資產(chǎn)評估報告

　　在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，大家逐漸認識到報告的重要性，其在寫作上有一定的技巧。那么一般報告是怎么寫的呢？以下是小編為大家整理的資產(chǎn)評估報告，僅供參考，大家一起來看看吧。

　　資產(chǎn)評估報告 1

　　xx公正資產(chǎn)評估公司接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和政策，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對因xx糖業(yè)集團股份公司而涉及的xx糖紙有限責任公司的全部資產(chǎn)、相關負債和凈資產(chǎn)進行了評估工作。評估人員按照必須的評估程序對委托評估的資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)在評估基準日的市場價值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方、產(chǎn)權持有者、被評估單位及委托方以外的評估報告使用者

　�。ㄒ唬┪�托方、被評估單位概況。

　　委托方：xx糖業(yè)集團股份公司。

　　被評估單位：xx糖紙有限責任公司。

　　企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：（企）451100200004455。

　　住所：xx北海市東北路100號。

　　企業(yè)法定代表人：鄧忠。

　　注冊資本：人民幣1億元。

　　企業(yè)類型：有限責任公司。（內(nèi)資法人獨資企業(yè)）

　　經(jīng)營范圍：主要以機制糖、食用酒精、文化紙等生產(chǎn)銷售為主，兼運輸服務。

　　企業(yè)歷史和現(xiàn)狀：xx糖紙有限責任公司是一家以制糖為主的企業(yè)，位于xx北海市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東北路100號，于2001年經(jīng)xx區(qū)國資委以（2001字000248號）文批準由xx糖業(yè)股份公司、xx合浦縣新力糖廠共同出資組建，并經(jīng)xx區(qū)工商管理局批準（注冊號：451100200004455）成立的有限責任公司，注冊資本為人民幣10000萬元，占地331489.89平方米，現(xiàn)有員工534人，其中：專業(yè)技術人員130人，下設7個車間和11個部門。企業(yè)主要以機制糖、食用酒精、文化紙等生產(chǎn)與銷售為主。xx糖紙有限責任公司經(jīng)過多年的滾動發(fā)展，并依靠科技創(chuàng)新對甘蔗資源進行全面的綜合開發(fā)，利用甘蔗渣生產(chǎn)的文化用紙等綜合利用產(chǎn)品已占全廠工業(yè)總產(chǎn)值的30%以上。主要產(chǎn)品年生產(chǎn)能力為：機制糖2.55萬噸、文化紙3萬噸、酒精2萬噸。到2008年末企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模為1.48億元，2008年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1.68億元。該企業(yè)先后榮獲“xx資源綜合利用先進企業(yè)”、“xx環(huán)保先進企業(yè)”、“xx用戶滿意企業(yè)”、“xx企業(yè)管理優(yōu)秀獎”、“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化xx重點龍頭企業(yè)”、“xx食品企業(yè)百強企業(yè)”、“xx食品衛(wèi)生等級A級單位”等榮譽稱號。該企業(yè)通過了ISO2200食品安全管理體系認證證書。2008企業(yè)的財務狀況及經(jīng)營成果表：

　　資產(chǎn)負債表

　　編制單位：xx糖紙有限責任公司

　　金額單位：元

　　利潤表

　�。ǘ�）產(chǎn)權所有者

　　根據(jù)xx糖紙有限責任公司提供的公司章程、驗資報告及現(xiàn)時的工商登記記錄顯示，于評估基準日2008年12月31日，xx糖紙有限責任公司注冊資本人民幣一億元，股東為xx糖業(yè)集團股份公司和xx合浦縣新力糖廠。其中：xx糖業(yè)集團股份公司出資6000萬元，xx合浦縣新力糖廠出資4000萬元，兩股東分別持有xx糖紙有限責任公司股份的60%和40%。

　�。ㄈ�）委托方以外的評估報告使用者

　　除國家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，本評估項目委托方以外的其他評估報告使用者為國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構。

　　二、評估目的

　　因xx糖業(yè)集團股份公司擬收購xx糖紙有限責任公司全部股東權益，xx公正資產(chǎn)評估評估公司受xx糖業(yè)集團股份公司委托，對xx糖紙有限責任公司的股東全部權益進行評估，為股份收購提供價值參考依據(jù)。

　　本次評估的經(jīng)濟行為文件為xx糖業(yè)集團股份公司《關于同意收購xx糖紙有限責任公司全部股東權益事宜的批復》桂糖字2008[第08號]xx國資委《關于同意xx糖業(yè)集團股份公司收購xx糖紙有限責任公司的批復》國企字2008[39]號文。

　　三、評估對象和評估范圍

　　（一）評估對象

　　本次資產(chǎn)評估的對象為xx糖紙有限責任公司的股東全部權益。

　�。ǘ�）評估范圍

　　評估范圍為xx糖紙有限責任公司于評估基準日經(jīng)審計后資產(chǎn)負債表反映的全部資產(chǎn)和負債，其中總資產(chǎn)賬面價值為147215609.87元，負債賬面價值為28595100.39元，凈資產(chǎn)賬面價值為118620509.48元。評估資產(chǎn)類型主要包括：

　　流動資產(chǎn)：賬面價值25190856.77元

　　固定資產(chǎn)：賬面原值139361800元，賬面凈值92905827.03元

　　無形資產(chǎn)（土地使用權）：賬面價值22644502.21元流動負債：賬面價值18306600.39元

　　總負債：賬面價值28595100.39元

　　納入評估范圍的資產(chǎn)和負債與業(yè)務約定書確定的評估范圍一致，詳細資產(chǎn)評估范圍以經(jīng)審計后的資產(chǎn)負債表為準。

　　xx糖紙有限責任公司評估基準日的資產(chǎn)負債表已經(jīng)過xx信達會計師事務所有限公司審計并出具審計報告。

　�。ㄈ�）被評估單位情況介紹

　　企業(yè)名稱：xx糖紙有限責任公司

　　住所：xx北海市東北路100號

　　法定代表人：鄧忠

　　公司類型：有限責任公司（內(nèi)資法人獨資）

　　注冊資本：人民幣一億元

　　經(jīng)營范圍：主要以機制糖、食用酒精文化紙等生產(chǎn)銷售為主，兼營運輸服務。

　　注：評估基準日2008年12月31日的財務數(shù)據(jù)已由xx信達會計師事務所有限公司審計。

　　四、價值類型及其定義

　　根據(jù)對影響評估對象價值的三個最重要因素評估目的、市場條件和評估對象使用狀況進行分析，本項目資產(chǎn)評估目的為股權收購，因評估人員無法了解未來企業(yè)的擴建情況，發(fā)展規(guī)劃以及特殊的市場交易環(huán)境，也未使用僅適合于特定投資者的特定評估資料和經(jīng)濟參數(shù)，評估目的所涉及的資產(chǎn)能有效使用。因此，本項目選擇的資產(chǎn)評估價值類型為成本價值和收益價值。

