燃?xì)夤�司資產(chǎn)評估報告

　　評估方法

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》的規(guī)定：評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》也規(guī)定對企業(yè)價值進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選用一種或多種評估基本方法。

　　結(jié)合此次評估目的和評估對象特點，評估采用了收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評估，這三種評估方法的說明及選取理由如下：

　　一、市場法

　　1、市場法的定義和原理

　　市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可以交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。

　　2、運用市場法的前提條件

　　要有一個充分發(fā)育的、活躍公平的市場，要能找到近期的、與被評估資產(chǎn)相同或類似的參照物;要能在市場上收集到參照物的技術(shù)資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時間、條件、動機和價格等方面的資料。

　　3、本次評估不采用市場法的理由

　　考慮到我國目前的產(chǎn)權(quán)市場發(fā)展?fàn)顩r和被評估企業(yè)的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與被評估企業(yè)相類似的參照物及交易情況，因此本次評估未采用市場法。

　　二、資產(chǎn)基礎(chǔ)法

　　資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。

　　根據(jù)本次評估目的，從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。

　　各項主要資產(chǎn)評估方法簡介：

　　1、貨幣資金主要按賬面核實法進(jìn)行評估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場盤點盤點日庫存現(xiàn)金，并追溯調(diào)整至評估基準(zhǔn)日，確定評估值;銀行存款及其他貨幣資金采用將評估基準(zhǔn)日各銀行存款明細(xì)賬余額與銀行對賬單核對，確定評估值。

　　2、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評估

　　各種應(yīng)收款項在核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計算評估值;對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計算;賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計算。

　　3、存貨的評估

　　關(guān)于存貨的評估，本次評估范圍內(nèi)的存貨為原材料。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實了有關(guān)購置發(fā)票和會計憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度，并對其進(jìn)行了抽查盤點。原材料為近期購入的貨品，賬面值能夠反映其市場價值，故以核實后賬面值作為評估值。

　　4、長期股權(quán)投資的評估

　　主要是XX燃?xì)鈱δ暇┟簹夤芫�工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇省天達(dá)投資控股有限公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰�司、南京XX棲霞燃?xì)庥邢薰�司、南京XX能源投資發(fā)展有限公司和南京XX儲氣有限公司等9 家單位的股權(quán)投資，評估人員對長期投資的形成原因、賬面值和實際狀

　　況等進(jìn)行了取證核實，向工商行政管理局查詢并查閱了投資協(xié)議、章程和有關(guān)會計記錄等，以確定長期投資的真實性和準(zhǔn)確性。

　　根據(jù)上述股權(quán)投資的具體情況，分別采用不同的評估方法：

　　對南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰�司、南京XX棲霞燃?xì)庥邢薰�司和南京XX能源投資發(fā)展有限公司等 7家全資或控股的子公司，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估和收益法進(jìn)行評估，因子公司收益預(yù)測已經(jīng)納入南京XX燃?xì)庥邢薰�司合并收益預(yù)測范圍，已經(jīng)以南京XX燃?xì)庥邢薰�司合并口徑整體作收益法評估，對子公司單體不單獨作收益法評估。

　　對江蘇省天達(dá)投資控股有限公司和南京XX儲氣有限公司等 2 家單位的股權(quán)投資，因其投資時間不長，持股比例低，故按其審計后或基準(zhǔn)日的財務(wù)報表反映的凈資產(chǎn)，乘以XX燃?xì)馑�持的股份比例，作為對該長期投資的評估值。

　　在確定長期股權(quán)投資評估值時，評估師沒有考慮控股權(quán)溢價或少數(shù)股權(quán)折價等因素產(chǎn)生的影響。

　　5、固定資產(chǎn)的評估

　　南京XX燃?xì)庥邢薰�司申報評估的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、機器設(shè)備、車輛和辦公電子設(shè)備等，對該類固定資產(chǎn)的評估，主要采用重置成本法，計算公式為：

　　評估值=重置全價×成新率

　　5.1 房屋建筑物(構(gòu)筑物)的評估方法

　　評估人員深入細(xì)致地分析了估價對象的實際情況、特點和被評估單位提供的有關(guān)資料，對于有較為完整工程資料的工業(yè)用房，宜采用重置成本法進(jìn)行評估;對于市區(qū)內(nèi)的辦公綜合樓及商業(yè)用房，則采用市場比較法和收益法進(jìn)行評估。

