- 相關(guān)推薦
改制企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估中有什么需要注意的
在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評(píng)估方法進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估時(shí)都有一些應(yīng)注意的事項(xiàng)。下面是小編整理的改制企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估中的注意事項(xiàng)的相關(guān)內(nèi)容，歡迎瀏覽。
改制企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估中的注意事項(xiàng)【1】
市場(chǎng)比較法(1)
市場(chǎng)比較法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)最常用的方法之一，在進(jìn)行比較修正時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：
1、比較案例與評(píng)估對(duì)象在客觀條件上一致，但價(jià)格內(nèi)涵不同，仍然要進(jìn)行修正。
如評(píng)估對(duì)象的客觀開發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過程中，部分開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入到其他資產(chǎn)中，因此評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵為“三通一平”，此時(shí)就要對(duì)比較案例進(jìn)行修正。
只有這樣才能保證市場(chǎng)比較法評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵與成本逼近法評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵的一致性。
2、對(duì)宗地面積大小要引起足夠的重視。
由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對(duì)宗地價(jià)格產(chǎn)生了很大的影響。
對(duì)此，對(duì)宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開發(fā)區(qū)內(nèi)宗地估價(jià)的方法，將選擇的小宗地實(shí)例價(jià)格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的宗地價(jià)格。
3、充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對(duì)土地利用的規(guī)劃條件，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/p>
比較案例土地價(jià)格一般是根據(jù)最佳利用原則確定的，有時(shí)待估對(duì)象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒有達(dá)到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來現(xiàn)狀利用，此時(shí)就應(yīng)該對(duì)比較案例進(jìn)行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評(píng)估必須考慮用地現(xiàn)狀。
成本逼近法(2)
成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評(píng)估最常用的方法之一，采用該方法評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、必須重置征地費(fèi)。
進(jìn)行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費(fèi)用的原值與評(píng)估時(shí)的差別很大。
因此，在評(píng)估時(shí)必須按評(píng)估對(duì)象所在的位置重新估算征地費(fèi)(或土地取得費(fèi))的情況，而不能用征地原值，即估算估價(jià)期日的征地費(fèi)(或土地取得費(fèi))。
2、仔細(xì)分析征地費(fèi)(或土地取得費(fèi)用)的情況。
在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費(fèi)用的構(gòu)成以及征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項(xiàng)目不同有很大差別，一般都超過了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但在應(yīng)用成本逼近法時(shí)，應(yīng)采用客觀費(fèi)用，而不是實(shí)際費(fèi)用。
3、確定合理開發(fā)費(fèi)用。
在確定開發(fā)費(fèi)時(shí)，不應(yīng)以實(shí)際的開發(fā)費(fèi)用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)。
相關(guān)閱讀-資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中土地權(quán)屬瑕疵問題處理【2】
一、產(chǎn)權(quán)證件缺失問題處理
產(chǎn)權(quán)證件缺失問題從形成過程分析，一般有歷史成因和程序瑕疵兩個(gè)表現(xiàn)，這兩個(gè)表現(xiàn)在部分常見業(yè)務(wù)中，并不是孤立存在的，經(jīng)常是互相交織。
(一)歷史成因造成的產(chǎn)權(quán)證件缺失
歷史成因一般存在于國(guó)有企業(yè)，從實(shí)際業(yè)務(wù)中看，主要是過往對(duì)土地資產(chǎn)管理不到位所造成，致使實(shí)際使用土地沒有獲得土地使用證。
本著對(duì)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的考慮，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行歷史成因調(diào)查和分析，同時(shí)與當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門進(jìn)行溝通和查檔。
根據(jù)《土地登記辦法》(國(guó)土資源部令第40號(hào))第十五條規(guī)定，“土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，建議評(píng)估師在資產(chǎn)占有人的陪同下前往國(guó)土登記部門申請(qǐng)查詢待估宗地的土地登記簿登記內(nèi)容以確認(rèn)權(quán)屬。
