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淺談如何處理再次評(píng)估業(yè)務(wù)
在評(píng)估實(shí)踐中，有些資產(chǎn)需要一再進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，比如企業(yè)用于抵押貸款的資產(chǎn)，其初次抵押時(shí)需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估以確定抵押物的抵押值，在抵押到期后貸款方如與放貸機(jī)構(gòu)談妥繼續(xù)以該宗資產(chǎn)抵押同一筆貸款時(shí)，又需要對(duì)該宗資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，相對(duì)于初次評(píng)估而言，可以稱(chēng)之為對(duì)該宗資產(chǎn)的再評(píng)估。
一般而言，在對(duì)擬抵押資產(chǎn)進(jìn)行初次評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員會(huì)按照評(píng)估程序的要求，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)判，然后選定評(píng)估方法，選定參照系，對(duì)擬評(píng)估資產(chǎn)提出基于評(píng)估基準(zhǔn)日的公允的市場(chǎng)價(jià)值意見(jiàn)。
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的有效期一般為一年，這個(gè)期限一般能夠滿足放貸機(jī)構(gòu)對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值控制的要求。然而，在資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論有效期滿后，如果該項(xiàng)資產(chǎn)所抵押的貸款未能按期歸還且放貸機(jī)構(gòu)同意繼續(xù)以該項(xiàng)資產(chǎn)做為原貸款的抵押標(biāo)的，則會(huì)要求貸款方提交抵押標(biāo)的的新的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，以規(guī)避抵押標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)可能給放貸機(jī)構(gòu)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
有些評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行再評(píng)估過(guò)程中，由于缺乏相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的約束，加上評(píng)估人員對(duì)于再次評(píng)估的模糊認(rèn)識(shí)，往往采取以下不妥的作法：
一、不對(duì)擬評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察：
一般情況下，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)為：已經(jīng)對(duì)擬評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，且時(shí)間不太久遠(yuǎn)，如果是房屋建筑物或固定的機(jī)器設(shè)備，它們又不會(huì)長(zhǎng)腿跑掉。搞現(xiàn)場(chǎng)勘察有點(diǎn)“重復(fù)勞動(dòng)”，就不必再次親臨現(xiàn)場(chǎng)了。
二、 不聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)判：
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師一般是具備對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行評(píng)判的相關(guān)知識(shí)的，但在很多情況下，為了保證評(píng)估結(jié)論的質(zhì)量，需聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)判，這當(dāng)然要支付一定的勞務(wù)費(fèi)用。面對(duì)僅時(shí)隔一年的再次評(píng)估，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師往往認(rèn)為，擬評(píng)估資產(chǎn)一年時(shí)間內(nèi)狀況不會(huì)發(fā)生太大的變化，沒(méi)有必要再花“聘用專(zhuān)業(yè)人員勞務(wù)費(fèi)”這筆冤枉錢(qián)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師評(píng)一評(píng)就可以了。
三、 不按重置成本法進(jìn)行完全意義上的資產(chǎn)評(píng)估：
對(duì)于擬用于抵押貸款的資產(chǎn)，如房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、車(chē)輛等，一般都是以重置成本法進(jìn)行評(píng)估，采用接近現(xiàn)行市價(jià)的價(jià)格資料作為評(píng)估參照系，因此，對(duì)擬評(píng)估資產(chǎn)尤其是大量的、多種類(lèi)的資產(chǎn)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估，工作量是很大的，注冊(cè)評(píng)估師在再次評(píng)估過(guò)程中，為減輕工作量負(fù)擔(dān)，往往不再進(jìn)行完全意義上的重置成本法資產(chǎn)評(píng)估，而是簡(jiǎn)化評(píng)估方法，只在評(píng)估報(bào)告中冠以“重置成本法”的評(píng)估方法。
綜上所述，對(duì)已評(píng)估過(guò)的資產(chǎn)進(jìn)行再評(píng)估，就成了“形式評(píng)估”：不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、不聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)判，也不實(shí)實(shí)在在地按重置成本法選取參照系，只按評(píng)估資產(chǎn)清冊(cè)進(jìn)行“評(píng)估”：或者簡(jiǎn)單地“確定”一個(gè)評(píng)估值、或者搞一個(gè)折舊率以確定“成新率”，按照上次評(píng)估的重置值計(jì)算出本次評(píng)估值，這樣搞再次評(píng)估是非常不妥的。