　　注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估結果系指評估對象在評估基準日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀況以及評估師所依據(jù)的其他評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。

　　五、評估基準日

　　本項目資產(chǎn)評估基準日2008年12月31日。

　　評估基準日是委托方根據(jù)本次評估目的的具體要求確定的。評估基準日選擇遵從利于評估結果有效服務于評估目的，能減少與避免評估基準日調(diào)整事項，能準確劃分評估范圍和準確高效地核實和檢驗資產(chǎn)，能合理地選取評估價格依據(jù)。本次評估中所采用的價格標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　六、評估依據(jù)

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟行為依據(jù)

　　1、xx糖業(yè)集團股份公司《關于同意收購xx糖紙有限責任公司股東全部權益事宜的批復》桂糖字2008（第08號）；

　　2、xx國資委《關于同意xx糖業(yè)集團股份企業(yè)收購xx糖紙有限責任公司的批復》國企字2008（39號）文。

　�。ǘ�）法律法規(guī)依據(jù)

　　1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（1991年11月16日國務院令第91號）；

　　2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》（1992年7月18日國資辦發(fā)[1992]36號）；

　　3國務院辦公廳轉發(fā)財政部《關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式，加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》的通知（2001年12月13日國辦發(fā)[2001]102號）；

　　4、國家國有資產(chǎn)管理局關于轉發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》的通知（國資辦發(fā)[1996]23號）；

　　5、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（2005年8月25日國資委令第12號）；

　　6、《中華人民共和國土地管理法》；

　　7、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

　　8、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508—2001）；

　　9、國土資源局《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》國土資發(fā)[2006]307號。

　�。ㄈ�）準則依據(jù)

　　1、財政部財企[2004]20號《評估準則——基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》；

　　2、《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協(xié)[2003]18號）；

　　3、中評協(xié)[2004]134號《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》；

　　4、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準則——評估報告》；

　　5、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準則——評估程序》；

　　6、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準則——業(yè)務約定書》；

　　7、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準則——機器設備》；

　　8、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》；

　　9、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準則——資產(chǎn)評估價值類型指導意見》；

　　10、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準則——工作底稿》。

　　（四）重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件依據(jù)

　　1、被評估企業(yè)提供的《國有土地使用證》復印件；

　　2、被評估企業(yè)提供的房屋建筑物產(chǎn)權證復印件；

　　3、被評估企業(yè)提供的車輛行駛證或替代性資料復印件；

　　4、被評估企業(yè)提供的部分設備購置合同和發(fā)票復印件；

　　5、被評估企業(yè)提供的材料購貨發(fā)票、合同復印件。

　�。ㄎ澹┤�價標準依據(jù)

　　1、被評估企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報明細表、會計報表及有關協(xié)議、合同、發(fā)票等資料；

　　2、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額xx壯族自治區(qū)單位估價表》2005年；

　　3、《xx壯族自治區(qū)土建工程費用定額》2005年；

　　4、《xx壯族自治區(qū)建筑工程消耗量定額》2005年；

　　5、2008年《xx建設工程造價管理信息》第四期；

　　6、原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部1984年11月發(fā)布的《房屋完損等級評定標準》；

　　7、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）；

　　8、國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會等國家六個部（局）聯(lián)合發(fā)國經(jīng)貿(mào)經(jīng)[1997]456號文關于發(fā)布《汽車報廢標準》的通知；

　　9、機械工業(yè)信息研究院編制的《2008年機電產(chǎn)品報價手冊》；

　　10、中國汽車網(wǎng)站等權威網(wǎng)站價格信息；

　　11、阿里巴巴網(wǎng)站價格信息；

　　12、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；

　　13、北海市2007年土地定級及基準地價資料。

　�。�六）參考資料及其他

　　1、被評估企業(yè)提供的各類資產(chǎn)及負債評估申報明細表；

　　2、被評估企業(yè)提供的財務報表、評估基準日經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表、驗資報告、企業(yè)章程與資產(chǎn)評估有關的資料；

　　3、xx信達會計師事務所有限公司出具的評估基準日《專項審計報告》（信達審字[2008]38號；

　　4、評估人員搜集的存貨、機電設備及房地產(chǎn)價格信息等有關市場價格資料；

　　5、評估人員搜集的電腦、辦公設備及機械設備等類報價資料；

　　6、xx公正資產(chǎn)評估有限責任公司企業(yè)資料庫數(shù)據(jù)資料。

　　七、評估方法

　�。ㄒ唬┰u估方法概述

　　資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術手段，企業(yè)價值評估具體的評估方法按分析原理和技術思路可以大致分為三種基本類型，即市場法、收益法和成本法。

　�。ǘ�）評估方法的選擇

　　1、關于不采用市場法進行評估的說明

　　企業(yè)價值評估中的市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權益、證券等權益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值等評估思路。由于被評估單位屬非上市公司，且與被評估單位相關行業(yè)、相關規(guī)模企業(yè)轉讓股權的交易案例很少，而且相關參考企業(yè)和交易案例的經(jīng)營和財務信息等資料難于取得，故本次評估不采用市場法。

　　2、關于采用收益法進行評估的說明

　　收益法是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。運用收益法進行評估需具備以下三個前提條件：

　�。�1）投資者在投資某個企業(yè)時所支付的價格不會超過企業(yè)（或與該企業(yè)相當且具有同等風險程度的同類企業(yè)）未來預期收益折算成的現(xiàn)值；

