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我國(guó)房地產(chǎn)金融的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)論文
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展中國(guó)家和發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)講都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報(bào)豐厚、具有風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，其投資規(guī)模將達(dá)到社會(huì)投資總規(guī)模的20%以上。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)方面的金融框架和金融手段目前已經(jīng)顯得非常滯后，嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)本身結(jié)構(gòu)調(diào)整和進(jìn)一步大規(guī)模發(fā)展的可能性，在即將到來(lái)的新一輪房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整時(shí)期這一矛盾將更加突出。
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與問(wèn)題：?jiǎn)我灰蕾?lài)銀行債權(quán)資金支持，股權(quán)和股東觀念淡薄，風(fēng)險(xiǎn)集中
1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒(méi)有其他的融資方式。1998年前經(jīng)政府批準(zhǔn)的企業(yè)發(fā)行過(guò)一些房地產(chǎn)企業(yè)債券，但1998年以后基本上停止了所有債券的發(fā)行。最近出現(xiàn)一些信托基金，但到目前為止，發(fā)行總量也不超過(guò)40億元。2002年全國(guó)社會(huì)融資總量是2.4萬(wàn)億元，其中1.9萬(wàn)億元接近80%都是銀行借款(銀行借款中有6000多億元是房地產(chǎn)貸款）。2002年資金總量中還有15.8%是發(fā)行債券，而這3800億元中基本上全是國(guó)債，也就是說(shuō)，對(duì)各行業(yè)而言，企業(yè)債券市場(chǎng)幾乎是一個(gè)被封閉和關(guān)閉的領(lǐng)域。再來(lái)看市場(chǎng)直接融資，2002年通過(guò)股市總的融資額只有962億元，占總的融資量的4%;前幾年股市高峰期時(shí)，融資量可達(dá)5000億元，2001年大概有1000億元：資本市場(chǎng)的融資能力正在大量萎縮。目前我國(guó)2.5萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中只有50余家實(shí)現(xiàn)在證券市場(chǎng)上融資，其數(shù)量同其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱(chēng)。與中國(guó)乃至世界其他行業(yè)風(fēng)起云涌的收購(gòu)和兼并浪潮相比，中國(guó)的房地產(chǎn)更是顯示出它的單調(diào)和風(fēng)平浪靜。
2、房地產(chǎn)業(yè)本身沒(méi)有成立屬于本行業(yè)的專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期資金嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)商過(guò)于依賴(lài)行業(yè)外商業(yè)銀行的貸款支持。由于銀行對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的非專(zhuān)業(yè)化認(rèn)知，對(duì)于消費(fèi)者收人預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)的把握能力，再加上分業(yè)管理的局限性以及銀行本身資金短存長(zhǎng)貸，既影響了開(kāi)發(fā)商商品房的銷(xiāo)售又抑制了個(gè)人住房條件的改善，嚴(yán)重地制約了房地產(chǎn)業(yè)資本周轉(zhuǎn)的速度^行業(yè)外資金所能提供房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融服務(wù)往往是被動(dòng)的、無(wú)序的、零散的、片面的和不完整的。單一的、非專(zhuān)業(yè)的金融服務(wù)很難達(dá)到投資者、開(kāi)發(fā)商所需要的金融服務(wù)的要求，很難滿(mǎn)足購(gòu)房者所需的多品種可選擇的金融綜合服務(wù)的目的，很難完成全行業(yè)的資金流轉(zhuǎn)過(guò)程。由于現(xiàn)階段并沒(méi)有形成適用于房地產(chǎn)特殊需要的完整的金融模式，在中國(guó)空前的城市化過(guò)程中，很難進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。買(mǎi)方信貸是一個(gè)長(zhǎng)期行為，是極其嚴(yán)密、精確、復(fù)雜、完整的信用過(guò)程；更加上中國(guó)房地產(chǎn)的周期性短、區(qū)域性強(qiáng)，封閉性及低門(mén)檻的成長(zhǎng)環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)本身的封閉式和專(zhuān)權(quán)式管理，一旦出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，在債務(wù)軟約束的條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（尤其是國(guó)有企業(yè)）通過(guò)銀行負(fù)債將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了商業(yè)銀行身上。
二、學(xué)習(xí)與借鑒：以美國(guó)百年房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷史為例，可以看出房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中特殊的行業(yè)資本化和金融化的歷程
