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XX集團(tuán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告實(shí)例范文（完整）
中聯(lián)評(píng)報(bào)字[2015]第 50 號(hào)XX集團(tuán)股份有限公司:
中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受貴公司的委托,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法,按照必要的評(píng)估程序,對(duì)XX集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)重組暨整體資產(chǎn)置出之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的XX集團(tuán)股份有限公司的全部資產(chǎn)與負(fù)債在評(píng)估基準(zhǔn)日 2014 年 9 月 30 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下:
一、委托方、被評(píng)估單位和其他評(píng)估報(bào)告使用者
本次資產(chǎn)評(píng)估的委托方與被評(píng)估單位均為XX集團(tuán)股份有限公司。
(一)委托方(即被評(píng)估單位)概況
1、公司簡(jiǎn)介
公司名稱:XX集團(tuán)股份有限公司
公司地址:長(zhǎng)春市人民大街 1881 號(hào)
法定代表人:林大湑
注冊(cè)資本:貳億叁仟肆佰捌拾叁萬(wàn)壹仟伍佰陸拾玖元
公司類型: 股份有限公司(上市)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):220101000014381
2、歷史沿革:
�、殴驹O(shè)立情況
長(zhǎng)百集團(tuán)前身為長(zhǎng)春市百貨大樓,1988 年 7 月 19 日取得了長(zhǎng)春市工商行政管理局頒發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》(注冊(cè)號(hào):2201011106388),1992 年經(jīng)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)長(zhǎng)體改(1992)22 號(hào)文批準(zhǔn),由長(zhǎng)春市國(guó)有資產(chǎn)管理局作為發(fā)起人,組建以定向募集方式設(shè)立的股份有限公司“XX股份有限公司”。公司股本總額 8,100 萬(wàn)股,其中國(guó)家股 3,626.40 萬(wàn)股,募集法人股 2,853.60 萬(wàn)股,內(nèi)部職工股 1,620 萬(wàn)股。1992 年 10 月 19 日更名為“XX股份有限公司”,1994 年 6月 12 日,經(jīng)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)長(zhǎng)體改[1994]64 號(hào)文批準(zhǔn)組建XX集團(tuán)股份有限公司。
1994 年,經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)發(fā)審字[1994]5 號(hào)文件、長(zhǎng)春市政府[1993]20 號(hào)文件批準(zhǔn),公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股 3,000 萬(wàn)股,發(fā)行后股本為 11,100 萬(wàn)股, 其中國(guó)家股 3,626.40 萬(wàn)股,募集法人股2,853.60 萬(wàn)股,內(nèi)部職工股 1,620 萬(wàn)股,社會(huì)公眾股 3,000 萬(wàn)股。股票代碼:600856。
�、乒旧鲜幸詠�(lái)股本演變
①1996 年增資配股后股本總額增至 13,052.69 萬(wàn)股
1996 年 5 月,公司經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)配審字[1996]3 號(hào)文批準(zhǔn)實(shí)施配股,以 1995 年底公司總股本 11,100 萬(wàn)股為基礎(chǔ)每 10 股配 3 股,實(shí)際配股數(shù)量為 1,952.69 萬(wàn)股,其中國(guó)家股實(shí)際配股數(shù) 435.92 萬(wàn)股,轉(zhuǎn)配股實(shí)際配股數(shù) 130.77 萬(wàn)股,社會(huì)公眾股實(shí)際配股數(shù) 1,386 萬(wàn)股。此次股本變動(dòng)后,長(zhǎng)百集團(tuán)總股本增至 13,052.69 萬(wàn)股。
�、�1998 年實(shí)施送股后股本總額增至 18,273.77 萬(wàn)股
1998 年 5 月,根據(jù)公司 1997 年度股東大會(huì)決議,以 1997 年末總股
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本 13,052.69 萬(wàn)股為基數(shù),每 10 股派送紅股 1.5 股,同時(shí)以資本公積每10 股轉(zhuǎn)增 2.5 股,合計(jì)為每 10 送增 4 股,向全體股東按 10:4 的比例實(shí)施送股,1998 年 7 月 6 日實(shí)施,實(shí)施后總股本增至 18,273.77 萬(wàn)股。
③2000 年公司 183.08 萬(wàn)股轉(zhuǎn)配股上市流通
2000 年 11 月 6 日,根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于安排上市公司轉(zhuǎn)配股分期/分批上市的通知》精神,經(jīng)上海證券交易所安排,公司 183.08 萬(wàn)轉(zhuǎn)配股上市流通。長(zhǎng)百集團(tuán)股本結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。
�、�2003 年公司原大股東凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)將其持有的長(zhǎng)百集團(tuán) 5,300 萬(wàn)國(guó)有股分別轉(zhuǎn)讓給合涌源發(fā)展及合涌源投資。
2003 年 9 月 8 日,長(zhǎng)百集團(tuán)原大股東凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》,將其持有的長(zhǎng)百集團(tuán) 5,300 萬(wàn)國(guó)有股分別轉(zhuǎn)讓給合涌源發(fā)展(轉(zhuǎn)讓 2,800 萬(wàn)股、占總股本 15.32%)和合涌源投資(轉(zhuǎn)讓 2,500 萬(wàn)股、占總股本的 13.68%)。2004 年 5 月 12 日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)國(guó)資產(chǎn)權(quán)(2004)369 號(hào)文《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司國(guó)有股轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》批準(zhǔn)同意長(zhǎng)百集團(tuán)國(guó)有股轉(zhuǎn)讓方案,并在 6 月 18 日取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)。此次轉(zhuǎn)讓后,合涌源發(fā)展及合涌源投資分別為長(zhǎng)百集團(tuán)第一、第二大股東。
⑤2006 年長(zhǎng)百集團(tuán)實(shí)施了股權(quán)分置改革
2006 年 8 月 21 日,長(zhǎng)百集團(tuán)股權(quán)分置改革方案獲得相關(guān)股東會(huì)議審議通過(guò),8 月 31 日,股權(quán)分置改革實(shí)施完畢。根據(jù)公司股權(quán)分置改革方案,非流通股股東為其持有的非流通股份獲得上市流通權(quán)向流通股股東執(zhí)行對(duì)價(jià)安排,以公司現(xiàn)有流通股本 8,591.48 萬(wàn)股為基數(shù),用資本公積金向方案實(shí)施股權(quán)登記日登記在冊(cè)的全體流通股股東轉(zhuǎn)增股本,流通股每 10 股獲得 6.06343 股的轉(zhuǎn)增股份。實(shí)施股權(quán)分置改革后,流通股東獲得的轉(zhuǎn)增股份總數(shù)為 5,209.39 股。使公司總股本由 18,273.77 萬(wàn)股增加到 23,483.16 萬(wàn)股,全部為流通股,其中實(shí)際流通股份 13,800.87 萬(wàn)股,
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告限售流通股份 9,682.28 萬(wàn)股。
�、藓嫌吭窗l(fā)展和合涌源投資轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)
2007 年 12 月 11 日,合涌源發(fā)展、合涌源投資分別與高力集團(tuán)簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,高力集團(tuán)受讓合涌源發(fā)展所持有的本公司 2,800 萬(wàn)股股份和合涌源投資所持有的 250 萬(wàn)股股份,占本公司總股本的 12.99%。2008 年 3 月 24 日,公司股東變更為第一大股東為江蘇高力集團(tuán)有限公司,第二大股東為上海合涌源投資有限公司。2009 年 6 月 4 日,高力集團(tuán)將股份返還給合涌源發(fā)展、合涌源投資。
�、呓刂乖u(píng)估基準(zhǔn)日,長(zhǎng)百集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下:上海合涌源企業(yè)發(fā)展有限公司持有 26,000,000 股,占總股本的 11.07%,為長(zhǎng)百集團(tuán)的第一大股東;上海合涌源投資有限公司持股 22,651,700 股,占 9.65%,為長(zhǎng)百集團(tuán)的第二大股東;其他流通股股東持股 186,179,869 股,占79.28%。
3、長(zhǎng)百集團(tuán)前十大股東持股情況
截至 2014 年 9 月 30 日,上市公司前十大股東情況如下:
股東名稱 股東性質(zhì) 持股比例(%) 持股總數(shù)
上海合涌源企業(yè)發(fā)展有限公司 境內(nèi)非國(guó)有法人 11.07 26,000,000
上海合涌源投資有限公司 境內(nèi)非國(guó)有法人 9.65 22,651,700
北京泰和成長(zhǎng)控股有限公司 未知 1.75 4,120,353
長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 國(guó)家 1.65 3,872,480
吳毅 境內(nèi)自然人 1.43 3,350,000
大象創(chuàng)業(yè)投資有限公司 未知 1.22 2,872,460
大連嘉天莉裝飾工程有限公司 未知 1.22 3,000,000
北京盛世景投資管理有限公司 未知 1.07 2,520,000
付桂蘭 境內(nèi)自然人 0.98 2,300,000招商基金-光大銀行-招商基金-匯諾 1 號(hào)
其他 0.63 1,475,661資產(chǎn)管理計(jì)劃
4、經(jīng)營(yíng)范圍
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
經(jīng)營(yíng)范圍:零售百貨、針紡織品、五金、交電、食品、副食品、通訊器材、工藝美術(shù)品、建筑材料、金銀首飾、柜臺(tái)出租,汽車(除小轎車)、自營(yíng)內(nèi)銷商品范圍內(nèi)的商品及相關(guān)技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù);代理內(nèi)銷商品范圍內(nèi)的商品及相關(guān)技術(shù)的出口業(yè)務(wù),經(jīng)營(yíng)對(duì)銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易(國(guó)家專營(yíng)的進(jìn)出口商品和禁止進(jìn)出口的商品除外),汽車配件;物業(yè)管理;設(shè)計(jì)、制作、代理電視、報(bào)紙、廣播廣告;零售卷煙、雪茄煙(法律、法規(guī)禁止的不得經(jīng)營(yíng),需經(jīng)專項(xiàng)審批的項(xiàng)目,在未獲得專項(xiàng)審批前不得經(jīng)營(yíng))**
