資產(chǎn)評估報(bào)告
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，大家逐漸認(rèn)識到報(bào)告的重要性，其在寫作上有一定的技巧。那么一般報(bào)告是怎么寫的呢？以下是小編為大家整理的資產(chǎn)評估報(bào)告，僅供參考，大家一起來看看吧。
資產(chǎn)評估報(bào)告 1
xx公正資產(chǎn)評估公司接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和政策，遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對因xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司而涉及的xx糖紙有限責(zé)任公司的全部資產(chǎn)、相關(guān)負(fù)債和凈資產(chǎn)進(jìn)行了評估工作。評估人員按照必須的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位及委托方以外的評估報(bào)告使用者
�。ㄒ唬┪蟹�、被評估單位概況。
委托方：xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司。
被評估單位：xx糖紙有限責(zé)任公司。
企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：（企）451100200004455。
住所：xx北海市東北路100號。
企業(yè)法定代表人：鄧忠。
注冊資本：人民幣1億元。
企業(yè)類型：有限責(zé)任公司。（內(nèi)資法人獨(dú)資企業(yè)）
經(jīng)營范圍：主要以機(jī)制糖、食用酒精、文化紙等生產(chǎn)銷售為主，兼運(yùn)輸服務(wù)。
企業(yè)歷史和現(xiàn)狀：xx糖紙有限責(zé)任公司是一家以制糖為主的企業(yè)，位于xx北海市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東北路100號，于2001年經(jīng)xx區(qū)國資委以（2001字000248號）文批準(zhǔn)由xx糖業(yè)股份公司、xx合浦縣新力糖廠共同出資組建，并經(jīng)xx區(qū)工商管理局批準(zhǔn)（注冊號：451100200004455）成立的有限責(zé)任公司，注冊資本為人民幣10000萬元，占地331489.89平方米，現(xiàn)有員工534人，其中：專業(yè)技術(shù)人員130人，下設(shè)7個(gè)車間和11個(gè)部門。企業(yè)主要以機(jī)制糖、食用酒精、文化紙等生產(chǎn)與銷售為主。xx糖紙有限責(zé)任公司經(jīng)過多年的滾動發(fā)展，并依靠科技創(chuàng)新對甘蔗資源進(jìn)行全面的綜合開發(fā)，利用甘蔗渣生產(chǎn)的文化用紙等綜合利用產(chǎn)品已占全廠工業(yè)總產(chǎn)值的30%以上。主要產(chǎn)品年生產(chǎn)能力為：機(jī)制糖2.55萬噸、文化紙3萬噸、酒精2萬噸。到2008年末企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模為1.48億元，2008年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1.68億元。該企業(yè)先后榮獲“xx資源綜合利用先進(jìn)企業(yè)”、“xx環(huán)保先進(jìn)企業(yè)”、“xx用戶滿意企業(yè)”、“xx企業(yè)管理優(yōu)秀獎”、“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化xx重點(diǎn)龍頭企業(yè)”、“xx食品企業(yè)百強(qiáng)企業(yè)”、“xx食品衛(wèi)生等級A級單位”等榮譽(yù)稱號。該企業(yè)通過了ISO2200食品安全管理體系認(rèn)證證書。2008企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果表：
資產(chǎn)負(fù)債表
編制單位：xx糖紙有限責(zé)任公司
金額單位：元
利潤表
�。ǘ┊a(chǎn)權(quán)所有者
根據(jù)xx糖紙有限責(zé)任公司提供的公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及現(xiàn)時(shí)的工商登記記錄顯示，于評估基準(zhǔn)日2008年12月31日，xx糖紙有限責(zé)任公司注冊資本人民幣一億元，股東為xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司和xx合浦縣新力糖廠。其中：xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司出資6000萬元，xx合浦縣新力糖廠出資4000萬元，兩股東分別持有xx糖紙有限責(zé)任公司股份的60%和40%。
（三）委托方以外的評估報(bào)告使用者
除國家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，本評估項(xiàng)目委托方以外的其他評估報(bào)告使用者為國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)。
二、評估目的
因xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司擬收購xx糖紙有限責(zé)任公司全部股東權(quán)益，xx公正資產(chǎn)評估評估公司受xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司委托，對xx糖紙有限責(zé)任公司的股東全部權(quán)益進(jìn)行評估，為股份收購提供價(jià)值參考依據(jù)。
本次評估的經(jīng)濟(jì)行為文件為xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司《關(guān)于同意收購xx糖紙有限責(zé)任公司全部股東權(quán)益事宜的批復(fù)》桂糖字2008[第08號]xx國資委《關(guān)于同意xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司收購xx糖紙有限責(zé)任公司的批復(fù)》國企字2008[39]號文。
三、評估對象和評估范圍
�。ㄒ唬┰u估對象
本次資產(chǎn)評估的對象為xx糖紙有限責(zé)任公司的股東全部權(quán)益。
�。ǘ┰u估范圍
評估范圍為xx糖紙有限責(zé)任公司于評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后資產(chǎn)負(fù)債表反映的全部資產(chǎn)和負(fù)債，其中總資產(chǎn)賬面價(jià)值為147215609.87元，負(fù)債賬面價(jià)值為28595100.39元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為118620509.48元。評估資產(chǎn)類型主要包括：
流動資產(chǎn)：賬面價(jià)值25190856.77元
固定資產(chǎn)：賬面原值139361800元，賬面凈值92905827.03元
無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）：賬面價(jià)值22644502.21元流動負(fù)債：賬面價(jià)值18306600.39元
總負(fù)債：賬面價(jià)值28595100.39元
納入評估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債與業(yè)務(wù)約定書確定的評估范圍一致，詳細(xì)資產(chǎn)評估范圍以經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)負(fù)債表為準(zhǔn)。
xx糖紙有限責(zé)任公司評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表已經(jīng)過xx信達(dá)會計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)并出具審計(jì)報(bào)告。
�。ㄈ┍辉u估單位情況介紹
企業(yè)名稱：xx糖紙有限責(zé)任公司
住所：xx北海市東北路100號
法定代表人：鄧忠
公司類型：有限責(zé)任公司（內(nèi)資法人獨(dú)資）
注冊資本：人民幣一億元
經(jīng)營范圍：主要以機(jī)制糖、食用酒精文化紙等生產(chǎn)銷售為主，兼營運(yùn)輸服務(wù)。
注：評估基準(zhǔn)日2008年12月31日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已由xx信達(dá)會計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)。
四、價(jià)值類型及其定義
根據(jù)對影響評估對象價(jià)值的三個(gè)最重要因素評估目的、市場條件和評估對象使用狀況進(jìn)行分析，本項(xiàng)目資產(chǎn)評估目的為股權(quán)收購，因評估人員無法了解未來企業(yè)的擴(kuò)建情況，發(fā)展規(guī)劃以及特殊的市場交易環(huán)境，也未使用僅適合于特定投資者的特定評估資料和經(jīng)濟(jì)參數(shù)，評估目的所涉及的資產(chǎn)能有效使用。因此，本項(xiàng)目選擇的資產(chǎn)評估價(jià)值類型為成本價(jià)值和收益價(jià)值。
