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物業(yè)管理中存在的問題論文
物業(yè)管理中存在的問題論文【1】
摘要:在探尋適合中國國情的物業(yè)管理發(fā)展的實(shí)踐中,我國的物業(yè)管理遇到了不少問題。
本文從物業(yè)管理的概念著手,分析了物業(yè)管理存在的問題,得出了物業(yè)管理的解決對(duì)策,這對(duì)我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題有著重要的現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理 問題 建議
物業(yè)管理在提升社區(qū)生活品質(zhì)和城市管理水平同時(shí),也能夠改善居民的居住環(huán)境,推動(dòng)和諧社區(qū)的建設(shè)。
但是由于制度不銜接,體制不健全,也有居民消費(fèi)觀念滯后,服務(wù)不到位等問題,產(chǎn)生了較多的物業(yè)糾紛,并影響了居民的正常生活及和諧社區(qū)的建設(shè),物業(yè)問題已經(jīng)引起了社會(huì)普遍關(guān)注。
一、物業(yè)管理的問題點(diǎn)
物業(yè)管理糾紛中,不繳納物業(yè)費(fèi)是物業(yè)糾紛的主要表現(xiàn)形式,使得一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳困難,造成物業(yè)服務(wù)無法持續(xù),進(jìn)而惡性循環(huán)。
綜合分析小區(qū)糾紛的問題主要存在以下幾個(gè)問題:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)出現(xiàn)的問題
1. 開發(fā)建設(shè)問題。
開發(fā)企業(yè)通過損害業(yè)主的利益,對(duì)必備的配套設(shè)施減少建設(shè)來追求利潤(rùn)最大化。
另外由于相關(guān)部門的失察,以及前期物業(yè)在接手管理時(shí),沒有細(xì)致檢查,故意為開發(fā)商隱瞞存在的問題,將業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上,給解決這些問題增加了難度。
2. 開發(fā)建設(shè)中的配套設(shè)施不到位。
開發(fā)公司配套設(shè)施建設(shè)不到位影響物業(yè)費(fèi)的收繳,有些公司沒有按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施。
在配套設(shè)施尚未建設(shè)完或未驗(yàn)收的情況下出售房屋,使得業(yè)主入住后,無法正常使用水電等配套設(shè)施。
另外,項(xiàng)目一旦完工,開發(fā)公司撤走后把問題都丟給物業(yè)公司,也直接造成物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛不斷。
3. 不能及時(shí)有效地解決業(yè)主投訴。
開發(fā)商與物業(yè)公司相互推委在開發(fā)建設(shè)中的遺留下來的工程配套問題,業(yè)主不能夠有效尋求到解決問題的部門,不得不鬧到法院或采用拒繳物業(yè)費(fèi)的措施。
4. 產(chǎn)權(quán)證沒有按期發(fā)放。
沒有兌現(xiàn)承諾。
開發(fā)商沒有按照國家規(guī)定繳納土地出讓金,導(dǎo)致業(yè)主拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證,進(jìn)而影響了業(yè)主的情緒和小區(qū)物業(yè)的穩(wěn)定。
(二)業(yè)主委員會(huì)的組建問題
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的決策主體,業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供者,必須按照業(yè)主大會(huì)的決議展開工作,接受業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。
業(yè)委會(huì)組建難,有以下幾個(gè)方面的原因:業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)的參與意識(shí)差;業(yè)主大會(huì)沒有規(guī)范的程序;業(yè)主委員會(huì)目前法律地位還不能適應(yīng)業(yè)主自我管理需要;政府有關(guān)部門的職能所限、物業(yè)公司因怕自己的利益受影響積極性不高。
同時(shí),業(yè)委會(huì)缺乏細(xì)致的流程指導(dǎo)等,運(yùn)作不規(guī)范,致使多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益得不到該有的保障。
在我國社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)階段,由于受傳統(tǒng)意識(shí)的影響,城市居民區(qū)的自治水平和組織形式仍處于初級(jí)階段,業(yè)主利益階層在社會(huì)法律地位含糊的情況下,不分情況“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小區(qū)為單位,建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度,并賦予許多難以運(yùn)作的民主自我管理權(quán)限,與社會(huì)發(fā)展的實(shí)際水平有些距離。
而且在這種無共同利益情況下,容易形成相互戒備甚至對(duì)抗的關(guān)系。
(三)物業(yè)公司服務(wù)不到位
