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論我國(guó)物業(yè)稅的功能定位
以下是小編收集的一篇關(guān)于我國(guó)物業(yè)稅的功能定位的論文，希望對(duì)相應(yīng)的畢業(yè)生有所幫助!
摘 要：近幾年來(lái)，物業(yè)稅改革引起人們的廣泛關(guān)注，人們寄希望于通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)降低房地產(chǎn)價(jià)格，增加地方財(cái)政的收入。通過(guò)分析國(guó)內(nèi)對(duì)于物業(yè)稅功能的各種觀點(diǎn)，結(jié)合國(guó)情提出了物業(yè)稅的功能定位。
關(guān)鍵詞 ：物業(yè)稅;稅收的功能;稅制改革
一、我國(guó)物業(yè)稅實(shí)施的現(xiàn)狀
(一)物業(yè)稅的概念
“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，是指土地、房屋和建筑物。物業(yè)稅是對(duì)擁有土地及地上建筑物的業(yè)主征收的一種稅物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的組成部分。在各國(guó)，財(cái)產(chǎn)稅一般有土地稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。
我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅種主要有耕地占用稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅。物業(yè)稅的開(kāi)征意味著對(duì)原有稅種的替換。財(cái)政部對(duì)物業(yè)稅曾有過(guò)一個(gè)解釋?zhuān)何飿I(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅，在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。這就意味著，過(guò)去在房產(chǎn)交易時(shí)一次性征收的各種稅費(fèi)，變身為一種針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅，在房產(chǎn)保有期內(nèi)每年進(jìn)行征收。應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而增加。
需要說(shuō)明一點(diǎn)的是，現(xiàn)在既有對(duì)于物業(yè)稅的討論，也有對(duì)房產(chǎn)稅的討論。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅與房產(chǎn)稅在本質(zhì)上是一樣的，都是在房屋保有環(huán)節(jié)征收的稅種，都是將一些稅費(fèi)合并后轉(zhuǎn)化成的一種新稅種，物業(yè)稅和房產(chǎn)稅是通用的。這也是在下文中同時(shí)出現(xiàn)物業(yè)稅和房產(chǎn)稅的原因。
(二)我國(guó)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的實(shí)踐
早在2003年，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等六省市就開(kāi)始進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”。2007年，稅務(wù)總局和財(cái)政部又批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。在試點(diǎn)后，國(guó)稅總局于2008年4月決定，從之前進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)的省市中，選擇北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市，開(kāi)始用評(píng)稅技術(shù)核定計(jì)稅價(jià)格。但是物業(yè)稅至今仍未進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)階段。
我們需要在對(duì)物業(yè)稅的功能做出準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，再做出審慎的政策選擇，這樣才能在實(shí)施過(guò)程中達(dá)到良好的效果。
二、物業(yè)稅的功能辨析
從物業(yè)稅的產(chǎn)生和發(fā)展來(lái)看，根據(jù)各國(guó)征收物業(yè)稅的目標(biāo)可以將其分為三種類(lèi)型。一是推動(dòng)土地政策型，二是增加財(cái)政收入型，三是土地政策與財(cái)政收入混合型，這種混合型的物業(yè)稅既注重調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，又強(qiáng)調(diào)增加地方政府的收入，在限制房產(chǎn)投機(jī)交易的同時(shí)，又能增加地方政府的收入，這對(duì)于確立我國(guó)物業(yè)稅的征收目標(biāo)具有非常重要的借鑒意義。
當(dāng)前世界上已開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家或地區(qū)有130多個(gè)，其中以發(fā)達(dá)國(guó)家居多。從各國(guó)的稅收實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)稅的功能定位主要有以下幾點(diǎn);增加地方政府的財(cái)政收入、加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控、創(chuàng)造良好的人居環(huán)境、平衡地方財(cái)政預(yù)算。
