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物業(yè)稅論文
物業(yè)稅論文
摘 要：物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)保有稅，它可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運行，也可以為地方培植新的稅源。
但是物業(yè)稅的推出也面臨著如何處理與土地出讓金的關(guān)系、依據(jù)什么來計稅以及征稅范圍、稅負如何確定等問題，這些問題需要認真考量。
研究表明，合理設(shè)計的物業(yè)稅可以在一定程度上優(yōu)化房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;物業(yè)稅;土地出讓金;稅負
近年來，政府多次推動物業(yè)稅的研究和試點工作，表明政府對物業(yè)稅十分熱心。
在物業(yè)稅實行之前，對物業(yè)稅的一些關(guān)鍵問題進行各方面的探討，則有利于物業(yè)稅在開征以后對房地產(chǎn)市場發(fā)揮積極的調(diào)節(jié)作用。
一、提出和推動物業(yè)稅的原因
物業(yè)稅是對房地產(chǎn)及其附屬物等不動產(chǎn)開征的一種稅負，是房地產(chǎn)稅收的一種。
一般來說房地產(chǎn)在使用、轉(zhuǎn)讓和收益三個環(huán)節(jié)設(shè)計稅收，物業(yè)稅就是針對房地產(chǎn)使用保有環(huán)節(jié)開征的稅收，是一種房地產(chǎn)使用保有稅。
自十六屆三中全會提出物業(yè)稅以來，中國出現(xiàn)房價高漲、高房價與高空置率并存、廣大人民無力購買住房等一些情況。
在這種背景下推動物業(yè)稅研究和試點，可能有下面的一些原因：(1)面對房價高漲，房地產(chǎn)市場需求中，投資需求與投機需求膨脹，房地產(chǎn)市場有出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的征兆，希望通過物業(yè)稅的開征來打擊投資需求與投機需求，從而降低房價，防止泡沫經(jīng)濟的發(fā)生。
(2)中國目前的房地產(chǎn)稅收制度存在許多不合理因素，阻礙了稅收應(yīng)有功能的發(fā)揮，期望通過合理設(shè)置的物業(yè)稅的開征，充分發(fā)揮稅收對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)功能，促使房屋需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使房地產(chǎn)各個利益主體的市場行為更加理性化，最終使房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。
(3)為地方政府的財政建立主力稅種，培植新的地方稅源，緩解地方財政壓力。
自20世紀90年代分稅制改革以來地方財政狀況惡化了，在城鎮(zhèn)建設(shè)上對土地出讓金的依賴性很大。
地方政府要獲得高額土地出讓金，對高房價就會是暗中支持的態(tài)度。
物業(yè)稅的開征，開辟了新的稅源，增加了地方財政收入，降低了地方政府在城鎮(zhèn)建設(shè)上對土地出讓金的過度依賴，為地方政府約束房價不合理的上漲提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。
二、物業(yè)稅的實行需要面對的一些問題
物業(yè)稅是為了解決中國房地產(chǎn)稅制弊端的而提出的，要想使物業(yè)稅在開征后發(fā)揮積極的作用，還有一些關(guān)鍵問題需要解決。
1.是否取消土地出讓金，把土地出讓金合并到物業(yè)稅中去。
在對物業(yè)稅的討論中，有一種看法認為土地出讓金可以合并到物業(yè)稅里面去，把政府過去一次獲得的土地出讓金，通過物業(yè)稅逐年分批收回。
目前中國的商品房開發(fā)建設(shè)中，土地成本在房屋總成本中占有很大的比重，取消了土地出讓金，房屋開發(fā)建設(shè)的初始成本就會大大降低，可以降低目前奇高的房價。
但是把土地出讓金合并到物業(yè)稅里也有一些問題：一是如果土地出讓金加入到物業(yè)稅里，那么原來已經(jīng)收過土地出讓金的房屋還收不收物業(yè)稅呢?如果收，相對于后來沒有交納土地出讓金的業(yè)主，原來交納過土地出讓金的業(yè)主就會很不公平;如果不收，物業(yè)稅所含蓋的內(nèi)容不僅僅是土地出讓金，而是多種稅負的'統(tǒng)一，這樣對征收物業(yè)稅的業(yè)主來說不公平，而且不利于物業(yè)稅經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮。