　　評估方法介紹

　　5.1.1 重置成本法

　　通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗因素造 成的貶值，最后得出建筑物的評估價值。

　　計算公式：評估價值=重置價值×成新率

　　重置價值的確定

　　重置價值一般包含工程綜合造價、前期工程費用、建設(shè)單位管理費、

　　配套規(guī)費、資金成本等。其計算公式為：

　　重置價值=工程造價+前期(專業(yè))費用+配套規(guī)費+資金成本

　　a.工程造價

　　工程造價可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價法等方法加以確定。

　　概預(yù)算編制法即按照圖紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價基本接近現(xiàn)行建筑造價的工程項目，直接引用原結(jié)算的造價計算工程及其費用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。

　　預(yù)決算調(diào)整法即原決算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費規(guī)定，或采用同一定額但時間較長，建筑材料等市場變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費標(biāo)準(zhǔn)計算工程造價方法。

　　市價法即在評估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價或地方造價管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價等作為依據(jù)，計算被估項目單方造價的方法，但房屋建筑物建造日期、層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)、裝修、設(shè)備等和選擇的案例有差別時則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的建筑單方造價計算評估對象的單方造價。

　　具體修正計算詳見評估舉例。

　　b.前期費用及管理費用，根據(jù)本市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定并結(jié)合評估對象實際情況，按工程造價的一定比例確定。一般情況下，前期費用包括規(guī)劃、 設(shè)計費，可行性研究費、勘察設(shè)計費、招標(biāo)費，各種預(yù)算費、審查費、標(biāo)底編制費、臨時設(shè)施建設(shè)費等。期間費用主要為工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費等工程建設(shè)期間發(fā)生的各項費用。

　　c.配套規(guī)費

　　對有房屋所有權(quán)證的建筑物，我們主要計算了市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、白蟻防治費三項。

　　d.資金成本按照現(xiàn)行的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算，工期根據(jù)建筑物面積、規(guī)模等因素確定。

　　本次被評房屋建筑物類資產(chǎn)屬于天然氣運營企業(yè)，因此根據(jù)工期定額以及被評企業(yè)的實際狀況綜合確定建造工期為一年。故本次評估按一年計算其資金成本，按評估基準(zhǔn)日至中國人民銀行公布的一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 6%，資金均勻投入計算。

　　資金成本=(工程綜合造價+前期費用及其他費用)×利率×建設(shè)工期×50%。

　　建筑面積的確定

　　房屋建筑物的面積以法定權(quán)證記載的數(shù)字為準(zhǔn);沒有權(quán)證的，以委托方提供的技術(shù)說明、圖紙、資產(chǎn)清單等相關(guān)資料上記載的數(shù)字為準(zhǔn);既無權(quán)證又無相關(guān)資料的，以現(xiàn)場查勘估算的面積為準(zhǔn)。成新率的確定

　　本次評估成新率的測定采用年限法、完好分值率法。

　　a.年限法計算公式：

　　年限成新率=1–已使用年限/建筑物耐用年限

　　已使用年限=評估基準(zhǔn)日–建筑物竣工日期

　　規(guī)定耐用年限：按建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定的各類建

　　筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，并對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量鑒定后，確定規(guī)定耐用年限。 在計算成新率時應(yīng)考慮權(quán)證剩余年限與房屋尚可使用年限孰短原則。

　　b.完好分值率法

　　依據(jù)建設(shè)部有關(guān)房屋新舊程度的參考依據(jù)，評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場勘查技術(shù)鑒定，采用打分法確定成新率。計算公式：

　　完好分值率=(結(jié)構(gòu)打分×評分系數(shù)+裝修打分×評分系數(shù)+設(shè)備打分×評分修正系數(shù))×100%

　　綜合成新率根據(jù)以上兩種方法測算結(jié)果分析判斷后確定。

　　計算公式：綜合成新率=年限成新率×0.4+完好分值率×0.6 5.1.2 市場比較法

　　市場比較法指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同的若干商品房交易實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與估價對象進(jìn)行對照比較，并對交易實例加以修正，從而確定估價對象價格的方法。

