揮其激勵作用。

　　其中一些企業(yè)雖然制定了評估標準，但是缺乏對企業(yè)自身實際情況的充分考慮，績效評估過于表面化，形式化。

　　不僅如此，還有部分企業(yè)的激勵制度缺乏有效性，激勵手段單一，對員工需求的多層次性缺乏重視，導致員工的工作積極性和主動性難以被充分調(diào)動，進而阻礙了工作的有序開展。

　　4.成本控制實踐不足，缺乏經(jīng)驗

　　由于我國人力資源管理控制的起步較晚，缺乏豐富的實踐經(jīng)驗，從而在很大程度上導致了人力資源控制的失誤。

　　而且，我國很多企業(yè)目前依舊過于注重員工的固定能力，忽視員工的潛在能力，導致在招聘時嚴重缺乏一套完整的綜合評價體系，進而加大了企業(yè)在人力資源成本上浪費。

　　主要體現(xiàn)在四個方面，即招聘時往往會片面追求高學歷人才;在培訓時往往過于重視培訓形式，忽視培訓內(nèi)容;在最終定崗時對部分關鍵崗位缺乏重視，導致管理控制出現(xiàn)混亂;績效評估時從總體上進行企業(yè)投入產(chǎn)出評價，缺乏進一步的細化分析投入要素的影響，特別是人力資源。

　　這些現(xiàn)象都會在很大程度上打擊員工的積極性和主動性，甚至會造成離職現(xiàn)象，導致人力資源成本大大增加。

　　二、加強企業(yè)人力資源成本控制的有效策略

　　1.合理調(diào)整組織結(jié)構(gòu)

　　組織結(jié)構(gòu)是為了分工和協(xié)調(diào)，因此合理調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，把企業(yè)目標轉(zhuǎn)化成體系或制度，融入企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，充分發(fā)揮指導和協(xié)調(diào)作用，確保企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。

　　構(gòu)建新型組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營團隊，以此解決因人設崗的問題，明確企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略目標，構(gòu)建完善的責任體系和考核體系，從而更有利于企業(yè)實現(xiàn)長遠的、可持續(xù)的發(fā)展。

　　與此同時，管理人員還要全面提高自身綜合素質(zhì)和能力，在組織結(jié)構(gòu)中，將主要領導人員繁忙的事務進行劃分，保證領導人有足夠的精力和時間充分考慮企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，并據(jù)此實現(xiàn)對下級的激勵作用，從而充分發(fā)揮自身才能，并行使自身職權(quán)。

　　2.制定科學有效的人力資源規(guī)劃

　　在制定科學有效的人力資源規(guī)劃時，企業(yè)要切實以自身的實際情況，以及發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營管理目標為基礎。

　　對企業(yè)人力資源需求和供給數(shù)量進行預測，據(jù)此制定健全的人力資源規(guī)劃，采取多元化的形式吸收合格人員，全面促進招聘效率和效果的提升，以此有效控制人力資源成本。

　　另外，健全崗位設置規(guī)劃，明確崗位工作內(nèi)容、硬件要求等，確保所吸收的人員與企業(yè)崗位需求相適應，避免產(chǎn)生不必要的花費。

　　并建立良好的人才職業(yè)生涯規(guī)劃，實現(xiàn)人力資源規(guī)劃與企業(yè)文化的融合，促進企業(yè)與員工實現(xiàn)共同發(fā)展。

　　3.加強員工培訓，提升員工素質(zhì)

　　培訓是開發(fā)人力資源的基本途徑，所以加強員工培訓，提高員工綜合素質(zhì)，是提高的核心競爭力的重要手段。

　　這就需要企業(yè)提高管理人員對培訓的認識和重視，派遣專門的人員對文化建設負責，引領工作人員積極參加培訓活動，并全面落實培訓計劃。

　　同時，還要將培訓看作是一種有效投資，加大員工培訓力度。

　　并對員工崗位需求進行合理分析，從而具有針對性地制定培訓計劃，在培訓后，還要對員工的結(jié)果進行評估，以此激發(fā)員工的積極性。

　　4.建立科學合理的績效考核制度和激勵制度

　　績效考核制度的建立主要有三種途徑，其一以工作分析為基礎，其二以企業(yè)經(jīng)營目標為基礎，其三以流程為基礎。

　　以工作分析為基礎，可以全面保證員工對企業(yè)忠誠，并盡最大努力完成崗位工作，但是不能實現(xiàn)人力資源價值的最大化。

　　因此，必須三者相結(jié)合，在激發(fā)員工工作潛能的基礎上，實現(xiàn)員工價值。

　　而且，績效考核評估不能太過形式化，在績效考核過程中，管理人員和員工之間要不斷交流和溝通。

　　另外，想要確�？冃Э己酥贫群图钪贫瘸浞职l(fā)揮作用，可以以獎勵為出發(fā)點，以企業(yè)效益增加，員工收入增加為準則，從而充分調(diào)動員工的工作興趣和熱情，只有發(fā)揮出員工的價值，提高員工的滿意度，才能夠為企業(yè)節(jié)省更多的人力資源成本。

　　三、結(jié)語

　　綜上所述，想要在競爭日益激烈的市場環(huán)境中占據(jù)有利地位，企業(yè)必須全面加強成本，尤其是人力資源成本控制，人力資源是企業(yè)的核心資源，只有控制好其成本，才能夠具備足夠的優(yōu)勢，進而促進企業(yè)實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻

　　[1]柴永卓.企業(yè)人力資源成本控制研究[D].長春理工大學，2011.