如果登記薄未對(duì)待估宗地記載，并且也未登記其他利益關(guān)聯(lián)方，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建議委托方聘請(qǐng)律師對(duì)此評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分析，評(píng)估師提供協(xié)助，最終根據(jù)律師提供的專業(yè)法律意見再按照評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行操作，并在評(píng)估報(bào)告的說明事項(xiàng)中進(jìn)行系統(tǒng)、詳盡的描述以提醒報(bào)告使用者。
(二)程序瑕疵造成的產(chǎn)權(quán)證件缺失
程序瑕疵一般出現(xiàn)在2003年國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》(國(guó)土資發(fā)[2003]383號(hào))之后，此后部分資產(chǎn)占有人獲取的土地使用權(quán)會(huì)因?yàn)楦鞣N原因在程序上無法符合土地登記的相關(guān)政策法規(guī)而造成權(quán)屬瑕疵，最終無法獲取土地使用證。
目前常見的現(xiàn)象分為三種，一種是已經(jīng)辦理了土地出讓，簽署土地出讓協(xié)議并交納了地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi);另外一種是辦理了土地出讓手續(xù)，但地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)未繳清;最后一種是與政府相關(guān)部門達(dá)成意向或協(xié)議，特別是與政府非土地管理部門(比如開發(fā)區(qū)管委會(huì)、招商局等)，尚未辦理土地出讓手續(xù)。
根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》“從本文件下發(fā)之日起，各類土地權(quán)屬審核，必須以土地證書作為土地權(quán)利的唯一證明材料，…，對(duì)以其他材料作為土地權(quán)屬證明的，一律不予承認(rèn)。”原則上，對(duì)于程序瑕疵造成的產(chǎn)權(quán)證件缺失的估價(jià)對(duì)象，不應(yīng)當(dāng)作為無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)支出應(yīng)當(dāng)與審計(jì)協(xié)商調(diào)整為預(yù)付賬款。
對(duì)于第一種程序瑕疵，在實(shí)際執(zhí)行中，可以征詢委托方、資產(chǎn)占有方和利益相關(guān)方的意見，由多方協(xié)商確定是否納入假設(shè)獲得土地使用證后的情況進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該切實(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)。
例如，在某國(guó)有企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其下屬位于某市的火力發(fā)電公司股權(quán)時(shí)，評(píng)估公司發(fā)現(xiàn)公司資產(chǎn)中電廠所占用的土地與本文所述的第一種程序瑕疵一致，評(píng)估師與多方進(jìn)行溝通，評(píng)估師與公司技術(shù)部門也出現(xiàn)了分歧，后來，通過深入調(diào)查，評(píng)估師獲得一份國(guó)土資源部重點(diǎn)查處全國(guó)違法用地的通知，在此通知中，該估價(jià)對(duì)象作為查處對(duì)象之一，其主要原因就是在辦理土地出讓中，由于當(dāng)?shù)卣疀]有獲得用地指標(biāo)而違規(guī)辦理了土地征收和出讓手續(xù)。
深入地調(diào)查為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)屏蔽了一次重大風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于第二種程序瑕疵，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》“對(duì)于出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記”，同時(shí)根據(jù)土地出讓合同，受讓方應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納地價(jià)款。
對(duì)于此類土地原則上不應(yīng)當(dāng)納入土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，采取此種處理方式是基于兩種可能，一種是剛獲取土地使用權(quán)，土地市場(chǎng)在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，土地價(jià)格比較公平透明;另外一種是土地獲取時(shí)間較早，此類土地存在違反土地出讓合同關(guān)于地價(jià)款繳納義務(wù)的約定。
對(duì)于第三種程序瑕疵，無論在法律法規(guī)層面還是在實(shí)際使用中，都存在巨大不可測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，故應(yīng)當(dāng)禁止納入土地使用權(quán)評(píng)估范疇處理。
更多相關(guān)閱讀：
最新企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文
【改制企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估中有什么需要注意的】相關(guān)文章：
國(guó)有企業(yè)改制資產(chǎn)清查和評(píng)估10-09
土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告10-26
土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的方法04-11
土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析10-09
土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的方法02-10
什么是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告10-09
企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告10-09