　　計算公式：

　　房屋價值=交易實例房屋價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。

　　5.1.3 收益法

　　本次委估對象有商業(yè)物業(yè)，此類房地產(chǎn)目前主要為自營狀態(tài)，或少量出租，存在收益、或潛在收益，與委估房地產(chǎn)相類似的出租案例較多，故采用收益法進(jìn)行評估。

　　收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀價值的一種估價方法。

　　收益法是基于預(yù)期原理，即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價值。租期內(nèi)租金按租約約定，租賃期滿后租金按市場水平測算。

　　收益法計算公式：

　　燃?xì)夤�司資產(chǎn)評估

　　式中：Ri-未來第i年的凈收益(元)

　　V-收益期末資產(chǎn)的變現(xiàn)收入

　　r-資本化率(%)

　　n-未來可獲收益的年限(年)

　　5.2 管道及溝槽的評估方法

　　評估人員深入細(xì)致地分析了估價對象的實際情況、特點和委托方提供的有關(guān)資料，對于管道工程，采用重置成本法進(jìn)行評估。

　　重置成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種房地產(chǎn)估價方法。

　　計算公式：評估價值=重置價值×成新率

　　(1) 重置價值的確定

　　重置價值一般包含工程綜合造價、前期工程費用、建設(shè)單位管理費、資金成本等。其計算公式為：

　　重置價值=工程造價+前期(專業(yè))費用+管理費+資金成本

　　A.工程造價

　　工程造價可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價法等方法加以確定。

　　概預(yù)算編制法即按照圖紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價基本接近現(xiàn)行建筑造價的工程項目，直接引用原結(jié)算的造價計算工程及其費用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。

　　預(yù)決算調(diào)整法即原決算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費規(guī)定，或采用同一定額但時間較長，建筑材料等市場變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費標(biāo)準(zhǔn)計算工程造價方法。

　　市價法即在評估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價或地方造價管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價等作為依據(jù)，計算被估項目單方造價的方法，但房屋建筑物建造日期、層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)、裝修、設(shè)備等和選擇的案例有差別時則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的建筑單方造價計算評估對象的單方造價。

　　評估人員在對管道工程進(jìn)行勘察分析的基礎(chǔ)上，對于被評估單位能夠提供的工程結(jié)算、估算指標(biāo)及市政、安裝工程定額等資料，確定市政、安裝工程量，然后按現(xiàn)行的建筑安裝工程造價計算程序及評估基準(zhǔn)日的價格標(biāo)準(zhǔn)計算該委估管道的工程綜合造價;對于無工程結(jié)算資料的工程，采用概預(yù)算編制法按照企業(yè)管道建設(shè)的常規(guī)做法，重新編制預(yù)算，以重新編制的預(yù)算價格作為依據(jù)，計算委估各種材質(zhì)、管徑管道單方造價進(jìn)行相應(yīng)估算。

　　B.前期費用及管理費用，根據(jù)委估資產(chǎn)所在地現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定并結(jié)合評估對象實際情況，按工程造價的一定比例確定。一般情況下，前期費用包括規(guī)劃、設(shè)計費，可行性研究費、勘察設(shè)計費、招標(biāo)費，各種預(yù)算費、審查費、標(biāo)底編制費、臨時設(shè)施建設(shè)費等。期間費用主要為工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費等工程建設(shè)期間發(fā)生的各項費用。

　　對于高壓管道，根據(jù)其財務(wù)決算，由于其管道施工過程中，征地拆遷費用數(shù)額較大，評估中考慮按適當(dāng)比例計算管道施工過程中必須發(fā)生的拆遷費用。

　　C.利息按照現(xiàn)行的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算，工期根據(jù)管道類型、項目規(guī)模等因素綜合確定。

　　本次委估的高壓管道，根據(jù)項目的類型、規(guī)模以及被評企業(yè)的實際狀況綜合確定建造工期為二年，中低壓管道根據(jù)企業(yè)實際施工平均周期，確定建造工期 3 個月。故本次評估工期按各類型管道合理建設(shè)期計算其資金成本，按評估基準(zhǔn)日至中國人民銀行公布的相應(yīng)年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率，資金均勻投入計算。