物業(yè)公司管理水平的現(xiàn)狀是服務(wù)水平:參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明。
其主要體現(xiàn)在:
(1)收費(fèi)至上。
一些物業(yè)管理公司在服務(wù)理念上存在收費(fèi)至上,服務(wù)不到位的現(xiàn)象:物業(yè)收費(fèi)采取包干制的形式,另外在物業(yè)維護(hù)上,物業(yè)公司的開支不透明,業(yè)主沒有知情權(quán)。
(2)缺乏溝通。
物業(yè)矛盾產(chǎn)生后,一些物業(yè)管理企業(yè)沒有能夠與業(yè)主主動(dòng)溝通,積極化解矛盾,采取一種以管理者自居的強(qiáng)硬態(tài)度,導(dǎo)致物業(yè)糾紛越鬧越大。
(3)承諾不一。
物業(yè)公司在業(yè)主辦理完入住手續(xù)后便開始減少物業(yè)服務(wù),損害業(yè)主利益。
物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)價(jià)不等。
比如有些綠化面積及活動(dòng)場(chǎng)所都無法達(dá)標(biāo),還有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高,業(yè)主對(duì)此十分不滿。
(4)人員素質(zhì)。
部分物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高,服務(wù)意識(shí)差,顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系,不能夠按照規(guī)章制度、崗位責(zé)任和應(yīng)急方案為業(yè)主提供服務(wù),在出現(xiàn)緊急情況時(shí),從業(yè)人員不能做到及時(shí)處理,來保證居民的正常生活。
(四)業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄
業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)不夠成熟,盡管表面上同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi),但是遇到收繳費(fèi)用時(shí)往往采取不理睬或者躲避的形式,導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)率較低,使得物業(yè)企業(yè)的生存遇到困難。
二、對(duì)住宅物業(yè)管理的思考
1. 有關(guān)物業(yè)管理方面的法律不完善、體制不健全是矛盾的根源。
(1)法規(guī)不完善。
業(yè)主大會(huì)成立的操作程序不細(xì)致等配套政策也不完善。
小區(qū)的配套設(shè)施(如水、電、氣、熱等市政配套設(shè)施)驗(yàn)收需要各相關(guān)部門協(xié)作完成,容易出現(xiàn)問題,業(yè)主入住后,受房屋質(zhì)量差,小區(qū)配套設(shè)施不全等問題的困擾。
(2)體制不健全。
明確政府職能部門、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)各自的職責(zé)和工作流程;在街道辦事處建立物業(yè)管理方面的協(xié)調(diào)機(jī)制,加強(qiáng)監(jiān)管的力度。
2、服務(wù)收費(fèi)缺少細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和可執(zhí)行的制度基礎(chǔ)。
物業(yè)管理公司通常由開發(fā)商確定,物業(yè)收費(fèi)也由其單方制定,業(yè)主的物業(yè)管理內(nèi)容有些條款是強(qiáng)加的,不能菜單式自主選擇,通過制定分級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓業(yè)主選擇物業(yè)或協(xié)商服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),從而體現(xiàn)了業(yè)主的知情權(quán)以及物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)透明度。
三、總結(jié)
執(zhí)行物業(yè)管理需要實(shí)行公開招標(biāo)制度,利用社區(qū)居委會(huì)協(xié)助業(yè)主維權(quán),加強(qiáng)政府與業(yè)主的溝通,通過維權(quán)來維護(hù)社區(qū)的穩(wěn)定與和諧。
同時(shí)探索新的物業(yè)組織管理模式,成立物業(yè)協(xié)會(huì)來制定行規(guī),監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量,并鼓勵(lì)廣大業(yè)主積極參與,解決企業(yè)之間的糾紛。
“物業(yè)公示欄”中公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),接受業(yè)主監(jiān)督服務(wù)其質(zhì)量,逐步實(shí)現(xiàn)居民自治和品質(zhì)服務(wù)的良好氛圍。
參考文獻(xiàn):
[1]劉志峰:《規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展》,2003年7月
[2]劉圣歡著《物業(yè)管理概論》,華師大出版社1998年
[3]王永強(qiáng):《現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù)》,人民出版社2003年3月版
小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題【2】