　�。�2）能夠對企業(yè)未來收益進行合理預測；

　�。�3）能夠對與企業(yè)未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。雖然xx糖紙有限責任公司運營時間距評估基準日較短，可供參考的歷史資料數(shù)據(jù)有限。但是可以通過參考項目可行性研究報告的相關數(shù)據(jù)、以及類似企業(yè)的相關運營數(shù)據(jù)分析該公司各類業(yè)務收入、成本費用、未來的獲利能力及現(xiàn)金流量等，因此可以采用收益法進行評估測算。

　　3、關于采用成本發(fā)進行評估的說明

　　企業(yè)價值評估中的`成本法也稱資產(chǎn)基礎法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎上確定評估對象的評估思路。運用成本法評估企業(yè)價值，就是以資產(chǎn)負債表為基礎，對各單項資產(chǎn)及負債的現(xiàn)行公允價格進行評估，并在各單項資產(chǎn)評估值加和基礎上扣減負債評估值，從而得到企業(yè)的凈資產(chǎn)價值（股東全部權益）。

　　股東全部權益價值=各項資產(chǎn)評估值之和—各項負債評估值之和

　�。ㄈ�）成本法具體運用過程

　　根據(jù)成本法公式：

　　凈資產(chǎn)評估值=各項資產(chǎn)評估值之和—各項負債評估值之和

　　由于構成企業(yè)各單項資產(chǎn)的屬性不同，各單項資產(chǎn)的價值根據(jù)其具體情況選用適當?shù)脑u估方法得出。各單項資產(chǎn)的評估方法敘及如下：

　　1、流動資產(chǎn)

　�。�1）貨幣資金

　　貨幣資金主要為現(xiàn)金和銀行存款，對于現(xiàn)金，采用現(xiàn)場監(jiān)盤并倒推至評估基準日的方法進行評估。對于銀行存款，用核對銀行對賬單、銀行函證單與銀行存款余額調(diào)節(jié)表的方法核實各項存款的余額，以核實后的賬面值作為評估值。

　�。�2）應收賬款、應收票據(jù)、預付賬款、其他應收款

　　通過賬表、賬賬核對和抽查原始憑證，具體了解往來款項的發(fā)生時間、內(nèi)容、款項回收時間、欠款人資信狀況等，分析判斷每一筆款項可能回收的金額、在未來是否取得相應的資產(chǎn)或權利，根據(jù)在評估基準日后每筆款項可能回收的金額、形成相應的資產(chǎn)或權利確認評估值。

　�。�3）存貨

　　存貨包括原材料、在庫低值易耗品、包裝物、產(chǎn)成品、半成品。企業(yè)另外還申報了在用低值易耗品和賬外產(chǎn)成品。各類存貨的評估方法如下：

　　①原材料

　　原材料主要有糖料蔗、石灰和硫磺。對于糖料蔗，其價格為國家規(guī)定價格，對于這部分材料按國家規(guī)定價格評估；其他材料，由于價格波動較大，基準日不含稅的市場價評估。

　�、谠趲斓椭狄缀钠�

　　在庫低值易耗品主要有螺絲、沙紙、棉紗頭。由于存量不多，而且周轉快，價格變動不大，按賬面值評估。

　　③包裝物

　　包裝物主要有編織袋和薄膜袋。包裝物周轉快，價格變動不大，按賬面值評估，評估無增減值。

　�、墚a(chǎn)成品

　　產(chǎn)成品主要為機制糖、文化紙、酒精、桔水、濾泥。

　　產(chǎn)成品采用市場法評估。

　　評估思路：單位評估值=出廠銷售價×（1—綜合銷售費用率—綜合稅金率—綜合利潤率×凈利潤分成率）

　�、莅氤善�

　　半成品主要為混合汁、紙漿、和糖漿。對半成品，按半成品數(shù)量約當產(chǎn)成品的完工率計算約當產(chǎn)成品數(shù)量，從而計算確定半成品評估值。

　　⑥在用的低值易耗品

　　在用低值易耗品主要是螺絲、沙紙和棉紗頭。由于在用低值易耗品數(shù)量很少，在評估中只評估其中螺絲的價值。由于存量不多，而且周轉快，價格變動不大，評估采用成本法。

　　2、其他非流動資產(chǎn)

　　根據(jù)所被評估的股票和債券的資產(chǎn)評估基準日收盤價與數(shù)量確定評估值。

　　3、建筑物類資產(chǎn)

　　經(jīng)分析（1）因建筑物類資產(chǎn)的預期收益及資本化率難以單獨計量，而且獲利能力難于量化，故不適用收益法評估；（2）因當?shù)毓�業(yè)廠房及構筑物的資產(chǎn)交易市場不活躍，難以獲取足夠數(shù)量的具有相似性、可比性的可比資產(chǎn)銷售資料，故不宜采用市場法評估；（3）而委估建筑物類資產(chǎn)的建造時間、面積、體積、結構等資料相對比較完整，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性和可比性，形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的，同時，資產(chǎn)處于正常繼續(xù)使用狀態(tài)，符合成本法的使用條件，故可以采用成本法進行評估。

　　成本法的計算公式為：

　　評估值=重置成本—實體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟性貶值

　　由于委估建筑物類資產(chǎn)使用正常，能滿足生產(chǎn)需要，不存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，評估采用的是更新重置成本，因此成本法的計算公式為：

　　評估值=重置成本—實體性貶值

　　=重置成本×（1—實體貶值率）

　　=重置成本×成新率

　　4、設備類資產(chǎn)

　　經(jīng)分析，（1）因設備類資產(chǎn)的預期收益及資本化率難以單獨計量，而且獲利能力難于量化，故不適用收益法評估；（2）因當?shù)囟�手設備資產(chǎn)交易市場不活躍，難以獲取足夠數(shù)量的具有相似性、可比性的可比資產(chǎn)銷售資料，故不宜采用市場法評估；（3）而委估的設備類資產(chǎn)名稱、規(guī)格型號等歷史資料相對比較完整，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性和可比性，形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的，同時，資產(chǎn)處于正常繼續(xù)使用狀態(tài)，符合成本法的使用條件，故可以采用成本法進行評估。成本法的計算公式為：