　　資金成本=(工程綜合造價+前期費用及其他費用)×利率×建設(shè)工期×50%。

　　(2) 成新率的確定

　　由于管道為地下管道，為隱蔽工程，故本次評估成新率的測定采用年限法。

　　年限法計算公式：

　　年限成新率 = 1 – 已使用年限/建筑物耐用年限

　　已使用年限 = 評估基準(zhǔn)日 – 建筑物竣工日期

　　經(jīng)濟耐用年限：根據(jù)《資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)手冊》中規(guī)定的長輸氣管道耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，同時考慮埋地鋼管的壽命與很多條件相關(guān)，比如土壤的酸堿性、地質(zhì)的情況、鋼管穿過公路、鐵路地面的受壓情況、還有鋼管附近是否埋有高壓電纜等，都會造成電化學(xué)腐蝕，現(xiàn)在雖然采用犧牲電極的方法、表面敷防腐層等方法對鋼管的壽命有所改善，但是到底在什么情況下能用多少年，還不能簡單的判斷，本次評估綜合各種情況，綜合確定各類型管道、材質(zhì)的耐用年限。

　　5.3 機器設(shè)備的評估方法

　　根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點和收集資料情況，主要采用重置成本法進(jìn)行評估。

　　評估值=重置全價×綜合成新率

　　(1)重置全價的確定

　　根據(jù)國務(wù)院于 2008 年 11 月 10 日發(fā)布國務(wù)院令第 538 號《中華人民共和國增值稅暫行條例》，從 2009年 1 月 1日起，在全國范圍內(nèi)增值稅由生產(chǎn)性增值稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄�費性增值稅，即增值稅納稅企業(yè)購買設(shè)備等應(yīng)繳納增值稅的商品的進(jìn)項稅可以在銷項稅中抵扣;取消進(jìn)口設(shè)備增值稅免稅政策，所購設(shè)備增值稅可以抵扣。根據(jù)重置成本的原則，在 2009年后評估

　　設(shè)備等固定資產(chǎn)時估算其重置全價時應(yīng)扣除其增值稅，也就是設(shè)備評估的購置價應(yīng)該為：

　　設(shè)備購置價=設(shè)備取得增值稅發(fā)票的購買價/(1+適用增值稅稅率)

　　1)設(shè)備類

　　對于國產(chǎn)設(shè)備，重置全價主要參照國內(nèi)市場同型號或同類型設(shè)備現(xiàn)行市價，同時考慮必要的運雜費、安裝調(diào)試費、基礎(chǔ)費用、前期及其他費用及資金成本等予以確定。對于待報廢設(shè)備，視其具體結(jié)構(gòu)、材質(zhì)來確定殘值回收率或按實際能夠變現(xiàn)價格作為評估值。

　　國產(chǎn)設(shè)備的重置全價計算公式：

　　重置全價=設(shè)備購置價/1.17+運雜費+基礎(chǔ)費+安裝調(diào)試費+前期及其他費用+資金成本

　　式中各項費用的計算方法：

　　a.購置價

　　主要通過向生產(chǎn)廠家詢價、參照《2013年機電產(chǎn)品報價手冊》、網(wǎng)絡(luò)等渠道收集的報價資料及參考近期同類設(shè)備的合同價格確定，對于無法取得價格信息的近期購置設(shè)備按國內(nèi)外行業(yè)生產(chǎn)者物價指數(shù) PPI 來估算。

　　b.運雜費

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊》，按不同類型的設(shè)備和地區(qū)取運雜費率計取。