5、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況
截 止 評(píng) 估 基準(zhǔn) 日 2014 年 9 月 30 日 , 長(zhǎng) 百 集團(tuán) 資產(chǎn) 總 額 為46,925.54 萬(wàn)元,負(fù)債總額 33,662.65 萬(wàn)元,凈資產(chǎn)額為 13,262.89 萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 28,052.89 萬(wàn)元,凈利潤(rùn) 176.55 萬(wàn)元。公司近 3 年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況如下表:
公司資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況(母公司)
單位:人民幣萬(wàn)元
項(xiàng)目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 9 月 30 日
總資產(chǎn) 45,430.71 46,639.26 46,925.54
負(fù)債 34,081.97 33,552.92 33,662.65
凈資產(chǎn) 11,348.74 13,086.34 13,262.89
2012 年度 2013 年度 2014 年 1-9 月份
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 39,187.47 40,613.41 28,052.89
利潤(rùn)總額 839.81 1,737.60 176.55
凈利潤(rùn) 839.81 1,737.60 176.55
審計(jì)機(jī)構(gòu) 中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所 大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所 大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所
(二)委托方與被評(píng)估單位之間的關(guān)系
委托方與被評(píng)估單位為同一單位。
中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第8頁(yè)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
(三)委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者
本評(píng)估報(bào)告的使用者為委托方、被評(píng)估單位、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以及按照國(guó)有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報(bào)送備案的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外,任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。
二、評(píng)估目的
根據(jù) 2013 年 12 月XX集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)百集團(tuán)”)與青島中天能源股份有限公司《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司重大資產(chǎn)重組暨非公開(kāi)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金之意向書(shū)》,經(jīng)雙方協(xié)商討論,一致同意對(duì)長(zhǎng)百集團(tuán)實(shí)施重大資產(chǎn)重組暨非公開(kāi)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金方案,長(zhǎng)百集團(tuán)以截至審計(jì)、評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債(作為置出資產(chǎn))與青島中天能源股份有限公司 100%股權(quán)(作為資產(chǎn)置入)進(jìn)行置換。
長(zhǎng)百集團(tuán)擬進(jìn)行重大資產(chǎn)重組,中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受委托對(duì)重組方案涉及的標(biāo)的資產(chǎn)于 2014 年 4 月 5 日出具了 [中聯(lián)評(píng)報(bào)字(2014)第 162 號(hào)] 評(píng)估報(bào)告書(shū)(評(píng)估基準(zhǔn)日為 2013 年 12 月 31 日)。
長(zhǎng)百集團(tuán)于 2014 年 6 月 27 日向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)了重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易(以下簡(jiǎn)稱“本次重大資產(chǎn)重組”)申請(qǐng)文件,于 2014 年 8 月 15 日取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)第 140774 號(hào)《受理通知書(shū)》;長(zhǎng)百集團(tuán)于 2014 年 9 月 12 日取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)第 140774 號(hào)《反饋意見(jiàn)通知書(shū)》,并于 2014 年 9 月 19 日對(duì)反饋意見(jiàn)進(jìn)行了回復(fù);因本次重大資產(chǎn)重組尚未取得商務(wù)部核準(zhǔn)長(zhǎng)百集團(tuán)向 3 家外國(guó)投資者發(fā)行股份的批復(fù)文件,長(zhǎng)百集團(tuán)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)中止審查公司本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng),并于 2014 年 12 月 30 日取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)第 140774 號(hào)《中XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告止審查通知書(shū)》。長(zhǎng)百集團(tuán)取得商務(wù)部批復(fù)文件后,長(zhǎng)百集團(tuán)將向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)恢復(fù)審查公司本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。
為了繼續(xù)推進(jìn)本次重組事項(xiàng),重組方根據(jù)有關(guān)要求委托中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司,就本次重組標(biāo)的資產(chǎn)以 2014 年 9 月 30 日為基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估,為投資者進(jìn)一步了解重組標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
評(píng)估對(duì)象是XX集團(tuán)股份有限公司置出的全部資產(chǎn)與負(fù)債。評(píng)估范圍為XX集團(tuán)股份有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債,資產(chǎn)總額為 46,925.54 萬(wàn)元,負(fù)債總額 33,662.65 萬(wàn)元,凈資產(chǎn)額為 13,262.89 萬(wàn)元。具體包括流動(dòng)資產(chǎn) 13,831.04 萬(wàn)元;非流動(dòng)資產(chǎn)33,094.50 萬(wàn)元;流動(dòng)負(fù)債 33,662.65 萬(wàn)元;非流動(dòng)負(fù)債 0 萬(wàn)元。
上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表,評(píng)估是在企業(yè)經(jīng)過(guò)審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。
委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。
(一)委估主要資產(chǎn)情況
本次評(píng)估范圍中的主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)等。
1、主要資產(chǎn)法律權(quán)屬狀況
主要的房屋建筑物位于長(zhǎng)春市人民大街 1881 號(hào),為XX集團(tuán)股份有限公司商用大樓即長(zhǎng)百大樓,已辦理房屋所有權(quán)證,建筑面積 59,293.22 平方米;該大樓所占用的宗地共 11 宗,均為出讓性質(zhì),已取得國(guó)有土地使用證,土地面積共計(jì) 6,093.00 平方米,證載權(quán)利人均為XX集團(tuán)股份有限公司。
2、主要資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況與物理狀況
長(zhǎng)百集團(tuán)主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn),用于經(jīng)營(yíng)零售百貨。
長(zhǎng)百大樓由東西北南緊密相連的四幢營(yíng)業(yè)樓構(gòu)成,分別建于 1983年 9 月、1990 年 1 月、1994 年 7 月和 1996 年 9 月,西營(yíng)業(yè)樓又于 2010年 9 月接建了三層,鋼混結(jié)構(gòu),賬面價(jià)值 25,634.69 萬(wàn)元。
長(zhǎng)百大樓申報(bào)的設(shè)備類資產(chǎn)為機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備。
機(jī)器設(shè)備主要包括 TS-LEH4.3、TS-LE 型自動(dòng)扶梯、空調(diào)、鍋爐等;車輛主要為辦公用車和運(yùn)輸車輛共 59 輛,購(gòu)置期間為 1990 年至 2013年 7 月。
電子設(shè)備為電腦、空調(diào)、電視機(jī)等。
上述資產(chǎn)主要是企業(yè)經(jīng)營(yíng)使用的建筑物、機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備、車輛等,維護(hù)保養(yǎng)狀況較好,可滿足正常經(jīng)營(yíng)和使用的需要。
(二)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況
企業(yè)申報(bào)評(píng)估的范圍內(nèi)的無(wú)形資產(chǎn)為土地使用權(quán)和各種辦公軟件,目前使用正常。其中取得國(guó)有土地使用證的土地 14 宗,長(zhǎng)百大樓所占用的土地 11 宗,為出讓性質(zhì),已取得國(guó)在土地使用證;其他 3 宗土地也取得了國(guó)有土地使用證,土地用途為入股、劃撥,上述宗地證載權(quán)利人均為XX集團(tuán)股份有限公司。長(zhǎng)百大樓所占用的 11 宗土地于評(píng)估基準(zhǔn)日已設(shè)定抵押權(quán),抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行人民廣場(chǎng)支行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)行綠園支行,取得借款 24,600.00 萬(wàn)元,抵押期限至 2015年 9 月 29 日。賬面記載的二道區(qū)東盛路的宗地根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料,為該公司 1995 年 10 月兼并長(zhǎng)春百貨采購(gòu)站東盛商店,接收其債權(quán)、債務(wù)而形成的該商店賬面記載的土地使用權(quán) 36 萬(wàn)元,后因政府改造,營(yíng)業(yè)室被拆除,該公司為解決職工住房問(wèn)題,在此地段置換成職工住宅分配給職工,并進(jìn)行了房改,職工住宅歸個(gè)人所有。另賬面記載的土地出讓金為該公司 2001 年擴(kuò)建東樓時(shí)繳納的土地出讓款項(xiàng)。