　　評估值=重置價值—實體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟性貶值

　　本次設備類資產(chǎn)的評估采用的是更新重置成本，由于委估設備類資產(chǎn)使用正常，與目前市場上流通的設備在技術性能上差別不大，設備在原地正常使用，不存在經(jīng)濟性貶值，因此不考慮功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，僅考慮其實體性貶值。因此，成本法的計算公式為：

　　評估值=重置價值—實體性貶值

　　=重置價值×（1—實體性貶值率）

　　=重置價值×成新率

　　5、無形資產(chǎn)—土地使用權

　　估價對象為工業(yè)用地，與待估宗地同一供需圈內(nèi)的可比交易案例極少，難以用市場比較法評估；待估宗地不是用于開發(fā)后銷售，也不適用剩余法；待估宗地處在鐘山縣基準地價覆蓋范圍外，但可以參照鐘山縣末級工業(yè)用地基準地價，采用基準地價系數(shù)修正法進行評估；同時，土地的取得成本資料能收集測算，因此適宜采用成本逼近法評估估價對象地價。

　　綜上所述并根據(jù)本次評估的目的和待估宗地的特點，分別采用基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法進行評估，然后以兩種方法的結果綜合分析來確定最終的評估結果。

　　基準地價系數(shù)修正法是利用北海市土地定級估價成果及基準地價標準，通過實地調(diào)查估價對象區(qū)域因素和個別用地條件及其他用地特征，根據(jù)調(diào)查結果，確定各因素修正系數(shù)，求出估價對象的宗地地價。

　　基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：

　　土地單位地價=[基準地價×K1×（1+∑K）±x]×K2

　　式中：K1—期日修正系數(shù)

　　K2—土地使用年限修正系數(shù)

　　∑K—影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和

　　x—開發(fā)程度修正值

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

　　其基本計算公式為：

　　土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×區(qū)位修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

　　6、負債

　　負債包括短期借款、應付賬款、預收賬款、應付工資、應交稅費、其他應交款、其他應付款、一年內(nèi)到期的長期負債。評估人員通過賬賬核實、查閱相關憑證，在確認負債的真實性和合理性的基礎上，以評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。

　�。ㄈ�）收益法具體運用過程

　　1、評估方法思路

　　通過對企業(yè)整體資產(chǎn)進行分析，明確收益法預測的權益資產(chǎn)價值包涵的資產(chǎn)范圍。

　　2、企業(yè)權益資本價值評估值計算公式

　　企業(yè)權益資本價值評估值=未來收益期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值總和

　　3、收益法選擇

　　收益法主要有折現(xiàn)凈利潤法和折現(xiàn)現(xiàn)金流法，考慮到凈利潤受會計政策的影響比較大，本次收益法評估采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對被評估單位的整體資產(chǎn)價值進行評估。

　　4、收益法的數(shù)學表達式及說明

　　我們將凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)資產(chǎn)收益的指標用符號R表示，將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)相關資產(chǎn)的收益分前后兩段，對于前段的預期收益采取逐年預測折現(xiàn)累加的方法，而對于后段是假設其現(xiàn)金流收益趨于穩(wěn)定，保持第n年的收益額水平，對后段預期收益進行還原及折現(xiàn)處理，將前后段收益加在一起便構成了企業(yè)相關資產(chǎn)的收益現(xiàn)值。

　　在本次評估中，我們將把被評估單位的未來相關資產(chǎn)的凈收益按照如下模型折現(xiàn)：

　　p[Ri（1r）i]

　　i1nRn（1r）nr

　　p——未來收益期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值總和

　　Ri——第i年凈現(xiàn)金流

　　r——折現(xiàn)率（權益資本成本）

　　Rn——為第n年的凈現(xiàn)金流

　　n——為預測期

　　八、評估程序實施過程和情況

　　xx公正評估公司接受xx糖業(yè)集團股份公司的委托，對xx糖紙有限責任公司全部股東權益進行評估。本次評估工作于2009年1月5日開始進行評估清查的前期工作，2009年1月25日完成評估清查工作，2009年1月30日出具正式評估報告。評估程序實施過程和情況如下：

　�。ㄒ唬┟鞔_評估業(yè)務基本事項和簽訂業(yè)務約定書

　　資產(chǎn)評估師經(jīng)與委托方溝通洽談后，明確評估目的、評估對象和范圍、價值類型、評估基準日等評估業(yè)務的基本事項。

　�。ǘ�）簽訂業(yè)務約定書

　　在明確評估業(yè)務基本事項的基礎上，對專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，由評估機構承接評估業(yè)務，簽訂業(yè)務約定書。

　�。ㄈ�）編制評估計劃

　　評估機構承接評估業(yè)務后，由注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估業(yè)務的具體情況編制評估計劃。

　�。ㄋ模┈F(xiàn)場調(diào)查

　　現(xiàn)場調(diào)查的具體步驟如下：

　　1、注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估工作的需要，向被評估單位提供資產(chǎn)評估申報表格式和評估所需資料清單；指導其進行資產(chǎn)清查和填表工作，搜集準備基礎資料。

　　2、注冊資產(chǎn)評估師及評估人員到主要資產(chǎn)所在地進行現(xiàn)場調(diào)查�，F(xiàn)場調(diào)查包括：（1）聽取被評估單位有關人員進行情況介紹；（2）獲取需要評估的資產(chǎn)清單，進行賬賬核對、賬表核對、賬實核對，核實評估對象的存在性和完整性；（3）通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式進行調(diào)查，獲取評估業(yè)務所需的基礎資料，了解評估對象的現(xiàn)狀、品質和使用狀況；（4）對評估對象的法律權屬資料進行查驗，關注評估對象的法律權屬情況。

　　（五）收集評估資料

　　根據(jù)評估業(yè)務的具體情況和評估對象的特點收集評估資料，如到工商管理部門和土地管理部門收集、查閱相關資料和了解有關規(guī)定；通過委托方和被評估單位獲取相關評估資料；通過查閱有關價格刊物、網(wǎng)站收集相關價格資料和行業(yè)發(fā)展狀況；獲取評估基準日的審計報告等。

