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房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。有關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，請(qǐng)參考下文
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【1】
xx項(xiàng)目
一、 評(píng)估對(duì)象概況
評(píng)估對(duì)象xxx簡(jiǎn)介
基本信息
行政區(qū)域：xxx 項(xiàng)目位置：xxx
建筑類(lèi)型：多層、高層、超高層 物業(yè)類(lèi)別：住宅、別墅
開(kāi)發(fā)商：招商地產(chǎn) 物業(yè)公司：招商物業(yè)
開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20XX年10月 入住時(shí)間：20XX年06月
基本參數(shù)
戶型面積：四居 137-145平米 裝修狀況：毛坯
占地面積：91244.242平方米 總建筑面積：225200平方米
容積率：1.5 飲用水：市政供水
產(chǎn)權(quán)年限：70年
周邊配套：
購(gòu)物中心： xxx
學(xué)校：xxx
幼 兒 園： xxx
醫(yī) 院： xxx
銀 行： xxx
二、評(píng)估目的
對(duì)xxx項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)結(jié)果判斷其定價(jià)是否合理。
三、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年8月1日
四、評(píng)估方法及過(guò)程
根據(jù)評(píng)估目的和所掌握的資料，決定采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
1、選擇三個(gè)可比實(shí)例，具體情況如下表所示
2、確定修正系數(shù)
(1) 交易情況修正。
根據(jù)可比實(shí)例樓盤(pán)和評(píng)估對(duì)象的交易情況，以評(píng)估對(duì)象為100，則A樓盤(pán)為85，B樓盤(pán)為80，C樓盤(pán)為91。
(2) 交易日期修正。
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，xxx房地產(chǎn)近年來(lái)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，年漲幅75%。
所以以評(píng)估對(duì)象為100，則A樓盤(pán)為104，B樓盤(pán)為101，C樓盤(pán)為96。
(3) 容積率修正。
根據(jù)可比實(shí)例樓盤(pán)和評(píng)估對(duì)象的容積率，以評(píng)估對(duì)象為100，則A樓盤(pán)為107，B樓盤(pán)為190，C樓盤(pán)為150。
(4) 區(qū)域因素修正。
根據(jù)樓盤(pán)所處區(qū)域的繁華程度，以評(píng)估對(duì)象為100，則A樓盤(pán)為105，B樓盤(pán)為92，C樓盤(pán)為90。
(5) 個(gè)別因素修正。
根據(jù)可比實(shí)例和評(píng)估對(duì)象的個(gè)別特征，以估價(jià)對(duì)象為100，則A樓盤(pán)為105，B樓盤(pán)為93，C樓盤(pán)為92。
3、利用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，貼現(xiàn)率為8%
(1)以A為參照物時(shí)，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²
(2)以B為參照物時(shí)，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²
(3)以C 為參照物時(shí)，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²
(4)以A、B、C樓盤(pán)的評(píng)估值進(jìn)行簡(jiǎn)單平均，可得出評(píng)估對(duì)象的單位樓盤(pán)價(jià)格 為：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²
五、評(píng)估結(jié)論
在對(duì)xxx房地產(chǎn)進(jìn)行了解和評(píng)估后，在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年8月1日評(píng) 估結(jié)果如下：xxx房地產(chǎn)單位樓盤(pán)價(jià)格為13728.29元/米²，房地產(chǎn)價(jià)值為
3091610908元。
房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)【2】
一、前言致委托方函：××女士：受您委托，我事務(wù)所對(duì)您委托的位于中國(guó)廣東潮州市奎元路粵�；▓@A區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。
估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測(cè)算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月110日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣717930元(大寫(xiě)：人民幣柒拾壹萬(wàn)柒仟玖佰叁拾元整)，評(píng)估單價(jià)為5318元/平方米。
估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見(jiàn)附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法定代表人：xxx
二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：
1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。
7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。
未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供。
評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。
9·本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。
房地產(chǎn)估價(jià)師：xx20XX年11月10日
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。
3.本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來(lái)無(wú)重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見(jiàn)。
4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)2010年12月14日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。
5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見(jiàn)，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。
6·本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。
委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
8、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒(méi)有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒(méi)有缺損。
9、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。
10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。
委估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣(mài)費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)委托方名稱：潮州市粵�；▓@法定代表人：xxx地址：面積：135平方米聯(lián)系電話：xxxxxxx
(二)估價(jià)方名稱：xxx地址：聯(lián)系電話：xxxxxxx資格等級(jí)：xx級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書(shū)編號(hào)：xx房地自估(2013)第xxxx號(hào)
(三)估價(jià)對(duì)象
1.本次估價(jià)對(duì)象為位于XXX，位于奎元路中段。
周?chē)谐敝菔袑?shí)驗(yàn)學(xué)校，楓溪中學(xué)。
大潤(rùn)發(fā)，國(guó)土局，中銀大廈，市政府。
目前有7路，12路直線到達(dá)。
該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
2.占地面積為135平方米。
四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于2007月。
委估對(duì)象位于第3層，建筑面積為135平方米;裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷;廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼;進(jìn)戶門(mén)安裝防盜門(mén)，其余為木門(mén)，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。
估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好評(píng)估該房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)值(四)評(píng)估目的為該住房出售提供參考。
(五)評(píng)估基準(zhǔn)日
(六)評(píng)估原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評(píng)估依據(jù)
1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)
3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書(shū)
4、政府部門(mén)有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息
5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》評(píng)估方法按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類(lèi)似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。
收益法：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格然后扣除折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.(九)估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年11月10日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為738813.元(大寫(xiě)：人民幣柒拾壹萬(wàn)捌仟捌佰一拾叁元整)，評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。