　　[2]姜潔.我國企業(yè)人力資源成本控制研究[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學，2012.

　　[3]宗克翔.企業(yè)人力資源成本控制研究模式[J].經(jīng)營管理者，2010，(8)：222.

　　第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制遇到難題與解決措施

　　摘要:本文以某房地產(chǎn)項目為例，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本控制進行了分析探討，以期對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進作用。

　　關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);成本控制;遇到的問題;解決措施

　　隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，中國房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)。

　　巨大的利潤空間使得越來越多的企事業(yè)單位加入到房地產(chǎn)開發(fā)的行列中來。

　　然而，激烈的市場競爭，行業(yè)法規(guī)的不斷完善和規(guī)范，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間大大縮水。

　　為了保證房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間最大化，做好成本控制，提高企業(yè)核心競爭力無疑是最好的選擇。

　　作為在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中處于領導地位的龍頭企業(yè)，致力于提高企業(yè)核心競爭力，加強企業(yè)成本管理與控制，以此來提升企業(yè)自身競爭力。

　　再者房地產(chǎn)企業(yè)的利潤是等于銷售收入，來減去項目固定費用、臨時費用還有稅金，可以直觀的看出如果房地產(chǎn)企業(yè)想要提升利潤空間，在項目預算等其他條件無法改變的情況下，企業(yè)可以從成本費用著手進行壓縮和管控，達到預期的利潤空間。

　　企業(yè)成本費用的管理和控制，利潤空間的提高，核心競爭力的提升，是房地產(chǎn)企業(yè)在未來經(jīng)濟環(huán)境中謀求發(fā)展的必要條件。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本組成和成本控制實例

　　對于房地產(chǎn)，從項目開發(fā)的可行性研究再到項目投入使用，會有大量的資金投入。

　　一個房地產(chǎn)項目運作成功與否，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得相應的利潤，主要取決于項目前期的決策。

　　在項目的前期決策過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要對市場有準確的定位，還必須對項目投資進行精確的評估，在全面分析開發(fā)項目的成本費用的同時做出合理的經(jīng)濟評價。

　　本文以某房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，土地的凈用面積為75畝，

　　該項目的項目成本費用組成主要有以下幾項:(1)土地費用(包含土地使用權(quán)出讓金，征地費、拆遷安置補償費和城市建設配套費);(2)前期工程費;(3)房屋開發(fā)費(包含建安工程費、基礎設施建設費、公共配套施設建設費);(4)管理費;(5)銷售費用;(6)財務費用;(7)稅費;(8)不可預見費;(9)其他費用。

　　根據(jù)項目特點設計出了方案，以該設計方案為參考，具體結(jié)合周邊樓盤的情況做了投入產(chǎn)出分析。

　　以商鋪和住宅全部銷售完，地下車庫最少銷售一般為準，其中銷售收入總共為35984.88萬元，總投入為31610.79萬元。

　　該案例中的相關經(jīng)濟指標如下:(1)土地費用。

　　包含土地綜合開發(fā)費3352.23萬元和土地出讓金及契稅1125萬元(75畝×15萬元/畝)，總計4477.23萬元;(2)前期費用。

　　包含《國有土地使用證》、國土局辦調(diào)查紅線以及規(guī)劃局辦總圖報批等費用25萬元，報建費1813.71萬元，現(xiàn)狀地形圖測繪費4萬元，

　　放線費1.3萬元(13棟×1000元/棟)，勘探費用15.6萬元(13棟×6點/棟×20m/點×100元/m)，設計費用284.044萬元(含管線綜合設計、總規(guī)設計、單體設計、擴初設計)，建現(xiàn)場辦公室和售樓部60萬元(20萬元+40萬元)，共計2167.65萬元;(3)房屋開發(fā)費。

　　主要是兩項，建安工程費18213.38萬元(含土地建安、電梯、地下車庫、樁基礎及地下室土方等)和配套基礎設施費2587.62萬元(包含給排水、強電弱電、道路、綠化、煤氣管道等)，合計20801萬元;(4)其他費用。

