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房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)報(bào)告
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xxxx置業(yè)有限公司成立于20xx年，現(xiàn)注冊(cè)資本金人民幣5000萬(wàn)元，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。目前開(kāi)發(fā)的“xx項(xiàng)目”項(xiàng)目位于安徽省xx市政務(wù)新區(qū)xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側(cè)是xx路。項(xiàng)目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項(xiàng)目建筑規(guī)劃面積132636平方米，其中：商業(yè)面積約19469平方米，住宅面積約112757平方米，社區(qū)服務(wù)面積約350平方米，公廁面積約60平方米。
xx項(xiàng)目多層住宅一期共12棟樓(414套)、二期共11棟樓(356套)均已全部售罄，分別于20xx年10月、20xx年12月全部交付使用。小高層住共6棟樓(住宅320套、門面房178間)，最后一批房源于20xx年12月交付使用。 由于xx項(xiàng)目已進(jìn)入工程決算收尾階段，所以本次內(nèi)審側(cè)重在于以下幾個(gè)方面：通過(guò)對(duì)樓盤的已銷售及待售物業(yè)的梳理，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一次測(cè)算;通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主要稅種的測(cè)算，進(jìn)而計(jì)算公司尚需繳納的主要稅款;其他一些需要關(guān)注的事項(xiàng)。
一、xx項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算
1、銷售收入
xx項(xiàng)目整個(gè)樓盤可銷售面積131613.68平米(不含小區(qū)配套物業(yè)744.61平米及地下人防4344.32平米)，其中：住宅107133.6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、儲(chǔ)藏室及地下車位10409.01平米。截止內(nèi)審日，已實(shí)現(xiàn)銷售面積共計(jì)113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商業(yè)1575.6平米，儲(chǔ)藏室及車庫(kù)7259.39平米。尚余待售物業(yè)共計(jì)18049.22平米，待售物業(yè)主要是小高層沿街商業(yè)門面房共計(jì)12495.47平米及部分車庫(kù)儲(chǔ)藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結(jié)合已售及剩余房源進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售額44894.05萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表。
xx項(xiàng)目銷售完成情況及待售物業(yè)一覽表
單位：萬(wàn)元
附：配套物業(yè)表
2、項(xiàng)目工程總投資預(yù)算
xx項(xiàng)目工程投資成本預(yù)算約29360.94萬(wàn)元(不含資本化利息1003萬(wàn)元)，其中：土地價(jià)款5024萬(wàn)元、建筑安裝工程成本19681.8萬(wàn)元，單方可售面積工程成本為2307元/平米。截止20xx年12月下旬已賬面實(shí)際支付各項(xiàng)工程款26820萬(wàn)元，尚需支付各項(xiàng)工程尾款約2500多萬(wàn)元。主要集中是浙江長(zhǎng)城、舜杰建設(shè)兩家公司，浙江長(zhǎng)城約785萬(wàn)元，舜杰建設(shè)約1250萬(wàn)元(最終以決算為準(zhǔn))，見(jiàn)下表：
xx項(xiàng)目項(xiàng)目成本估算表：
3、xx名稱項(xiàng)目整體效益測(cè)算
如下表，xx項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)約5528.94萬(wàn)元，項(xiàng)目成本凈利率18.2%，銷售凈利率12.3%。以上測(cè)算是將所有物業(yè)視同全部出售處理，不考慮物業(yè)出租等因素的影響。
從目前來(lái)看，銷售物業(yè)回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產(chǎn)生利潤(rùn)。該樓盤利潤(rùn)空間主要來(lái)取決于后期沿街商業(yè)房的銷售情況，沿街商業(yè)門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估計(jì)尚可實(shí)現(xiàn)銷售額1.161億元。所以，加大對(duì)商業(yè)房的銷售力度、縮短銷售周期、加速資金回籠是降低資金成本、節(jié)省管理費(fèi)用從而使公司效益最大化的關(guān)鍵所在。小區(qū)剩余車庫(kù)、儲(chǔ)藏室盡管產(chǎn)值較小(合計(jì)約565萬(wàn)元)，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)還是有一定影響的。
二、主要稅種及稅收情況
1、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
根據(jù)以上測(cè)算的銷售額及現(xiàn)行的稅率，xx項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅共計(jì)2491.59萬(wàn)元，其中：多層住宅1099.8萬(wàn)元，小高層及商業(yè)1391.79萬(wàn)元，見(jiàn)下表。
