資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告講義

時(shí)間：2024-09-02 00:29:04 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告我要投稿

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　　本講是資產(chǎn)評(píng)估第十五講，主要講述第11章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，主要內(nèi)容包括資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本程序、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念及基本制度、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的制作技能、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的應(yīng)用。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告講義

　　本章內(nèi)容的主要變化是：

　　一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念及基本制度

　　(一)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念(了解)

　　1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的，說(shuō)明評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的書(shū)面報(bào)告。

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)該包括資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文、資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)附件

　　(二)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的基本內(nèi)容結(jié)合學(xué)習(xí)。

　　1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的作用(熟悉)

　　(1)、它為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見(jiàn)。

　　(2)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的根據(jù)。

　　(3)、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。

　　(4)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)是建立評(píng)估檔案，歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源。

　　2、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的種類(熟悉)

　　(1)、按資產(chǎn)評(píng)估的范圍劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)可分為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　(2)、按評(píng)估對(duì)象不同劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)可劃分為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)、土地估價(jià)報(bào)告書(shū)等。

　　(3)按評(píng)估報(bào)告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細(xì)程度分，可分為簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和完整評(píng)估報(bào)告。

　　(三)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的基本要素(掌握)

　　它包括15項(xiàng)，具體內(nèi)容大家看教材p438頁(yè)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的基本內(nèi)容結(jié)合學(xué)習(xí)。

　　(四)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本制度

　　1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本制度的產(chǎn)生和發(fā)展

　　該部分了解一下即可。

　　2、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的基本內(nèi)容

　　(1)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文及相關(guān)附件的基本內(nèi)容

　　(2)、資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明的基本內(nèi)容

　　(3)、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的基本內(nèi)容

　　二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的制作技能

　　(一)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的制作步驟(掌握)

　　(1)整理工作底稿和歸集有關(guān)資料

　　(2)評(píng)估明細(xì)表的數(shù)字匯總

　　(3)評(píng)估初步數(shù)據(jù)的分析和討論

　　(4)編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告書(shū)

　　(5)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的簽發(fā)與送交

　　編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告書(shū)又可分兩步：

　　第一步，在完成資產(chǎn)評(píng)估初步數(shù)據(jù)的分析和討論，對(duì)有關(guān)部分的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后，由具體參加評(píng)估各組負(fù)責(zé)人員草擬出各自負(fù)責(zé)評(píng)估部分資產(chǎn)的評(píng)估說(shuō)明，同時(shí)提交全面負(fù)責(zé)、熟悉本項(xiàng)目評(píng)估具體情況的人員草擬出資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　第二步，將評(píng)估基本情況和評(píng)估報(bào)告書(shū)初稿的初步結(jié)論與委托方交換意見(jiàn)，聽(tīng)取委托方的反饋意見(jiàn)后，在堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的前提下，認(rèn)真分析委托方提出的問(wèn)題和建議，考慮是否應(yīng)該修改評(píng)估報(bào)告書(shū)，對(duì)評(píng)估報(bào)告中存在的疏忽、遺漏和錯(cuò)誤之處進(jìn)行修正，待修改完畢即可撰寫(xiě)出資產(chǎn)評(píng)估正式報(bào)告書(shū)。

　　(二)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)制作的技術(shù)要點(diǎn)(掌握)

　　(1)、文字表達(dá)方面的技能要求。文字表達(dá)技能要求既要清楚、準(zhǔn)確，又要提供充分的依據(jù)說(shuō)明，還要全面地?cái)⑹稣麄€(gè)評(píng)估的具體過(guò)程。

　　(2)、格式和內(nèi)容方面的技能要求。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)格式和內(nèi)容方面的技能要求，必須嚴(yán)格遵循財(cái)政部頒發(fā)的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》行事。

　　(3)、評(píng)估報(bào)告書(shū)的復(fù)核及反饋方面的技能要求。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的復(fù)核與反饋也是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)制作的具體技能要求。通過(guò)對(duì)工作底稿、評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估明細(xì)表和報(bào)告書(shū)正文的文字、格式及內(nèi)容的復(fù)核和反饋，可以將有關(guān)錯(cuò)誤、遺漏等問(wèn)題在出具正式報(bào)告書(shū)之前得到修正。

　　對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，必須建立起多級(jí)復(fù)核和交叉復(fù)核的制度，明確復(fù)核人的職責(zé)，防止流于形式的復(fù)核。

　　(4)、撰寫(xiě)報(bào)告書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的制作技能除了需要掌握上述三個(gè)方面的技術(shù)要點(diǎn)外，還應(yīng)注意以下幾個(gè)事項(xiàng)：

　　①、實(shí)事求是，切忌出具虛假報(bào)告。

　�、�、堅(jiān)持一致性做法，切忌出現(xiàn)表里不一。

　�、�、提交報(bào)告書(shū)要及時(shí)、齊全和保密。

　　(三)、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的實(shí)例

　　ZX評(píng)估有限責(zé)任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)委托方委估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在 2004年7月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　名稱：QS股份有限公司