注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估結(jié)果系指評估對象在評估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場狀況以及評估師所依據(jù)的其他評估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價(jià)值估算成果，不能理解為評估對象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。
五、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日2008年12月31日。
評估基準(zhǔn)日是委托方根據(jù)本次評估目的的具體要求確定的。評估基準(zhǔn)日選擇遵從利于評估結(jié)果有效服務(wù)于評估目的，能減少與避免評估基準(zhǔn)日調(diào)整事項(xiàng)，能準(zhǔn)確劃分評估范圍和準(zhǔn)確高效地核實(shí)和檢驗(yàn)資產(chǎn)，能合理地選取評估價(jià)格依據(jù)。本次評估中所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
六、評估依據(jù)
�。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
1、xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司《關(guān)于同意收購xx糖紙有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益事宜的批復(fù)》桂糖字2008（第08號）；
2、xx國資委《關(guān)于同意xx糖業(yè)集團(tuán)股份企業(yè)收購xx糖紙有限責(zé)任公司的批復(fù)》國企字2008（39號）文。
�。ǘ┓煞ㄒ�(guī)依據(jù)
1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（1991年11月16日國務(wù)院令第91號）；
2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》（1992年7月18日國資辦發(fā)[1992]36號）；
3國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式，加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》的通知（2001年12月13日國辦發(fā)[2001]102號）；
4、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》的通知（國資辦發(fā)[1996]23號）；
5、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（2005年8月25日國資委令第12號）；
6、《中華人民共和國土地管理法》；
7、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
8、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508—2001）；
9、國土資源局《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》國土資發(fā)[2006]307號。
（三）準(zhǔn)則依據(jù)
1、財(cái)政部財(cái)企[2004]20號《評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》；
2、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會協(xié)[2003]18號）；
3、中評協(xié)[2004]134號《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）》；
4、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》；
5、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》；
6、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》；
7、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》；
8、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》；
9、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》；
10、中評協(xié)[2007]189號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》。
�。ㄋ模┲卮蠛贤瑓f(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件依據(jù)
1、被評估企業(yè)提供的《國有土地使用證》復(fù)印件；
2、被評估企業(yè)提供的房屋建筑物產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；
3、被評估企業(yè)提供的車輛行駛證或替代性資料復(fù)印件；
4、被評估企業(yè)提供的部分設(shè)備購置合同和發(fā)票復(fù)印件；
5、被評估企業(yè)提供的材料購貨發(fā)票、合同復(fù)印件。
（五）取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
1、被評估企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表、會計(jì)報(bào)表及有關(guān)協(xié)議、合同、發(fā)票等資料；
2、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額xx壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》2005年；
3、《xx壯族自治區(qū)土建工程費(fèi)用定額》2005年；
4、《xx壯族自治區(qū)建筑工程消耗量定額》2005年；
5、2008年《xx建設(shè)工程造價(jià)管理信息》第四期；
6、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1984年11月發(fā)布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》；
7、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）；
8、國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會等國家六個(gè)部（局）聯(lián)合發(fā)國經(jīng)貿(mào)經(jīng)[1997]456號文關(guān)于發(fā)布《汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》的通知；
9、機(jī)械工業(yè)信息研究院編制的《2008年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》；
10、中國汽車網(wǎng)站等權(quán)威網(wǎng)站價(jià)格信息；
11、阿里巴巴網(wǎng)站價(jià)格信息；
12、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；
13、北海市2007年土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)資料。
（六）參考資料及其他
1、被評估企業(yè)提供的各類資產(chǎn)及負(fù)債評估申報(bào)明細(xì)表；
2、被評估企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表、評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、驗(yàn)資報(bào)告、企業(yè)章程與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料；
3、xx信達(dá)會計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的評估基準(zhǔn)日《專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》（信達(dá)審字[2008]38號；
4、評估人員搜集的存貨、機(jī)電設(shè)備及房地產(chǎn)價(jià)格信息等有關(guān)市場價(jià)格資料；
5、評估人員搜集的電腦、辦公設(shè)備及機(jī)械設(shè)備等類報(bào)價(jià)資料；
6、xx公正資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司企業(yè)資料庫數(shù)據(jù)資料。
七、評估方法
（一）評估方法概述
資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段，企業(yè)價(jià)值評估具體的評估方法按分析原理和技術(shù)思路可以大致分為三種基本類型，即市場法、收益法和成本法。
（二）評估方法的選擇
1、關(guān)于不采用市場法進(jìn)行評估的說明