　�。�六）評定估算

　　根據(jù)評估業(yè)務的具體情況對收集的評估資料進行必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。

　　根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法等各種評估基本方法的適用性，選擇收益法和成本法分別對評估對象進行評估。

　　根據(jù)所采用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析和計算，形成初步評估結論。在初步評估結論的基礎上，對評估結論與評估目的、價值類型的適應性；評估資料的全面性、客觀性及適時性；參數(shù)選取的合理性及適時性；計算公式的正確性，計算表格鏈接的正確性等進行分析后，進行相關增減值分析，判斷評估結論的合理性，最終選取其中一種方法的結果作為評估結論。

　�。ㄆ撸┚幹坪吞峤辉u估報告

　　在履行了評定估算的程序后，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則編制評估報告初稿；根據(jù)評估機構內(nèi)部質量控制制度對評估報告初稿進行內(nèi)部審核；在不影響對最終評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托方或委托方許可的相關當事方就評估報告的有關內(nèi)容進行必要溝通。在完成以上評估程序后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告。

　　九、評估假設

　�。ㄒ唬┘僭O條件

　　1、持續(xù)經(jīng)營假設、產(chǎn)權主體變動假設

　　假設xx糖紙有限責任公司能保持評估基準日的資產(chǎn)范圍、功能、使用效率，資產(chǎn)經(jīng)營模式、主營業(yè)務不變等資產(chǎn)狀態(tài)和管理狀態(tài)；在產(chǎn)權主體變動的情況下，能夠持續(xù)經(jīng)營，生產(chǎn)的產(chǎn)品達到生產(chǎn)規(guī)模和指標。

　　2、公開市場假設

　　本評估假設此股權的交易是在公開市場條件下進行的，資產(chǎn)收購的雙方互無特殊關系、在各自理性行事且未受任何強迫的情況下進行交易；委估資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時間，自愿買方不會特別急于購買和自愿賣方不會急于出售，雙方當事人各自精明，謹慎行事。

　　3、評估外部條件基本不變的假設

　　假設國家的宏觀政治、經(jīng)濟、社會環(huán)境相對穩(wěn)定，匯率、利率、稅收政策、物價或通貨膨脹、人口、產(chǎn)業(yè)政策等相對穩(wěn)定，也不考慮外界不可抗力因素影響。

　　4、評估對象方面的假設

　�。�1）假設評估對象的產(chǎn)權合法，股權收購不存在法律障礙；假設委估資產(chǎn)的權屬為xx糖紙有限責任公司所有，資產(chǎn)為完全產(chǎn)權。

　　（2）對于本評估報告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項（包括權屬、或負擔性限制），本公司按評估準則要求進行一般性的調(diào)查。除在工作報告中已有揭示外，假定評估過程所評資產(chǎn)的權屬為良好，可在市場上進行交易；同時也不涉及任何留置權、地域權，沒有受侵犯或無其他負擔性限制的。

　　5、有關資料真實性的假設

　　由委托方和被評估單位提供的與評估相關的所有資料，是編制本報告的基礎，評估假設這些資料是真實和合法的。

　　（二）評估限定條件

　　1、本評估結論是根據(jù)本報告所述評估目的、價值類型、評估依據(jù)、評估假設、評估方法、評估程序所得出。沒有考慮資產(chǎn)購置資金來源、相關負債以及資產(chǎn)現(xiàn)在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價格對評估價值的影響，未考慮因企業(yè)領導層變更、企業(yè)經(jīng)營決策發(fā)生變化、融資條件發(fā)生變化對評估價值的影響；未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估價值的影響；也未考慮控股權產(chǎn)生的溢價以及非流通性產(chǎn)生的折扣。當假設條件發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。

　　2、評估機構對市場情況的變化不承擔任何責任，亦沒有義務就評估基準日后發(fā)生的事項或情況修正我們的評估報告；

　　3、評估報告中所采用的評估基準日已在報告前文明確，而我們對企業(yè)整體價值的估算是根據(jù)評估基準日本地貨幣購買力做出的；

　　4、委托方確認評估機構及有關資產(chǎn)評估人員并不是鑒定環(huán)境危害和合規(guī)性要求對被評估資產(chǎn)產(chǎn)生影響的專家。因此，評估機構對以下事項沒有義務也不承擔責任：未能就環(huán)境因素對被評估資產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響做出鑒定，包括因環(huán)境污染引起的損失、對任何違反環(huán)境保護法律所引起的損失或因某種環(huán)境危害的發(fā)生而需要清除的費用。在此次，本報告中價值的估算是依據(jù)沒有任何可能導致價值受損的環(huán)境污染危害存在的假設前提下做出。評估機構并不具備所需的工程技術專業(yè)知識來識別相關的環(huán)境因素，對這些現(xiàn)象亦不承擔責任。如果委托方希望獲知有關這一方面的進一步信息，則應當另行委聘這一領域的專家。

　　十、評估結論

　�。ㄒ唬┏杀痉ê褪找娣ǖ脑u估結果

　　兩種評估方法的評估結果表金額單位：元

　　（二）兩種評估方法的評估結果差異分析

　　從上表可知，xx糖紙有限責任公司股東部分權益價值用收益法和成本法評估的結果差額為94206402.09萬元，差異率為79.42%，差異的主要原因是：

　　收益法是利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術手段，把評估對象的預期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標的來估測評估對象的價值，強調(diào)的是企業(yè)整體資產(chǎn)的預期盈利能力，包括了資產(chǎn)綜合影響效應；而成本法是從資產(chǎn)的成本角度出發(fā)，對企業(yè)資產(chǎn)負債表上所有的單項資產(chǎn)和負債，用市場價值代替歷史成本，是資產(chǎn)和負債的簡單加減，不包括企業(yè)未來的獲利能力和資產(chǎn)綜合影響效應。因此，采用不同的評估途徑，評估結果會存在一定的差異。

