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物業(yè)管理在城市管理中存在的問題及對策
物業(yè)管理在城市管理中存在的問題及對策是小編為大家?guī)淼恼撐姆段�，歡迎閱讀。
摘 要：物業(yè)管理是城鎮(zhèn)化管理中的重要微觀活動，是政府對環(huán)境和設施直接管理以外的有益補充，其服務效果影響著城鎮(zhèn)化質量的評判，解決好物業(yè)管理問題，是人民小康生活落到實處的重要標準之一。
關鍵詞：物業(yè)管理 城鎮(zhèn)化 城市管理 對策分析
物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。
而物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
一、物業(yè)管理在我國的發(fā)展歷程
一般認為，物業(yè)管理在我國有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市深圳，逐步向內陸地區(qū)延伸。
1994年4月建設部頒布了33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理�！�2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。
2007年3月16日，十屆全國人大五次會議上通過的《物權法》，于10月1日起正式實施，《物權法》是調整財產(chǎn)支配管理的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，《物權法》的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內一系列長期懸而未決的問題，對中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展將起到深遠影響。
由于物業(yè)除房屋建筑外，還有大量的設施設備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目，業(yè)主本身基本沒有可能自主管理。
而在市場經(jīng)濟條件下，不管是從業(yè)主要求的主觀還是政府財政承載力的客觀看，物業(yè)管理也不可能完全依靠政府。
再加之物業(yè)種類多樣，除了居住物業(yè)，還有對管理專業(yè)要求更高的商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及機場、車站、橋梁等特殊物業(yè)，因此，由專業(yè)的物業(yè)管理公司進行市場化管理是最好的選擇和發(fā)展方向。
二、物業(yè)管理在城鎮(zhèn)化中存在的問題
城鎮(zhèn)化既是物質文明的進步，也是精神文明前進的動力。
在城鎮(zhèn)化過程中，產(chǎn)生大量的物業(yè)，和人們居住、生活、工作密切相關，人們在其環(huán)境內享受到的相關服務水平、精神愉悅程度是衡量城鎮(zhèn)化質量的重要標準之一。
上海世博會提出口號“城市，讓生活更美好”，凸顯了城鎮(zhèn)化的核心——發(fā)展。
物業(yè)管理水平，是人生活的美好與否最直接的見證，和其他服務性行業(yè)相同的是，在20幾年的發(fā)展歷程中，物業(yè)管理水平得到了長足進步和質的提升，但也還存在一些問題。
1.物業(yè)管理水平參差不齊。
很多物業(yè)，業(yè)主入住以前，物業(yè)相關設施運轉正常，噴泉唱響、綠化盎然、安保到位、水電暢通，業(yè)主入住后，有的物業(yè)管理一如既往，更多的物業(yè)管理品質下降，噴泉停水、蒿草遍地、門禁松垮、維修拖沓。
這里面原因多樣，有物業(yè)公司從業(yè)人員水平的問題，有對項目認識不充分致使管理經(jīng)費不足的問題，有物業(yè)公司和業(yè)主之間溝通的問題，也有物業(yè)公司對時代發(fā)展的不適應問題。
物業(yè)管理公司作為服務者，不管在哪種問題上出現(xiàn)問題，都會造成服務品質下降，而和其他服務行業(yè)不同的是，物業(yè)管理和業(yè)主的吃喝拉撒睡密切相關，其服務的不完善，對業(yè)主造成的傷害更大。