企業(yè)價(jià)值評估中的市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值等評估思路。由于被評估單位屬非上市公司，且與被評估單位相關(guān)行業(yè)、相關(guān)規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的交易案例很少，而且相關(guān)參考企業(yè)和交易案例的經(jīng)營和財(cái)務(wù)信息等資料難于取得，故本次評估不采用市場法。
2、關(guān)于采用收益法進(jìn)行評估的說明
收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估思路。運(yùn)用收益法進(jìn)行評估需具備以下三個(gè)前提條件：
�。�1）投資者在投資某個(gè)企業(yè)時(shí)所支付的價(jià)格不會超過企業(yè)（或與該企業(yè)相當(dāng)且具有同等風(fēng)險(xiǎn)程度的同類企業(yè)）未來預(yù)期收益折算成的現(xiàn)值；
（2）能夠?qū)ζ髽I(yè)未來收益進(jìn)行合理預(yù)測；
（3）能夠?qū)εc企業(yè)未來收益的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的收益率進(jìn)行合理估算。雖然xx糖紙有限責(zé)任公司運(yùn)營時(shí)間距評估基準(zhǔn)日較短，可供參考的歷史資料數(shù)據(jù)有限。但是可以通過參考項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)、以及類似企業(yè)的相關(guān)運(yùn)營數(shù)據(jù)分析該公司各類業(yè)務(wù)收入、成本費(fèi)用、未來的獲利能力及現(xiàn)金流量等，因此可以采用收益法進(jìn)行評估測算。
3、關(guān)于采用成本發(fā)進(jìn)行評估的說明
企業(yè)價(jià)值評估中的`成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象的評估思路。運(yùn)用成本法評估企業(yè)價(jià)值，就是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的現(xiàn)行公允價(jià)格進(jìn)行評估，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值加和基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值（股東全部權(quán)益）。
股東全部權(quán)益價(jià)值=各項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和—各項(xiàng)負(fù)債評估值之和
�。ㄈ┏杀痉ň唧w運(yùn)用過程
根據(jù)成本法公式：
凈資產(chǎn)評估值=各項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和—各項(xiàng)負(fù)債評估值之和
由于構(gòu)成企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的屬性不同，各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)脑u估方法得出。各單項(xiàng)資產(chǎn)的評估方法敘及如下：
1、流動資產(chǎn)
�。�1）貨幣資金
貨幣資金主要為現(xiàn)金和銀行存款，對于現(xiàn)金，采用現(xiàn)場監(jiān)盤并倒推至評估基準(zhǔn)日的方法進(jìn)行評估。對于銀行存款，用核對銀行對賬單、銀行函證單與銀行存款余額調(diào)節(jié)表的方法核實(shí)各項(xiàng)存款的余額，以核實(shí)后的賬面值作為評估值。
�。�2）應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款
通過賬表、賬賬核對和抽查原始憑證，具體了解往來款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間、內(nèi)容、款項(xiàng)回收時(shí)間、欠款人資信狀況等，分析判斷每一筆款項(xiàng)可能回收的金額、在未來是否取得相應(yīng)的資產(chǎn)或權(quán)利，根據(jù)在評估基準(zhǔn)日后每筆款項(xiàng)可能回收的金額、形成相應(yīng)的資產(chǎn)或權(quán)利確認(rèn)評估值。
�。�3）存貨
存貨包括原材料、在庫低值易耗品、包裝物、產(chǎn)成品、半成品。企業(yè)另外還申報(bào)了在用低值易耗品和賬外產(chǎn)成品。各類存貨的評估方法如下：
�、僭牧�
原材料主要有糖料蔗、石灰和硫磺。對于糖料蔗，其價(jià)格為國家規(guī)定價(jià)格，對于這部分材料按國家規(guī)定價(jià)格評估；其他材料，由于價(jià)格波動較大，基準(zhǔn)日不含稅的市場價(jià)評估。
�、谠趲斓椭狄缀钠�
在庫低值易耗品主要有螺絲、沙紙、棉紗頭。由于存量不多，而且周轉(zhuǎn)快，價(jià)格變動不大，按賬面值評估。
�、郯b物
包裝物主要有編織袋和薄膜袋。包裝物周轉(zhuǎn)快，價(jià)格變動不大，按賬面值評估，評估無增減值。
�、墚a(chǎn)成品
產(chǎn)成品主要為機(jī)制糖、文化紙、酒精、桔水、濾泥。
產(chǎn)成品采用市場法評估。
評估思路：單位評估值=出廠銷售價(jià)×（1—綜合銷售費(fèi)用率—綜合稅金率—綜合利潤率×凈利潤分成率）
�、莅氤善�
半成品主要為混合汁、紙漿、和糖漿。對半成品，按半成品數(shù)量約當(dāng)產(chǎn)成品的完工率計(jì)算約當(dāng)產(chǎn)成品數(shù)量，從而計(jì)算確定半成品評估值。
⑥在用的低值易耗品
在用低值易耗品主要是螺絲、沙紙和棉紗頭。由于在用低值易耗品數(shù)量很少，在評估中只評估其中螺絲的價(jià)值。由于存量不多，而且周轉(zhuǎn)快，價(jià)格變動不大，評估采用成本法。
2、其他非流動資產(chǎn)
根據(jù)所被評估的股票和債券的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日收盤價(jià)與數(shù)量確定評估值。
3、建筑物類資產(chǎn)
經(jīng)分析（1）因建筑物類資產(chǎn)的預(yù)期收益及資本化率難以單獨(dú)計(jì)量，而且獲利能力難于量化，故不適用收益法評估；（2）因當(dāng)?shù)毓I(yè)廠房及構(gòu)筑物的資產(chǎn)交易市場不活躍，難以獲取足夠數(shù)量的具有相似性、可比性的可比資產(chǎn)銷售資料，故不宜采用市場法評估；（3）而委估建筑物類資產(chǎn)的建造時(shí)間、面積、體積、結(jié)構(gòu)等資料相對比較完整，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性和可比性，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的，同時(shí)，資產(chǎn)處于正常繼續(xù)使用狀態(tài)，符合成本法的使用條件，故可以采用成本法進(jìn)行評估。
成本法的計(jì)算公式為：
評估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值
由于委估建筑物類資產(chǎn)使用正常，能滿足生產(chǎn)需要，不存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，評估采用的是更新重置成本，因此成本法的計(jì)算公式為：
評估值=重置成本—實(shí)體性貶值
=重置成本×（1—實(shí)體貶值率）
=重置成本×成新率
4、設(shè)備類資產(chǎn)
經(jīng)分析，（1）因設(shè)備類資產(chǎn)的預(yù)期收益及資本化率難以單獨(dú)計(jì)量，而且獲利能力難于量化，故不適用收益法評估；（2）因當(dāng)?shù)囟衷O(shè)備資產(chǎn)交易市場不活躍，難以獲取足夠數(shù)量的具有相似性、可比性的可比資產(chǎn)銷售資料，故不宜采用市場法評估；（3）而委估的設(shè)備類資產(chǎn)名稱、規(guī)格型號等歷史資料相對比較完整，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性和可比性，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的，同時(shí)，資產(chǎn)處于正常繼續(xù)使用狀態(tài)，符合成本法的使用條件，故可以采用成本法進(jìn)行評估。成本法的計(jì)算公式為：
評估值=重置價(jià)值—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值
本次設(shè)備類資產(chǎn)的評估采用的是更新重置成本，由于委估設(shè)備類資產(chǎn)使用正常，與目前市場上流通的設(shè)備在技術(shù)性能上差別不大，設(shè)備在原地正常使用，不存在經(jīng)濟(jì)性貶值，因此不考慮功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，僅考慮其實(shí)體性貶值。因此，成本法的計(jì)算公式為：
評估值=重置價(jià)值—實(shí)體性貶值
=重置價(jià)值×（1—實(shí)體性貶值率）
=重置價(jià)值×成新率
5、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)
