房地產(chǎn)業(yè)常用的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

時(shí)間：2024-06-03 03:07:10 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告我要投稿

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房地產(chǎn)業(yè)常用的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告例文

　　導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常會(huì)需要寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，那么標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)該要怎么樣填寫(xiě)呢，下面是小編為大家整理的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告例文，歡迎閱讀，僅供參考，更多相關(guān)的知識(shí)，請(qǐng)關(guān)注文書(shū)幫!

房地產(chǎn)業(yè)常用的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告例文

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【篇一】：

　　一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中掌握的事實(shí)，評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。我們的分析、判斷和推論，以及出具的評(píng)估報(bào)告遵循了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。

　　二、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象無(wú)利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方無(wú)利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。

　　三、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查;我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無(wú)法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證;我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了披露。

　　四、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。

　　五、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見(jiàn)，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。我們不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。

　　六、我們出具的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途、評(píng)估報(bào)告使用者，并在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無(wú)關(guān)。

　　七、我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。我們對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。

　　八、我們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過(guò)程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論不承擔(dān)責(zé)任。

　　一、基本概況

　　估價(jià)對(duì)象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟403，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積112.39平方米，設(shè)計(jì)用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。

　　二、評(píng)估目的

　　為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。

　　三、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年11月3日。

　　四、估價(jià)依據(jù)

　　1、本次估價(jià)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。 2、評(píng)估相關(guān)的資料

　　《房屋所有權(quán)證》【房地證2012字第H150602號(hào)】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。

　　五、估價(jià)原則

　　此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實(shí)操性原則。 1、合法原則

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。

　　2、最高最佳使用原則

　　在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。

　　3、替代性原則

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過(guò)調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。

　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。

　　5、謹(jǐn)慎原則

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際交易情況和估價(jià)對(duì)象的租賃收益情況不高估市場(chǎng)價(jià)值。

　　六、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。

　　七、估價(jià)過(guò)程

　　市場(chǎng)比較法：

　　=3.7%+3.3%=7%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率即長(zhǎng)期國(guó)債利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等綜合確定的。

　　1交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交易，不用調(diào)整。 2交易日期修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調(diào)整。 3區(qū)域因素修正系數(shù)：

　　區(qū)域因素修正：由于參照對(duì)象A,B與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對(duì)的方向。參照對(duì)象C,D與評(píng)估對(duì)象各種區(qū)位因素對(duì)比后，明顯高于參照對(duì)象。 1土地使用年期修正

　　土地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]

　　=0.9965

　　2容積率修正

　　容積率容積率修

　　待估房產(chǎn) 1.92 1

　　案例A 1.92 1

　　案例B 1.92 1

　　案例C 2.50 0.9368

　　案例D 2.50 0.9368

　　正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實(shí)例修正系數(shù) A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。 C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368 通過(guò)土地年期和容積率修正后的地價(jià)：

　　案例A:4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B:4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25 (元/m2)

　　案例C:4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D:5098.43×(600/603)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)

　　土地評(píng)估單價(jià)為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 土地評(píng)估總價(jià)為：112.39×4677.94=525753.68(元)

　　八、評(píng)估結(jié)論

　　建筑物面積：112.39平方米

　　房地產(chǎn)總價(jià)：525753元

　　大寫(xiě)金額：伍拾貳萬(wàn)玖仟柒佰伍拾叁元

　　單位價(jià)格：4677元/平方米 (貨幣種類：人民幣元)

　　九、特別事項(xiàng)事項(xiàng)說(shuō)明

　　1、本報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起12個(gè)月有效。

　　2、在本報(bào)告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化幅度較大時(shí)，或政策等其他影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素變化較大時(shí)，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。

　　3、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，由使用方負(fù)責(zé)。

　　十、評(píng)估報(bào)告提出日

　　本次評(píng)估報(bào)告提出日期為2013年11月3日。

　　評(píng)估人：艾華瑩

　　2013年11月3日

　　附件：

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【篇二】：

　　項(xiàng)目名稱：白銀區(qū)紅星路85號(hào)1幢整幢商服房地產(chǎn)