　　運雜費=設(shè)備購置價×運雜費率

　　c.基礎(chǔ)費

　　根據(jù)設(shè)備的特點，參照相關(guān)設(shè)備安裝要求及《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊》等資料，以購置價為基礎(chǔ)，按不同安裝費率計取。

　　d.安裝調(diào)試費

　　根據(jù)設(shè)備的特點、重量、安裝難易程度，通用設(shè)備以設(shè)備購置價為基礎(chǔ)，按不同安裝費率計取：安裝調(diào)試費=設(shè)備購置價×安裝調(diào)試費率

　　e.建設(shè)前期及其它費用

　　前期及其他費用包括管理費、可行性研究報告及評估費、設(shè)計費、工程監(jiān)理費等，是依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本身設(shè)備特點進(jìn)行計算，計算基數(shù)為設(shè)備購置價、運雜費、基礎(chǔ)費及安裝調(diào)試費之和。

　　前期及其他費用=(設(shè)備購置價+運雜費+基礎(chǔ)費+安裝調(diào)試費)×前期及其他費率

　　依據(jù)《石油建設(shè)天然氣其他費和費用定額(2012)》，本次評估前期及其他費率計算如下表：

　　序號 項目 計費基數(shù) 費率 取費依據(jù)

　　1 可行性研究報告編制費 工程費用 0.05% 原國家計委(計價格[1999]1283號)

　　2 招標(biāo)代理服務(wù)費 工程費用 0.15% 發(fā)改價格[2011]534號

　　3 工程勘察設(shè)計費 工程費用 2.55% 國家計委建設(shè)部(計價格[2002]10號)

　　4 建設(shè)工程監(jiān)理費 工程費用 0.82% 發(fā)改價格[2007]670號

　　5 建設(shè)單位健康安全環(huán)境 工程費用 0.07% 中油計(2012-534號)

　　6 特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗費 工程費用 0.15% 中油計(2012-534號)

　　7 企業(yè)安全生產(chǎn)費用 工程費用 0.05% 財政部、安監(jiān)局—財企[2012]16號

　　8 環(huán)境影響評價及驗收費 工程費用 0.02% 國家計委、環(huán)境保護(hù)總局計價[2002]125號

　　9 臨時設(shè)施費 工程費用 0.30% 中油計(2012-534號)

　　10 建設(shè)單位管理費 工程費用 0.93% 中油計(2012-534號)

　　11 生產(chǎn)人員準(zhǔn)備費 工程費用 0.02% 中油計(2012-534號)

　　合 計 5.11%

　　f.資金成本

　　根據(jù)建設(shè)工程的規(guī)模及建設(shè)工期，以評估基準(zhǔn)日貸款利息作為建設(shè)工程的資金成本，并按資金均勻投入考慮：資金成本=(設(shè)備購置價+運雜費+基礎(chǔ)費+安裝調(diào)試費+前期及其他費用)×貸款利率×建設(shè)工期×1/2

　　此次評估，建設(shè)工期為 1年，評估基準(zhǔn)日 1年期貸款利率為 6.0%。

　　2)車輛

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》(財稅〔2013〕第 37號)規(guī)定，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額包括：從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)票(含貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票)上注明的增值稅額。從 2013 年 8 月 1 日起，原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。原增值稅一般納稅人指按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》繳納增值稅的納稅人。

　　執(zhí)行增值稅企業(yè)的車輛重置全價由購置價、車輛購置附加稅、其他費

　　用(如驗車費、牌照費、手續(xù)費等)再減去增值稅進(jìn)項稅稅額構(gòu)成。

　　車輛購置價：參照車輛所在地同類車型最新交易的市場價格確定，其他費用依據(jù)地方車輛管理部門的規(guī)定收費來確定。

　　車輛購置稅：車輛購置稅為不含增值稅售價的10%。

　　其他費用：一般為驗車費、牌照費、手續(xù)費等，取 500元/輛。

　　3)電子設(shè)備重置全價

　　對于市場上有同型號設(shè)備銷售，屬于同城購買，商家對購買產(chǎn)品包運輸、上門安裝調(diào)試服務(wù)，因此，除了購買價之外，沒有其他費用，因此，購買價即為重置全價。

　　根據(jù)市場信息及近期當(dāng)?shù)厥袌鰞r格資料，確定評估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備的市場價格：

