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物業(yè)公司集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理的思考
摘 要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的市場(chǎng)需求越來越大，物業(yè)公司管理項(xiàng)目的數(shù)量及區(qū)域也越來越多。適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)公司也越來越多的采取集團(tuán)化管理。本文從財(cái)務(wù)管理的角度對(duì)物業(yè)公司在集團(tuán)化發(fā)展過程中的業(yè)務(wù)特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面進(jìn)行分析，探討物業(yè)公司集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理的思路。
關(guān)鍵詞：物業(yè)集團(tuán)公司;財(cái)務(wù)管理
伴隨著房地產(chǎn)業(yè)這幾年的快速發(fā)展，各種房地產(chǎn)開發(fā)公司如雨后春筍般發(fā)展起來。經(jīng)過國家政策的調(diào)控、市場(chǎng)的洗禮，具有一定的開發(fā)實(shí)力，符合市場(chǎng)需求，管理科學(xué)的公司逐漸生存下來。由于企業(yè)自身擴(kuò)張和盈利追逐的內(nèi)在動(dòng)力，比較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不滿足一定區(qū)域的開發(fā)，開始在全國范圍內(nèi)拿地開發(fā)項(xiàng)目。隨著開發(fā)交付樓盤越來越多，如何對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理，如何在房地產(chǎn)開發(fā)鏈中發(fā)揮物業(yè)公司的作用，使物業(yè)公司品牌樹立為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)，是這些開發(fā)商面臨的問題。對(duì)這種涉及開發(fā)區(qū)域比較廣、樓盤數(shù)量比較多的情況下，房開企業(yè)一般會(huì)設(shè)立物業(yè)集團(tuán)公司，然后在各個(gè)開發(fā)區(qū)域設(shè)立子公司或分公司進(jìn)行物業(yè)管理。
物業(yè)公司在集團(tuán)模式下如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，如何進(jìn)行分、子公司的管理是物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中需要解決的問題。筆者結(jié)合自己的工作實(shí)際，從以下幾個(gè)方面談?wù)剬?duì)這方面的認(rèn)識(shí)。
一、建立符合物業(yè)公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的核算模式
有別于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金密集型的行業(yè)特點(diǎn)，物業(yè)公司屬于人力密集型行業(yè)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)要求，物業(yè)公司要定期向業(yè)主公布收支情況。物業(yè)公司在設(shè)置賬套、組織核算的時(shí)候要考慮到這些特點(diǎn)。組織架構(gòu)上，物業(yè)公司一般設(shè)立子公司或分公司，下面的項(xiàng)目上設(shè)立管理處進(jìn)行管理。無論采用那種方式，一般都要核算管理處的收支，子公司或分公司本級(jí)的收支情況。實(shí)務(wù)中會(huì)出現(xiàn)以下兩種會(huì)計(jì)核算方式：
(一)不分項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算方式
采用此方式下公司本級(jí)和管理處的收支都在一個(gè)賬套上核算，公司本級(jí)和管理處的收入、支出不分別列示。物業(yè)公司所有的收入都在營業(yè)收入中反映，公司所有的成本在營業(yè)成本中反映，公司管理部門發(fā)生的費(fèi)用都在管理費(fèi)用中反映，公司整個(gè)經(jīng)營成果在利潤中體現(xiàn)。資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)收賬款反映公司整個(gè)物業(yè)費(fèi)的掛帳情況。此方式的優(yōu)點(diǎn)是簡單方便，缺點(diǎn)是不能對(duì)管理處進(jìn)行考核，各種管理數(shù)據(jù)需要在賬套中十分繁瑣的提取，增加財(cái)務(wù)人員的工作量，有時(shí)也不能滿足管理的要求。
(二)分項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算方式