　　委托方: 白銀銅城商廈(集團(tuán))股份有限公司

　　估價(jià)人員:郭榮芳

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2010年1月8日

　　估價(jià)作業(yè)日期：2010年1月8日

　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：甘宏評(píng)報(bào)字(2010)第203-3號(hào)

　　甘肅宏信房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)目錄

　　致委托方函 ……………………………(02頁(yè))

　　估價(jià)師聲明 ……………………………(03頁(yè))

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件 …………………………(04頁(yè))

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ……………………………(05頁(yè))

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ……………………………(08頁(yè))

　　附件：

　　房屋所有權(quán)證復(fù)印件

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(副本)復(fù)印件評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證復(fù)印件評(píng)估人員資格證復(fù)印件

　　致委托方函

　　白銀銅城商廈(集團(tuán))股份有限公司：

　　受貴公司的委托，我公司組織有關(guān)估價(jià)技術(shù)人員于2010年1月8日對(duì)位于白銀區(qū)紅星路85號(hào)1幢整幢商服房地產(chǎn)(建筑面積：2040.51平方米)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并以提供市場(chǎng)價(jià)值為估價(jià)目的，對(duì)其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年1月8日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

　　本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)各種影響因素，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為6547997元(大寫(xiě)金額：陸佰伍拾肆萬(wàn)柒仟玖佰玖拾柒元整人民幣)。單價(jià):3209元/平方米。

　　甘肅宏信房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　二O一五年一月八日

　　估價(jià) 師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

　　2、本報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3、我們與本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

　　4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

　　5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　1、本報(bào)告中估價(jià)項(xiàng)目的評(píng)估結(jié)果是公允的市場(chǎng)價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)預(yù)期能夠成交的可能價(jià)格，它依據(jù)了以下假設(shè)：

　　(1)市場(chǎng)上存在自愿銷售的賣者和自愿購(gòu)買的買者; (2)該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓;

　　(3)在評(píng)估基準(zhǔn)日前，相對(duì)于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而言，有一段合理的談判周期;

　　(4)在此周期內(nèi)，市場(chǎng)狀態(tài)和價(jià)值水平是靜止不變的; (5)不考慮特殊買家的附加出價(jià);

　　(6)不考慮遇有不可抗力或未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素; 2、本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)房屋建筑面積以委托方提供的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。 3、本報(bào)告之評(píng)估價(jià)值為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)值需作相應(yīng)調(diào)整。

　　4、本報(bào)告的評(píng)估值是在估價(jià)對(duì)象無(wú)任何他項(xiàng)權(quán)利限制條件下計(jì)算得出的。

　　5、本報(bào)告只可按估價(jià)目的使用，不得用于其它用途。

　　6、本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。

　　估價(jià) 結(jié) 果報(bào) 告

　　一、委托方：白銀銅城商廈(集團(tuán))股份有限公司二、受理方：甘肅宏信房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司辦公地址：白銀區(qū)萬(wàn)盛路1號(hào) 聯(lián)系電話：(0943)8253116 三、估價(jià)對(duì)象概況：

　　1、房地產(chǎn)權(quán)屬狀況：根據(jù)委托方提供的(白)房權(quán)證(白銀區(qū))字第005107號(hào)房屋所有權(quán)證，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬白銀銅城商廈(集團(tuán))股份有限公司，權(quán)屬清楚。

　　2、地理位置：估價(jià)對(duì)象白銀區(qū)紅星路85號(hào)1幢樓位于城建什字東南角，其東臨白銀市地稅局，南臨銀光住宅區(qū)，西臨公園路，北臨紅星路，交通便捷，地處城區(qū)規(guī)劃一級(jí)地段。

　　3、建筑物概況：估價(jià)對(duì)象共四層(局部五層)，混合結(jié)構(gòu)，1986年竣工，L形樓，總建筑面積2040.51平方米，外墻面普通裝修，水、暖、電、訊、消防配套設(shè)施齊全。因本次估價(jià)不考慮其室內(nèi)裝修價(jià)值，故對(duì)裝修情況不做描述。