估價(jià)對象為工業(yè)用地，與待估宗地同一供需圈內(nèi)的可比交易案例極少，難以用市場比較法評估；待估宗地不是用于開發(fā)后銷售，也不適用剩余法；待估宗地處在鐘山縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外，但可以參照鐘山縣末級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估；同時(shí)，土地的取得成本資料能收集測算，因此適宜采用成本逼近法評估估價(jià)對象地價(jià)。
綜上所述并根據(jù)本次評估的目的和待估宗地的特點(diǎn)，分別采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法進(jìn)行評估，然后以兩種方法的結(jié)果綜合分析來確定最終的評估結(jié)果。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用北海市土地定級估價(jià)成果及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，通過實(shí)地調(diào)查估價(jià)對象區(qū)域因素和個(gè)別用地條件及其他用地特征，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，確定各因素修正系數(shù)，求出估價(jià)對象的宗地地價(jià)。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：
土地單位地價(jià)=[基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）±x]×K2
式中：K1—期日修正系數(shù)
K2—土地使用年限修正系數(shù)
∑K—影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和
x—開發(fā)程度修正值
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。
其基本計(jì)算公式為：
土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×區(qū)位修正系數(shù)×年期修正系數(shù)
6、負(fù)債
負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)交款、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的長期負(fù)債。評估人員通過賬賬核實(shí)、查閱相關(guān)憑證，在確認(rèn)負(fù)債的真實(shí)性和合理性的基礎(chǔ)上，以評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估值。
（三）收益法具體運(yùn)用過程
1、評估方法思路
通過對企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行分析，明確收益法預(yù)測的權(quán)益資產(chǎn)價(jià)值包涵的資產(chǎn)范圍。
2、企業(yè)權(quán)益資本價(jià)值評估值計(jì)算公式
企業(yè)權(quán)益資本價(jià)值評估值=未來收益期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值總和
3、收益法選擇
收益法主要有折現(xiàn)凈利潤法和折現(xiàn)現(xiàn)金流法，考慮到凈利潤受會計(jì)政策的影響比較大，本次收益法評估采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對被評估單位的整體資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。
4、收益法的數(shù)學(xué)表達(dá)式及說明
我們將凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)資產(chǎn)收益的指標(biāo)用符號R表示，將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)的收益分前后兩段，對于前段的預(yù)期收益采取逐年預(yù)測折現(xiàn)累加的方法，而對于后段是假設(shè)其現(xiàn)金流收益趨于穩(wěn)定，保持第n年的收益額水平，對后段預(yù)期收益進(jìn)行還原及折現(xiàn)處理，將前后段收益加在一起便構(gòu)成了企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)的收益現(xiàn)值。
在本次評估中，我們將把被評估單位的未來相關(guān)資產(chǎn)的凈收益按照如下模型折現(xiàn)：
p[Ri（1r）i]
i1nRn（1r）nr
p——未來收益期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值總和
Ri——第i年凈現(xiàn)金流
r——折現(xiàn)率（權(quán)益資本成本）
Rn——為第n年的凈現(xiàn)金流
n——為預(yù)測期
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
xx公正評估公司接受xx糖業(yè)集團(tuán)股份公司的委托，對xx糖紙有限責(zé)任公司全部股東權(quán)益進(jìn)行評估。本次評估工作于2009年1月5日開始進(jìn)行評估清查的前期工作，2009年1月25日完成評估清查工作，2009年1月30日出具正式評估報(bào)告。評估程序?qū)嵤┻^程和情況如下：
�。ㄒ唬┟鞔_評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)和簽訂業(yè)務(wù)約定書
資產(chǎn)評估師經(jīng)與委托方溝通洽談后，明確評估目的、評估對象和范圍、價(jià)值類型、評估基準(zhǔn)日等評估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)。
（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書
在明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，對專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，由評估機(jī)構(gòu)承接評估業(yè)務(wù)，簽訂業(yè)務(wù)約定書。
（三）編制評估計(jì)劃
評估機(jī)構(gòu)承接評估業(yè)務(wù)后，由注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況編制評估計(jì)劃。
�。ㄋ模┈F(xiàn)場調(diào)查
現(xiàn)場調(diào)查的具體步驟如下：
1、注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估工作的需要，向被評估單位提供資產(chǎn)評估申報(bào)表格式和評估所需資料清單；指導(dǎo)其進(jìn)行資產(chǎn)清查和填表工作，搜集準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料。
2、注冊資產(chǎn)評估師及評估人員到主要資產(chǎn)所在地進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查�，F(xiàn)場調(diào)查包括：（1）聽取被評估單位有關(guān)人員進(jìn)行情況介紹；（2）獲取需要評估的資產(chǎn)清單，進(jìn)行賬賬核對、賬表核對、賬實(shí)核對，核實(shí)評估對象的存在性和完整性；（3）通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評估業(yè)務(wù)所需的基礎(chǔ)資料，了解評估對象的現(xiàn)狀、品質(zhì)和使用狀況；（4）對評估對象的法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬情況。
（五）收集評估資料
根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況和評估對象的特點(diǎn)收集評估資料，如到工商管理部門和土地管理部門收集、查閱相關(guān)資料和了解有關(guān)規(guī)定；通過委托方和被評估單位獲取相關(guān)評估資料；通過查閱有關(guān)價(jià)格刊物、網(wǎng)站收集相關(guān)價(jià)格資料和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r；獲取評估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告等。
�。┰u定估算
根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況對收集的評估資料進(jìn)行必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。
根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法等各種評估基本方法的適用性，選擇收益法和成本法分別對評估對象進(jìn)行評估。
根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析和計(jì)算，形成初步評估結(jié)論。在初步評估結(jié)論的基礎(chǔ)上，對評估結(jié)論與評估目的、價(jià)值類型的適應(yīng)性；評估資料的全面性、客觀性及適時(shí)性；參數(shù)選取的合理性及適時(shí)性；計(jì)算公式的正確性，計(jì)算表格鏈接的正確性等進(jìn)行分析后，進(jìn)行相關(guān)增減值分析，判斷評估結(jié)論的合理性，最終選取其中一種方法的結(jié)果作為評估結(jié)論。