(三)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量
企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn),無(wú)表外資產(chǎn)。
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額
本項(xiàng)目除引用審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)年度報(bào)告外,其他的所有評(píng)估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司完成,不存在引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的情況。
四、價(jià)值類型及其定義
依據(jù)本次評(píng)估目的,確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是 2014 年 9 月 30 日。
此基準(zhǔn)日是委托方在綜合考慮被評(píng)估單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。
六、評(píng)估依據(jù)
本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù),及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等,具體如下:
(一) 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
1.2013 年 12 月XX集團(tuán)股份有限公司與青島中天能源股份有限公司簽訂的《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司重大資產(chǎn)重組暨非公開(kāi)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金之意向書(shū)》。
(二)法律法規(guī)依據(jù)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
1.《中華人民共和國(guó)公司法》(2005 年 10 月 27 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議修訂);
2.《中華人民共和國(guó)證券法》(2005 年 10 月 27 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò));
3.《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》(2011 年 9 月 1 日);
4.關(guān)于發(fā)布《上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》的通知(證監(jiān)發(fā)行字[2007]302 號(hào));
5.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2007 年 11 月 28 日國(guó)務(wù)院第 197 次常務(wù)會(huì)議通過(guò));
6.《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令 2012 年第 12 號(hào));
7. 其他與評(píng)估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。
(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)
1.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)企(2004)20號(hào));
2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)企(2004)20號(hào));
3.資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—獨(dú)立性》(中評(píng)協(xié)[2012]248 號(hào));
4.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào));
5.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào));
6.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào));
7.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)[2011]227 號(hào));
8.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2011] 230 號(hào));
9.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào));
10.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào));
11.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第 33 號(hào));
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
12.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 1 號(hào)—存貨》等 38 項(xiàng)具體準(zhǔn)則(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào));
13.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》(財(cái)會(huì)[2006]18 號(hào));
14.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999);
15.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001);
16.《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T18507-2001)。
(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)
1.《房屋所有權(quán)證》及房屋產(chǎn)權(quán)說(shuō)明;
2.《國(guó)有土地使用證》;
3.《機(jī)動(dòng)車行駛證》;
4.重要資產(chǎn)購(gòu)置合同或憑證;
5.其他參考資料。
(五) 取價(jià)依據(jù)
1.《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)建[2002]394 號(hào));
2.《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》(計(jì)價(jià)格[2002]10 號(hào));
3.《關(guān)于工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》(計(jì)辦價(jià)格[2002]1153 號(hào));
4.《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》(發(fā)改價(jià)格[2007 ]670號(hào));
5.《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》(計(jì)價(jià)格[2002]1980 號(hào));
6.《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》(計(jì)價(jià)格[2002]1號(hào));
7.《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令[2000]第 294號(hào));
8.《2014 機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》(機(jī)械工業(yè)信息研究院);
9.《中國(guó)人民銀行貸款利率表》2012 年 7 月 6 日起執(zhí)行;
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
10.《吉林省建筑工程計(jì)價(jià)定額》(JLJD-JZ-2009);
11.《吉林省市政工程計(jì)價(jià)定額》(JLJD-SZ-2009);
12.《吉林省建設(shè)工程費(fèi)用定額》(JLJD-FY-2009);
13.《吉林省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格》(JLJD-CJ -2009);
14.《吉林省施工機(jī)械臺(tái)計(jì)價(jià)定額》(JLJD-JX-2009);
15.吉林省工程造價(jià)信息(2014 年 9 月);
16.《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》(原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布);
17.其他參考資料。
(六)其它參考資料
1.XX集團(tuán)股份有限公司 2012 年、2013 年及 2014 年 3
季度會(huì)計(jì)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告;
2.《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》(機(jī)械工業(yè)出版社 2011 年版);
3.wind 資訊金融終端;
4.《投資估價(jià)》([美]Damodanran 著,[加]林謙譯,清華大學(xué)出版社);
5.《價(jià)值評(píng)估:公司價(jià)值的衡量與管理(第 3 版)》 ([美]Copeland,T.等著,郝紹倫,謝關(guān)平譯,電子工業(yè)出版社);
6.工程建設(shè)有關(guān)技術(shù)資料;
7.其他參考資料。
七、評(píng)估方法
(一)評(píng)估方法的選擇
依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)價(jià)值評(píng)估可以采用收益法、市場(chǎng)法、
資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化與現(xiàn)
值化,強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力。市場(chǎng)法是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的參
照物來(lái)評(píng)價(jià)估值對(duì)象的現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值,它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于
市場(chǎng),估值結(jié)果說(shuō)服力強(qiáng)的特點(diǎn)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的思路。
