資產(chǎn)評估報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告

時(shí)間：2024-08-14 06:15:49 資產(chǎn)評估報(bào)告我要投稿

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　　資產(chǎn)評估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在完成評估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告，是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。下面是一篇關(guān)于資產(chǎn)評估報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告范文，歡迎大家參考閱讀。

資產(chǎn)評估報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個別因素分析

　　估價(jià)對象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。

　　副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。

　　二、區(qū)域因素分析

　　1.概況

　　***

　　2.自然條件

　　***。

　　3.對外交通條件

　　***。

　　4.基礎(chǔ)設(shè)施

　　***。

　　三、最高最佳使用分析

　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本估價(jià)對象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。

　　四、估價(jià)方法的選取

　　估價(jià)對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。

　　五、估價(jià)過程

　　1. 確定估價(jià)對象房地產(chǎn)年純收入

　　A.確定估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入

　�、俅_定客房年總收入

　　據(jù)調(diào)查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價(jià)對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價(jià)對象年平均入住率按房間分類計(jì)算為40%-70%之間，估價(jià)對象擁有各類客房共82套，現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：

　　房間名稱數(shù)量(套)房價(jià)(元)入住率年收入(元)

　　主樓標(biāo)準(zhǔn)客房4924870%3104836

　　副樓標(biāo)準(zhǔn)客房812070%245280

　　主樓單間1325860%734526

　　副樓單間616060%210240

　　主樓高級套間288050%321200

　　副樓套間238050%138700

　　總統(tǒng)套房2126040%367920

　　合計(jì)82----5122702

　　客房年收入=房價(jià)×數(shù)量×入住率×365

　　客房年總收入=512.27萬元

　　日平均入住人數(shù)=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

　　+(2+2)×2×50%+2×2×40%

　　=96.8人

　�、诖_定會議室年總收入

　　根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果，確定估價(jià)對象會議室使用收入情況如下表：

　　會議室名稱半天價(jià)格(元)出租率年收入(元)

　　大會議室180030%394200

　　小會議室120040%350400

　　合計(jì)----744600

　　會議室年收入=半天價(jià)格×2×出租率×365

　　會議室年總收入=74.46萬元

　�、鄞_定餐飲年總收入

　　餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)等，按80%住宿旅客每人每天消費(fèi)100元計(jì)算，則

　　餐飲年總收入=96.8×80%×100×365

　　=282.66萬元

　�、艽_定估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項(xiàng)之和，則

　　年總收入=512.27+74.46+282.66

　　=869.39萬元

　　B.確定估價(jià)對象年總費(fèi)用

　�、俅_定人員工資福利年總費(fèi)用

　　估價(jià)對象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員98人，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計(jì)為1800元，則

　　工資福利年總費(fèi)用=100×1800×12

　　=216萬元

　　②確定餐飲年總成本

　　餐飲年總成本按餐飲收入的40%計(jì)算，則

　　餐飲年總成本=282.66×40%

　　=113.06萬元

　　③確定消耗品年總成本

　　消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計(jì)算，則

　　消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%

　　=46.94萬元

　　④確定年廣告宣傳費(fèi)

　　年廣告宣傳費(fèi)按總收入的2%計(jì)算，則

　　年廣告宣傳費(fèi)=869.39×2%

　　=17.39萬元

　　⑤確定年水電供熱費(fèi)

　　年水電供熱按總收入的5%計(jì)算，則

　　年水電供熱費(fèi)=869.39×5%

　　=43.47萬元

　�、薮_定年維修保養(yǎng)費(fèi)

　　年維修保養(yǎng)費(fèi)按年總收入的3%計(jì)算，則

　　年維修保養(yǎng)費(fèi)=869.39×3%

　　=26.08萬元

　�、叽_定年行政管理費(fèi)

　　年行政管理費(fèi)按年總收入的6%計(jì)算，則

　　年綜合稅收及附加=869.39×6%

　　=52.16萬元

　�、啻_定年綜合稅收及附加

　　年綜合稅收及附加包含營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計(jì)算，則

　　年綜合稅收及附加=869.39×15%

　　=130.41萬元

　　⑨確定估價(jià)對象年總費(fèi)用

　　估價(jià)對象年總費(fèi)用為以上1-8項(xiàng)之和，則

　　年總費(fèi)用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41

　　=645.51萬元

　　C.確定估價(jià)對象年純收入

　　年純收入=年總收入-年總費(fèi)用

　　=869.39-645.51

　　=223.88萬元

　　2. 確定資本化率

　　資本化率是指年投資回報(bào)率，本次估價(jià)專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報(bào)率，一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險(xiǎn)投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險(xiǎn)投資利率，當(dāng)前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插，則

　　資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618

　　=6.20%

　　3.確定收益年限

　　估價(jià)對象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。

　　4.計(jì)算估價(jià)對象價(jià)格

　　公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r

　　式中：P為估價(jià)對象房地產(chǎn)收益總價(jià)，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。

　　房地產(chǎn)總價(jià)=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%

　　=3397.28萬元

　　根據(jù)***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報(bào)告結(jié)果確定估價(jià)對象中土地總價(jià)為1131.94萬元，則

　　估價(jià)對象房產(chǎn)總價(jià)=3397.28-1131.94

　　=2265.34萬元