此方式就是公司本級(jí)和管理處的收支分別核算，公司本級(jí)和管理處之間資金往來通過設(shè)置“內(nèi)部往來”科目核算。期末通過匯總本級(jí)和管理處的報(bào)表形成公司對(duì)外或報(bào)送上級(jí)公司的報(bào)表。該種方式下，在本級(jí)和各管理處的賬套中可十分方便的看出各個(gè)責(zé)任中心的資產(chǎn)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，匯總后也可得出整個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況;可以十分方便的對(duì)公司本級(jí)、管理處進(jìn)行考核，也可根據(jù)業(yè)主的要求公示項(xiàng)目或物業(yè)公司的收支情況。該方式的缺點(diǎn)就是核算的時(shí)候要針對(duì)不同項(xiàng)目的業(yè)務(wù)在各自的賬套中進(jìn)行，期末的時(shí)候要做匯總報(bào)表。從以上分析可以看出，分項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算比較符合物業(yè)公司管理實(shí)際，能真實(shí)反映物業(yè)公司經(jīng)營狀況。
二、發(fā)揮預(yù)算在物業(yè)公司經(jīng)營活動(dòng)中的控制作用
預(yù)算是企業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)測(cè)、決策的基礎(chǔ)上，以數(shù)量和金額形式反映的特定期間的具體行動(dòng)計(jì)劃，反映企業(yè)在特定期間內(nèi)的資源配置狀況和經(jīng)營活動(dòng)的詳細(xì)安排。預(yù)算目標(biāo)必須與年度經(jīng)營目標(biāo)一致，預(yù)算是企業(yè)績效評(píng)估的一個(gè)重要依據(jù)。預(yù)算具有規(guī)劃、溝通與協(xié)調(diào)、監(jiān)控、績效評(píng)估等作用。預(yù)算管理由編制、執(zhí)行與控制環(huán)節(jié)、考核等三個(gè)方面組成。在物業(yè)公司經(jīng)營活動(dòng)預(yù)算中發(fā)揮著重要的作用，預(yù)算可對(duì)物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行控制。預(yù)算的編制要全員參與，物業(yè)公司編制預(yù)算需要分、子公司各部門及下面的管理處共同參與編制。物業(yè)公司可在集團(tuán)公司及各分、子公司層面設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，分、子公司的預(yù)算委員會(huì)可由各管理部門及管理處組成，各財(cái)務(wù)部門在預(yù)算編制中發(fā)揮著溝通、協(xié)調(diào)、平衡的作用。預(yù)算編制可根據(jù)以往年度的經(jīng)營情況及下一年度的經(jīng)營目標(biāo)為基礎(chǔ)，具體編制上可根據(jù)客服、工程、秩序、保潔等各業(yè)務(wù)板塊及管理部門的數(shù)據(jù)自下而上匯總編制。集團(tuán)公司根據(jù)各單位上報(bào)的預(yù)算匯總平衡，確定各分、子公司下一年度的預(yù)算。預(yù)算一經(jīng)確定后，集團(tuán)公司可與各分、子公司簽訂責(zé)任書下達(dá)預(yù)算。預(yù)算下達(dá)后不能隨意調(diào)整，由于經(jīng)營情況發(fā)生變化確需調(diào)整預(yù)算，必須上報(bào)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部審查，經(jīng)集團(tuán)公司審批后方可調(diào)整。分、子公司根據(jù)和集團(tuán)公司簽訂的責(zé)任書，層層分解預(yù)算指標(biāo)，落實(shí)到每一個(gè)責(zé)任單位，并作為對(duì)各責(zé)任單位績效考評(píng)的依據(jù)。預(yù)算執(zhí)行過程中，分、子公司需要定期(月、季)向集團(tuán)公司匯報(bào)預(yù)算的執(zhí)行情況，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行過程中發(fā)生的差異進(jìn)行分析。年末集團(tuán)公司可依據(jù)預(yù)算的執(zhí)行情況對(duì)分、子公司進(jìn)行考核。
三、加強(qiáng)資金管理，保障物業(yè)公司資金安全
資金是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的“血液”，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)離不開資金的管理，資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。資金管理在物業(yè)公司經(jīng)營活動(dòng)中有著十分重要的地位和作用。如何增加資金來源，保障資金安全是物業(yè)公司在資金管理中要解決的主要問題。物業(yè)公司維持運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來源于收繳的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司生存和發(fā)展的根本。物業(yè)費(fèi)的核算及催繳是物業(yè)公司資金管理中比較核心的工作。