　　重置全價=電子設(shè)備購置價

　　(2)綜合成新率的確定

　　1)設(shè)備類

　　依據(jù)各設(shè)備的已使用年限及尚可使用年限計算理論成新率，然后通過現(xiàn)場勘察了解設(shè)備的原始制造質(zhì)量、運行情況、設(shè)備利用情況、維護(hù)保養(yǎng)、使用環(huán)境等因素，計算出設(shè)備調(diào)整系數(shù) K，兩者相乘后確定設(shè)備的綜合成新率：

　　綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù) K

　　其中：理論成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

　　調(diào)整系數(shù) K=K1×K2×K3×K4×K5

　　原始制造質(zhì)量K1

　　設(shè)備運行狀態(tài)K2

　　設(shè)備的利用率K3

　　設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) K4

　　設(shè)備的環(huán)境狀況 K5

　　2)車輛

　　根據(jù)商務(wù)部、發(fā)展改革委、公安部、環(huán)境保護(hù)部聯(lián)合發(fā)布《機動車強制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，自 2013 年 5 月1 日起施行。

　　本次評估車輛成新率根據(jù)可使用經(jīng)濟年限(如規(guī)定中未確定可使用年限的根據(jù)現(xiàn)場勘察確定可使用經(jīng)濟年限)和行駛公里數(shù)分別計算成新率，最終按孰低法確定車輛成新率。

　　3)電子設(shè)備

　　根據(jù)使用時間，結(jié)合維修保養(yǎng)情況，一般情況下以年限法取代綜合成新率。

　　綜合成新率=理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%

　　(3)評估值的確定

　　評估值=重置全價×綜合成新率

　　6、在建工程的評估

　　在建工程主要是工程施工項目，共計 1561 項，包括在建土建工程及設(shè)備安裝工程，在建工程為支付的工程款、甲方供材費用、設(shè)備購置費用。評估人員了解了在建工程的概況，開工時間、竣工時間、已付工程款等情況，收集了有關(guān)的合同和協(xié)議，抽查了原始入賬憑證，并進(jìn)行實地查勘，至評估基準(zhǔn)日工程尚未完工，評估人員對在建工程的賬面價值的形成、構(gòu)成進(jìn)行了核查、分析，其賬面價值均為按完工進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)成本后的為建造工程所花費的前期費用、部分材料購置費用、工程管理費用、支付的工程款。經(jīng)分析，工程施工項目的賬面價值中已按工程進(jìn)度對工程成本的利潤進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)，故本次評估中不再考慮對在建工程的合理增減值，以審計后的賬面值確定。

　　7、工程物資

　　主要為報警系統(tǒng)、探測器和總線模塊，評估時查閱了物資近期購置發(fā) 票等，經(jīng)核實，申報數(shù)量準(zhǔn)確，評估人員與被評估單位物資部保管人員進(jìn)行現(xiàn)場盤點，由于工程物資的品種和數(shù)量少，所需運雜費很少，賬面價值基本反映現(xiàn)行市價，賬面價值是合理的，因此，評估時以其審計后賬面價值作為評估值。

　　8、無形資產(chǎn)的評估

　　8.1 無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的評估

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的土地評估方法有市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法、成本逼近法、路線價法、收益還原法等。

　　本次評估地塊中的出讓用地均采用房地合一進(jìn)行評估，其土地評估值已并入房屋價值。對其中的劃撥地塊上的房地產(chǎn)采用房地分估，其土地用途均為公共設(shè)施用地。

　　由于公用設(shè)施用地主要系為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套用地，基于其用地性質(zhì)，與工業(yè)用地使用性質(zhì)相似，本次評估參照工業(yè)用地進(jìn)行評估，以此確定其土地使用權(quán)價值。

　　評估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察之后，根據(jù)評估對象土地的特點及土地的實際狀況，選取成本逼近法作為本次評估的基本方法。這是基于以下考慮：被評估土地為自行征收取得，其賬面內(nèi)涵與成本逼近法的思路類似，故本次選用選取成本逼近法進(jìn)行評估。

　　成本逼近法

　　采用成本逼近法評估地價的基本思路是以待估宗地所在區(qū)域土地取得費和土地開發(fā)費平均標(biāo)準(zhǔn)為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤和有限年期的土地增值收益來確定地價。其基本公式為：

　　地價=(土地取得費及相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益)×(1+個別因素修正系數(shù))±土地開發(fā)水平修正