2.物業(yè)開發(fā)與管理的脫節(jié)現(xiàn)象嚴重。
現(xiàn)在普遍存在的一種現(xiàn)象是，物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理脫節(jié)。
開發(fā)商在銷售時，會對項目做高端配置并作為賣點宣傳，卻不會告知業(yè)主，這些配置的保養(yǎng)、運營、維修、維護的資金從何而來，又怎樣保證這些配置幾十年正常運轉。
物業(yè)運營越久，公共設施、設備因老化維護成本會越高。
但開發(fā)商為項目持續(xù)熱銷，會在項目前期交房時，通過商品房銷售收入來貼補物業(yè)費用，營造好的居住環(huán)境。
隨著小區(qū)業(yè)主的大批入住，開發(fā)商對項目物業(yè)補貼卻是不增反減。
以太原市某小區(qū)為例，該項目2009年第一批業(yè)主入住時，開發(fā)商對項目物業(yè)補貼費用達到300萬元;第二年的補貼即降到200多萬元;2011年，開發(fā)商對項目物業(yè)補貼僅為100萬元。
按照國家法律，小區(qū)內共用部位、共用設施屬于全體業(yè)主共同所有，開發(fā)商對小區(qū)的保修責任在3年之內，剩下的就是物業(yè)管理公司的事了。
以太原市另一小區(qū)為例，業(yè)主的居住面積為5萬平方米，全年應收物業(yè)費74萬元。
但僅物業(yè)公司的項目經(jīng)理、電工、管工、保潔、保安、會計等18個員工一年的工資即達43萬元，項目內每年必須進行支出的避雷檢測、自來水水池清洗、配電室年檢、市政排水檢測維修、消防設施檢測、6部電梯檢測的費用18萬元。
還有其他維修耗材、跑冒滴漏、簡易綠化、清理清洗支出約5萬元。
因此小區(qū)內銀杏樹死掉也就無力更換，因為更換一顆約千元，噴泉也基本不噴水，主要是物業(yè)管理公司算不來賬，這都是物業(yè)管理公司進入前對項目沒有摸透，盲目進入的結果。
3.物業(yè)管理市場化觀念淡薄倒逼物業(yè)公司變相降低服務品質、亂收費。
以太原為例，2005年，太原出臺《太原市普通住宅物業(yè)管理服務等級收費標準(暫行)》。
按照該標準，太原市各類住宅小區(qū)內的物業(yè)費最高不得超過1.27元/平方米·月。
但實際上，近兩年新建的大盤項目，其物業(yè)成本已達到8元/平方米·月，甚至更高。
為降低小區(qū)物業(yè)的虧損，并免受物價部門的稽查，多數(shù)標榜高檔物業(yè)的小區(qū)會在1.27元/平方米·月的標準基礎上，再加收2元至6元的“管家服務費”、“定制服務費”。
配置越高的小區(qū)，物業(yè)所加收的費用越高。
即便如此，隨著物業(yè)配套設施的老化及原材料成本的上升，物業(yè)管理公司算不過來賬的現(xiàn)象可能還將長期存在。
太原市某小區(qū)，景觀池沒錢注水，開發(fā)商撤離不再補貼物業(yè)費，物業(yè)管理公司自身也無力支付此筆費用，這時就需要業(yè)主們作出選擇，是該把水池填平，還是自己交費繼續(xù)發(fā)揮水池的作用。
物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主的決定及支付費用來工作，前提是，物業(yè)公司不會貼錢搞服務;業(yè)主方面也覺得不公平，認為既然買了這個小區(qū)的物業(yè)，配套設施就應該運轉正常，物業(yè)公司不該降低服務品質，但無奈的是，從當時的購房合同中也找不到有利于自己的依據(jù)。
三、對策分析
1.提高物業(yè)管理公司準入門檻，加強監(jiān)管。
我國物業(yè)管理公司資質等級分為三級，即一級資質、二級資質、三級資質，資質的設立，有助于提高物業(yè)公司工作的專業(yè)性、服務的可靠性，但在二級和三級資質的要求上，顯得差距過于明顯。
二級資質要求企業(yè)注冊資本人民幣300萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人，管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：即多層住宅100萬平方米;高層住宅50萬平方米;獨立式住宅(別墅)8萬平方米;辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