(一)物業(yè)稅難以有效調(diào)控房?jī)r(jià)
我國(guó)是在經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張和房地產(chǎn)投資過(guò)熱時(shí)期提出物業(yè)稅改革的，物業(yè)稅能否將房?jī)r(jià)降低的美好預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)?筆者認(rèn)為，就目前情況來(lái)看，物業(yè)稅起不到降低房?jī)r(jià)的作用，我們不能將降房?jī)r(jià)作為物業(yè)稅的主要功能。
從目前的情況來(lái)看，稅費(fèi)至少占房?jī)r(jià)初始價(jià)格的40%左右，依照我國(guó)現(xiàn)行的土地審批制度，老百姓在買(mǎi)樓時(shí)，房?jī)r(jià)中就已包含了幾乎全部的稅收。而物業(yè)稅改革后，可能要將開(kāi)發(fā)商建房時(shí)上繳的包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)，改由購(gòu)房者購(gòu)房以后每年繳交。從理論上說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可以減少10%-20%的購(gòu)房成本，再加上開(kāi)發(fā)商讓利的因素，假如真是這樣，根據(jù)美英等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)屆時(shí)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)一定程度的下降，但這很可能只是一個(gè)難以實(shí)現(xiàn)的良好預(yù)期而已。因?yàn)閺牧硪环矫嬷v，由于我國(guó)人口眾多，長(zhǎng)期以來(lái)人們的住房需求到近年才得到釋放，因此房屋價(jià)值隨著房屋建筑的增加而不斷增加是自然而然的，而且隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，城市的建成區(qū)面積也會(huì)不斷擴(kuò)大，城市土地資產(chǎn)的價(jià)值也將不斷擴(kuò)大，在住房需求一直十分旺盛的狀況下，開(kāi)發(fā)商讓利的空間不會(huì)太大。
物業(yè)稅作為政府的一個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，雖然是合理形成房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，但不應(yīng)以降低房?jī)r(jià)為主要功能，而且期望通過(guò)盡快開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)也是不現(xiàn)實(shí)的。
(二)物業(yè)稅的應(yīng)有功能
對(duì)于物業(yè)稅的功能定位，學(xué)者討論很是熱烈，對(duì)物業(yè)稅的功能定位主要集中在優(yōu)化現(xiàn)行地方稅制、增加地方政府收入、增進(jìn)購(gòu)房者的理性預(yù)期、調(diào)節(jié)貧富差距、優(yōu)化資源配置等方面。
按照通說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅具有三大功能，即取得財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配和優(yōu)化資源配置。那么以這三種功能作為物業(yè)稅的功能是否具有可行性?筆者將逐一作出說(shuō)明。
1.物業(yè)稅的籌資功能
首先，物業(yè)稅可以為政府取得財(cái)政收入。這是物業(yè)稅最原始、最本質(zhì)的功能，其他功能都是以此為基礎(chǔ)的。不管是中央集權(quán)制國(guó)家，還是聯(lián)邦制國(guó)家一般將物業(yè)稅作為地方政府主要的財(cái)政收入來(lái)源，以滿足地方政府提供公共服務(wù)的需求。在我國(guó)，房產(chǎn)稅在我國(guó)稅收總收入當(dāng)中的比重基本在1.5%左右;如果把房產(chǎn)稅的稅收收入放在地方稅務(wù)系統(tǒng)的總收入中看，其比重略有上升，從北京市地方稅務(wù)局和新疆地方稅務(wù)局的有關(guān)數(shù)據(jù)看，其比重一般在4%-7%的范圍內(nèi)，因地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有一定差異，但房產(chǎn)稅即使放在地稅系統(tǒng)征收范圍內(nèi)看也不是主要稅種。
綜上，在我國(guó)，如果征收物業(yè)稅的話，確實(shí)會(huì)增加地方政府的財(cái)政收入，但地方政府財(cái)政收入增加的幅度是相當(dāng)有限的，籌資功能不能作為物業(yè)稅的主要功能。
2.物業(yè)稅的調(diào)節(jié)收入分配功能
房產(chǎn)稅具有二次分配功能，但該功能的發(fā)揮受到諸多因素的制約。利用稅收調(diào)節(jié)收入分配是一繁雜的工程，單靠某一單一稅種調(diào)節(jié)收不到好的效果。所得稅是調(diào)節(jié)收入分配最有效的稅種，但實(shí)際上所得稅的調(diào)節(jié)收入分配的效果并不明顯，將調(diào)節(jié)收入分配的作用寄希望于次級(jí)房產(chǎn)稅并不現(xiàn)實(shí);況且個(gè)人收入水平差距并不主要表現(xiàn)為房產(chǎn)擁有上的差異，房產(chǎn)稅對(duì)于收入差距的影響不大。