　　8.2 無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)評估方法

　　本次委托評估的其他無形資產(chǎn)為外購軟件，對外購的軟件采用市場法評估，以現(xiàn)行市場售價確定評估值。

　　9、長期待攤費用的評估

　　長期待攤費用為在位于棲霞區(qū)仙林大學(xué)城龍麒路建造的LNG機修庫房、LNG 綜合輔助用房和 LNG綜合樓等共 3項，由于所建房屋無規(guī)劃許可證和施工許可證，為企業(yè)自行建造，本次評估時企業(yè)將該資產(chǎn)視同為的費用性資產(chǎn)，按預(yù)計年限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　對長期待攤費用的評估，評估人員根據(jù)被評估單位提供的清查評估明細(xì)表，對會計報表、會計賬簿和記賬憑證進(jìn)行了核查，并履行了必要的評估程序，對其真實性進(jìn)行了核實。在此基礎(chǔ)上，評估人員根據(jù)評估基準(zhǔn)日后是否尚存權(quán)利確定評估值。

　　10、遞延所得稅資產(chǎn)評估方法

　　遞延所得稅資產(chǎn)系時間性差異的所得稅影響額。對遞延所得稅資產(chǎn)，評估人員檢查遞延所得稅資產(chǎn)發(fā)生的原因、金額，預(yù)計轉(zhuǎn)銷年限和本期轉(zhuǎn)銷額是否合理正確，檢查是否以未來期間很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應(yīng)納稅所得額為限，確認(rèn)由可抵扣暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。對遞延所得稅資產(chǎn)根據(jù)評估目的實現(xiàn)后是否擁有抵稅權(quán)利，確定遞延所得稅資產(chǎn)評估值。

　　11、負(fù)債的評估

　　負(fù)債按實際需要承擔(dān)的債務(wù)進(jìn)行評估。

　　三、收益法

　　1、收益法的定義和原理

　　企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式、資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)使用狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢等，恰當(dāng)選擇現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。

　　2、收益法的應(yīng)用前提

　　采用收益法評估企業(yè)價值需具備以下三個前提條件：

　　投資者在投資某個企業(yè)時所支付的價格不會超過該企業(yè)(或與該企業(yè)相當(dāng)且具有同等風(fēng)險程度的同類企業(yè))未來預(yù)期收益折算成的現(xiàn)值。能夠?qū)ζ髽I(yè)未來收益進(jìn)行合理預(yù)測。

　　能夠?qū)εc企業(yè)未來收益的風(fēng)險程度相對應(yīng)的收益率進(jìn)行合理估算。

　　3、本次評估采用收益法的理由

　　因XX燃?xì)夤�司所在燃�(xì)庑袠I(yè)較為成熟，發(fā)展穩(wěn)定，XX燃?xì)夤�司治理較為完善，具備持續(xù)經(jīng)營條件，未來收益能夠可靠計量，面臨的風(fēng)險能夠較為可靠估計，具備采用收益法評估的條件，并能夠?qū)ξ磥硎找孢M(jìn)行合

　　理預(yù)測，故適用收益法進(jìn)行評估。

　　本次采用收益法對XX燃?xì)夤蓶|全部權(quán)益進(jìn)行評估，即以未來若干年度內(nèi)的企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計算得出營業(yè)性資產(chǎn)價值，然后再加上溢余資產(chǎn)價值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值和未納入合并收益口徑越策收益的長期股權(quán)投資價值，減去有息債務(wù)和非經(jīng)營性負(fù)債得出股東全部權(quán)益價值。

　　由于XX燃?xì)夂喜⒎秶鷥?nèi)的全資或控股的子(孫)公司中的江蘇寶華天然氣有限公司、南京XX棲霞燃?xì)庥邢薰�司、南京XX能源投資發(fā)展有限公司(含其子公司江蘇海企XX燃?xì)獍l(fā)展有限公司和江蘇紫荊新能源發(fā)展有限公司)等均經(jīng)營燃?xì)鈽I(yè)務(wù)且實為XX燃?xì)獾姆咒N商，南京燃?xì)廨斉溆邢薰�司、南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計院有限公司等也是主要從事燃?xì)夤こ滩⑷�部或大部分的主營業(yè)務(wù)是與母公司直接發(fā) 生，，而南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司的業(yè)務(wù)在XX燃?xì)獾臉I(yè)務(wù)收入中所占份額很小，所以合并范圍的子公司的整體業(yè)務(wù)性質(zhì)和風(fēng)險與母公司密切相聯(lián)，因此本次收益法采用XX燃?xì)夂喜�報表，天衡會計師事�?wù)所(特殊普通合伙)出具的盈利預(yù)測審核報告也為合并報表的盈利預(yù)測。