二是如果把土地出讓金取消，那么開發(fā)商是根據(jù)什么來獲得土地呢?如果由土地主管部門決定，關(guān)系就起到了很大作用，擴大了尋租空間。
我們已經(jīng)建立的土地競拍制度，獲得了土地出讓金，也盡可能的避免了腐壞的發(fā)生，土地競拍制度還應(yīng)該堅持和完善。
實際上土地出讓金取消，會降低房屋開發(fā)成本，卻不一定會降低房價。
目前土地出讓金確實在房屋開發(fā)建設(shè)總成本中占據(jù)很大的比重，但是現(xiàn)在房價遠遠地超過了包括地價的房屋總成本，這說明奇高的房價不僅僅是成本造成的。
成本決定了房屋最低要求的價格，卻不能決定房屋的最高價格，因為房地產(chǎn)市場是一個競爭不充分的市場，市場可以被一定操縱，價格可以高于成本。
如果其他的條件不發(fā)生變化，僅僅去降低成本是很難降低房價的。
此外，收取土地出讓金國家是以國有土地所有者的身份，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得的收益，征收物業(yè)稅國家是以政權(quán)組織者的身份，憑借政治權(quán)力依法征收。
所以收取土地出讓金和開征物業(yè)稅并不沖突。
政府還可以采用一些有效的政策制度減輕業(yè)主負擔，那就是延長土地使用年限。
由于房屋建造質(zhì)量的提高，今后可能會出現(xiàn)房屋還能使用而土地使用期限到期的情況，所以開征物業(yè)稅后，國家可以延長土地使用年限，甚至開征物業(yè)稅后賦予業(yè)主永久的土地使用權(quán)。
2.物業(yè)稅如何計征，也就是物業(yè)稅依據(jù)什么來計稅。
一般來說，房地產(chǎn)業(yè)的稅收可以依據(jù)原值、評估值、租金或者面積來計稅。
中國的物業(yè)稅應(yīng)該依據(jù)什么計稅呢?就當前對物業(yè)稅的爭論來看，主要的觀點是按照評估值計稅。
因為評估值反映了房屋市場價值的變化，以當前房屋的市場價值作為物業(yè)稅的稅基，使得物業(yè)稅能隨著房屋的價值上升而上升，隨著房屋的價值下降而下降，這樣設(shè)計的物業(yè)稅既公平又能更好地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。
依據(jù)評估值計稅的缺點也是明顯的：首先，它關(guān)注的是房屋的市場價格而忽視了房屋的使用價值。
房屋的價格上漲了很多，但是它的使用價值可能變化的并不大，物業(yè)稅因此要多交，這對于房屋用于自住的業(yè)主來說不是很合理;其次，把評估值作為物業(yè)稅的稅收依據(jù)有一個關(guān)鍵前提，那就是要有一個完善的評估體系，還要有一個公平公正的社會大環(huán)境，有一個有法可依，有法必依，違法必究、執(zhí)法必嚴的法制大環(huán)境 。
離開了這些前提，以評估值作為計稅依據(jù)的物業(yè)稅就很難保證公平公正，也很難實現(xiàn)其調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。
中國目前與上面的要求還有不小的距離，以評估值作為計稅的依據(jù)開征物業(yè)稅，還有很長的路要走。
目前比較很現(xiàn)實的選擇是讓物業(yè)稅根據(jù)面積來計稅。
雖然已經(jīng)開征物業(yè)稅或類似物業(yè)稅的國家大部分是根據(jù)評估值或核定租金來計稅的，但是也有一些國家如波蘭、捷克和以色列等按照面積計稅，這說明依據(jù)面積來計稅是可行的。
事實上把面積作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)也有不少優(yōu)點：首先是簡單容易操作，征稅的成本較低;其次是根據(jù)面積采用累進稅制，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場房屋戶型大小的需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu);最后是可以避免房屋價值評估過程中出現(xiàn)的一系列不公平不公正的問題。
3.物業(yè)稅的稅率和稅負如何設(shè)計。
物業(yè)稅應(yīng)該實行累進的差別稅率，這也是理論界的普遍看法。
筆者認為，如果按面積計征則累進的差別稅率應(yīng)該包括兩個方面：一個方面是根據(jù)城市大小的差別累進;另一個方面是城市差別的基礎(chǔ)上再根據(jù)房屋的面積大小差別累進。
對于物業(yè)稅具體稅率和征稅范圍的設(shè)計，一定要考慮到最后帶給納稅人的稅負的大小是多少，這種稅負一定要與中國仍然是發(fā)展中國家，低收入階層占很大比例的國情相符合，既要發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，又要將稅收的負面作用盡可能的減少。