�。ㄆ撸┚幹坪吞峤辉u估報(bào)告
在履行了評定估算的程序后，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制評估報(bào)告初稿；根據(jù)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度對評估報(bào)告初稿進(jìn)行內(nèi)部審核；在不影響對最終評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托方或委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評估報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通。在完成以上評估程序后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告。
九、評估假設(shè)
�。ㄒ唬┘僭O(shè)條件
1、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、產(chǎn)權(quán)主體變動假設(shè)
假設(shè)xx糖紙有限責(zé)任公司能保持評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)范圍、功能、使用效率，資產(chǎn)經(jīng)營模式、主營業(yè)務(wù)不變等資產(chǎn)狀態(tài)和管理狀態(tài)；在產(chǎn)權(quán)主體變動的情況下，能夠持續(xù)經(jīng)營，生產(chǎn)的產(chǎn)品達(dá)到生產(chǎn)規(guī)模和指標(biāo)。
2、公開市場假設(shè)
本評估假設(shè)此股權(quán)的交易是在公開市場條件下進(jìn)行的，資產(chǎn)收購的雙方互無特殊關(guān)系、在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下進(jìn)行交易；委估資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時(shí)間，自愿買方不會特別急于購買和自愿賣方不會急于出售，雙方當(dāng)事人各自精明，謹(jǐn)慎行事。
3、評估外部條件基本不變的假設(shè)
假設(shè)國家的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境相對穩(wěn)定，匯率、利率、稅收政策、物價(jià)或通貨膨脹、人口、產(chǎn)業(yè)政策等相對穩(wěn)定，也不考慮外界不可抗力因素影響。
4、評估對象方面的假設(shè)
�。�1）假設(shè)評估對象的產(chǎn)權(quán)合法，股權(quán)收購不存在法律障礙；假設(shè)委估資產(chǎn)的權(quán)屬為xx糖紙有限責(zé)任公司所有，資產(chǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。
�。�2）對于本評估報(bào)告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括權(quán)屬、或負(fù)擔(dān)性限制），本公司按評估準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示外，假定評估過程所評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好，可在市場上進(jìn)行交易；同時(shí)也不涉及任何留置權(quán)、地域權(quán)，沒有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制的。
5、有關(guān)資料真實(shí)性的假設(shè)
由委托方和被評估單位提供的與評估相關(guān)的所有資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)，評估假設(shè)這些資料是真實(shí)和合法的。
（二）評估限定條件
1、本評估結(jié)論是根據(jù)本報(bào)告所述評估目的、價(jià)值類型、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估方法、評估程序所得出。沒有考慮資產(chǎn)購置資金來源、相關(guān)負(fù)債以及資產(chǎn)現(xiàn)在或?qū)砜赡艹袚?dān)的抵押、擔(dān)保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價(jià)格對評估價(jià)值的影響，未考慮因企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層變更、企業(yè)經(jīng)營決策發(fā)生變化、融資條件發(fā)生變化對評估價(jià)值的影響；未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估價(jià)值的影響；也未考慮控股權(quán)產(chǎn)生的溢價(jià)以及非流通性產(chǎn)生的折扣。當(dāng)假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會失效。
2、評估機(jī)構(gòu)對市場情況的變化不承擔(dān)任何責(zé)任，亦沒有義務(wù)就評估基準(zhǔn)日后發(fā)生的事項(xiàng)或情況修正我們的評估報(bào)告；
3、評估報(bào)告中所采用的評估基準(zhǔn)日已在報(bào)告前文明確，而我們對企業(yè)整體價(jià)值的估算是根據(jù)評估基準(zhǔn)日本地貨幣購買力做出的；
4、委托方確認(rèn)評估機(jī)構(gòu)及有關(guān)資產(chǎn)評估人員并不是鑒定環(huán)境危害和合規(guī)性要求對被評估資產(chǎn)產(chǎn)生影響的專家。因此，評估機(jī)構(gòu)對以下事項(xiàng)沒有義務(wù)也不承擔(dān)責(zé)任：未能就環(huán)境因素對被評估資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響做出鑒定，包括因環(huán)境污染引起的損失、對任何違反環(huán)境保護(hù)法律所引起的損失或因某種環(huán)境危害的發(fā)生而需要清除的費(fèi)用。在此次，本報(bào)告中價(jià)值的估算是依據(jù)沒有任何可能導(dǎo)致價(jià)值受損的環(huán)境污染危害存在的假設(shè)前提下做出。評估機(jī)構(gòu)并不具備所需的工程技術(shù)專業(yè)知識來識別相關(guān)的環(huán)境因素，對這些現(xiàn)象亦不承擔(dān)責(zé)任。如果委托方希望獲知有關(guān)這一方面的進(jìn)一步信息，則應(yīng)當(dāng)另行委聘這一領(lǐng)域的專家。
十、評估結(jié)論
（一）成本法和收益法的評估結(jié)果
兩種評估方法的評估結(jié)果表金額單位：元
�。ǘ﹥煞N評估方法的評估結(jié)果差異分析
從上表可知，xx糖紙有限責(zé)任公司股東部分權(quán)益價(jià)值用收益法和成本法評估的結(jié)果差額為94206402.09萬元，差異率為79.42%，差異的主要原因是：
收益法是利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標(biāo)的來估測評估對象的價(jià)值，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)整體資產(chǎn)的預(yù)期盈利能力，包括了資產(chǎn)綜合影響效應(yīng)；而成本法是從資產(chǎn)的成本角度出發(fā)，對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上所有的單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債，用市場價(jià)值代替歷史成本，是資產(chǎn)和負(fù)債的簡單加減，不包括企業(yè)未來的獲利能力和資產(chǎn)綜合影響效應(yīng)。因此，采用不同的評估途徑，評估結(jié)果會存在一定的差異。
根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為收益法和成本法的評估結(jié)果都是合理的，只是通過不同的評估途徑反映其現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。
�。ㄈ┰u估結(jié)果的確定
在收益法預(yù)測中，主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)測是股權(quán)現(xiàn)金流量預(yù)測的起點(diǎn)，并對評估結(jié)果起關(guān)鍵作用。由于產(chǎn)品產(chǎn)銷量及產(chǎn)品價(jià)格受市場影響價(jià)格波動較大，其產(chǎn)品銷量及產(chǎn)品價(jià)格變化幅度較難預(yù)測，被評估單位未能提供有關(guān)收益、成本的預(yù)測資料和融資計(jì)劃。同時(shí)xx糖紙有限責(zé)任公司生產(chǎn)運(yùn)營的時(shí)間距評估基準(zhǔn)日較短，可供參考的歷史資料數(shù)據(jù)有限。雖然評估過程中作了特定假設(shè)，但評估預(yù)測仍存在較大的不確定性因此，本次評估最終將成本法評估結(jié)果作為本次評估報(bào)告的最終結(jié)論