　　1.評估模型

　　本次評估擬采用未來收益折現(xiàn)法中的企業(yè)自由現(xiàn)金流模型。

　　2.計算公式

　　股東全部權(quán)益價值=企業(yè)整體價值-有息債務(wù)

　　企業(yè)整體價值=經(jīng)營性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值+未納入合并收益預(yù)測口徑的長期股權(quán)價值

　　其中：經(jīng)營性資產(chǎn)價值按以下公式確定

　　企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值=明確的預(yù)測期期間的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值+明確的預(yù)測期之后的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值

　　明確的預(yù)測期期間是指從評估基準(zhǔn)日至企業(yè)達(dá)到相對穩(wěn)定經(jīng)營狀況的時間。

　　3.預(yù)測期的確定

　　根據(jù)XX燃?xì)獾膶嶋H狀況及企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，預(yù)計XX燃?xì)庠谖磥韼啄旯�司業(yè)績會穩(wěn)定增長，據(jù)此，本次預(yù)測期選擇為 2014年至 2018 年，以后年度收益狀況保持在 2018年水平不變。

　　4.收益期的確定

　　根據(jù)對XX燃?xì)馑鶑氖碌慕?jīng)營業(yè)務(wù)的特點及公司未來發(fā)展?jié)摿�、前景的判斷，考慮XX燃?xì)鈿v年的運行狀況、人力狀況、客戶資源等均比較穩(wěn)定，可保持長時間的經(jīng)營，本次評估收益期按永續(xù)確定。

　　5.自由現(xiàn)金流量的確定

　　本次評估采用企業(yè)自由現(xiàn)金流量，自由現(xiàn)金流量的計算公式如下：

　　(預(yù)測期內(nèi)每年)自由現(xiàn)金流量=息稅前利潤×(1-所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額

　　6.年底折現(xiàn)的考慮

　　考慮到自由現(xiàn)金流量全年都在發(fā)生，本次評估假設(shè)均年終發(fā)生，因此自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)時間均按年底折現(xiàn)考慮。

　　7.折現(xiàn)率的確定

　　按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取加權(quán)平均資本成本(WACC)。

　　公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)

　　式中：Ke：權(quán)益資本成本;

　　Kd：債務(wù)資本成本;

　　T：所得稅率;

　　E/(D+E)：股權(quán)占總資本比率;

　　D/(D+E)：債務(wù)占總資本比率;

　　其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc

　　Rf=無風(fēng)險報酬率;

　　β=企業(yè)風(fēng)險系數(shù);

　　RPm=市場風(fēng)險溢價;

　　Rc=企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)。

　　8.溢余資產(chǎn)價值的確定

　　溢余資產(chǎn)是指評估基準(zhǔn)日超過企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需，評估基準(zhǔn)日后企業(yè)

　　自由現(xiàn)金流量預(yù)測不涉及的資產(chǎn)，主要為城建集團委托貸款。

　　9.非經(jīng)營性資產(chǎn)價值的確定

　　非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債是指與被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的，未納入收益預(yù)測范圍的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，采用成本法評估，本次評估的應(yīng)付股利作為 非經(jīng)營性資產(chǎn)價值;本次評估對未納入合并范圍的XX燃?xì)獾膮⒐珊妥庸�司參股的相關(guān)股權(quán)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法或以審計后的股東全部權(quán)益計算確定長期股權(quán)投資評估值。

　　12.有息債務(wù)價值的確定

　　有息債務(wù)主要是指被評估單位向金融機構(gòu)或其他單位、個人等借入款項及相關(guān)利息。

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