而在三級資質要求上，企業(yè)注冊資本人民幣降為50萬元，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人，有委托的物業(yè)管理項目即可。
顯然，二級資質和三級資質對企業(yè)要求差距偏大，且三級資質的準入門檻過低，很容易把物業(yè)變?yōu)樾�、新公司的管理試驗品�?/p>
并且，三級資質企業(yè)對物業(yè)的管理好壞無明確的、可操作性強、易于監(jiān)管、對企業(yè)本身經(jīng)營構成強力制約的條文規(guī)定，致使其無論好壞的管理經(jīng)歷都變?yōu)樯壎壻Y質的資本之一。
因此，提高物業(yè)管理公司的準入門檻，加強監(jiān)督是提高物業(yè)管理行業(yè)整體水平的基礎要素。
2.物業(yè)是產(chǎn)品，開發(fā)與管理應聯(lián)責、聯(lián)動。
開發(fā)商在銷售產(chǎn)品時，物業(yè)服務是一個重要的促銷點，很多購房者也把優(yōu)質的物業(yè)服務作為一個關鍵的購房參照指標。
但開發(fā)商售完產(chǎn)品后，往往物業(yè)管理會移交另一公司，其物業(yè)功能、品質能否達到開發(fā)商宣傳的水平變成未知數(shù)，即使是物業(yè)管理仍由開發(fā)商關聯(lián)的物業(yè)公司進行管理，其時間長度和品質也仍是未知數(shù)，而業(yè)主不可能像購買其他產(chǎn)品一樣不滿意就輕易更換。
物業(yè)管理公司招標，并不是解決物業(yè)管理問題的根本辦法，因為現(xiàn)階段物業(yè)管理問題主要是財務核算問題。
物業(yè)管理者是企業(yè)，成本、效益是考量的首要因素。
如果物業(yè)管理者按照開發(fā)商的宣傳提供服務經(jīng)常會導致虧損無法經(jīng)營，但物業(yè)管理者提供的服務達不到開發(fā)商宣傳的水平又會引起業(yè)主的不滿。
矛盾，因開發(fā)商開發(fā)和物業(yè)管理的分離、脫節(jié)而產(chǎn)生。
建設部《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任�！边@些條款都是為開發(fā)商規(guī)范銷售開了一個好頭，但在具體實施中，企業(yè)的壽命、法人代表的壽命、官司訴訟成本及時間等等因素又會將業(yè)主置于不利地位，且業(yè)主無更多精力和法律依據(jù)維權。
消費者購得的物業(yè)是一個完整產(chǎn)品，所以物業(yè)開發(fā)和管理具有整體性。
一個物業(yè)管理有問題，必須能夠影響開發(fā)商下一個物業(yè)的開發(fā)，才能讓開發(fā)商真正從各個角度認真考量自己開發(fā)的產(chǎn)品在將來物業(yè)管理中的可實施性以及對業(yè)主的責任問題。
同時，有一個需要清楚的問題是，并不是說物業(yè)開發(fā)和管理的聯(lián)動是開發(fā)商單一的經(jīng)營行為延續(xù)，而是指開發(fā)商在開發(fā)、宣傳、銷售產(chǎn)品時就在監(jiān)管部門的監(jiān)督下，科學地對未來的物業(yè)管理進行財務分析和可行性論證，并將論證結果作為開發(fā)商應負的法律責任，開發(fā)商應為此繳納相應的保證金，同時將物業(yè)實施內容、項目，物業(yè)管理財務成本狀況是否與當初項目論證相一致，定時在行政部門監(jiān)管下，通過第三方專業(yè)評估、審計部門的審驗，作為法人、法人代表、股東等開發(fā)其他項目甚至其他經(jīng)營行為時的準入條件，這也是企業(yè)誠信工程建設的內容之一。
另外，物業(yè)開發(fā)和管理的聯(lián)動，有利于開發(fā)和管理企業(yè)的真正銜接，避免物業(yè)管理企業(yè)盲目拿到項目、先拿項目再做成本核算。