本次評(píng)估目的是為XX集團(tuán)股份有限公司繼續(xù)推進(jìn)本次重組事項(xiàng),為投資者進(jìn)一步了解重組標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購(gòu)建角度反映了企業(yè)的價(jià)值,為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及考核提供了依據(jù),因此本次評(píng)估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。
由于涉及同等規(guī)模企業(yè)的近期交易案例未能獲取,本次評(píng)估未選擇市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
被評(píng)估企業(yè)歷史年度經(jīng)營(yíng)正常,在未來(lái)年度其收益與風(fēng)險(xiǎn)可以可靠地估計(jì),因此本次評(píng)估可以選擇收益法進(jìn)行評(píng)估。
綜上,本次評(píng)估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估。
(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹
資產(chǎn)基礎(chǔ)法,是以在評(píng)估基準(zhǔn)日重新建造一個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同的企業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù),具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求得企業(yè)價(jià)值的方法。
各類資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估方法如下:
1、流動(dòng)資產(chǎn)
(1)貨幣資金:包括現(xiàn)金、銀行存款。
該公司貨幣資金幣種均為人民幣,以清查調(diào)整后賬面值為評(píng)估值。
(2)應(yīng)收類賬款
對(duì)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的評(píng)估,評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上,借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況,具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等,應(yīng)收賬款采用個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的方法估計(jì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失。
對(duì)有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長(zhǎng)的,評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為100%;對(duì)很可能收不回部分款項(xiàng)的,且難以確定收不回賬款數(shù)額的,參考企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的方法,根據(jù)賬齡分析估計(jì)出評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失。
按以上標(biāo)準(zhǔn),確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失,以應(yīng)收類賬款合計(jì)減去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失后的金額確定評(píng)估值。壞賬準(zhǔn)備按評(píng)估有關(guān)規(guī)定評(píng)估為零。
(3)預(yù)付賬款
對(duì)預(yù)付賬款的評(píng)估,評(píng)估人員在對(duì)預(yù)付款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上,借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況,具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等,未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定按時(shí)提供貨物等情況,以調(diào)整后賬面值作為評(píng)估值。
(4)存貨
各類存貨具體評(píng)估方法如下:
1)原材料
原材料賬面值由購(gòu)買(mǎi)價(jià)和合理費(fèi)用構(gòu)成,由于大部分原材料周轉(zhuǎn)相對(duì)較快,賬面單價(jià)接近基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格,以實(shí)際數(shù)量乘以賬面單價(jià)確定評(píng)估值。
2)庫(kù)存商品
庫(kù)存商品主要為化妝品、潔面膏等產(chǎn)品。均為正常銷售產(chǎn)品。主要采用如下方法:
評(píng)估人員依據(jù)調(diào)查情況和企業(yè)提供的資料分析,對(duì)于庫(kù)存商品以不含稅銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和一定的產(chǎn)品銷售利潤(rùn)后確定評(píng)估值。
評(píng)估價(jià)值=實(shí)際數(shù)量×不含稅售價(jià)×(1-產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率-銷售費(fèi)用率-營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率×所得稅率-營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率×(1-所得稅率)×r)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
a.不含稅售價(jià):不含稅售價(jià)是按照評(píng)估基準(zhǔn)日前后的市場(chǎng)價(jià)格確定的;
b.產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率主要包括以增值稅為稅基計(jì)算交納的城市建設(shè)稅與教育附加;
c.銷售費(fèi)用率是按銷售費(fèi)用與銷售收入的比例平均計(jì)算;
d. 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)÷主營(yíng)業(yè)務(wù)收入;
e. 所得稅率按企業(yè)現(xiàn)實(shí)執(zhí)行的稅率;
f. r為一定的折扣率,由于產(chǎn)成品未來(lái)的銷售存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),具有一定的不確定性,根據(jù)基準(zhǔn)日調(diào)查情況及基準(zhǔn)日后實(shí)現(xiàn)銷售的情況確定其風(fēng)險(xiǎn)。其中r對(duì)于暢銷產(chǎn)品為0,一般銷售產(chǎn)品為50%,勉強(qiáng)可銷售的產(chǎn)品為100%。
3)在用周轉(zhuǎn)材料
在用周轉(zhuǎn)材料系在用及辦公在用的低值易耗品等,企業(yè)賬面價(jià)值為五五攤銷后的價(jià)值。
在用周轉(zhuǎn)材料采用成本法評(píng)估,基本計(jì)算公式為:
評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率。
A、在用周轉(zhuǎn)材料重置價(jià)值的確定
重置價(jià)值=在用周轉(zhuǎn)材料購(gòu)置價(jià)(不含稅)+運(yùn)雜費(fèi)
在用周轉(zhuǎn)材料購(gòu)置價(jià)主要通過(guò)向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易公司詢價(jià)或參照網(wǎng)絡(luò)信息等價(jià)格資料,對(duì)少數(shù)未能查詢到購(gòu)置價(jià)的在用周轉(zhuǎn)材料,按類別在用周轉(zhuǎn)材料綜合分析對(duì)比,剔除不合理價(jià)格因素,最終確定在用周轉(zhuǎn)材料購(gòu)置價(jià)(不含稅)。(購(gòu)置價(jià)中已包含運(yùn)雜費(fèi)的不再單獨(dú)考慮)。
B、在用周轉(zhuǎn)材料成新率的確定
在本次評(píng)估過(guò)程中,按照在用周轉(zhuǎn)材料的經(jīng)濟(jì)使用壽命、現(xiàn)場(chǎng)勘察情況預(yù)計(jì)在用周轉(zhuǎn)材料尚可使用年限,并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下:
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)*100%
C、評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置價(jià)值×成新率
2、非流動(dòng)資產(chǎn)
(1)可供出售金融資產(chǎn)
可供出售金融資產(chǎn)為長(zhǎng)百集團(tuán)對(duì)長(zhǎng)春長(zhǎng)生基因藥業(yè)股份有限公司的股權(quán)投資,投資比例為 9.95%。
委托方對(duì)長(zhǎng)春長(zhǎng)生基因藥業(yè)股份有限公司不具有控制權(quán),歷史上也無(wú)投資收益分紅,且持股比例較小,按委托方提供的同一基準(zhǔn)日的該企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所記載的賬面凈資產(chǎn)乘以投資持股比例計(jì)算其評(píng)估值 。
(2)長(zhǎng)期應(yīng)收款
長(zhǎng)期應(yīng)收款是企業(yè)融資租賃產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)以及采用遞延方式分期收款銷售商品或提供勞務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的長(zhǎng)期應(yīng)收款,評(píng)估人員查閱了相關(guān)合同、協(xié)議及賬務(wù)記錄,按賬面價(jià)值評(píng)估。
(3)長(zhǎng)期股權(quán)投資
本次納入評(píng)估范圍的全部為長(zhǎng)期股權(quán)投資。
對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資,首先對(duì)長(zhǎng)期投資形成的原因、賬面值和實(shí)際狀況等進(jìn)行了取證核實(shí),并查閱了投資協(xié)議、股東會(huì)決議、章程和有關(guān)會(huì)計(jì)記錄等,以確定長(zhǎng)期投資的真實(shí)性和完整性。
對(duì)納入本次評(píng)估范圍的被投資企業(yè),根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求,需對(duì)其進(jìn)行整體評(píng)估,然后根據(jù)對(duì)被投資企業(yè)持股比例分別計(jì)算各長(zhǎng)期投資企業(yè)評(píng)估值。
長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值=被投資單位整體評(píng)估后凈資產(chǎn)×持股比例
對(duì)于具有控制權(quán)的長(zhǎng)春長(zhǎng)百購(gòu)物有限公司、長(zhǎng)春長(zhǎng)百裝飾工程有限公司、XX集團(tuán)股份有限公司廣告分公司根據(jù)其實(shí)際情況采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估,之后按持股比例計(jì)算長(zhǎng)百集團(tuán)應(yīng)享有長(zhǎng)期股權(quán)投資的
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估值。
