金陵錦城項目可行性研究報告

　　一、項目概述

　　20xx年，金陵新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限有限公司(以下簡稱“新家源房地產(chǎn)公司”)通過競賣的方式，獲得位于江蘇省南京市玄武區(qū)孝陵衛(wèi)約500畝地塊一宗。20xx年下半年，該公司對本地塊內(nèi)的單位和居民進(jìn)行拆遷安置，目前已完成地質(zhì)勘察 及“三通一平”并開工建設(shè)拆遷居民安置樓，主體工程于20xx年底封頂。為確保開發(fā)順利、銷售順暢，新家源房地產(chǎn)公司組織專業(yè)人員和團(tuán)隊進(jìn)行市場調(diào)研和前期策劃，并委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。

　　南京是副省級城市，江蘇省省會，國家歷史文化名城，國家綜合交通樞紐，國家重要創(chuàng)新基地，區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心，長三角先進(jìn)制造業(yè)基地，濱江生態(tài)宜居城市，亦是2014年第二屆夏季青年奧運會舉辦城市。20xx年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值4230億，同比增長11.5%。全市戶籍人口629.77萬人，市區(qū)戶籍人口545.98萬人，全市常住人口771.31萬人。城市建成區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口460.83萬人。先后被評為中國城市綜合實力“五十強(qiáng)”第五名、國家園林城市等稱號。南京贏得了聯(lián)合國人居獎特別榮譽獎和20xx年度“中國人居環(huán)境獎”，前不久成功獲得“全國文明城市”稱號，位居20xx年中國最具幸福感城市、中國最具軟實力城市、中國最具教育發(fā)展力城市行列。

　　玄武區(qū)位于市區(qū)東北部。她是南京市最大的中心城區(qū)，面積80.97平方公里，人口近43萬，境內(nèi)人文薈萃，古跡眾多，風(fēng)光秀麗，有聞名世界的中山陵、松濤萬頃的紫金山、芳菲四季的玄武湖、歷經(jīng)風(fēng)霜的古城墻，具有融山、水、城、林于一體的獨特風(fēng)貌。區(qū)域交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，科研院所眾多。改革開放以來，全區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項社會事業(yè)取得令人矚目的成績。全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入均以較快的速度遞增。區(qū)域環(huán)境面貌發(fā)生了較大變化，社會事業(yè)蒸蒸日上，居民素質(zhì)和地區(qū)文明程度不斷提高。

　　該項目位于南京市玄武區(qū)孝陵衛(wèi)，具體四至為：東鄰羅漢巷，南接南京理工大學(xué)，西連勝利村路，北靠寧杭公路，路對面是南京第九中學(xué)震旦分校、孝陵衛(wèi)小學(xué)。該項目周邊市政設(shè)施齊全，已建成路網(wǎng)系統(tǒng)，交通十分便捷。且緊鄰南理工、南農(nóng)大、南航等大學(xué)，人文薈萃，區(qū)域發(fā)展前景良好，發(fā)展?jié)摿�較大。

　　該項目總占地面積500畝(約34萬平方米)，除退紅線、道路、綠地、廣場外，實際建設(shè)用地為300畝(約20.01萬平方米)。規(guī)劃總建筑面積為26.38萬平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規(guī)劃戶數(shù)2400戶，預(yù)計總?cè)丝?000-8000人。

　　二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要變化

　　(一)土地供應(yīng)政策變化推進(jìn)地價的進(jìn)一步上漲。

　　目前，我國加強(qiáng)土地，尤其是耕地的管理，實行了全球最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地的供應(yīng)，并進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場，嚴(yán)格界定有償使用與無償劃撥的供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓，全面落實經(jīng)營性土地的“招標(biāo)拍賣掛牌”出讓制度。這些減少土地供應(yīng)措施的實施，推動了土地價格迅速上升。當(dāng)然，迅速上升的地價也促進(jìn)了市場主體---房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

　　20xx年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%;完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，下降19.9%。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議將20xx年的調(diào)控政策前松后緊，繼20xx年經(jīng)來，國家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。

　　(二)小康社會的建設(shè)，保證了房地產(chǎn)需求的穩(wěn)定增長。

　　人居住宅面積是小康社會的一個主要指標(biāo)。為改善居民的住宅條件，國家加大中低價位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，限制非住宅和大戶型住房的建設(shè)。

　　(三)城市化進(jìn)程加快和消費結(jié)構(gòu)升級，使房地產(chǎn)繼續(xù)保持較旺的需求。

　　一方面，我國加快城市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不斷擴(kuò)大，居民安置和城市新增人口購房需求旺盛;另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長。

　　(四)信貸緊縮政策直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　一方面，出于對資金效益和風(fēng)險防范的考慮，銀行更愿意支持實力較強(qiáng)、業(yè)績較好、開發(fā)資質(zhì)較高、信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另一方面，銀行加息政策及提高個人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了部分購房需求。

　　總體來看，20xx年我國房地產(chǎn)需求增長迅速將低于20xx年，住房價格漲幅呈小幅回落態(tài)勢。

　　三、項目建設(shè)的必要性

　　(一)項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約1.5—2個百分點。南京房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。

　　根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到201x年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到26平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達(dá)到17%，城市化水平將提高到39%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭201x年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。

　　正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

　　(二) 項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用

　　目前，南京市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與江蘇省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃存在差距。因此，改善南京市人民的居住條件已經(jīng)成為南京市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著南京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使南京城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。

　　敬賢首府居住小區(qū)一期項目符合南京城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。

　　(三) 解決勞動就業(yè)的需要

　　由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。

　　據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目作為南京市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加南京市當(dāng)?shù)厣鐣�就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。

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