　　主要包含工程交易費8萬元，投標代理費10萬元，環(huán)保費15.033萬元，工程監(jiān)管費145.71萬元，樁基檢測費78萬元，造價咨詢費60.93萬元，教育基金50萬元，其他雜項(如防雷、審圖、核面費等)180.396萬元，合計548.069萬元;(5)銷售費用。

　　包括銷售提成和廣告費，共959.52萬元;(6)財務費用。

　　包含利息支出(按單利粗略估算)633.6萬元，和手續(xù)費及評估費30萬元;(7)管理費(前六項的2%，合計587.7萬元);(8)不可預見費(以上各項費用的3%，共計899.18萬元);(9)營業(yè)稅，35984.88萬元×5.6%=2015.15萬元，稅前利潤(3097.72萬元=銷售收入(35984.88萬元)-總投入(32887.16萬元)。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制遇到的問題和解決辦法

　　2.1結(jié)合實例分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的難題

　　通過對前面房地產(chǎn)案例分析可以看出，當房地產(chǎn)的房屋售價固定時，整個項目盈利與否，關鍵就在于能否更好的控制成本。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的主要成本費用是由前期的工程費用、土地費用、房屋開發(fā)費用和后期的銷售費用、管理費用、財務費用、稅費等可控費用以及其他一些不可控費用組成。

　　其中土地費用取決于賣方，一般受買方控制;而前期費用中，大部分是政策性的收費項目，很難減免，更是不能隨便改變或者舍棄，比如1813.71萬元的報建費，就是其中一項不可忽視的成本。

　　其他費用中的環(huán)保費、教育基金費以及工程交易、審圖費、核面費等，有些也是政策性的費用，這些費用總共有548.069萬元，雖然也要控制，但由于所占比例不大，因而對整個項目影響相對較小。

　　由于財務費受到銀行利率的控制，營業(yè)稅受到國家稅率的控制，這些幾乎都是沒有辦法控制的。

　　此外，不可預見費和管理費都屬于動機指標，是間接費用，要想更好的加以控制并轉(zhuǎn)化更多利潤，必須以控制好前面的直接費用為前提。

　　以上是房屋開發(fā)企業(yè)成本控制的不可控因素，除此之外，我們發(fā)現(xiàn)房屋開發(fā)費可以說是房地產(chǎn)的主要成本之一(約占總成本的66%)，特別是建安工程費，在整個房地產(chǎn)成本控制中的可挖潛力最大。

　　接下來我們就從房地產(chǎn)開發(fā)項目中產(chǎn)生的成本可控費用方面，如何對企業(yè)成本控制進行分析和管控。

　　2.2房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的方法分析

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于各項成本的費用構(gòu)成比較復雜、變化因素也較多，大大增加了房地產(chǎn)成本的不確定性。

　　為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格結(jié)合不同項目的特點，對其成本費用的做出合理的設計和精確地估算。

　　為了是項目能夠最大限度的獲得利潤，要采用合理的方法對其成本進行動態(tài)分析和控制。

　　(1)建安工程費方面的控制。

　　對于建安工程費的控制主要體現(xiàn)在以下幾個方面:①可行性研究階段的成本控制:項目可行性研究階段的工作重點是控制好投資估算，為了給前期的工程項目招標工作，提供可靠的工程建設投資資金估算數(shù)據(jù)，就需要在做投資估算工作時，要多做市場調(diào)查，選擇多樣化，

　　設備多詢價，投資估算誤差盡量控制在5%-10%之內(nèi)，這樣才能更好為項目籌措資金。

　　一旦可行性研究階段的投資估算沒有做細，很可能會發(fā)生概算超估算，預算超概算的現(xiàn)象;②設計階段的成本控制:在項目開發(fā)全過程中，設計費用占開發(fā)總成本的1.5-2%，雖然所占比重較小，但對工程造價的影響卻很大(可能會達到75%以上)。

　　設計招標時要選擇最佳設計招標方案;優(yōu)化設計方案，進行限額設計，加大圖紙的會查與審查力度;多參照經(jīng)濟參數(shù)性價比較高的工程項目，將工程設計階段的成本控制在最低;③開發(fā)項目招標和施工階段的成本控制:項目招標階段可以采取優(yōu)勝劣汰制，選擇綜合能力較強的施工單位。

　　項目施工階段是在整個項目建設中資金投入占比最大的階段(可能會達到80-90%)，施工階段的成本費用可以從合同管理、現(xiàn)場監(jiān)管、施工管理、材料管理等方面進行成本控制。

　　(2)財務方面的控制。

　　相對來說，財務費用成本所占比例并不小，為了增加利潤空間，可以通過融資、資金回籠、多渠道籌資來減少財務支出。

　　或者通過縮短開發(fā)周期、做好銷售策劃以降低開發(fā)成本。

　　3結(jié)論

　　房地產(chǎn)成本控制貫穿于整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，對于房地項目開發(fā)成本的控制不僅復雜，而且還是分是多個階段展開的。

　　為了增加房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，要全面控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，做好開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤空間。

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