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智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題與對策
下面是小編整理的智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題與對策的論文，歡迎各位物業(yè)管理畢業(yè)的同學借鑒哦!
摘 要： 本文從闡述智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征入手，分析了小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，在此基礎上提出了提升智能化物業(yè)管理水平的對策。
關鍵詞：智能化; 住宅; 物業(yè)管理
近年來，隨著網絡通訊技術的發(fā)展和人們對居住條件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小區(qū)越來越多地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活中，已成為未來房地產住宅市場發(fā)展的大趨勢。住宅小區(qū)的智能化需要通過相應的物業(yè)管理來實現(xiàn)。只有通過智能化小區(qū)的管理，才能真正實現(xiàn)物業(yè)管理的價值，提升小區(qū)物業(yè)管理的形象，才能為小區(qū)居民提供全方位的服務，進而居民才能感受到小區(qū)的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。本文在分析智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征基礎上，探討我國智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出改進建議。
1 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征
與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點。
1.1 物業(yè)智能化程度高
與傳統(tǒng)住宅小區(qū)在其建筑、設備設施等硬件方面缺乏智能性相比，現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)給物業(yè)智能化的管理創(chuàng)造了條件，不無論在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。特別是智能住宅小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，告別了人工收費，手工記賬等傳統(tǒng)方式，可以安全、快捷地保存數(shù)據信息，工作效率更高。
1.2 物業(yè)管理效率更高、內容更多
智能化住宅小區(qū)內建有內部局域網絡，并實現(xiàn)與外部互聯(lián)網的連接，實現(xiàn)對本小區(qū)的日常管理和控制，并實現(xiàn)與其他各個小區(qū)之間的信息交流與互換，有助于學習先進的管理方式，完善小區(qū)管理環(huán)境，增加物業(yè)管理企業(yè)自身競爭力并為小區(qū)內的業(yè)主提供更好的服務。通過智能化的物業(yè)管理，繳費管理、停車管理及一些專項與特約綜合經營的服務都將更為高效、便捷，能有效提升對業(yè)主的物業(yè)服務水平，更大程度地提升業(yè)主對小區(qū)的滿意度和歸屬感。
1.3 對管理人員素質要求更高
物業(yè)管理智能化包括物業(yè)管理企業(yè)的辦公自動化和業(yè)務管理自動化。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理人員不但要了解自己的服務內容，也必須在技能結構方面熟悉和掌握計算機的基本知識和網絡知識，熟練運用計算機對小區(qū)內部所有突發(fā)性和日常性情況進行相應的應急處理和各種日常操作，包括文檔處理和網絡操作等。
2 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
目前，大多數(shù)智能化住宅小區(qū)普遍存在著“重建設、輕管理”的傾向，造成小區(qū)交付后，智能化系統(tǒng)無法正常使用，某些功能閑置。另外由于缺乏有效的管理經驗，小區(qū)交付使用后，在系統(tǒng)的使用和維護上也存在問題。調查顯示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上運行不正常，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中所發(fā)揮的作用僅占20%。以智能化門禁系統(tǒng)和停車管理系統(tǒng)為例，業(yè)主對室內安防智能化門禁系統(tǒng)及智能化停車管理系統(tǒng)的投訴率居高不下。
2.1 管理理念認識誤區(qū)
早期智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理都是照搬智能大廈的管理模式，過于強調電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入樓宇對講等園區(qū)智能管理。住宅小區(qū)的物業(yè)智能化最應該體現(xiàn)在生活的智能上，而非硬件設施。特別是管理層對質量管理投入意愿較為薄弱，質量管理經費投入不足，只重硬件投入，輕視軟件建設，沒有考慮到智能化設施在現(xiàn)實生活中的實用性和后期管理。
2.2 大量設備的日常維護耗費過高