　　根據(jù)以上分析，我們認為收益法和成本法的評估結果都是合理的，只是通過不同的評估途徑反映其現(xiàn)時市場價值。

　�。ㄈ�）評估結果的確定

　　在收益法預測中，主營業(yè)務收入的預測是股權現(xiàn)金流量預測的起點，并對評估結果起關鍵作用。由于產(chǎn)品產(chǎn)銷量及產(chǎn)品價格受市場影響價格波動較大，其產(chǎn)品銷量及產(chǎn)品價格變化幅度較難預測，被評估單位未能提供有關收益、成本的預測資料和融資計劃。同時xx糖紙有限責任公司生產(chǎn)運營的時間距評估基準日較短，可供參考的歷史資料數(shù)據(jù)有限。雖然評估過程中作了特定假設，但評估預測仍存在較大的不確定性因此，本次評估最終將成本法評估結果作為本次評估報告的最終結論

　�。ㄋ模┏杀痉ㄔu估結論的具體情況

　　于評估基準日2008年12月31日，xx糖紙有限責任公司的總資產(chǎn)賬面價值為147215609.87萬元，負債賬面價值為28595100.39萬元，凈資產(chǎn)賬面值為118620509.48萬元。賬面值無調(diào)整。經(jīng)評估：總資產(chǎn)為241207442.17萬元，負債為28380530.60萬元，凈資產(chǎn)為212826911.57萬元；凈資產(chǎn)評估增值96030093.33萬元，增值率為82.22%具體評估情況見評估結果匯總表及評估明細表。

　　評估結果匯總表

　　評估基準日2008年12月31日

　　被評估企業(yè)名稱：xx糖紙有限責任公司單位：元

　　（五）評估結果與賬面價值比較變動情況及原因

　　本次評估結果與調(diào)整后賬面值相比較，凈資產(chǎn)評估增值96030093.33元，增值率為82.22%，評估增減值主要原因如下：

　　1、存貨類資產(chǎn)

　　存貨評估值為14753574.71元，增值1574537.47元，增值率為11.95%。評估減值主要原因：（1）原材料評估增值205297.80元；（2）在庫低值易耗品評估減值16.56元，減值的原因是在庫低值易耗品盤虧而造成的減值；（3）產(chǎn)成品評估增值1372515.36元，增值的原因是：①由于市場價格波動，使產(chǎn)成品評估增值；（4）半成品評估減值2841.70元。減值的原因是由于半成品實地盤點數(shù)盤虧而減值；（5）在用低值易耗品的評估減值417.43元，原因是沒有賬面價值且存在實體性貶值。

　　2、房屋建筑物類資產(chǎn)

　　房屋建筑物類資產(chǎn)評估凈值增值27946846.37元，增值率為41.17%，增值原因是：

　�。�1）由于社會的發(fā)展及物價上漲（尤其是近年來鋼材價格的上漲）的影響造成了建安工程的成本加大，從而造成了評估增值；

　�。�2）申報評估的房屋建筑物的原始入帳價值是按照當時建造建筑物時的原材料價格入帳，造成帳面價值較低，而本次的評估價格是評估人員按照評估基準日原材料以及人工費用的市場客觀合理價格進行評估，從而造成了評估增值幅度較大。

　　3、機器設備評估

　　機器設備類固定資產(chǎn)評估值為53593242.3元，增值30608964.18元，增值率133.17%。其中：

　　（1）機器設備評估值5050081293元，增值率140.15%。

　�。�2）車輛評估值973514.4元，減值526485.6元，減值率35.10%。評估減值的主要原因①是近年來汽車加工工藝發(fā)展較快，汽車價格呈下降趨勢，因而造成汽車類資產(chǎn)的重置全價有所減值；②部分車輛已無實物。但企業(yè)沒有進行賬務處理，因此造成評估減值。

　�。�3）電子設備評估值2118915元，增值率365.33%。評估增值的主要原因是：①由于近幾年生產(chǎn)原材料價格普遍上漲，使部分設備的購置價格有所提高，造成設備評估增值；②由于資產(chǎn)占有單位采用的折舊年限與評估采用的經(jīng)濟壽命年限存在差異。

　　4、土地使用權評估

　　土地使用權評估增值41752347.6元，增值率184.38%。增值主要原因分析：

　　（1）對于工業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)行國家的土地政策《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》國發(fā)[2006]31號及《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》國土資發(fā)

　　[2006]307號，各級政府部門嚴格實施對工業(yè)用地的調(diào)控和管理，出讓工業(yè)用地確定土地使用權出讓價格時必須執(zhí)行最低控制標準，從而增加了現(xiàn)在土地使用權的取得成本；

　�。�2）委估企業(yè)能以較低的價格取得委估宗地的土地使用

　　十一、特別事項說明

　　1、本次評估在被評估單位資產(chǎn)清查工作完成和由審計機構對清查結果進行財務審計后，再對資產(chǎn)清查結果進行評估，所以評估報告是在審計合法性、公允性和會計處理方法一貫性的基礎上進行操作。

　　2、評估人員所取得的資產(chǎn)負債表、申報明細表、產(chǎn)權證明及與評估相關的資料，均由被評估單位提供，上述資料的真實性、完整性由被評估單位負責。本次評估沒有考慮被評估單位提供的賬外資產(chǎn)，申報表之外的負債及可能存在的或有資產(chǎn)、或有負債。

　　3、由于條件所限，本次評估中，對機器設備的技術鑒定主要采用現(xiàn)場勘察手段，未使用精密儀器對設備進行測試和檢驗；對房屋建筑物，評估人員主要采用現(xiàn)場目測勘察方法，而未使用專業(yè)儀器對資產(chǎn)進行全面技術檢測；對于固定資產(chǎn)中的隱蔽部分無法實際觀測，主要是進行表面觀察、詢問相關人員和查看其檔案資料為主。

　　4、評估人員并非本項目所涉及糖紙產(chǎn)品行業(yè)領域的專家或專業(yè)人士，盡管對委估項目所涉及專業(yè)知識進行了盡可能深入的了解，且評估人員經(jīng)過充分努力、勤勉盡責，但評估結論仍然會受到專業(yè)知識水平、執(zhí)業(yè)能力的限制和影響。