【摘 要】目前中國市場(chǎng)上的小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會(huì)、業(yè)主之間存在著一種相互矛盾的復(fù)雜關(guān)系，許多業(yè)委會(huì)與物業(yè)處于不是勾結(jié)就是對(duì)抗的現(xiàn)狀，這種關(guān)系嚴(yán)重影響了小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。
在分析產(chǎn)生這種現(xiàn)象的基礎(chǔ)之上，分析了小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些常見問題。
【關(guān)鍵字】小區(qū)物業(yè)管理;現(xiàn)狀;問題
一.我國城市小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
目前，我國的城市小區(qū)物業(yè)管理開始已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期。
全國的三萬家物業(yè)管理方面的企業(yè)之中就有三百萬之多的從業(yè)人員。
隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，很多的問題也是慢慢地暴露出來了。
在這個(gè)行業(yè)，仍舊有許多不和諧的因素存在，這也使得業(yè)主的投訴量一直是很高的。
這些問題的出現(xiàn)，物業(yè)管理公司對(duì)此需要高度地重視，增強(qiáng)服務(wù)的意識(shí)，積極地反省自身，不斷地尋找問題，這樣才能讓物業(yè)管理比較健康地走下去，以此來更好地使得業(yè)主的利益得到保障，這樣城市居民的生活環(huán)境才能得到改善。
健康地發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)，從而能夠很好地改善人們的居住的條件和居住環(huán)境，從而進(jìn)一步促進(jìn)城市新型住宅小區(qū)的建設(shè)，保持社會(huì)的穩(wěn)定具有積極而重要的意義。
二.小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些常見問題分析
1.物業(yè)管理缺乏誠信，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，市場(chǎng)化程度不高
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展加快了我國的物業(yè)管理由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向轉(zhuǎn)型，別的部分的平衡發(fā)展往往是被忽略掉的。
由于這個(gè)行業(yè)還是比較年輕，物業(yè)管理在法制建設(shè)上還沒有形成比較完整而又系統(tǒng)的一種體系。
企業(yè)的經(jīng)營者也是常常注重短期的利益，缺乏誠信經(jīng)營。
這種原則不僅違背了公平性還會(huì)制約市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的合理性。
使得物業(yè)管理的行業(yè)發(fā)展得到抑制。
在我國物業(yè)管理目前的發(fā)展之中，還是些許計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的成分，由于市場(chǎng)還沒有進(jìn)行徹底的轉(zhuǎn)型，政府干預(yù)了一部分的物業(yè)管理，造成了物業(yè)管理的行業(yè)的一些市場(chǎng)化的程度比較低，從而影響力了物業(yè)管理向著市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化的方向去很好地發(fā)展。
2.物業(yè)管理的收費(fèi)難、不規(guī)范
物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景以后，可以向業(yè)主收取一定的費(fèi)用以此來確保企業(yè)的正常運(yùn)營。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直是物業(yè)管理與業(yè)主間的最大的一種矛盾。
造成這的主要原因一方面是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)的興起時(shí)間并不長(zhǎng)，部分的業(yè)主對(duì)于花錢買服務(wù)的意識(shí)并不是很強(qiáng)，不是很重視物業(yè)管理，拒交、拖交物業(yè)管理的費(fèi)用。
另一方面，部分的物業(yè)公司沒有做到位服務(wù)端的一些工作，服務(wù)的質(zhì)量以及水平都是達(dá)不到業(yè)主的一些要求。
更有些只是比較片面地追求一些經(jīng)濟(jì)效益。
收費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)也是比較模糊的，還有一些捆綁收費(fèi)等亂收費(fèi)的現(xiàn)象存在。
業(yè)主對(duì)于這些情況都表示了強(qiáng)烈的不滿，從而也是激化了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，這同時(shí)也使得收繳物業(yè)管理費(fèi)的一些難度明顯地增加。
3.人力資源的管理失衡，從業(yè)人員的素質(zhì)偏低