所以征稅范圍不宜太大，稅率的大小應(yīng)該科學(xué)的測算，反復(fù)斟酌，防止物業(yè)稅成為加重廣大民眾尤其是低收入階層民眾負擔的一種壞稅。
三、物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響
1.物業(yè)稅對住房需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的影響。
物業(yè)稅的征收會增加居民住房的使用成本，累進的物業(yè)稅會使不同大小的房屋的保有成本產(chǎn)生差別，房子越大保有成本越大，總成本也越大，結(jié)果會促使一些經(jīng)濟實力稍微差的居民放棄購買大房子，轉(zhuǎn)而購買面積較小的房子。
這樣，累進的物業(yè)稅會對房屋的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定有利影響，即高檔的、大面積的房屋的需求會減少，低檔的較小面積的房屋的需求會增加。
需求結(jié)構(gòu)的改變會通過房地產(chǎn)市場影響供給結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
一方面，面積大的戶型由于總體擁有成本的增加而需求下降，導(dǎo)致大戶型的價格走低，利潤率的下降會促使開發(fā)商減少大戶型房屋的供給;另一方面，中小戶型房屋的由于總體擁有成本的下降導(dǎo)致需求上升，需求增加會拉高價格，開發(fā)商自然會增加中小戶型的供給。
結(jié)果是大戶型的供給會減少，中小戶型供給會增加。
不過房地產(chǎn)市場是一個競爭不充分的市場，需求結(jié)構(gòu)的變化對供給結(jié)構(gòu)的影響作用可能是有限的，因為房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用這個不充分的市場，采用其他手段影響房屋價格。
由于房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)市場有一定的控制力，可能會出現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)影響需求結(jié)構(gòu)的局面，消費者在房地產(chǎn)市場上的弱勢，被動的接受現(xiàn)有的房屋供給，形成違背自己愿望的需求結(jié)構(gòu)。
但是不管房地產(chǎn)商對市場有多大的控制力度，還是要受到市場的制約。
長遠來看，需求結(jié)構(gòu)變化最終會促使供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，物業(yè)稅對房屋結(jié)構(gòu)的優(yōu)化仍然會產(chǎn)生積極的作用。
2.對房價和房地產(chǎn)泡沫的影響。
房屋的價格決定于房地產(chǎn)市場的供求。
房地產(chǎn)市場的需求有三種，投資需求、投機需求和消費需求。
投資需求出于資本長期獲得收益的目的，投機需求出于短期套利的目的，只有消費需求是為了滿足生活的需要而產(chǎn)生的需求。
所以對于消費需求應(yīng)該支持，而對于投資需求尤其是投機需求應(yīng)該加以限制。
投資和投機需求增加了房地產(chǎn)市場的總需求，進而會拉高房價，使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生虛假繁榮，尤其是投機需求會造成房地產(chǎn)市場繁榮時更繁榮蕭條時更蕭條，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
無論是投資需求還是投機需求都是出于獲利的目的，獲利的可能性越大，風險越小這兩種需求就越大。
物業(yè)稅的開征能夠增加房屋的使用保有成本，使得購買房屋的獲利性減小，在一定程度上可以打擊房地產(chǎn)市場上的投資需求和投機需求。
就消費需求而言，物業(yè)稅的開征有利于改變居民對房屋的需求結(jié)構(gòu)，對大戶型需求減少對中小戶型需求增加，如果房屋需求數(shù)量不變，則對房屋總的需求面積就減少了。
如果其他條件不變，物業(yè)稅的開征有利于降低房地產(chǎn)市場的總的需求。
當然，對物業(yè)稅開征后的作用也不能期望過高。
由于物業(yè)稅是分期征收的，每年收的數(shù)量相對來說并不大，對房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮需要一個過程，未必會立刻見效。
所以對房產(chǎn)市場調(diào)控還需要采取一些其他的措施。
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