一、即使是房屋建筑物和固定的機(jī)器設(shè)備，在長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間里，也是有可能發(fā)生變動(dòng)的，比如：房屋建筑物可能被拆除，機(jī)器設(shè)備可能被移動(dòng)位置或被拆除處理掉，如果不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，就很可能評(píng)估“根本已不存在的資產(chǎn)”，出現(xiàn)重大責(zé)任隱患。我所在評(píng)估實(shí)踐中就發(fā)現(xiàn)過(guò)某委托單位以擬拆除房屋經(jīng)我所評(píng)估后用于抵押貸款，到期后房屋已經(jīng)拆除卻無(wú)力還貸，遂與銀行串通，委托我所搞再次評(píng)估，卻找種種借口阻撓評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，借以轉(zhuǎn)嫁還貸責(zé)任的案例。
二、 即使能夠確信資產(chǎn)確實(shí)存在，數(shù)量、位置均沒(méi)有變動(dòng)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)擬評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)判也是很有必要的。例如：某年曾對(duì)一家紡織企業(yè)擬用于抵押貸款的紡織機(jī)械進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)時(shí)，聘請(qǐng)了紡織專(zhuān)業(yè)的設(shè)備工程師對(duì)這些紡織機(jī)械進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)判。評(píng)判結(jié)論為：型號(hào)比較老，但成新率很高，幾乎是全新設(shè)備，綜合評(píng)定成新率為90%。第二年，該企業(yè)委托再次該宗資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)派人現(xiàn)場(chǎng)勘察，設(shè)備依舊锃光瓦亮、排列整齊，只是沒(méi)有運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)解釋說(shuō)設(shè)備剛剛檢修完畢，馬上開(kāi)工生產(chǎn)。于是，決定按照85%確定成新率，重置價(jià)值套用上年的重置全價(jià)。就在評(píng)估報(bào)告即將提交時(shí)，那位紡織專(zhuān)業(yè)的設(shè)備工程師來(lái)所，得知情況趕忙阻止：去年評(píng)估的紡織機(jī)械成新率沒(méi)有問(wèn)題，但那是列入限產(chǎn)壓錠、強(qiáng)制淘汰范圍的設(shè)備，即使沒(méi)有拆除，也是廢鐵一堆了，又問(wèn)設(shè)備是否還在運(yùn)轉(zhuǎn)，得到已經(jīng)停產(chǎn)的答復(fù)后。工程師說(shuō)：企業(yè)說(shuō)設(shè)備剛剛檢修完畢是騙你們的，這批設(shè)備肯定馬上要被拆除，他們的目的就是借評(píng)估師的手，把一堆廢鐵當(dāng)良好設(shè)備抵押給銀行騙取貸款。不難想象，如果出具了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，企業(yè)到期無(wú)力償還貸款，事務(wù)所和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師都難脫干系。
三、 在現(xiàn)場(chǎng)勘察無(wú)誤并通過(guò)專(zhuān)家評(píng)判的情況下，不重新選取參照系，直接套用上年評(píng)估時(shí)確定的重置價(jià)值也是不行的。這是因?yàn)椋喊凑罩刂贸杀痉ㄟM(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)值的公允體現(xiàn)。最具權(quán)威的評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)依照評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上的同種(類(lèi))商品的市場(chǎng)售價(jià)加相關(guān)費(fèi)用確定。由于目前市場(chǎng)發(fā)育不夠成熟，評(píng)估實(shí)踐一般都是采取權(quán)威部門(mén)提供的“報(bào)價(jià)手冊(cè)”上同種類(lèi)商品的市場(chǎng)售價(jià)作為參照系。這些報(bào)價(jià)一般都是上一年度的市場(chǎng)售價(jià)，已經(jīng)有些滯后，在這種情況下，上一年度的評(píng)估誤差已經(jīng)存在，時(shí)隔一年之后，仍套用一年前的重置價(jià)值，顯然是不妥的，有時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)重大評(píng)估失誤。某公司2000年6月委托評(píng)估六輛汽車(chē)用于抵押貸款，這些車(chē)輛同時(shí)購(gòu)于1998年6月，評(píng)估時(shí)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，成新率為80%，重置價(jià)值按照(1998)《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》相關(guān)報(bào)價(jià)確定。2001年6月，該公司稱(chēng)已與銀行談妥，繼續(xù)以上年評(píng)估的六輛汽車(chē)抵押同一筆貸款，委托我所進(jìn)行評(píng)估。簽定資產(chǎn)評(píng)估協(xié)議時(shí)，委托方提出一項(xiàng)要求：仍以上一年的重置值作為重置價(jià)值，成新率降為70%。評(píng)估人員認(rèn)為，汽車(chē)的價(jià)格一直在降，去年至今大概降價(jià)達(dá)五六次之多，且降價(jià)幅度很大，不能采用上年確定的重置價(jià)值。該公司人員稱(chēng)，這事我們知道，但是如果改變重置價(jià)值，評(píng)估結(jié)果就不夠抵押上年的貸款額了，要求給予照顧。最后由于未能滿足其要求，這項(xiàng)業(yè)務(wù)沒(méi)能作成，但是也避免了一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。
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