根據(jù)被評(píng)估單位提供的有關(guān)說(shuō)明情況,對(duì)于常州自行車廠、匈牙利國(guó)長(zhǎng)春國(guó)際貿(mào)易股份有限公司、江蘇當(dāng)家洗滌公司三家公司由于無(wú)法取得相關(guān)評(píng)估資料,也無(wú)法通過(guò)公開(kāi)渠道獲取評(píng)估所需要的資料。鑒于無(wú)法獲得與評(píng)估相關(guān)的資料,本次評(píng)估按審計(jì)賬面值列示。
吉林省美大裝飾工程有限公司成立于 1994 年 04 月 01 日,經(jīng)營(yíng)期限 20 年,于 2014 年 04 月 01 日經(jīng)營(yíng)期限到期,截至 2014 年 03 月 31日,企業(yè)自行清算后公司資產(chǎn)總額為 3,500.47 元,負(fù)債總額為 0 元,凈資產(chǎn) 3,500.47 元。按照清算后的凈資產(chǎn)乘以持股比例確定長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值。
對(duì)于長(zhǎng)春上品珠寶金行有限公司,雖然持股比例達(dá)到 50%,但由于委托方實(shí)際不具有控制權(quán),無(wú)法進(jìn)入被評(píng)估單位進(jìn)行整體評(píng)估,委托方提供了被投資單位的財(cái)務(wù)報(bào)表,按照被投資企業(yè)基準(zhǔn)日的持股比例乘以被評(píng)估單位賬面凈資產(chǎn)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值。
在確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值時(shí),評(píng)估師沒(méi)有考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)和折價(jià),也未考慮股權(quán)流動(dòng)性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
(4)固定資產(chǎn)
1)房屋建筑物
通過(guò)評(píng)估人員大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查以及對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析與研究工作,評(píng)估對(duì)象長(zhǎng)百大樓雖為商業(yè)用房,但考慮到評(píng)估對(duì)象所處的區(qū)域范圍內(nèi)尚無(wú)同類或同等規(guī)模的物業(yè)交易資料,根據(jù)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況、使用狀況、所收集的市場(chǎng)資料等情況,采用重置成本法評(píng)估。
對(duì)于長(zhǎng)百大樓的評(píng)估,因歷史原因及產(chǎn)權(quán)更替,該公司無(wú)此建筑物
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的預(yù)決算資料。因此評(píng)估人員對(duì)該建筑物的評(píng)估采用重編預(yù)算法進(jìn)行測(cè)算,即評(píng)估人員根據(jù)類似工程造價(jià)資料和被評(píng)估房屋實(shí)物現(xiàn)狀計(jì)算出建筑物工程量,以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、貸款利率計(jì)算出建筑物的重置全價(jià),并按建筑物的使用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率,進(jìn)而計(jì)算出建筑物評(píng)估值。
建筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
其他建筑物是在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上,以類比的方法,綜合考慮各項(xiàng)評(píng)估要素,確定重置單價(jià)并計(jì)算評(píng)估值。
A、重置全價(jià)
重值全價(jià)由建安造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成本三部分組成。
a、建安造價(jià)的確定
建筑安裝工程造價(jià)包括土建(裝飾)工程、安裝工程的總價(jià),建安工程造價(jià)采用采用重編預(yù)算法進(jìn)行測(cè)算,評(píng)估人員套用《吉林省建筑工程 計(jì) 價(jià) 定 額 》( JLJD-JZ-2009 )、《 吉 林 省 市 政 工 程 計(jì) 價(jià) 定 額 》(JLJD-SZ-2009),《吉林省建設(shè)工程費(fèi)用定額》(JLJD-FY-2009)、《吉林省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格》(JLJD-CJ -2009),《吉林省施工機(jī)械臺(tái)計(jì)價(jià)定額》(JLJD-JX-2009)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、根據(jù)吉林省2014年造價(jià)結(jié)算文件及吉林省工程造價(jià)信息(2014年9月)的建筑材料信息進(jìn)行價(jià)差調(diào)整,計(jì)算得出該工程建安工程造價(jià)。
b. 前期及其他費(fèi)用的確定
前期及其他費(fèi)用,包括當(dāng)?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建安造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。
c. 資金成本的確定
資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息,其采用的利率按基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,工期按建設(shè)正常合理周期計(jì)算,并按均勻投入考慮:
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
資金成本=(工程建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)用)×合理工期×貸款利息×50%
B、 成新率
在本次評(píng)估過(guò)程中,按照建筑物的設(shè)計(jì)壽命、現(xiàn)場(chǎng)勘察情況預(yù)計(jì)建筑物尚可使用年限,并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下:
成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%
C、評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
2)設(shè)備類資產(chǎn)
根據(jù)本次評(píng)估目的,按照持續(xù)使用原則,以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù),結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況,主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
1)機(jī)器設(shè)備及電子設(shè)備
A、重置全價(jià)的確定
機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、其他費(fèi)用和資金成本等部分組成。依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局(財(cái)稅〔2008〕170號(hào))《關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》,自2009年1月1日起,購(gòu)進(jìn)或者自制(包括改擴(kuò)建、安裝)固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額,可根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第538號(hào))和《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào))的有關(guān)規(guī)定,從銷項(xiàng)稅額中抵扣。因此,在計(jì)算設(shè)備重置全價(jià)時(shí)應(yīng)扣減設(shè)備購(gòu)置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
重置全價(jià)計(jì)算公式:
重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)費(fèi)+其他費(fèi)用+資金成本-設(shè)備購(gòu)置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額
評(píng)估范圍內(nèi)的電子設(shè)備價(jià)值量較小,不需要安裝(或安裝由銷售商
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告負(fù)責(zé))以及運(yùn)輸費(fèi)用較低,參照現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)置(不含稅)的價(jià)格確定。
①設(shè)備購(gòu)置價(jià)的確定
向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商詢價(jià),能夠查詢到基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格的設(shè)備,以市場(chǎng)價(jià)確定其購(gòu)置價(jià);
不能從市場(chǎng)詢到價(jià)格的設(shè)備,通過(guò)查閱2014年機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息等資料及網(wǎng)上詢價(jià)來(lái)確定其購(gòu)置價(jià)。
�、谶\(yùn)雜費(fèi)的確定
設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指從產(chǎn)地到設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)輸費(fèi)用。運(yùn)雜費(fèi)率以設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ),根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備安裝所在地的距離不同,按不同運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取。如供貨條件約定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸和安裝時(shí)(在購(gòu)置價(jià)格中已含此部分價(jià)格),則不計(jì)運(yùn)雜費(fèi)。
�、郯惭b調(diào)試費(fèi)的確定
參考《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》等資料,按照設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度,以含稅設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ),按不同安裝費(fèi)率計(jì)取。
對(duì)小型、無(wú)須安裝的設(shè)備,不考慮安裝調(diào)試費(fèi)。
�、芷渌M(fèi)用的確定
其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)及環(huán)評(píng)費(fèi)等,是依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本身設(shè)備特點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算。
�、葙Y金成本的確定
資金成本為評(píng)估對(duì)象在合理建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本,對(duì)于大、中型設(shè)備,合理工期在6個(gè)月以上的計(jì)算其資金成本,計(jì)算公式如下:
資金成本=(設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用)×合理建設(shè)工期×貸款利率×1/2
貸款利率按照評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的利率確定,資金在建設(shè)期內(nèi)按均勻
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告投入考慮。
⑥設(shè)備購(gòu)置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的確定
設(shè)備購(gòu)置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=設(shè)備含稅購(gòu)置價(jià)×增值稅率/(1+增值稅率)+運(yùn)雜費(fèi)×相應(yīng)的增值稅扣除率
B、成新率的確定
在本次評(píng)估過(guò)程中,按照設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命、現(xiàn)場(chǎng)勘察情況預(yù)計(jì)設(shè)備尚可使用年限,并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下:
成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%
對(duì)價(jià)值量較小的一般設(shè)備和電子設(shè)備則采用年限法確定其成新率。
C、評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
對(duì)生產(chǎn)年代久遠(yuǎn),已無(wú)同類型型號(hào)的機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備則參照近期二手市場(chǎng)行情或價(jià)格變動(dòng)率確定評(píng)估值。
2)運(yùn)輸車輛
A、重置全價(jià)的確定
重置全價(jià)=現(xiàn)行不含稅購(gòu)置價(jià)+車輛購(gòu)置稅+新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等。
�、佻F(xiàn)行購(gòu)價(jià)主要取自當(dāng)?shù)仄囀袌?chǎng)現(xiàn)行報(bào)價(jià)或參照網(wǎng)上報(bào)價(jià);
�、谲囕v購(gòu)置稅分不同排量按國(guó)家相關(guān)規(guī)定計(jì)取;
�、坌萝嚿蠎襞普帐掷m(xù)費(fèi)等分別車輛所處區(qū)域按當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T(mén)規(guī)定計(jì)取。
B、成新率的確定
對(duì)于運(yùn)輸車輛,根據(jù) 2013 年 5 月 1 日施行的商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、公安部、環(huán)境保護(hù)部令 2012 年第 12 號(hào)公布的《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》,按以下方法確定成新率后取其較小者為最終成新率,即:
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
使用年限成新率=(1-已使用年限/規(guī)定或經(jīng)濟(jì)使用年限)×100%
行駛里程成新率=(1-已行駛里程/規(guī)定行駛里程)×100%
成新率=Min(使用年限成新率,行駛里程成新率)
同時(shí)對(duì)待估車輛進(jìn)行必要的勘察鑒定,若勘察鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大,則進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,若兩者結(jié)果相當(dāng),則不進(jìn)行調(diào)整。即:
成新率=Min(使用年限成新率,行駛里程成新率)+a
a:車輛特殊情況調(diào)整系數(shù)。
C、評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
賬面上記載的部分車輛已無(wú)實(shí)物,根據(jù)被評(píng)估單位提供的資料情況評(píng)估為零值
(5)在建工程
在建工程(土建工程)為長(zhǎng)百大樓東、北樓接層工程的投入的前期費(fèi)用(該工程尚未獲得批準(zhǔn))以及御翠園改造裝修工程款。
評(píng)估人員核實(shí)了相關(guān)明細(xì)賬、入賬憑證以及工程等資料,與項(xiàng)目工程技術(shù)人員等相關(guān)人員進(jìn)行了座談。以上工程賬面值基本反映了評(píng)估基準(zhǔn)日的購(gòu)建成本,因金額較小、工程均未完工,以核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。
(6)無(wú)形資產(chǎn)
1)土地使用權(quán)
本次評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)為企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)。本次委估土地使用權(quán)共 16 項(xiàng),分別位于長(zhǎng)春市人民大街 1881 號(hào)和長(zhǎng)春市寬城區(qū)鐵北四路、二道區(qū)外環(huán)路,土地面積合計(jì) 39,649.00 平方米,其中長(zhǎng)百大樓占用土地面積 6,093.00 平方米;賬面值 共計(jì) 1,593,004.41 元,其中長(zhǎng)百大樓 666,555.24 元。長(zhǎng)百大樓所占用的土地為 11 宗,出讓性質(zhì),已取
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告得國(guó)有土地使用權(quán)證;其他 3 宗土地也取得了國(guó)有土地使用證,土地用途為入股、劃撥,上述宗地證載權(quán)利人均為XX集團(tuán)股份有限公司。另外賬面記載的二道區(qū)東盛路的宗地根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料,為該公司 1995 年 10 月兼并長(zhǎng)春百貨采購(gòu)站東盛商店,接收其債權(quán)、債務(wù)而形成的該商店賬面記載的土地使用權(quán) 36 萬(wàn)元,后因政府改造,營(yíng)業(yè)室被拆除,該公司為解決職工住房問(wèn)題,在此地段置換成職工住宅分配給職工,并進(jìn)行了房改,職工住宅歸個(gè)人所有;賬面記載的土地出讓金為該公司 2001 年擴(kuò)建長(zhǎng)百大樓東樓時(shí)繳納的土地出讓款項(xiàng)。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,土地估價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)針對(duì)待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的,結(jié)合待估宗地所在區(qū)域土地市場(chǎng)的實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。
估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后,根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)、實(shí)際利用和開(kāi)發(fā)狀況,確定土地的評(píng)估市場(chǎng)比較法。這是出于以下考慮:由于待估宗地所在區(qū)域可以選擇到與待估宗地相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場(chǎng)交易案例,且長(zhǎng)春市商業(yè)地產(chǎn)的近三年市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)較小,較適宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。
由于待估宗地所處區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)春市一級(jí)商業(yè)地段,在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi),可以采用選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。但由于長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2008年9月1日,距離估價(jià)基準(zhǔn)日2014年9月30日較長(zhǎng),也沒(méi)有與之配套的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系,不適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估;另外由于待估宗地設(shè)定用途為商業(yè)用地,所處區(qū)位好,決定其價(jià)值的主要因素為市場(chǎng)供需關(guān)系,加之沒(méi)有土地取得成本資料可以獲取,無(wú)法采用成本逼近法評(píng)估。
由于待估宗地地上建有建筑物并正常使用,產(chǎn)權(quán)人未來(lái)也沒(méi)有計(jì)劃重新建設(shè),不屬于投資開(kāi)發(fā)的土地,且待估宗地所處區(qū)域沒(méi)有與待估宗
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地地上建構(gòu)筑物相類似規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例進(jìn)而無(wú)法合理確定房地產(chǎn)總價(jià),因此不適宜采用剩余法評(píng)估。
被評(píng)估的對(duì)象為商業(yè)地產(chǎn),受商業(yè)行業(yè)形勢(shì)的影響較大,且被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)效益較差,不適宜采用收益法評(píng)估。
因此本次對(duì)該商業(yè)大樓所占用的宗地僅采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。
市場(chǎng)比較法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實(shí)例,就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素(房地產(chǎn)的外部條件)及個(gè)別因素(房地產(chǎn)自身?xiàng)l件)加以比較對(duì)照,以同類房地產(chǎn)的價(jià)格為基礎(chǔ),做必要的修正,得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法按下列基本步驟進(jìn)行:
a、搜集交易實(shí)例的有關(guān)資料;
b、選取有效的可比市場(chǎng)交易實(shí)例;
c、建立價(jià)格可比基礎(chǔ);
d、進(jìn)行交易情況修正;
e、進(jìn)行交易日期修正;
f、進(jìn)行區(qū)域因素修正;
g、進(jìn)行個(gè)別因素修正;
h、求得比準(zhǔn)價(jià)格,確定被評(píng)估建筑物(或房地產(chǎn))的評(píng)估值。
B、對(duì)其他具有土地使用權(quán)證的3宗地根據(jù)其實(shí)際情況按其用途采用市場(chǎng)法評(píng)估。對(duì)于二道區(qū)東盛路的宗地因政府改造、房改等原因其權(quán)利已不存在,評(píng)估為零值;賬面記載的土地出讓金在評(píng)估時(shí)其價(jià)值已體現(xiàn)在其接層房屋所占用的宗地價(jià)值中,調(diào)整為零值。
2)其他無(wú)形資產(chǎn)
其他無(wú)形資產(chǎn)為購(gòu)買(mǎi)的各種應(yīng)用軟件等。
評(píng)估人員查閱相關(guān)的證明資料,了解原始入賬價(jià)值的構(gòu)成,攤銷的方法和期限,查閱了原始憑證。經(jīng)核實(shí)表明賬、表金額相符。軟件類資