　　四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2015年1月8日。

　　五、估價(jià)時(shí)間：2015年1月8日。六、估價(jià)目的：提供市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)報(bào)告的有效期限：本估價(jià)報(bào)告評(píng)估結(jié)果的有效期限為六個(gè)月，即從2010年1月8日起到2010年7月7日止的期限內(nèi)有效。

　　八、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象為收益性物業(yè)，估價(jià)目的和所收集的資料，市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象類似用途的房地產(chǎn)租賃價(jià)格較多，但市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象同一地段，同用途，同結(jié)構(gòu)的近期交易房地產(chǎn)沒(méi)有，故確定采用收益還原法確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。

　　九、估價(jià)原則：本報(bào)告評(píng)估過(guò)程依據(jù)合法原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平公正原則、替代原則。

　　十、估價(jià)依據(jù)：

　　1、國(guó)家建設(shè)部、國(guó)土資源部及白銀市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)文件。

　　2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。 3、委托方提供的房屋所有權(quán)證。

　　4、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。 5、本公司掌握的白銀市區(qū)同類結(jié)構(gòu)商品房租賃價(jià)格。十一、價(jià)值定義：本估價(jià)項(xiàng)目采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　十二、估價(jià)結(jié)果：根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照規(guī)范的估價(jià)程序，選用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)各種影響因素，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為6547997元(大寫(xiě)金額：陸佰伍拾肆萬(wàn)柒仟玖佰玖拾柒元整人民幣)。單價(jià):3209

　　元/平方米。

　　十三、評(píng)估人員：

　　撰寫(xiě)人：郭榮芳

　　審核人：楊銀滿

　　批準(zhǔn)人：王麗

　　估價(jià) 技術(shù) 報(bào) 告

　　第一部分選擇估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象為收益性物業(yè)，估價(jià)目的和所收集的資料，市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象類似用途的房地產(chǎn)租賃價(jià)格較多，但市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象同一地段，同用途，同結(jié)構(gòu)的近期交易房地產(chǎn)沒(méi)有，故確定采用收益還原法確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。

　　收益還原法定義：是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　第二部分估價(jià)過(guò)程

　　收益還原法估價(jià)的思路：根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)使用過(guò)程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本還原，確定估價(jià)對(duì)

　　象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　公式：V=A/R[1-1/(1+R)n] A、純收益確定

　　1、年總收益：經(jīng)評(píng)估人員對(duì)該地區(qū)物業(yè)租金水平的調(diào)查，該地段同類物業(yè)月平均租金為40-50元/平方米，并且屬同類物業(yè)社會(huì)平均客觀水平，且近幾年來(lái)一直保持在這個(gè)水平上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前的使用狀況，確定租賃價(jià)格取45元/平方米.月，空置率10%，則一年的總收益為：

　　45×12×(1-10%)=486(元/平方米) 2、總支出：

　　(1)租賃管理費(fèi)取年租金的0.75%。 486×0.75%=3.65(元/平方米) (2)房屋維修費(fèi)按年租金的2%計(jì)。 486×2%=9.72(元/平方米) (3)房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)。 486×12%=58.32(元/平方米)

　　(4)營(yíng)業(yè)稅按年租金的5%計(jì)，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的7%和3%計(jì)。

　　486×(5%+5%×7%+5%×3%)=26.73(元/方米) (5)其它費(fèi)用按年租金的10%。 486×10%=48.6(元/平方米)

　　(6)年總支出(1)-(5)項(xiàng)之和：

　　3.65+9.72+58.32+26.73+48.6=147.02(元/平方米) 3、年純收益：

　　年純收益=年總收益-年總支出

　　=486-147.02=338.98(元/平方米)

　　B、資本化率的確定：采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，取一年定期存款利率為2.25%，加上低風(fēng)險(xiǎn)下房地產(chǎn)還原利率7.54%

　　R=2.25%+7.54%=9.79% C、收益價(jià)格

　　根據(jù)混合結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為50年，已使用22年，故估價(jià)對(duì)象的收益年限為28年，則：

　　V=A/R[1-1/(1+R)n]