1、兩級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)框架的建立。與股票市場(chǎng)不同，房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是指：抵押貸款產(chǎn)生的市場(chǎng)，即各類(lèi)貸款機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者或開(kāi)發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款（按揭）的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指：一個(gè)專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押貸款，即買(mǎi)、賣(mài)抵押貸款的市場(chǎng)，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實(shí)力的特設(shè)金融機(jī)構(gòu)，從一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)“抵押貸款”，經(jīng)過(guò)技術(shù)處理后以向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行有嚴(yán)格規(guī)定的有價(jià)證券的方式進(jìn)行（以購(gòu)房者的按揭契約為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)信用增強(qiáng)并經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)）。二級(jí)市場(chǎng)以“購(gòu)買(mǎi)抵押”的方式為一級(jí)市場(chǎng)的長(zhǎng)期貸款的發(fā)放者提供一個(gè)資金回籠的場(chǎng)所，加速他們的資金周轉(zhuǎn)，使他們能夠繼續(xù)發(fā)放更多的抵押貸款，為更多的購(gòu)房者提供充足的住房貸款資金。同時(shí)這種幾乎是零風(fēng)險(xiǎn)、可交換、可貼現(xiàn)的證券，又為各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)和社會(huì)中小分散投資者提供安全可靠的，無(wú)數(shù)量限制的，可隨時(shí)變現(xiàn)的投資品種。房地產(chǎn)金融兩級(jí)框架被發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐證明是一個(gè)穩(wěn)定安全的可操作系統(tǒng)。
2、兩級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在美國(guó)金融界占據(jù)重要地位。1993年美國(guó)各種房地產(chǎn)投資占公共和個(gè)人投資總額的42%;全美中等收人家庭中房產(chǎn)投人的資本約占家庭總資產(chǎn)的42%;1996年美國(guó)第一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)抵押貸款余額4.4萬(wàn)億美元；美國(guó)最大的房地產(chǎn)金融公司--聯(lián)邦國(guó)家房地產(chǎn)金融管理局成立于1938年，現(xiàn)擁有3510億美元的資產(chǎn)及6510億美元的抵押貸款可轉(zhuǎn)換證券。該單位是除美國(guó)財(cái)政部外最大的債務(wù)承保機(jī)構(gòu)，歷史上共為1200萬(wàn)戶(hù)美國(guó)居民解決了購(gòu)房資金。僅1996年該單位從1500家發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)買(mǎi)人和擔(dān)保了2180億美元的抵押貸款，1970年該單位公司化、私人化后，共有22萬(wàn)股東向美國(guó)政府的財(cái)政部支付2.16億美元購(gòu)買(mǎi)了政府所有者權(quán)益，但仍特許其提供特殊的金融產(chǎn)品和服務(wù)。除此之外，二級(jí)市場(chǎng)主要機(jī)構(gòu)還有政府“國(guó)家住房貸款管理局”、“聯(lián)邦住房貸款抵押公司”等等。政府控制的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要機(jī)構(gòu)（聯(lián)邦國(guó)家房地產(chǎn)金融管理局等）發(fā)行的“購(gòu)買(mǎi)抵押”地產(chǎn)債券規(guī)模僅次于國(guó)債，其信用與國(guó)債等同，收益略高于國(guó)債，是深受各類(lèi)投資者歡迎，并至今在全世界廣為流傳的債券。
3,關(guān)于發(fā)行“抵押貸款”債券的業(yè)務(wù)流程舉例如下：（1)購(gòu)房業(yè)主向銀行申請(qǐng)辦理住房貸款（如貸款年利率10%，貸款期限20年）-(2)住房貸款銀行把貸款以年利率8%賣(mài)給特設(shè)機(jī)構(gòu)（一般由政府控制)-'(.3)特設(shè)機(jī)構(gòu)以年利率7%賣(mài)給投資者（住房按揭貸款依托債券的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者），取1%的利差并承擔(dān)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)-信用增強(qiáng)人，對(duì)特設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)行的住房債券提供擔(dān)保，承擔(dān)“按揭”人違約風(fēng)險(xiǎn)。在這里，住房金融兩級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放住宅抵押貸款（消費(fèi)者一銀行），二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)住房抵押貸款，將其變現(xiàn)（貸款銀行--證券中介機(jī)構(gòu)（特設(shè)金融機(jī)構(gòu))--投資者）。兩級(jí)市場(chǎng)的循環(huán)運(yùn)作使住宅市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合吸納社會(huì)資金，為住宅產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大融資。