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告產(chǎn)以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定評(píng)估值。
3、負(fù)債
檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債額,以評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。
(三)收益法簡(jiǎn)介
1、概述
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》,確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對(duì)擬資產(chǎn)重組即置出全部資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值進(jìn)行估算。
現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)是通過(guò)將企業(yè)未來(lái)預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值,估計(jì)企業(yè)價(jià)值的一種方法,即通過(guò)估算企業(yè)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率,將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值,得到企業(yè)價(jià)值。其適用的基本條件是:企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和條件,經(jīng)營(yíng)與收益之間存有較穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系,并且未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)及可量化。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測(cè),以及數(shù)據(jù)采集和處理的客觀性和可靠性等。當(dāng)對(duì)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時(shí),其估值結(jié)果具有較好的客觀性,易于為市場(chǎng)所接受。
2、基本評(píng)估思路
根據(jù)本次評(píng)估盡職調(diào)查情況以及企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成和主營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn),本次評(píng)估的基本思路是以企業(yè)歷史經(jīng)審計(jì)的母公司會(huì)計(jì)報(bào)表為依據(jù)估算其股東全部權(quán)益價(jià)值(凈資產(chǎn)),即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF),估算企業(yè)(母公司)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值,再加上企業(yè)母公司報(bào)表中未體現(xiàn)對(duì)外投資收益的對(duì)外長(zhǎng)期投資的權(quán)益價(jià)值、以及基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營(yíng)性、溢余資產(chǎn)的價(jià)值,來(lái)得到企業(yè)(母公司)的企業(yè)價(jià)值,并由企業(yè)價(jià)值經(jīng)扣減付息債務(wù)價(jià)值后,得出企業(yè)(母公司)的股
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東全部權(quán)益價(jià)值(凈資產(chǎn))。
3、評(píng)估模型
(1)基本模型
本次評(píng)估的基本模型為:
E = BD (1)
式中:
E:股東全部權(quán)益價(jià)值(凈資產(chǎn));
B:企業(yè)整體價(jià)值;
B = P + ∑ Ci
(2)
P:經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值;
n
Ri Rn
P=∑ +
i =1 (1 + r ) r (1 + r ) n
i
(3)
式中:
Ri:未來(lái)第i年的預(yù)期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流量);
Rn:收益期的預(yù)期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流量);
r:折現(xiàn)率;
n:未來(lái)預(yù)測(cè)收益期。
ΣCi:基準(zhǔn)日存在的非經(jīng)營(yíng)性、溢余資產(chǎn)的價(jià)值。
C i = C1 + C 2 + C 3 + C 4 (4)
式中:
C1:預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量)中未體現(xiàn)投資收益的全資、控股或參股投資價(jià)值;
C2:基準(zhǔn)日現(xiàn)金類資產(chǎn)(負(fù)債)價(jià)值;
C3:預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量)中未計(jì)及收益的在建工程價(jià)值;
C4: 基準(zhǔn)日呆滯或閑置設(shè)備、房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值;
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
D:付息債務(wù)價(jià)值。
(2)收益指標(biāo)
本次評(píng)估,使用企業(yè)自由現(xiàn)金流作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的收益指標(biāo),其基本定義為:
R=凈利潤(rùn)+折舊攤銷+扣稅后付息債務(wù)利息-追加資本 (5)
式中:
追加資本=資產(chǎn)更新投資+營(yíng)運(yùn)資本增加額+新增長(zhǎng)期資產(chǎn)投資(新
增固定資產(chǎn)或其他長(zhǎng)期資產(chǎn)) (6)
根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)歷史以及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展等,估算其未來(lái)預(yù)期的自由現(xiàn)金流量,并假設(shè)其在預(yù)測(cè)期后仍可經(jīng)營(yíng)一段時(shí)期。將未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理并加和,測(cè)算得到企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。
(3)折現(xiàn)率
本次評(píng)估采用加權(quán)平均資本成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率r
r = rd × wd + re × we (7)
式中:
Wd:評(píng)估對(duì)象的債務(wù)比率;
D
wd =
( E + D) (8)
We:評(píng)估對(duì)象的股權(quán)資本比率;
E
we =
( E + D) (9)
re:股權(quán)資本成本,按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定股權(quán)資本成本;
re = rf + βe×(rm - rf) +ε (10)
式中:
rf:無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
rm:市場(chǎng)預(yù)期報(bào)酬率;
ε:評(píng)估對(duì)象的特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù);
βe:評(píng)估對(duì)象股權(quán)資本的預(yù)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù);
D
β e = β t × (1 + (1 t ) × )
E (11)
βt:可比公司股票(資產(chǎn))的預(yù)期市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
β t = 34% K + 66% β x (12)
式中:
K:一定時(shí)期股票市場(chǎng)的平均風(fēng)險(xiǎn)值,通常假設(shè)K=1;
βx:可比公司股票(資產(chǎn))的歷史市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
Cov( R X ; RP )
βx =
σP (13)
式中:
Cov( R X , RP ) :一定時(shí)期內(nèi)樣本股票的收益率和股票市場(chǎng)組合收益率的協(xié)方差;
σp:一定時(shí)期內(nèi)股票市場(chǎng)組合收益率的方差。
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況
整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行:
(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段
1、2014年12月26日,委托方與中介機(jī)構(gòu)就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問(wèn)題協(xié)商一致,簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū),并制訂出本次資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
2、配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表等工作。2014年12月27日,評(píng)估項(xiàng)目組人員對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)了解,布置資產(chǎn)評(píng)估工作,協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作,收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
(二)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段
項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2014年12月27日至2015年1月8日。主要工作如下:
1、聽(tīng)取委托方及被評(píng)估單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀,了解企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、經(jīng)營(yíng)狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況。
2、對(duì)企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別,并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。
3、根據(jù)資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表,對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí),對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨類實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行了抽查盤(pán)點(diǎn)。