營(yíng)業(yè)稅金及附加表
2、土地增值稅
xx名稱的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅(包括底層商業(yè))作為兩個(gè)獨(dú)立體進(jìn)行清算，稅負(fù)應(yīng)該是最低的，但xx項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期的實(shí)際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項(xiàng)目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負(fù)，待下一步咨詢稅務(wù)部門及稅務(wù)師所后相關(guān)人士后再進(jìn)行一
次測(cè)算。為測(cè)算該項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益提供數(shù)據(jù)，現(xiàn)將xx項(xiàng)目作為一個(gè)開(kāi)發(fā)主體整體進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目應(yīng)繳納增值稅1436.6萬(wàn)元。
土地增值稅計(jì)算表
單位：萬(wàn)元
3、各項(xiàng)稅金實(shí)際繳納情況
xx項(xiàng)目項(xiàng)目于20xx年開(kāi)始繳納各種稅款，截止20xx年12月，xxxx置業(yè)有限公司已向國(guó)家累計(jì)繳納稅款共計(jì)2645.59萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅1626.45萬(wàn)元，土地增值稅292.57萬(wàn)元，企業(yè)所得稅460.88萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表。
公司歷年稅款繳納情況一覽表
單位：萬(wàn)元
4、公司尚需繳納主要稅收
xx名稱項(xiàng)目至全部銷售完畢清盤，尚需繳納營(yíng)業(yè)稅等主要稅種金額共計(jì)3336.72萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅618.25萬(wàn)元;土地增值稅1144萬(wàn)元;企業(yè)所得稅1382.1萬(wàn)元，見(jiàn)下表。
公司尚需繳納的主要稅款
單位：萬(wàn)元
三、其他需要關(guān)注的事項(xiàng)
1、關(guān)于營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題
截止內(nèi)審日，xxxx置業(yè)有限公司賬面歷年累計(jì)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入11140萬(wàn)元(其中：20xx年確認(rèn)收入10941萬(wàn)元)，賬面預(yù)收賬款(房款)余額為21471萬(wàn)元。從xx名稱工程實(shí)際進(jìn)度來(lái)看，樓盤已竣工驗(yàn)收且已交付使用，這些預(yù)收的房款應(yīng)該具備收入確認(rèn)條件，按規(guī)定應(yīng)在當(dāng)年報(bào)表確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，反映項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)并上繳企業(yè)所得稅。但報(bào)表確認(rèn)收入、利潤(rùn)后，上繳稅款可能會(huì)給公司年末年初資金帶來(lái)一定的壓力。xx公司在確認(rèn)收入時(shí)適當(dāng)提高銷售成本，待所得稅清算時(shí)再作調(diào)整以緩解資金壓力，以免稅務(wù)部門認(rèn)為延遲納稅等帶來(lái)不必要的麻煩。
2、內(nèi)部單位走賬形成的長(zhǎng)期掛賬不能得到處理
xxxx置業(yè)公司“其他應(yīng)付款”科目下涉及內(nèi)部單位有近10家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來(lái)款與對(duì)方單位未形成及時(shí)對(duì)賬、相互獨(dú)立。建議對(duì)集團(tuán)內(nèi)部各公司之間的往來(lái)業(yè)務(wù)進(jìn)行一次清理，應(yīng)收、應(yīng)付款能并的就合并，多方債權(quán)債務(wù)通過(guò)三方協(xié)議等方式進(jìn)行處理。同時(shí)外部單位賬款年末應(yīng)取得對(duì)方單位確認(rèn)函，核實(shí)債權(quán)債務(wù)。減少關(guān)聯(lián)資金交易的數(shù)額，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、地下車庫(kù)問(wèn)題
在核對(duì)項(xiàng)目可售房源時(shí)，發(fā)現(xiàn)該第一期多層取得的預(yù)售許可證和房屋面積測(cè)繪報(bào)告中都沒(méi)有關(guān)于地下車庫(kù)的數(shù)據(jù)，而第二期多層取得預(yù)售許可證和房屋面積測(cè)繪報(bào)告都有關(guān)于地下車庫(kù)明確的數(shù)據(jù)。就這一現(xiàn)象我們咨詢了工程及銷售部門，但對(duì)造成這種現(xiàn)象的原因都不太清楚。目前這兩種類型車庫(kù)已同樣在對(duì)外銷售，將會(huì)不會(huì)給公司帶來(lái)什么不良后果。建議工程部門與當(dāng)時(shí)提供測(cè)繪報(bào)告的部門聯(lián)系，問(wèn)明產(chǎn)生這種結(jié)果的原因。
以上內(nèi)容及數(shù)據(jù)供參考，不足之處請(qǐng)多指正。
20xx年1月16日
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