物業(yè)管理主體關(guān)系

　　下面小編為大家準備了關(guān)于物業(yè)管理主體關(guān)系的論文哦，希望可以幫助物業(yè)專業(yè)的同學(xué)!

　　摘要:業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系其實是以委托授權(quán)為基礎(chǔ)的被代理人與代理人的關(guān)系。業(yè)主委員會基于業(yè)主授權(quán)所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔法律責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個主體。

　　關(guān)鍵詞:物業(yè)管理 業(yè)主委員會 物業(yè)公司 關(guān)系

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理在我國得到了迅猛發(fā)展，但同時也暴露出許多問題。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》澄清和解決了一些問題，但有的基本性問題即便在2007年10月1日《物權(quán)法》實施以來仍然存在。正是由于這些基礎(chǔ)性問題遲遲不能解決，因此，盡管《物權(quán)法》第84條、85條和第87條就物業(yè)管理進行了專條規(guī)定，且《物業(yè)管理條例》已根據(jù)《物權(quán)法》進行了相應(yīng)修訂，但物業(yè)管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對物權(quán)法規(guī)范下物業(yè)管理主體及其關(guān)系做一剖析，對于我國目前的物業(yè)管理乃至整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展均具有重要意義。

　　一、物業(yè)管理涉及的相關(guān)主體

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理關(guān)系是一種典型的民事法律關(guān)系，這可以從修改后的《物業(yè)管理條例》將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)中體現(xiàn)出來。從最微觀的層面看，物業(yè)管理關(guān)系僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。然而，業(yè)主數(shù)量眾多以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在，客觀上決定了業(yè)主只能通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會表達自己的意愿，故而又產(chǎn)生了業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，同時，房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會在物業(yè)管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業(yè)管理活動，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)公司等也與業(yè)主發(fā)生著或近或遠的關(guān)系。然而，除業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司外，其他單位均不是物業(yè)管理所直接涉及的主體。

　　綜上，厘清物業(yè)管理主體關(guān)系，實質(zhì)上是要厘清業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司這四者之間的關(guān)系，其中又以業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)公司間的關(guān)系在整個物業(yè)管理中最為重大。

　　二、業(yè)主與業(yè)主委員會

　　業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，是物業(yè)管理中最重要的主體。接受物業(yè)管理服務(wù)的是業(yè)主，交付物業(yè)管理費用的是業(yè)主。然而，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般意義上的所有權(quán)不同，既包含了對專有部分完整的所有權(quán)，又包含了對共有部分的共有權(quán)以及由此派生的社員權(quán)即對物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。因此，眾多業(yè)主區(qū)分所有權(quán)相互搏弈的結(jié)果必然是業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的產(chǎn)生。

　　業(yè)主大會是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的機構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門的指導(dǎo)下成立物業(yè)大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過�？梢�，我國現(xiàn)行物業(yè)管理制度下的業(yè)主大會是同一個物業(yè)管理區(qū)域的最高權(quán)力機關(guān)。然而，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業(yè)主大會決定并由其從事對外的各種活動顯然不具有可行性，因此業(yè)主委員會也就應(yīng)運而生。

　　業(yè)主委員會是指由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主實行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責(zé)。業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表，其法律地位至關(guān)重要，因為只有明確業(yè)主委員會的法律地位，在對內(nèi)關(guān)系上才能確定業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主大會的關(guān)系，才能擺正業(yè)主委員會在執(zhí)行公共物業(yè)管理事務(wù)時的位置，以至當業(yè)主委員會或其成員由于過錯或不作為給廣大業(yè)主造成損害時才能確定應(yīng)承擔的責(zé)任類型。然而，如此重大的問題，《物業(yè)管理條例》并未對其加以明確。就實務(wù)中大量存在的業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主委員會的糾紛，學(xué)界的主張也各不相同。有的主張應(yīng)賦予業(yè)主委員會以物業(yè)管理合同主體的資格，有的主張取消業(yè)主委員會，改由業(yè)主大會內(nèi)設(shè)的管理處或事務(wù)處行使目前由業(yè)主委員會履行的職責(zé)，有的則主張業(yè)主委員會盡管不具有實體法上的主體資格，但應(yīng)作為“其他組織”享有訴訟主體資格。

　　要正確認識業(yè)主委員會的法律地位，就必須從物業(yè)管理實務(wù)出發(fā)，看業(yè)主委員會在現(xiàn)實生活中是如何運作，現(xiàn)行法律法規(guī)對業(yè)主委員會的活動又是如何規(guī)定的。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利并享有被選舉權(quán)。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并負責(zé)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。由于業(yè)主委員會是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的一個機構(gòu)，它代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進行一系列的活動。因此，凡不具有業(yè)主資格和身份的人，都不能成為業(yè)主委員會的委員。從目前來看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業(yè)的“委員”，一般說來，業(yè)主委員會委員的工作是無償?shù)�，并沒有相應(yīng)的報酬。同時，業(yè)主委員會的活動費用從業(yè)主交納的物業(yè)管理費中提取并由物業(yè)公司單列開支，其辦公用房也為全體業(yè)主共有，其掌握的公共設(shè)施專用基金(由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納)和物業(yè)維修基金(由業(yè)主繳納)等也屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會只有在取得業(yè)主大會授權(quán)后才能代表全體業(yè)主的利益從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的活動，而業(yè)主大會授權(quán)的基礎(chǔ)又來源于業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會所從事的活動包括代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，了解和反映業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同等。業(yè)主委員會的上述行為，其收益并不屬于業(yè)主委員會，而是屬于全體業(yè)主，當然責(zé)任也歸于全體業(yè)主。