(十一)估價(jià)作業(yè)日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。
、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期1:本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過(guò)一年(即有效期為2013年11月10日至2014年11月10日)，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
否則，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
3、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響;故貸款人(金融機(jī)構(gòu))應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。
(十三)、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題：1、本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。
在本次評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。
3、本評(píng)估報(bào)告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。
4、上述評(píng)估結(jié)論是反映委估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國(guó)家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。
5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。
(十四)、估價(jià)人員評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：xxx(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)估價(jià)人員：xxx(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)估價(jià)報(bào)告審核人：xxx(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)評(píng)估機(jī)構(gòu)：潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
報(bào)告出具時(shí)間：20XX年11月10日
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,選取近期同類(lèi)型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值
1.1比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象的主要因素有：
A、交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
B、交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素：主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車(chē)流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個(gè)別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新?tīng)顩r、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.建筑名稱 圖書(shū)館 結(jié)構(gòu)類(lèi)型 框架 建造年份 2007年 層數(shù) 7層 建筑面積 32000平方米 分部 序號(hào) 項(xiàng)目 評(píng)分 結(jié)構(gòu)部分
�、� 地基基礎(chǔ) 24 完好,無(wú)任何下沉,有足夠承載力
�、� 承重構(gòu)件 24 墻體、樓板良好，梁、板、柱無(wú)裂縫
⑶ 非承重墻 14 平直完好，無(wú)裂縫
�、� 屋面 19 完好平整，無(wú)滲漏
�、� 樓地面 14 整體面層平整牢固，無(wú)裂縫
�、� (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25 裝修部分
⑺ 門(mén)窗 24 開(kāi)關(guān)靈活、完整無(wú)損
�、� 外裝飾 19 完整、牢固、無(wú)裂縫、空鼓
⑼ 內(nèi)裝飾 19 完整、無(wú)破損
�、� 頂棚 18 完整、無(wú)破損
�、� 細(xì)木裝修 13 完整牢固、油漆完好
�、� (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾)×S 11.16 設(shè)備部分
⒀ 水衛(wèi) 38 上下水通暢、器具齊全、無(wú)銹蝕
�、� 電氣照明 23 線路裝置完好、牢固、絕緣 ⒂ 暖氣 33 設(shè)備管道完好、使用正常 ⒃ (⒀+⒁+⒂)×B 12.22 總計(jì)(⑹+⑿+⒃) 94.63 成新率 94.63%
1·2、比較因素條件說(shuō)明
1.3.2對(duì)交易日期進(jìn)行修正經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本市估價(jià)對(duì)象同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格從2011年11月至2013年11月基本無(wú)太大的價(jià)格浮動(dòng)，故對(duì)交易日期不修正。
則交易日期修正系數(shù)表如下：可比實(shí)例A 100/100 可比實(shí)例B 100/100 可比實(shí)例3 100/100 1.3.3對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100，則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見(jiàn)下表區(qū)域比較因素修正表1.3.4對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100，則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見(jiàn)下表個(gè)別比因素較修正表個(gè)別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例A 100/97 可比實(shí)例B 100/99 可比實(shí)例C 100/99 1.4計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表：贊同2、收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2.1凈收益的確定：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為10%，估價(jià)對(duì)象每年的凈收益比上年遞增2%，估價(jià)對(duì)象可租售面積為135平方米，則;年凈收益為=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元2.2還原利率的確定：還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，安全利率取定為銀行存款利率5.25%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為1%，則還原利率為6%。
2.3評(píng)估值計(jì)算：此次估價(jià)中，土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年11月10日)，剩余使用年限為58.5年。
則：評(píng)估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元?jiǎng)t單價(jià)為=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。
六、估價(jià)結(jié)果市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為：5775元/平方米，占權(quán)重為91%收益法估價(jià)結(jié)果為：2416元/平方米，占權(quán)重為9%委估房地產(chǎn)均價(jià)確定為=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。
委估房地產(chǎn)價(jià)值為5472元/m2×135m2=738813.15元
七、評(píng)估結(jié)論
經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年11月10日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣738813.元(大寫(xiě)：人民幣柒拾壹萬(wàn)捌仟捌佰一拾叁元整)，評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。
八附件
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資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的范圍，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)可以劃分為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的種類(lèi)：
一、整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
這是按資產(chǎn)評(píng)估的范圍劃分的。
1、整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)：凡是對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)稱為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。
2、單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)：凡是僅對(duì)某一部分、某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)稱為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。
二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和土地估價(jià)報(bào)告書(shū)
這是按評(píng)估對(duì)象不同劃分的。
1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)是以資產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象所出具的評(píng)估報(bào)告書(shū)。
這里的資產(chǎn)可能包括負(fù)債和所有者權(quán)益，也可能包括房屋建筑物和土地。
2、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)則只是以房地產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象所出具的估價(jià)報(bào)告書(shū)。
3、土地估價(jià)報(bào)告書(shū)：土地估價(jià)報(bào)告書(shū)是以土地為評(píng)估對(duì)象所出具的估價(jià)報(bào)告書(shū)。
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