　　5、根據(jù)xx糖紙有限責任公司承諾，該公司不存在對外擔保事項，也不存在重大法律訴訟事項和影響生產(chǎn)經(jīng)營的重大事項，評估人員對這些有關事項進行了關注，但無法對其是否存在提供保證。資產(chǎn)評估沒有考慮可能存在的上述事項對評估結論的影響。

　　6、本評估結論是根據(jù)本報告所述評估目的、價值類型、評估依據(jù)、評估假設、評估方法、評估程序所得出，并在其存在的條件下成立。沒有考慮資產(chǎn)購置資金來源、相關負債以及資產(chǎn)現(xiàn)在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價格對評估價值的影響，未考慮因企業(yè)領導層變更、企業(yè)經(jīng)營決策發(fā)生變化、融資條件發(fā)生變化對評估價值的影響；也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當假設條件發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。

　　7、本評估結論是本機構出具的，受本機構評估人員的執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)能力的影響，可能存在一定程度的不確定性。

　　關于《資產(chǎn)評估報告書附件》使用范圍的聲明

　　本資產(chǎn)評估報告及附件僅供委托方用于評估目的對應的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門審查使用；評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開；未經(jīng)我公司同意委托方不得將報告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上；對委托方不當引用評估結果于其他經(jīng)濟行為而形成的結果，我公司不承擔任何法律責任。

　　十二、評估報告使用限制說明

　　1、本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；

　　2、本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；

　　3、未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外；

　　4、與本評估報告所述評估目的相關的股權收購行為和程序應該符合國家的有關政策、法規(guī)規(guī)定，評估報告的使用者應恰當使用評估報告書，由于使用評估報告書不當所造成的后果，由評估報告的使用者負完全責任；

　　5、本評估報告的有效期自2008年12月31日至2009年12月30日止，只有當評估基準日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。

　　十三、評估報告日

　　本評估報告書提出日期為：2009年1月

　　資產(chǎn)評估報告書附件

　　一、經(jīng)濟行為文件復印件

　　二、《專項審計報告》

　　三、委托方與被評估單位營業(yè)執(zhí)照復印件

　　四、被評估單位車輛行駛證、房屋產(chǎn)權證、土地所有權證復印件

　　五、委托方與被評估單位承諾函復印件

　　六、簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函

　　七、資產(chǎn)評估機構營業(yè)執(zhí)照及資格證書復印件

　　八、簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書復印件

　　資產(chǎn)評估報告 2

xxxxx有限公司：

　　我單位接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對xxxxx有限公司的房地產(chǎn)進行了評估工作。本單位評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實施了實地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在評估基準日2012年02月27日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方及被評估單位簡介

　　單位名稱：xxxxx有限公司

　　法定代表人：xxxxx

　　地址：xxxxx

　　注冊資本：xxxxx

　　公司類型：私營有限責任公司—

　　二、評估目的

　　本次評估目的是為委托方了解委估資產(chǎn)的市場價值提供參考依據(jù)。

　　三、評估對象和評估范圍：

　　本次評估對象是委估方委托評估的房屋。

　　委估房產(chǎn)位于xxx，框架結構，總建筑面積xxx平方米。其中：xxxxxxxx號，建筑面積為xxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為101。19㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡。委估資產(chǎn)的詳細情況請見《資產(chǎn)評估明細表》。

　　四、價值類型及其定義

　　評估采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　五、評估基準日

　　本項目資產(chǎn)評估基準日為2012年xxxxxx日，系由委托方與本單位協(xié)商確定，本評估基準日與評估人員實際評估日期比較接近，評估人員能更好的把握委估資產(chǎn)的基準日狀況，真實反映委估資產(chǎn)基準日的現(xiàn)時價值。本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準。

　　六、評估依據(jù)

　　本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權依據(jù)和取價依據(jù)包括：

　　（一）主要法律法規(guī)

　　1、國務院1991年第91號令頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

　　2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36號公布的'《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》；

　　3、《中華人民共和國公司法》（2006年1月1日施行）；

　　4、《企業(yè)會計準則》；

　　5、其他與資產(chǎn)評估有關的法律法規(guī)。

　�。ǘ�）準則依據(jù)

　　1、資產(chǎn)評估準則——基本準則；

　　2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則；

　　3、資產(chǎn)評估準則——評估報告；

　　4、資產(chǎn)評估準則——評估程序；

　　5、資產(chǎn)評估準則——業(yè)務約定書；

　　6、資產(chǎn)評估準則——工作底稿；

　　7、資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)；

　　8、注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見（試行）；

　　9、資產(chǎn)評估價值類型指導意見（試行）。

　�。ㄈ�）行為依據(jù)

　　xxxxxx有限公司與本所簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》。

　　（四）重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明依據(jù)

　　1、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證等；

　　2、資產(chǎn)購置協(xié)議、合同發(fā)票等財務資料；

　　3、房產(chǎn)證證等；

　　4、其他產(chǎn)權證明文件。

　�。ㄎ澹┤�價依據(jù)

　　1、《全國資產(chǎn)評估價格信息》；

　　2、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291——1999）；

　　3、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額》（xxxxxx單位估價表）（2004年）、《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額》（xxxxxx單位估價表）（2004年）、《xxxxxx建筑裝飾工程預算定額》（2004年）、《xxxxxx建筑裝飾工程費用定額》（2004年）；

　　4、評估機構收集的有關詢價資料和參數(shù)資料；

　　5、評估人員現(xiàn)場勘查、核對及收集的有關資料和記錄；

　　6、委托方及資產(chǎn)占有方申報材料及其他材料。

　�。�六）參考資料

　　1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》

　　2、中國人民銀行評估基準日公布的銀行利率表、國家外匯管理局評估基準日公布的外匯匯率、國債利率等；

　　3、統(tǒng)計部門資料；

　　4、其他市場調(diào)查資料。

　　七、評估方法

　�。ㄒ唬┰u估方法選擇

　　委估對象屬新開發(fā)的營業(yè)性用房，該類房地產(chǎn)市場比較成熟，可采用市場比較法評估。

　�。ǘ�）對于所采用的評估方法的介紹市場比較法

　　是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，根據(jù)替代原則，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。