物業(yè)管理是一個(gè)新興的服務(wù)型的行業(yè)，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)、提升城市居民生活質(zhì)量都是很重要的，各級(jí)政府部門以及人民群眾對(duì)此都是引起了高度的關(guān)注，還需要許多的努力要花在行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員的培訓(xùn)方面。
目前的一些情況是，部分的從業(yè)人員在就職之前顯得培訓(xùn)不足，素質(zhì)較低，服務(wù)以及管理都達(dá)不到業(yè)主的一些要求。
因?yàn)橛械奈飿I(yè)管理的企業(yè)管理層比較缺乏管理的經(jīng)驗(yàn)，仍然存在著服務(wù)意識(shí)比較淡薄、培訓(xùn)制度的缺失、管理模式比較陳舊、服務(wù)意識(shí)比較淡薄的一些不和諧的現(xiàn)象。
由于這種情況，物業(yè)管理的企業(yè)提供不了能夠達(dá)到業(yè)主要求的服務(wù)，還是會(huì)在比較大的程度之上給業(yè)主樹立不好的形象，對(duì)于物業(yè)管理的一些認(rèn)識(shí)產(chǎn)生很大的誤導(dǎo)。
得不到業(yè)主的支持，從而也是不利于物業(yè)管理行業(yè)的很好的發(fā)展。
4.開發(fā)商所遺留的問題
經(jīng)常出現(xiàn)很多的物業(yè)管理的糾紛問題，這些糾紛不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一些問題，而是因?yàn)榉课莸馁|(zhì)量較差，園區(qū)的環(huán)境的相關(guān)宣傳和實(shí)際是不相符的等等。
為了比較好地促進(jìn)一些房屋的出售，在宣傳房屋質(zhì)量好方面還是有些不切實(shí)際，小區(qū)的環(huán)境是不是適合人居住。
在業(yè)主入住之時(shí)，有些墻面又會(huì)出現(xiàn)裂縫，造成裂縫脫皮等方面的問題時(shí)，開發(fā)商就早就已經(jīng)逃走了，部分的責(zé)任業(yè)主是將之強(qiáng)加到物業(yè)企業(yè)的身上。
然而，因?yàn)榉课莸木S修費(fèi)用比較高，對(duì)于解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題根本無能為力。
導(dǎo)致業(yè)主對(duì)于物業(yè)產(chǎn)生了一些比較不滿的情緒，它的主要方式就是拒絕交物業(yè)費(fèi)。
另一方面，因?yàn)楝F(xiàn)在很多的房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)關(guān)系很好，有時(shí)候物業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)還是比較包庇，這些也是容易造成業(yè)主的不滿。
5.政府對(duì)于物業(yè)服務(wù)的企業(yè)監(jiān)管不是很到位
物業(yè)管理的涉及面比較廣，只有政府部門的監(jiān)督和管理，物業(yè)管理才能順利進(jìn)行。
但是，物業(yè)管理作為一門新興的行業(yè)，不管是在法律還是制度等方面，政府是還沒有去建立比較完善的體系。
從而出現(xiàn)了一些不太完善的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的一些相關(guān)規(guī)定，物業(yè)行政的部門沒有相對(duì)應(yīng)的處罰權(quán)，監(jiān)督物業(yè)的收費(fèi)制度還不是很健全，在處理物業(yè)投訴方面無法可依。
這使得物業(yè)管理暫時(shí)處于沒有監(jiān)管的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)管理的行業(yè)的比較健康的發(fā)展很不利。
6.物業(yè)管理政策體系不完善，法制不健全
在目前，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)于國家權(quán)威性的相關(guān)物業(yè)管理法律還是比較缺乏，這使得物業(yè)管理的責(zé)任主體的相關(guān)的法律地位不是很明確、權(quán)利義務(wù)不是很清楚，造成現(xiàn)在的很多的住宅小區(qū)的管理體制方面還是有比較多的弊端，矛盾不斷在物業(yè)管理活動(dòng)之中產(chǎn)生。
所以，要建立比較公正、正確、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律，從而解決物業(yè)矛盾糾紛，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)比較健康地發(fā)展。
三.總結(jié)
中國市場(chǎng)上的小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會(huì)、業(yè)主之間雖然一直存在著很多不可調(diào)和的矛盾，但只要我們能做到：轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，抓好隊(duì)伍建設(shè)，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，完善小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)法律體系，就一定能使得小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會(huì)、業(yè)主之間達(dá)到和諧共處的良好狀態(tài)。
參考文獻(xiàn)：
[1]林德欽.物業(yè)管理法規(guī)[M].武漢理工大學(xué)出版社，2010.
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