房地產(chǎn)銷售商業(yè)計劃書

　　房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展。下面提供了房地產(chǎn)銷售的商業(yè)計劃書，一起來看看吧！

　　一、市場調(diào)研：

　　1， 前言-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；

　　2， 市場分析------

　�。�1） 當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

　�。�2） 區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

　　3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

　　4， 競爭個案項目調(diào)查與分析

　　5， 消費者分析：

　�。�1） 購買者地域分布；

　　（2） 購買者動機

　�。�3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

　�。�4） 購買時機、季節(jié)性

　�。�5） 購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）

　�。�6） 購買頻度

　　6， 結(jié)論

　　二、 項目環(huán)境調(diào)研

　　1， 地塊狀況：

　　（1） 位置

　�。�2） 面積

　　（3） 地形

　　（4） 地貌

　�。�5） 性質(zhì)

　　3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）

　　4， 環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

　　5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

　　6， 公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

　　7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

　　三、 項目投資分析

　　1， 投資環(huán)境分析

　�。�1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策)

　�。�2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī)

　�。�3） 目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

　　2， 土地建筑功能選擇

　　3， 現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

　　4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）

　　5， 成本敏感性分析

　　（1）容積率

　�。�2）資金投入

　　（3）邊際成本利潤

　　6，投入產(chǎn)出分析

　�。�1）成本與售價模擬表

　�。�2）股東回報率

　　7， 同類項目成敗的市場因素分析

　　四，營銷策劃

　�。ㄒ唬� 市場調(diào)查

　　1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

　　2 建筑規(guī)模與風格

　　3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）

　　4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

　　5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）

　　6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）

　　7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）

　　8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

　　（二）、 目標客戶分析

　　1、經(jīng)濟背景

　　經(jīng)濟實力

　　行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

　　2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式

　　（三）、 價格定位

　　1 理論價格（達到銷售目標）

　　2 成交價格

　　3 租金價格

　　4 價格策略

　�。ㄋ模�、 入市時機、入市姿態(tài)

　�。ㄎ澹�、 廣告策略

　　1廣告的階段性劃分

　　2階段性的廣告主題

　　3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

　　4廣告效果監(jiān)控

　　（六）、 媒介策略

　　1 媒介選擇

　　2軟性新聞主題

　　3媒介組合

　　4投放頻率

　　5費用估算

　　（七）、推廣費用

　　1 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

　　2 印刷品（銷售文件、售樓書等）

　　3媒介投放

　　五、 概念設(shè)計

　　1， 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

　　2， 小區(qū)容積率的敏感性分析

　　3， 小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

　　4， 小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等）

　　5， 小區(qū)建筑風格的形式及運用示意

　　6， 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

　　7， 小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

　　8， 小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

　　9， 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

　　10， 小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意

　　六、 識別系統(tǒng)

　�。ㄒ唬┖诵牟糠�

　　1， 名稱

　　2， 標志

　　3， 標準色

　　4， 標準字體

　�。ǘ�） 運用部分

　　1， 現(xiàn)場

　　工地圍板

　　彩旗

　　掛幅

　　歡迎牌

　　2， 營銷中心

　　形象墻

　　門楣標牌

　　指示牌

　　展板規(guī)范

　　胸卡

　　工作牌

　　臺面標牌

　　3， 工地辦公室

　　經(jīng)理辦公室

　　工程部

　　保安部

　　財務(wù)部

　　4， 功能標牌

　　請勿吸煙

　　防火、防電危險

　　配電房

　　火警119

　　消防通道

　　監(jiān)控室

　　1 建筑規(guī)模與風格；

　　2 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；

　　3 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

　　4 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；

　　5 物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

　　6 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）；

　　7 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

　　二、主力客戶群定位及其特征描述

　　三、 價格定位

　　1． 理論價格（達到銷售目標）

　　2 ．實際價格（在預(yù)期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）

　　3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

　　4． 價格策略

　　入市時機

　　房地產(chǎn)銷售計劃的入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

　　五、 廣告策略

　　1．廣告的階段性劃分（準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

　　2．階段性的廣告主題

　　3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

　　4．廣告效果監(jiān)控

　　六、 媒介策略

　　1． 媒介組合

　　2．軟性新聞主題

　　3．投放頻率

　　4．費用估算

　　七、推廣費用

　　1． 現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

　　2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）

　　3． 階段性廣告促銷費用

　　八、營銷管理

　　房地產(chǎn)銷售計劃的銷售實務(wù)與人員

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