物業(yè)費(fèi)的核算包括臺(tái)帳建立、記錄、帳務(wù)處理等。建立臺(tái)帳是物業(yè)費(fèi)收繳的基礎(chǔ)，臺(tái)帳在物業(yè)費(fèi)收繳中發(fā)揮重要的作用。物業(yè)費(fèi)臺(tái)帳應(yīng)包括業(yè)主名稱、單元明細(xì)、收費(fèi)面積、收費(fèi)單價(jià)、應(yīng)收金額，以及業(yè)主補(bǔ)交、預(yù)交、欠繳的明細(xì)等信息。物業(yè)公司應(yīng)在收房時(shí)向開發(fā)商取得業(yè)主的明細(xì)資料，建立臺(tái)帳，臺(tái)帳建立后應(yīng)根據(jù)業(yè)主信息變化及時(shí)更新。物業(yè)公司收到業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)時(shí)應(yīng)登記臺(tái)帳，同時(shí)在財(cái)務(wù)賬中進(jìn)行帳務(wù)處理。物業(yè)公司應(yīng)建立資金管理制度，明確物業(yè)費(fèi)收繳過程中收款、記賬、復(fù)核各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任，保障資金安全。 如何提高物業(yè)費(fèi)收繳率是物業(yè)公司資金管理中另一個(gè)重要環(huán)節(jié)。根據(jù)簽訂物業(yè)服務(wù)合同所確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司的支出基本上比較固定，物業(yè)費(fèi)收入的多少基本上可決定物業(yè)公司的利潤情況。實(shí)際工作中衡量物業(yè)費(fèi)收入的一個(gè)指標(biāo)是收繳率，收繳率的高低決定著物業(yè)公司的盈虧。根據(jù)年度預(yù)算確定的盈利目標(biāo)，收繳率應(yīng)該保持一定的水平，完成收繳率指標(biāo)，是物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上的一個(gè)重要任務(wù)。由于樓盤的質(zhì)量問題、物業(yè)公司服務(wù)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不理解等各方面的原因，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的進(jìn)度參差不齊，欠繳情況經(jīng)常發(fā)生。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)部門提供的應(yīng)收物業(yè)費(fèi)賬齡分析表，制定催收策略，確定催收力量，采取有效的方法進(jìn)行催收。為了順利收繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定的標(biāo)準(zhǔn)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)也要為業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)提供方便。物業(yè)公司可采取短信提示、多種結(jié)算方式、延長服務(wù)時(shí)間、上門等多種方式進(jìn)行催收。
四、對(duì)分、子公司定期或不定期進(jìn)行財(cái)務(wù)檢查
物業(yè)公司作為人力密集型行業(yè)，進(jìn)入門檻不高，員工素質(zhì)參差不齊，收費(fèi)點(diǎn)比較多;在建立完善財(cái)務(wù)制度進(jìn)行管理的同時(shí)，也要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。物業(yè)公司日常工作中有很多業(yè)務(wù)涉及到現(xiàn)金的收付，比如物業(yè)費(fèi)的收款，發(fā)票開具，業(yè)主裝修押金的收取與退還，臨時(shí)停車費(fèi)的收款，垃圾清運(yùn)費(fèi)的支付，公共區(qū)域能耗費(fèi)的支付等。這些業(yè)務(wù)涉及到人員的變化，付款審批的環(huán)節(jié)，收款及時(shí)入賬與否以及收費(fèi)點(diǎn)與銀行距離的遠(yuǎn)近等各種因素，容易產(chǎn)生差錯(cuò)與舞弊。有的地區(qū)管理的樓盤比較分散，分子公司本級(jí)與管理處票據(jù)傳遞距離比較遠(yuǎn)，平時(shí)的日常監(jiān)管容易流于形式。因此集團(tuán)公司定期或不定期地進(jìn)行財(cái)務(wù)檢查，可督促分、子公司及管理處嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)制度規(guī)定的流程進(jìn)行管理，防患于未然。對(duì)財(cái)務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，分、子公司應(yīng)積極整改，并將整改的結(jié)果向集團(tuán)公司匯報(bào)。集團(tuán)公司也可把檢查出問題及整改情況作為年度考核依據(jù)之一。
總之，物業(yè)公司集團(tuán)化后對(duì)分、子公司的財(cái)務(wù)管理，應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)與公司具體情況，采取符合物業(yè)公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的措施與方法并在實(shí)際工作中不斷加以完善，只有這樣才能發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在物業(yè)公司經(jīng)營活動(dòng)中的核心作用。
參考文獻(xiàn)：
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