三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融發(fā)展的理論框架分析：建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)
到目前為止，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化已經(jīng)走過(guò)20年的歷程，但是房地產(chǎn)金融業(yè)還很初級(jí)。商業(yè)銀行短存長(zhǎng)貸儲(chǔ)貸矛盾開(kāi)始顯現(xiàn)，長(zhǎng)期資金急需回流，成為當(dāng)前商品房空置率上升的主要原因之一。另一方面，面對(duì)大量尋找出路的各類(lèi)保險(xiǎn)、基金、近10萬(wàn)億元的人民幣存款缺乏優(yōu)良的投資品種。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也缺乏專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)的支持。這正是我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)代化，從構(gòu)架房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)框架起步的良好時(shí)機(jī)。
鑒于我國(guó)至今形成的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)仍處于初級(jí)階段，我們應(yīng)當(dāng)抓緊規(guī)范整理國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融秩序，在這個(gè)基礎(chǔ)上迅速建立起有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)框架，否則國(guó)際大的房地產(chǎn)金融巨頭將以其混合類(lèi)業(yè)務(wù)沖破涉及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融有關(guān)各方分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)管理的框架，使我們既要承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，又要失去大部分國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)兩級(jí)金融市場(chǎng)是與中央政府和“央行”的政策密切相關(guān)的，即使是發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家也是政府職能所在。第二級(jí)市場(chǎng)決定第一級(jí)市場(chǎng)的操作，通過(guò)兩級(jí)市場(chǎng)的框架調(diào)整房地產(chǎn)存量，發(fā)展增量。第二級(jí)市場(chǎng)需要國(guó)家設(shè)立具有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的與央行非銀行金融管理司銜接的特設(shè)機(jī)構(gòu)，其主要功能是：根據(jù)不同時(shí)期房地產(chǎn)金融整體規(guī)模規(guī)劃，決定和發(fā)行抵押證券數(shù)量、品種.價(jià)格、期限，以及根據(jù)需要實(shí)施一定程度的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)和擔(dān)保，以此來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和周期。這種證券決不是那種直接傳遞風(fēng)險(xiǎn)的普通企業(yè)債券，而是間接的、有實(shí)物抵押和法律契約為基礎(chǔ)的、通過(guò)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)擔(dān)保的、經(jīng)過(guò)信用增強(qiáng)的、信用等級(jí)極高的有價(jià)證券。對(duì)于第一級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)中國(guó)特點(diǎn)增設(shè)非銀行金融機(jī)構(gòu)，以解決分業(yè)管理的問(wèn)題，與第二級(jí)市場(chǎng)相呼應(yīng)即可。為促進(jìn)房地產(chǎn)的健康持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家宏觀房地產(chǎn)金融政策的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在系統(tǒng)地理順投資者、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者三者之間的通暢金融關(guān)系上�，F(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的框架、機(jī)制，將以特殊的行業(yè)金融政策和靈活的基于科學(xué)研究的金融手段，全面推進(jìn)以個(gè)人購(gòu)房為標(biāo)志的房地產(chǎn)業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)化進(jìn)程。
四、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元融資體系：促進(jìn)間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變
1、大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)大眾籌集開(kāi)發(fā)資金。為此，有關(guān)證券監(jiān)管部門(mén)盡快制定促進(jìn)房地產(chǎn)公司上市的規(guī)章制度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)投資者。