（四）成本法評估結(jié)論的具體情況
于評估基準(zhǔn)日2008年12月31日，xx糖紙有限責(zé)任公司的總資產(chǎn)賬面價(jià)值為147215609.87萬元，負(fù)債賬面價(jià)值為28595100.39萬元，凈資產(chǎn)賬面值為118620509.48萬元。賬面值無調(diào)整。經(jīng)評估：總資產(chǎn)為241207442.17萬元，負(fù)債為28380530.60萬元，凈資產(chǎn)為212826911.57萬元；凈資產(chǎn)評估增值96030093.33萬元，增值率為82.22%具體評估情況見評估結(jié)果匯總表及評估明細(xì)表。
評估結(jié)果匯總表
評估基準(zhǔn)日2008年12月31日
被評估企業(yè)名稱：xx糖紙有限責(zé)任公司單位：元
�。ㄎ澹┰u估結(jié)果與賬面價(jià)值比較變動情況及原因
本次評估結(jié)果與調(diào)整后賬面值相比較，凈資產(chǎn)評估增值96030093.33元，增值率為82.22%，評估增減值主要原因如下：
1、存貨類資產(chǎn)
存貨評估值為14753574.71元，增值1574537.47元，增值率為11.95%。評估減值主要原因：（1）原材料評估增值205297.80元；（2）在庫低值易耗品評估減值16.56元，減值的原因是在庫低值易耗品盤虧而造成的減值；（3）產(chǎn)成品評估增值1372515.36元，增值的原因是：①由于市場價(jià)格波動，使產(chǎn)成品評估增值；（4）半成品評估減值2841.70元。減值的原因是由于半成品實(shí)地盤點(diǎn)數(shù)盤虧而減值；（5）在用低值易耗品的評估減值417.43元，原因是沒有賬面價(jià)值且存在實(shí)體性貶值。
2、房屋建筑物類資產(chǎn)
房屋建筑物類資產(chǎn)評估凈值增值27946846.37元，增值率為41.17%，增值原因是：
�。�1）由于社會的發(fā)展及物價(jià)上漲（尤其是近年來鋼材價(jià)格的上漲）的影響造成了建安工程的成本加大，從而造成了評估增值；
（2）申報(bào)評估的房屋建筑物的原始入帳價(jià)值是按照當(dāng)時(shí)建造建筑物時(shí)的原材料價(jià)格入帳，造成帳面價(jià)值較低，而本次的評估價(jià)格是評估人員按照評估基準(zhǔn)日原材料以及人工費(fèi)用的市場客觀合理價(jià)格進(jìn)行評估，從而造成了評估增值幅度較大。
3、機(jī)器設(shè)備評估
機(jī)器設(shè)備類固定資產(chǎn)評估值為53593242.3元，增值30608964.18元，增值率133.17%。其中：
�。�1）機(jī)器設(shè)備評估值5050081293元，增值率140.15%。
�。�2）車輛評估值973514.4元，減值526485.6元，減值率35.10%。評估減值的主要原因①是近年來汽車加工工藝發(fā)展較快，汽車價(jià)格呈下降趨勢，因而造成汽車類資產(chǎn)的重置全價(jià)有所減值；②部分車輛已無實(shí)物。但企業(yè)沒有進(jìn)行賬務(wù)處理，因此造成評估減值。
（3）電子設(shè)備評估值2118915元，增值率365.33%。評估增值的主要原因是：①由于近幾年生產(chǎn)原材料價(jià)格普遍上漲，使部分設(shè)備的購置價(jià)格有所提高，造成設(shè)備評估增值；②由于資產(chǎn)占有單位采用的折舊年限與評估采用的經(jīng)濟(jì)壽命年限存在差異。
4、土地使用權(quán)評估
土地使用權(quán)評估增值41752347.6元，增值率184.38%。增值主要原因分析：
（1）對于工業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)行國家的土地政策《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》國發(fā)[2006]31號及《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》國土資發(fā)
[2006]307號，各級政府部門嚴(yán)格實(shí)施對工業(yè)用地的調(diào)控和管理，出讓工業(yè)用地確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行最低控制標(biāo)準(zhǔn)，從而增加了現(xiàn)在土地使用權(quán)的取得成本；
（2）委估企業(yè)能以較低的價(jià)格取得委估宗地的土地使用
十一、特別事項(xiàng)說明
1、本次評估在被評估單位資產(chǎn)清查工作完成和由審計(jì)機(jī)構(gòu)對清查結(jié)果進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)后，再對資產(chǎn)清查結(jié)果進(jìn)行評估，所以評估報(bào)告是在審計(jì)合法性、公允性和會計(jì)處理方法一貫性的基礎(chǔ)上進(jìn)行操作。
2、評估人員所取得的資產(chǎn)負(fù)債表、申報(bào)明細(xì)表、產(chǎn)權(quán)證明及與評估相關(guān)的資料，均由被評估單位提供，上述資料的真實(shí)性、完整性由被評估單位負(fù)責(zé)。本次評估沒有考慮被評估單位提供的賬外資產(chǎn)，申報(bào)表之外的負(fù)債及可能存在的或有資產(chǎn)、或有負(fù)債。
3、由于條件所限，本次評估中，對機(jī)器設(shè)備的技術(shù)鑒定主要采用現(xiàn)場勘察手段，未使用精密儀器對設(shè)備進(jìn)行測試和檢驗(yàn)；對房屋建筑物，評估人員主要采用現(xiàn)場目測勘察方法，而未使用專業(yè)儀器對資產(chǎn)進(jìn)行全面技術(shù)檢測；對于固定資產(chǎn)中的隱蔽部分無法實(shí)際觀測，主要是進(jìn)行表面觀察、詢問相關(guān)人員和查看其檔案資料為主。
4、評估人員并非本項(xiàng)目所涉及糖紙產(chǎn)品行業(yè)領(lǐng)域的專家或?qū)I(yè)人士，盡管對委估項(xiàng)目所涉及專業(yè)知識進(jìn)行了盡可能深入的了解，且評估人員經(jīng)過充分努力、勤勉盡責(zé)，但評估結(jié)論仍然會受到專業(yè)知識水平、執(zhí)業(yè)能力的限制和影響。
5、根據(jù)xx糖紙有限責(zé)任公司承諾，該公司不存在對外擔(dān)保事項(xiàng)，也不存在重大法律訴訟事項(xiàng)和影響生產(chǎn)經(jīng)營的重大事項(xiàng)，評估人員對這些有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了關(guān)注，但無法對其是否存在提供保證。資產(chǎn)評估沒有考慮可能存在的上述事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響。
6、本評估結(jié)論是根據(jù)本報(bào)告所述評估目的、價(jià)值類型、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估方法、評估程序所得出，并在其存在的條件下成立。沒有考慮資產(chǎn)購置資金來源、相關(guān)負(fù)債以及資產(chǎn)現(xiàn)在或?qū)砜赡艹袚?dān)的抵押、擔(dān)保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價(jià)格對評估價(jià)值的影響，未考慮因企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層變更、企業(yè)經(jīng)營決策發(fā)生變化、融資條件發(fā)生變化對評估價(jià)值的影響；也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會失效。
7、本評估結(jié)論是本機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評估人員的執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)能力的影響，可能存在一定程度的不確定性。
關(guān)于《資產(chǎn)評估報(bào)告書附件》使用范圍的聲明
本資產(chǎn)評估報(bào)告及附件僅供委托方用于評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門審查使用；評估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開；未經(jīng)我公司同意委托方不得將報(bào)告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上；對委托方不當(dāng)引用評估結(jié)果于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，我公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
十二、評估報(bào)告使用限制說明
1、本評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途；
2、本評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用；
3、未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；
4、與本評估報(bào)告所述評估目的相關(guān)的股權(quán)收購行為和程序應(yīng)該符合國家的有關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，評估報(bào)告的使用者應(yīng)恰當(dāng)使用評估報(bào)告書，由于使用評估報(bào)告書不當(dāng)所造成的后果，由評估報(bào)告的使用者負(fù)完全責(zé)任；