　　由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業(yè)主委員會具有自己單獨的名稱，但是其完全不具有獨立性，它只是全體業(yè)主的授權(quán)代理人而非獨立的法律主體。從訴訟的角度看，將業(yè)主委員會理解為業(yè)主的訴訟代表人似乎更為恰當。業(yè)主委員會作為訴訟代表人有先天的優(yōu)勢：首先，業(yè)主通過參與業(yè)主大會來選舉的業(yè)主委員會成員的訴訟權(quán)利是有限的，必須經(jīng)得全體業(yè)主的授權(quán)。其次，一般說來，管理規(guī)約可以明確約定業(yè)主委員會在一定范圍內(nèi)行使某一方面的物業(yè)管理訴訟或仲裁活動，那么只要業(yè)主委員會的活動未超越該范圍，均可以不再重復(fù)授權(quán)，保證了訴訟或仲裁活動的效率。

　　綜上，業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系其實是以委托授權(quán)為基礎(chǔ)的被代理人與代理人的關(guān)系。業(yè)主委員會基于業(yè)主授權(quán)所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔法律責(zé)任。當然，當業(yè)主委員會超越授權(quán)故意或過失給業(yè)主造成損害時，業(yè)主委員會應(yīng)就此承擔責(zé)任。

　　三、業(yè)主與物業(yè)公司

　　如前文所述，物業(yè)管理關(guān)系最終體現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，二者以物業(yè)管理合同為紐帶。對于物業(yè)管理合同歸類于哪種民事合同，目前學(xué)術(shù)界還存在著不同的觀點。第一種觀點認為，物業(yè)管理合同是一種新型的合同類型，表現(xiàn)在合同一方的物業(yè)公司屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，而合同另一方的業(yè)主又是通過業(yè)主委員會這個特殊的代表機關(guān)來從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規(guī)定的任何一種合同類型。第二種觀點認為，物業(yè)管理合同應(yīng)歸屬于承攬合同，它是物業(yè)公司按照業(yè)主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點認為，物業(yè)管理合同是一種委托合同，委托人是業(yè)主，受托人是物業(yè)公司，物業(yè)公司基于委托合同即其受業(yè)主之托處理相應(yīng)的事務(wù)就是物業(yè)管理。就這三種觀點而言，第一種顯然并不可取，點出物業(yè)管理合同是一種非典型合同，并無益于點明業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系。第二和第三種觀點說出了物業(yè)管理合同的一些特點，但似乎都不能涵蓋物業(yè)管理合同的所有特性。而要真正把握物業(yè)管理合同的類型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據(jù)該特征與《合同法》規(guī)定的有名合同進行一一比對，才能得出最終的結(jié)論。

　　所謂物業(yè)管理合同，其實是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂的，有關(guān)物業(yè)管理和提供勞務(wù)事項的協(xié)議。在物業(yè)管理合同中，業(yè)主大會選聘的某物業(yè)公司是基于對該公司的資信、管理能力、服務(wù)質(zhì)量的信任，并且只有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過才能最終選定。因此，物業(yè)管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業(yè)管理合同是一種提供服務(wù)的合同。物業(yè)公司要為業(yè)主提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理以及維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，所有這些，均體現(xiàn)為物業(yè)公司為業(yè)主提供的服務(wù)。最后，物業(yè)管理合同是有償、雙務(wù)合同。物業(yè)管理是物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費的前提下向全體業(yè)主提供的一系列服務(wù)，且合同雙方均負有一定的義務(wù)。根據(jù)以上對物業(yè)管理合同的分析，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理合同應(yīng)該不是承攬合同，因為承攬合同的承攬人在依照合同完成特定工作后還須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風(fēng)險，而物業(yè)管理合同全然不具有這樣的性質(zhì)。

　　我國《合同法》規(guī)定的提供服務(wù)的合同包括了運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同、居間合同等合同類型。兩相比對，物業(yè)管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務(wù)的合同。當然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無償合同，而物業(yè)管理合同一定是有償合同。此外，對于物業(yè)管理合同來說，無論什么時候物業(yè)公司與第三人從事行為的后果均由物業(yè)公司承擔，對于業(yè)主并不直接發(fā)生效力。

　　所以，業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個主體。

　　參考文獻:

　　[1] 高飛、劉丹：試論物業(yè)管理法律關(guān)系中涉及的相關(guān)主體[J].重慶社會科學(xué)，2005(2).

　　[2] 張小紅、韋人：物業(yè)管理服務(wù)合同的法律特征[J].法學(xué)，1998(7).

　　[3] 譚玲、胡丹纓：物業(yè)管理相關(guān)問題再探析[J].現(xiàn)代法學(xué)，2006(6).

　　[4] 胡智勇：業(yè)主委員會訴訟主體資格探討[J].法學(xué)，2005(3).

　　[5] 陳蘇：也談“物業(yè)管理權(quán)”的性質(zhì)[N].人民法院報，2005-05-09.

【物業(yè)管理主體關(guān)系】相關(guān)文章：

物業(yè)管理服務(wù)中的法律關(guān)系10-08

產(chǎn)權(quán)主體多元化條件下的物業(yè)管理論文10-07

關(guān)于超過退休年齡的人可以成為勞動合同關(guān)系的主體嗎10-06

探析物業(yè)管理轉(zhuǎn)型與互聯(lián)網(wǎng)思維的關(guān)系論文10-08

法律主體研究論文10-09

作文主體內(nèi)容的評語10-06

主體責(zé)任工作報告02-16

仲裁主體申請書10-08

安全生產(chǎn)主體責(zé)任標語10-08