　　市場比較法公式：

　　待估房地產(chǎn)價格=比較案例房地產(chǎn)價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。

　　資產(chǎn)評估報告 3

　　會計xx班第1組接受xx理工學院委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對xx理工學院綜合樓103教室中正在使用的桌椅進行價值評估。本組評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實施了實地查勘，市場調(diào)查與詢證，對委托評估資產(chǎn)在2015年4月17日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方概況

　�。�1）企業(yè)名稱：xx理工學院簡稱：燕理

　　注冊地址：河北省廊坊市三河市燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓北路45號綜合樓103總部：河北省廊坊市三河市燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓北路45號

　　注冊資本：200萬

　　法定代表人：吳保德

　�。�2）企業(yè)性質：學校隸屬關系演變：由北京化工大學的附屬學校演變成獨立院校

　�。�3）經(jīng)營業(yè)務范圍：在校本科大學生

　　主要經(jīng)營業(yè)績：已經(jīng)營10年，生源雄厚

　�。�4）近三年來企業(yè)的財務狀況：無負債，利潤較高

　�。�5）本企業(yè)市場占有率：已達到全省的40%

　�。�6）正在進行的投資項目：師資力量及教學設施

　�。�7）生產(chǎn)經(jīng)營存在國家優(yōu)惠

　　優(yōu)勢分析：有較多的生源，學校占地面積較大

　　二、評估目的

　　本次評估的目的是為了評估學校桌椅的使用情況

　　三、評估范圍和對象

　　此次估價對象為xx理工學院綜合樓103教室桌椅的使用情況。評估前的賬面價值是441040。

　　四、評估基準日的說明

　　本項目資產(chǎn)評估基準日為20xx年4月17日。

　　本公司經(jīng)與委托方及資產(chǎn)占有方協(xié)商，確定20xx年4月17日為本次評估的評估基準日。

　　評估中所采用的計價標準均為基準日時點的價格標準。

　　五、評估原則

　　依據(jù)資產(chǎn)評估操作規(guī)范，我們在本次評估中遵循了以下原則：

　�。ㄒ唬┕ぷ髟瓌t

　　本次評估恪守獨立性、客觀性、科學性的工作原則，具體包括：

　　1、本小組及參加本次評估的全部工作人員依照國資辦發(fā)[1996]23號文所發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》進行操作，不受被評資產(chǎn)各方當事人利益的影響，與委估資產(chǎn)各方當事人之間無任何利害關系。

　　2、以國家國有資產(chǎn)評估與產(chǎn)權界定相關的法規(guī)、法律為依據(jù)，堅持深入現(xiàn)場，檢查與核對資產(chǎn)實物，從實際出發(fā)，實事求是地評估其現(xiàn)值。

　　3、依照規(guī)定的評估程序及其匹配方法與標準進行科學的評估。

　�。ǘ�）經(jīng)濟原則

　　本次評估遵守資產(chǎn)評估時點原則、貢獻原則、替代性原則和供求原則，具體是指：

　　1、評估時點原則，市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷變化。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時保證資產(chǎn)評估結果可以被市場檢驗，在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，即評估基準日。

　　2、貢獻原則是指，單項資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻，而不是孤立地根據(jù)其自身的價值來確定評估值；也可以根據(jù)當缺少它時，對相關資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值下降的影響程度來確定其評估值。

　　3、替代原則是指在評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的或實際存在的價格或價格標準有多種，則應選用最低的一種。

　　4、供求原則在經(jīng)濟學中是指在其他條件不變的前提下，供求關系對商品價格影響的規(guī)律。供求規(guī)律同樣適用于資產(chǎn)的定價，要求評估人員在給資產(chǎn)定價時應充分考慮評估時市場上被評估資產(chǎn)的供求狀況。

　　六、評估依據(jù)

　　1、主要法律、法規(guī)。主要列示國家公布的與資產(chǎn)評估相關的主要法律法規(guī)規(guī)章制度及國家法律政策。

　　2、經(jīng)濟行為文件。實施經(jīng)濟行為所必須取得的有關部門批件。

　　3、重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件。主要列示由委托方、資產(chǎn)占有方提供的與資產(chǎn)評估有關的重大合同、協(xié)議、產(chǎn)權證明文件。

　　4、采用的取價標準。主要列示由評估人員所選取的確定資產(chǎn)評估價值的技術標準。

　　5、參考資料及其他。包括經(jīng)驗數(shù)據(jù)資料、研究成果、統(tǒng)計資料、行業(yè)慣例及國。

　　七、評估方法

　　1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。價值類型由它的.資產(chǎn)特定的評估目的來決定。

　　2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應。同時，資產(chǎn)評估對象的理化狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。

　　3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

　　評估方法選擇，實際上包含了不同層面的資產(chǎn)評估方法的選擇過程，即3個層面的選擇：第一個層面是評估的技術思路的層面，即分析3種評估方法所依據(jù)的評估技術的思路的適用性；第二個層面是在各種評估思路已經(jīng)確定的基礎上，選擇實現(xiàn)評估技術的具體技術方法；第三個層面是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數(shù)的選擇。

　　4、資產(chǎn)評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當?shù)脑u估途徑和方法，有效地完成評估任務提供了現(xiàn)實可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產(chǎn)的價值，在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：

　　一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應；

　　二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本途徑及其方法進行評估；對于工藝比較特別且處在經(jīng)營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益途徑及其方法；

　　三是評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟參數(shù)能否搜集的制約。

　　綜上所述桌椅價值的資產(chǎn)評估應選用成本法。

　　八、評估過程

　　首先進行制定評估計劃，再實地考察桌椅的損壞程度，然后收集以往桌椅的使用年限，定基物價指數(shù)等相關資料。比較選擇評估方法（成本法、收益法、市場法），對學校桌椅的資產(chǎn)評估值進行計算。

　　其次評估小組從以下幾步對從調(diào)查現(xiàn)場收集的資料進行分析和匯總：

　　1、根據(jù)評估小組對委估資產(chǎn)的初步評估結果進行評估結果匯總、評估結論分析工作；

　　2、確認評估工作中沒有發(fā)生重復和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結果

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