5、本評估報(bào)告的有效期自2008年12月31日至2009年12月30日止，只有當(dāng)評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時(shí)，才可以使用評估報(bào)告。
十三、評估報(bào)告日
本評估報(bào)告書提出日期為：2009年1月
資產(chǎn)評估報(bào)告書附件
一、經(jīng)濟(jì)行為文件復(fù)印件
二、《專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》
三、委托方與被評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
四、被評估單位車輛行駛證、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地所有權(quán)證復(fù)印件
五、委托方與被評估單位承諾函復(fù)印件
六、簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函
七、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資格證書復(fù)印件
八、簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件
資產(chǎn)評估報(bào)告 2
xxxxx有限公司：
我單位接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對xxxxx有限公司的房地產(chǎn)進(jìn)行了評估工作。本單位評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2012年02月27日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方及被評估單位簡介
單位名稱：xxxxx有限公司
法定代表人：xxxxx
地址：xxxxx
注冊資本：xxxxx
公司類型：私營有限責(zé)任公司—
二、評估目的
本次評估目的是為委托方了解委估資產(chǎn)的市場價(jià)值提供參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍：
本次評估對象是委估方委托評估的房屋。
委估房產(chǎn)位于xxx，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積xxx平方米。其中：xxxxxxxx號，建筑面積為xxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為101。19㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡。委估資產(chǎn)的詳細(xì)情況請見《資產(chǎn)評估明細(xì)表》。
四、價(jià)值類型及其定義
評估采用的價(jià)值類型為市場價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2012年xxxxxx日，系由委托方與本單位協(xié)商確定，本評估基準(zhǔn)日與評估人員實(shí)際評估日期比較接近，評估人員能更好的把握委估資產(chǎn)的基準(zhǔn)日狀況，真實(shí)反映委估資產(chǎn)基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。本次評估以評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
六、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)包括：
�。ㄒ唬┲饕煞ㄒ�(guī)
1、國務(wù)院1991年第91號令頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；
2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36號公布的'《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》；
3、《中華人民共和國公司法》（2006年1月1日施行）；
4、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》；
5、其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律法規(guī)。
（二）準(zhǔn)則依據(jù)
1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；
2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；
3、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告；
4、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序；
5、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書；
6、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿；
7、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)；
8、注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（試行）；
9、資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見（試行）。
�。ㄈ┬袨橐罁�(jù)
xxxxxx有限公司與本所簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。
�。ㄋ模┲卮蠛贤瑓f(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)
1、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證等；
2、資產(chǎn)購置協(xié)議、合同發(fā)票等財(cái)務(wù)資料；
3、房產(chǎn)證證等；
4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
�。ㄎ澹┤r(jià)依據(jù)
1、《全國資產(chǎn)評估價(jià)格信息》；
2、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291——1999）；
3、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》（xxxxxx單位估價(jià)表）（2004年）、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》（xxxxxx單位估價(jià)表）（2004年）、《xxxxxx建筑裝飾工程預(yù)算定額》（2004年）、《xxxxxx建筑裝飾工程費(fèi)用定額》（2004年）；
4、評估機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)詢價(jià)資料和參數(shù)資料；
5、評估人員現(xiàn)場勘查、核對及收集的有關(guān)資料和記錄；
6、委托方及資產(chǎn)占有方申報(bào)材料及其他材料。
�。﹨⒖假Y料
1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》
2、中國人民銀行評估基準(zhǔn)日公布的銀行利率表、國家外匯管理局評估基準(zhǔn)日公布的外匯匯率、國債利率等；
3、統(tǒng)計(jì)部門資料；
4、其他市場調(diào)查資料。
七、評估方法
�。ㄒ唬┰u估方法選擇
委估對象屬新開發(fā)的營業(yè)性用房，該類房地產(chǎn)市場比較成熟，可采用市場比較法評估。
�。ǘ⿲τ谒捎玫脑u估方法的介紹市場比較法
是指在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
市場比較法公式：
待估房地產(chǎn)價(jià)格=比較案例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正。
資產(chǎn)評估報(bào)告 3
會計(jì)xx班第1組接受xx理工學(xué)院委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對xx理工學(xué)院綜合樓103教室中正在使用的桌椅進(jìn)行價(jià)值評估。本組評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘，市場調(diào)查與詢證，對委托評估資產(chǎn)在2015年4月17日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方與資產(chǎn)占有方概況
�。�1）企業(yè)名稱：xx理工學(xué)院簡稱：燕理
注冊地址：河北省廊坊市三河市燕郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)迎賓北路45號綜合樓103總部：河北省廊坊市三河市燕郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)迎賓北路45號
注冊資本：200萬
法定代表人：吳保德