讓物業(yè)管理公司進入之前就通過主管部門認定的開發(fā)商物業(yè)管理實施可行性研究報告和物業(yè)的實際情況兩方面進行科學分析核算，無實力或認為算不過來賬的物管公司就退出，前置性防范風險，而物業(yè)公司自己認為有實力、可以取得效益進場的公司就要承擔相應的管理責任，不得在物業(yè)管理過程中直接、間接、變相降低服務水平，不得以財務核算為理由亂收費。
3.物業(yè)管理條例應因時制宜調整，加快物業(yè)管理市場化。
市場經(jīng)濟條件下，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進和人們生活水平的提高，允許商品有多種功能和特性，交易雙方可以在合法、自愿、平等的基礎上交易，尤其中、高端物業(yè)配置已經(jīng)成為市場趨勢，物業(yè)管理按等級收費的辦法，迫使部分企業(yè)以降低服務標準的方法降低成本，進而導致物業(yè)服務費收繳率低，造成了收費與服務的惡性循環(huán)。
因此，應加快物業(yè)管理市場機制建設，促進物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。
以太原某房地產(chǎn)項目為例，小區(qū)建設了大尺寸游泳池，按標準泳池計算，這些泳池每換一次水，需要注入凈水2000噸，按5.2元/噸的普通經(jīng)營水價計算，水費即達上萬元。
按照每周換一次清水的頻率來計算，4月至9月，春夏秋三季僅水費就達25萬元，加上泳池內的清污、消毒、上下水管網(wǎng)的養(yǎng)護維修費用總費用超過每年30萬元，物業(yè)管理公司按規(guī)定收取的物業(yè)費無力承擔。
但業(yè)主購房時，正是看中了這樣的小區(qū)功能配套。
物業(yè)管理條例對此種行為就應加以引導性規(guī)范，不必逼著物業(yè)管理公司巧立名目變相收費。
同時，應頭尾相顧，在物業(yè)銷售之初，此種有償服務費用的收取應在購房合同中明文約定，對購房者承擔此筆費用明確告知，并對購房后因通貨膨脹、原材料上漲等因素可能產(chǎn)生的正常調整考慮在合同文本內。
4.物業(yè)管理應納入到城市整體管理考量體系中。
城鎮(zhèn)化的前期，是以建為主，中后期是建管并重，且重在管理。
物業(yè)管理是城市經(jīng)濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位。
小區(qū)的內部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔或協(xié)助政府完成，填補了政府對公共環(huán)境和公共設施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了城市管理功能。
因此，物業(yè)管理必須納入到以人為本的城市整體綜合管理當中，物業(yè)管理中遇到的難點問題，應盡快解決加以完善，人們的每一個微觀生活活得精彩，小康社會的目標才會真正落到實處。
2012年12月1日，山西省第一部物業(yè)管理地方標準《山西省住宅物業(yè)服務標準》開始施行，標準對山西省居民小區(qū)物業(yè)服務的內容和質量制定出嚴格具體的考核標準，將物業(yè)服務標準由低到高共分為一、二、三、四、五個等級，新標準對物業(yè)企業(yè)的基本職責和義務;小區(qū)共用部位維修養(yǎng)護;公共用設施設備運行、維修養(yǎng)護;公共秩序維護;小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生;綠化養(yǎng)護管理等六大服務內容提出詳細要求。
該標準從住宅物業(yè)切入，其出臺及實施，對其他種類物業(yè)管理起到了試點、示范的作用，是物業(yè)管理納入到城市整體管理考量體系的具體舉措之一，為物業(yè)管理全面走向科學、務實、服務的目標邁出了堅實的一步。
參考文獻：
1.物業(yè)管理條例，2007年
2.山西省住宅物業(yè)標準，2012年
3.太原市普通住宅物業(yè)管理服務等級收費標準(暫行)，2005年
4.商品房銷售管理辦法，2001年
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