目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來的污染也很大。智能建筑的設施管理日趨高性能化、自動化、信息化及城市化聯(lián)網管理，在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85%。在硬件設施管理方面，也存在多表遠程計量存在差異，系統(tǒng)配置與控制室建設不合理問題。
2.3 人員優(yōu)化問題
高水平的物業(yè)管理，不僅要靠法規(guī)、資金、設備、服務手段等，更要靠掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理知識的人。智能小區(qū)擁有大量的電子設備、高新技術設備，但是從業(yè)人員素質參差不齊，質量意識欠缺，拿物業(yè)管理費低當擋箭牌，不愿多渠道尋求服務質量的提升，普遍存在服務行為被動、服務質量不高的現(xiàn)象。
2.4 隱私安全問題
由于智能住宅小區(qū)實行網絡化管理，已從傳統(tǒng)意義上的信息孤島進化為公共運營網絡中的一部分，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。隨著計算機技術的不斷發(fā)展，網絡技術的不斷更新，出現(xiàn)了大量的電腦黑客，物業(yè)公司必須防止電腦黑客侵入小區(qū)的管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的隱私。國家和地方政府雖出臺了相關的法律法規(guī)，但仍有盲點和空白，亟待完善。
3 提升智能化住宅物業(yè)管理水平的對策
住宅小區(qū)的智能化建設是大勢所趨，而物業(yè)管理水平的高低直接影響到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物業(yè)管理水平非常重要。
3.1 強化行業(yè)理念的推廣
消除對物業(yè)管理智能化的認識誤區(qū)，使整個行業(yè)和每個從業(yè)人員都有一個全面、成熟、理性的認識。通過理論總結和對偏差的糾正，最終形成較完善的理論體系。物業(yè)企業(yè)可以通過送知識進高校、與本行業(yè)專家研討等形式來宣傳物業(yè)智能化理念，還可以通過完善公司的財務管理以及內部治理結構，提升物業(yè)企業(yè)的管理水平。
3.2 加強專業(yè)化人才建設和內部管理
目前，我國具備智能化住宅管理相關專業(yè)學科知識的物業(yè)管理人才缺乏，因而，必須培養(yǎng)一支智能人才隊伍。一方面要在高等院校建立或開設培養(yǎng)智能物業(yè)管理專業(yè)人才的專業(yè)，并按不同人才層次進行有重點的培養(yǎng)來提高實際應用能力和操作水平;另一方面通過實施“繼續(xù)教育”，加強員工內部業(yè)務培訓。同時，還要加強內部管理能力。重視員工素質、凝聚力、個人及團隊合作的效率及成果，人均投入產出指標、單位面積投入產出指標、客戶滿意提升指標。通過激發(fā)員工熱情，提升能力，創(chuàng)造超一流服務�？缧袠I(yè)學習優(yōu)秀企業(yè)、組織的管理經驗，加以整合利用。
3.3 實施智能住宅的全程管理
物業(yè)管理雖然是智能住宅開發(fā)經營的最后環(huán)節(jié)，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統(tǒng)開始運行時才去介入、到經營管理時才去注意質量。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理應在全面質量管理的思想指導下進行全程管理。
(1) 規(guī)劃設計階段的物業(yè)管理。目前，許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時對物業(yè)管理工作缺乏統(tǒng)籌考慮，基本的公共服務設施不到位，導致物業(yè)管理工作難以開展，業(yè)主不滿意。有的智能化小區(qū)，規(guī)劃時智能系統(tǒng)并不配套或者由于其他原因造成系統(tǒng)不能發(fā)揮正常工作。因此，物業(yè)公司參與規(guī)劃設計是非常重要的。在參與的過程中應全面細致地提出保障后期物業(yè)管理得以順利實施的各種要求，以及管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計環(huán)節(jié)可能存在的問題或缺陷，并以咨詢報告的形式提交給開發(fā)商，要求規(guī)劃設計單位加以注意。
(2) 項目施工階段的物業(yè)管理。近年來工程建設中施工企業(yè)偷工減料導致工程質量差而發(fā)生重大工程事故的狀況屢屢出現(xiàn)。物業(yè)管理公司介入項目施工階段的管理對提高工程質量有著重要的作用，同時也是做好管理工作的基礎，即從后期管理角度出發(fā)把好前期質量關，掌握物業(yè)的全部情況，確保物業(yè)的優(yōu)良品質。
(3) 項目竣工驗收階段的物業(yè)管理。物業(yè)公司在參與驗收過程中，必須發(fā)揮應有的作用，“走馬觀花”將會給日后的管理工作帶來困難，也將影響業(yè)主的利益。驗收時，在大的方面，要注意智能化管理系統(tǒng)是否正常運行，給排水系統(tǒng)是否暢通，供電供氣系統(tǒng)是否正常，屋面墻面是否滲漏等;細微之處如所用材料的性能、電路接地是否安全合理，預留孔道是否齊全等也要關注。目的是及早發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題，為日后的管理工作打好基礎。
主要參考文獻
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