　　住所：XX區(qū)XX大道1154號(hào)

　　法定代表人：XXX

　　注冊(cè)資本：4500萬(wàn)

　　經(jīng)營(yíng)范圍：飲食供應(yīng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務(wù)，美容美發(fā)，商務(wù)服務(wù)，禮儀服務(wù)，模擬游戲機(jī)。

　　二、評(píng)估目的

　　為對(duì)外投資提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　三、評(píng)估范圍和對(duì)象

　　本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。除儲(chǔ)運(yùn)部16幢倉(cāng)庫(kù)位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國(guó)用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)、”“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”。

　　四、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　本評(píng)估項(xiàng)目基準(zhǔn)日是20xx年7月1日;本評(píng)估報(bào)告所采用的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。

　　五、評(píng)估原則

　　遵循客觀性、獨(dú)立性、公正性、科學(xué)性、合理性的評(píng)估原則。在對(duì)全部資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù)，力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值。

　　六、評(píng)估依據(jù)

　　1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》;

　　2、國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》和《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;

　　3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“中評(píng)協(xié)(1996)03號(hào)”文頒發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》;

　　4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定》和財(cái)企[2004]20號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;

　　5、W市政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)資料;

　　6、W政[2004]39號(hào)《市人民政府關(guān)于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》;

　　7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明：“W國(guó)用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)、”，“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”;

　　8、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)和資產(chǎn)占有方法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　9、工程造價(jià)信息及房?jī)r(jià)信息;

　　10、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等。

　　七、評(píng)估方法

　　根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)QS公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)用的房屋建筑物采用市場(chǎng)比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉(cāng)庫(kù)采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。

　　八、評(píng)估過(guò)程

　　本次評(píng)估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等全過(guò)程。主要步驟為：

　　1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。在接受評(píng)估后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人先行了解委托評(píng)估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估范圍、評(píng)估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評(píng)估基準(zhǔn)日、制定評(píng)估工作計(jì)劃并簽訂“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。

　　2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項(xiàng)指標(biāo)，填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，檢查、核實(shí)、驗(yàn)證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。

　　3、評(píng)定估算：評(píng)估人員針對(duì)資產(chǎn)類型，依據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察等情況，選擇評(píng)估方法，收集市場(chǎng)信息，評(píng)定估算委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。

　　4、提交報(bào)告：根據(jù)評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行整理、匯總、分析，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見(jiàn)，進(jìn)行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級(jí)審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　九、特別事項(xiàng)說(shuō)明

　　1、本次評(píng)估結(jié)果，是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　2、本次評(píng)估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)?lái)委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對(duì)評(píng)估值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。

　　十、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后的重大事項(xiàng)

　　評(píng)估基準(zhǔn)日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。

　　十一、評(píng)估報(bào)告的法律效力

　　1、本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”是指所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買賣的假設(shè)條件下，為本報(bào)告書(shū)所列明的目的而提出的公允估價(jià)意見(jiàn)。

　　2、本報(bào)告的附件是構(gòu)成報(bào)告的重要組成部分，與報(bào)告書(shū)正文具有同等的法律效力。

　　3、本評(píng)估結(jié)論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以此評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或作價(jià)依據(jù)，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。

　　4、本評(píng)估結(jié)論僅供委托方為評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開(kāi)。

　　5、本次評(píng)估是在獨(dú)立、公開(kāi)、科學(xué)、客觀的原則下作出的，我公司參加評(píng)估人員與委托方無(wú)任何利害關(guān)系，評(píng)估工作置于法律監(jiān)督之下，評(píng)估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。

　　6、報(bào)告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。

　　7、本報(bào)告僅用于為委托方對(duì)外投資提供價(jià)值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對(duì)被評(píng)估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評(píng)估報(bào)告不當(dāng)所造成的后果與注冊(cè)評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

　　十二、評(píng)估結(jié)論

　　列入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估價(jià)值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬(wàn)伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評(píng)估值73,774,378元，土地使用權(quán)評(píng)估值50,341,179元。

　　十三、評(píng)估報(bào)告提出日期

　　本報(bào)告提出日期為20xx年7月21日

　　十四、附件

　　1、房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表

　　2、土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表

　　3、資產(chǎn)評(píng)估委托方承諾函(復(fù)印件)

　　4、委估土地使用權(quán)證(復(fù)印件)“W國(guó)用(20xx)字第157號(hào)、第158號(hào)”

　　5、委估房屋所有權(quán)證(復(fù)印件)“W房字第200205765號(hào)，第200205766號(hào)，第200205855號(hào)，第9900103號(hào)”

　　6、資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

　　7、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

　　8、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證(復(fù)印件)

　　9、注冊(cè)評(píng)估師資格證(復(fù)印件)