2、建立長(zhǎng)期投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金來(lái)投資于住宅產(chǎn)業(yè)。國(guó)外早在20世紀(jì)60、70年代就有了房地產(chǎn)投資基金，在2000年，美國(guó)就成立了針對(duì)我國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金也將應(yīng)運(yùn)而生，這將是一場(chǎng)前所未有的房地產(chǎn)融資變革。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，可以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)，豐富了融資品種；也可以吸引社會(huì)上的分散資金，把原本是有錢(qián)人才可投資的房地產(chǎn)業(yè)變成大眾化的投資工具。
3、將保險(xiǎn)資金引人住宅融資市場(chǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。保險(xiǎn)資金投人房地產(chǎn)是一個(gè)十分有效的途徑，應(yīng)大力借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。
4、引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)人房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)投資的高效率。2002年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，境外投資僅為1996年的32%。面對(duì)境外資金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資的持續(xù)下降，我國(guó)有必要加大力度引進(jìn)外資來(lái)提高房地產(chǎn)的投資。同時(shí)，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)將帶來(lái)先進(jìn)的運(yùn)作模式和管理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進(jìn)人房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。
5、鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)的二板市場(chǎng)還未真正形成，上市對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類(lèi)似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。
6、大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司，以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題。融資租賃主要是通過(guò)所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過(guò)銷(xiāo)售收人收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營(yíng)等處置方式，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。
7、完善個(gè)人消費(fèi)融資體系.大力發(fā)展復(fù)合式融資模式。
住宅消費(fèi)不同于一般商品的消費(fèi)，其中最重要的特點(diǎn)是價(jià)值量大，這與大多數(shù)消費(fèi)者的支付能力有限存在一定的矛盾。冷了配合啟動(dòng)住房消費(fèi)，調(diào)動(dòng)居民購(gòu)房的積極性，活躍國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，就有必要完善和發(fā)展住宅消費(fèi)個(gè)人融資體系。個(gè)人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國(guó)內(nèi)各專(zhuān)業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%,占貸款總額的不到1%(遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際上20%-40%的水平）。個(gè)人消費(fèi)貸款雖屬“零售”業(yè)務(wù)；金金融與經(jīng)濟(jì)2004年第1期額數(shù)目不大，但其人數(shù)很多，所以銀行應(yīng)擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)，推出更多的新項(xiàng)目，簡(jiǎn)化程序來(lái)完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)。
公積金貸款是發(fā)展較成熟的項(xiàng)目，要積極推進(jìn)住房公積金體系的建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)住房公積金歸集總額已達(dá)2825億元，公積金個(gè)人貸款余額為637億元。住房公積金制度是住宅消費(fèi)融資機(jī)制的重要組成部分，加之公積金貸款具有政策補(bǔ)貼，比商業(yè)貸款利息更低，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半等優(yōu)勢(shì)，較受追捧。
總之，在房地產(chǎn)融資體系中要以直接融資為主，將開(kāi)發(fā)和消費(fèi)兩方面有機(jī)地結(jié)合，從而擴(kuò)大融資途徑，讓開(kāi)發(fā)商能夠從消費(fèi)者、投資者和金融機(jī)構(gòu)等多方面獲得資本進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，讓消費(fèi)者能夠從金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商等多方面獲取個(gè)人融資途徑進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)和消費(fèi)融資都需要政府的支持，政府應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，采取適當(dāng)?shù)恼邇A斜和優(yōu)惠等方面的支持。
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