綜上，物業(yè)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用并不明顯，不能將調(diào)節(jié)收入分配作為物業(yè)稅的主要功能。
3.物業(yè)稅的優(yōu)化資源配置功能
征收物業(yè)稅是在我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高、房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期提出的。購(gòu)房的剛性需求、壟斷的土地供給制度是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因。物業(yè)稅不能擔(dān)負(fù)起優(yōu)化資源配置的重任。首先，物業(yè)稅增加了投資房產(chǎn)的成本，這也許可以減少房產(chǎn)的投資性需求，但也會(huì)傷及更多基于非投資性需求(例如自住性需求和改善性需求)而購(gòu)房的購(gòu)房者。其次，物業(yè)稅的調(diào)控作用也受到稅制安排本身的限制。我國(guó)目前涉及房地產(chǎn)的稅收并不少，但這些稅收主要集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收，而這些稅種更容易轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。恰恰是稅收設(shè)置較少的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收難以轉(zhuǎn)嫁，在保保有環(huán)節(jié)征稅會(huì)增加持有者持有成本，降低投資收益，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。最后，房產(chǎn)稅本身并非調(diào)控房?jī)r(jià)的最直接、最有效手段，調(diào)控房?jī)r(jià)的手段很多，如購(gòu)房政策、等。例如，“新國(guó)八條”的限購(gòu)政策對(duì)投資性房地產(chǎn)需求的抑制是直接有效的。
綜上，在優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置方面，開(kāi)征物業(yè)稅并不是最好的方式，亦不能將優(yōu)化資源配置作為物業(yè)稅的主要功能。
三、物業(yè)稅功能的回歸
上文分析了物業(yè)稅在增加財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配、宏觀調(diào)控功能方面的局限性，那么，開(kāi)征物業(yè)稅究竟應(yīng)做出何種功能定位?
我國(guó)1994年實(shí)行分稅制財(cái)政體制改革，即在中央與地方之間以及各級(jí)地方政權(quán)之間，以劃分各級(jí)政府事權(quán)為基礎(chǔ)、以稅收劃分為核心相應(yīng)明確各級(jí)財(cái)政收支范圍和權(quán)限的一種分級(jí)財(cái)政管理體制。分稅制的實(shí)際效果使得財(cái)政與稅收權(quán)力相對(duì)集中于中央，這一制度雖然有利于加強(qiáng)中央財(cái)力、集中力量辦大事，但也使地方財(cái)政收入顯得薄弱。地方財(cái)力基本上決定著地方政權(quán)的作為，一個(gè)沒(méi)有擁有相對(duì)完整的財(cái)政權(quán)與稅權(quán)的地方政府，也難以發(fā)揮其主動(dòng)性。
筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的功能定位應(yīng)是完善分稅制、優(yōu)化現(xiàn)行地方稅制。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的突出問(wèn)題是重流轉(zhuǎn)而輕保有。目前我國(guó)在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)的稅種較多，而這些稅收很容易轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家頭上，對(duì)抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱影響不大。相較而言，當(dāng)前我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少，物業(yè)稅的開(kāi)征，可以較大幅度地提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收在地方稅中的比重，而在保有環(huán)節(jié)收稅對(duì)抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)性購(gòu)房需求可發(fā)揮更大的作用。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目較多，以費(fèi)擠稅、以費(fèi)代稅甚至費(fèi)大于稅的問(wèn)題比較嚴(yán)重，這也直接限制了稅收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的調(diào)節(jié)作用。將房地產(chǎn)交易過(guò)程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)整合成為物業(yè)稅，也便于完善房地產(chǎn)交易過(guò)程中的收費(fèi)制度。
物業(yè)稅在政府財(cái)政收入中的比重雖小，但卻關(guān)涉千家萬(wàn)戶的財(cái)產(chǎn)利益，事關(guān)百姓生活。我們需要對(duì)物業(yè)稅的功能做出正確的定位，這樣才能更好地推進(jìn)房地產(chǎn)稅制的改革。
參考文獻(xiàn)：
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