�。�2）企業(yè)性質(zhì)：學(xué)校隸屬關(guān)系演變：由北京化工大學(xué)的附屬學(xué)校演變成獨(dú)立院校
�。�3）經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍：在校本科大學(xué)生
主要經(jīng)營業(yè)績：已經(jīng)營10年，生源雄厚
�。�4）近三年來企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況：無負(fù)債，利潤較高
（5）本企業(yè)市場占有率：已達(dá)到全省的40%
�。�6）正在進(jìn)行的投資項(xiàng)目：師資力量及教學(xué)設(shè)施
（7）生產(chǎn)經(jīng)營存在國家優(yōu)惠
優(yōu)勢分析：有較多的生源，學(xué)校占地面積較大
二、評估目的
本次評估的目的是為了評估學(xué)校桌椅的使用情況
三、評估范圍和對象
此次估價(jià)對象為xx理工學(xué)院綜合樓103教室桌椅的使用情況。評估前的賬面價(jià)值是441040。
四、評估基準(zhǔn)日的說明
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為20xx年4月17日。
本公司經(jīng)與委托方及資產(chǎn)占有方協(xié)商，確定20xx年4月17日為本次評估的評估基準(zhǔn)日。
評估中所采用的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
五、評估原則
依據(jù)資產(chǎn)評估操作規(guī)范，我們在本次評估中遵循了以下原則：
（一）工作原則
本次評估恪守獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則，具體包括：
1、本小組及參加本次評估的全部工作人員依照國資辦發(fā)[1996]23號文所發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》進(jìn)行操作，不受被評資產(chǎn)各方當(dāng)事人利益的影響，與委估資產(chǎn)各方當(dāng)事人之間無任何利害關(guān)系。
2、以國家國有資產(chǎn)評估與產(chǎn)權(quán)界定相關(guān)的法規(guī)、法律為依據(jù)，堅(jiān)持深入現(xiàn)場，檢查與核對資產(chǎn)實(shí)物，從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是地評估其現(xiàn)值。
3、依照規(guī)定的評估程序及其匹配方法與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)的評估。
（二）經(jīng)濟(jì)原則
本次評估遵守資產(chǎn)評估時(shí)點(diǎn)原則、貢獻(xiàn)原則、替代性原則和供求原則，具體是指：
1、評估時(shí)點(diǎn)原則，市場是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會隨著市場條件的變化而不斷變化。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時(shí)保證資產(chǎn)評估結(jié)果可以被市場檢驗(yàn)，在資產(chǎn)評估時(shí)，必須假定市場條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，即評估基準(zhǔn)日。
2、貢獻(xiàn)原則是指，單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，而不是孤立地根據(jù)其自身的價(jià)值來確定評估值；也可以根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)，對相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值下降的影響程度來確定其評估值。
3、替代原則是指在評估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則應(yīng)選用最低的一種。
4、供求原則在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是指在其他條件不變的前提下，供求關(guān)系對商品價(jià)格影響的規(guī)律。供求規(guī)律同樣適用于資產(chǎn)的定價(jià)，要求評估人員在給資產(chǎn)定價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮評估時(shí)市場上被評估資產(chǎn)的供求狀況。
六、評估依據(jù)
1、主要法律、法規(guī)。主要列示國家公布的與資產(chǎn)評估相關(guān)的主要法律法規(guī)規(guī)章制度及國家法律政策。
2、經(jīng)濟(jì)行為文件。實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為所必須取得的有關(guān)部門批件。
3、重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件。主要列示由委托方、資產(chǎn)占有方提供的與資產(chǎn)評估有關(guān)的重大合同、協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件。
4、采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。主要列示由評估人員所選取的確定資產(chǎn)評估價(jià)值的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
5、參考資料及其他。包括經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料、研究成果、統(tǒng)計(jì)資料、行業(yè)慣例及國。
七、評估方法
1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。價(jià)值類型由它的.資產(chǎn)特定的評估目的來決定。
2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應(yīng)。同時(shí)，資產(chǎn)評估對象的理化狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。
3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
評估方法選擇，實(shí)際上包含了不同層面的資產(chǎn)評估方法的選擇過程，即3個(gè)層面的選擇：第一個(gè)層面是評估的技術(shù)思路的層面，即分析3種評估方法所依據(jù)的評估技術(shù)的思路的適用性；第二個(gè)層面是在各種評估思路已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，選擇實(shí)現(xiàn)評估技術(shù)的具體技術(shù)方法；第三個(gè)層面是在確定技術(shù)方法的前提下，對運(yùn)用各種技術(shù)評估方法所設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)的選擇。
4、資產(chǎn)評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u估途徑和方法，有效地完成評估任務(wù)提供了現(xiàn)實(shí)可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產(chǎn)的價(jià)值，在評估途徑和方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：
一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時(shí)的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)；
二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本途徑及其方法進(jìn)行評估；對于工藝比較特別且處在經(jīng)營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益途徑及其方法；
三是評估方法的選擇受各種評估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)能否搜集的制約。
綜上所述桌椅價(jià)值的資產(chǎn)評估應(yīng)選用成本法。
八、評估過程
首先進(jìn)行制定評估計(jì)劃，再實(shí)地考察桌椅的損壞程度，然后收集以往桌椅的使用年限，定基物價(jià)指數(shù)等相關(guān)資料。比較選擇評估方法（成本法、收益法、市場法），對學(xué)校桌椅的資產(chǎn)評估值進(jìn)行計(jì)算。
其次評估小組從以下幾步對從調(diào)查現(xiàn)場收集的資料進(jìn)行分析和匯總：
1、根據(jù)評估小組對委估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果進(jìn)行評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析工作；
2、確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結(jié)果
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