4、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。
5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn),確定各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法。
6、對(duì)主要設(shè)備,查閱了技術(shù)資料、決算資料和竣工驗(yàn)收資料;對(duì)通用設(shè)備,主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和查詢有關(guān)資料,收集價(jià)格資料;對(duì)房屋建筑物,了解管理制度和維護(hù)、改建、擴(kuò)建情況,收集相關(guān)資料。
7、對(duì)企業(yè)提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)。
8、對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債,在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評(píng)估測(cè)算。
(三)評(píng)估匯總階段
2015年1月9日至1月11日對(duì)各類資產(chǎn)評(píng)估及負(fù)債審核的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總,對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
(四)提交報(bào)告階段
在上述工作基礎(chǔ)上,起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū),與委托方就評(píng)估結(jié)果交
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告換意見(jiàn),在全面考慮有關(guān)意見(jiàn)后,按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正,最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。
本階段的工作時(shí)間為2015年1月12日至1月15日。
九、評(píng)估假設(shè)
本次評(píng)估中,評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè):
(一)一般假設(shè)
1、交易假設(shè)
交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中,評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。
2、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)
公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等,彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間,以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)為基礎(chǔ)。
3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)
資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用,或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用,相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。
(二)特殊假設(shè)
1、本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變,國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化;
2、企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無(wú)重大變化;
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
3、企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理班子盡職,并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理模式;
4、評(píng)估只基于基準(zhǔn)日現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)能力。不考慮未來(lái)可能由于管理層、經(jīng)營(yíng)策略和追加投資等情況導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)能力擴(kuò)大,也不考慮后續(xù)可能會(huì)發(fā)生的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)變化;
5、本次評(píng)估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提,有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù);
6、本次評(píng)估假設(shè)委托方及被評(píng)估單位提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整;
7、評(píng)估范圍僅以委托方及被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn),未考慮委托方及被評(píng)估單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債;
8、本次評(píng)估測(cè)算的各項(xiàng)參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。
當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí),評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
十、評(píng)估結(jié)論
(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)長(zhǎng)百集團(tuán)的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估得出的評(píng)估基準(zhǔn)日2014年9月30日的評(píng)估結(jié)論如下:
資產(chǎn)賬面價(jià)值46,925.54萬(wàn)元,評(píng)估值60,303.08萬(wàn)元,評(píng)估增值13,377.54萬(wàn)元,增值率28.51 %。
負(fù)債賬面價(jià)值33,662.65萬(wàn)元,評(píng)估值33,662.65萬(wàn)元,無(wú)評(píng)估增減值。
凈資產(chǎn)賬面價(jià)值13,262.89萬(wàn)元,評(píng)估值26,640.43萬(wàn)元,評(píng)估增值13,377.54萬(wàn)元,增值率100.86 %。詳見(jiàn)下表。
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
被評(píng)估單位:長(zhǎng)百集團(tuán) 評(píng)估基準(zhǔn)日:2014 年 9 月 30 日 金額單位:人民幣萬(wàn)元
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率%
項(xiàng) 目
E=D/B×
B C D=C-B
100%
流動(dòng)資產(chǎn) 1 13,831.04 13,840.38 9.34 0.07
非流動(dòng)資產(chǎn) 2 33,094.50 46,462.70 13,368.20 40.39
其中:可供出售金融資產(chǎn) 3 1,277.25 1,080.36 -196.89 -15.42
持有至到期投資 4 - - -
長(zhǎng)期應(yīng)收款 5 418.63 418.63 - -
長(zhǎng)期股權(quán)投資 6 2,999.52 1,991.94 -1,007.58 -33.59
投資性房地產(chǎn) 7 - - -
固定資產(chǎn) 8 27,958.87 20,646.51 -7,312.36 -26.15
在建工程 12 283.51 283.51 - -
工程物資 13 - - -
固定資產(chǎn)清理 14 - - -
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 15 - - -
油氣資產(chǎn) 16 - - -
無(wú)形資產(chǎn) 17 156.71 22,041.74 21,885.03 13,965.31
其中:土地使用權(quán) 18 146.37 21,996.74 21,850.37 14,928.18
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 23 - - -
資產(chǎn)總計(jì) 24 46,925.54 60,303.08 13,377.54 28.51
流動(dòng)負(fù)債 25 33,662.65 33,662.65 - -
非流動(dòng)負(fù)債 26 - - -
負(fù)債總計(jì) 27 33,662.65 33,662.65 - -
凈 資 產(chǎn)(所有者權(quán)益) 28 13,262.89 26,640.43 13,377.54 100.86
資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。
(二)收益法評(píng)估結(jié)論
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程序,采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對(duì)企業(yè)全部資產(chǎn)和負(fù)債即凈資產(chǎn)進(jìn)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告行評(píng)估。長(zhǎng)百集團(tuán)在評(píng)估基準(zhǔn)日 2014 年 9 月 30 日的凈資產(chǎn)賬面值為13,262.88 萬(wàn)元,評(píng)估后的凈資產(chǎn)價(jià)值為 4,689.73 萬(wàn)元,與賬面值相比減值 8,573.15 萬(wàn)元,減值率 64.64%。
(三)評(píng)估結(jié)果的差異分析及最終結(jié)果的選取
一)評(píng)估結(jié)果的差異分析
本次評(píng)估資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出的凈資產(chǎn)價(jià)值 26,640.43 萬(wàn)元,采用收益法得出的全部資產(chǎn)和負(fù)債為 4,689.73 萬(wàn)元。兩種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果差異為 21,950.70 萬(wàn)元,產(chǎn)生差異的原因主要是:
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),反映的是資產(chǎn)投入(購(gòu)建成本)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng),這種購(gòu)建成本通常將隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變化而變化。
2、收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力(獲利能力)的大小,這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響。
綜上所述,從而造成兩種評(píng)估方法產(chǎn)生差異。
3、收益法評(píng)估結(jié)果與資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果相差較大,其原因?yàn)?
(1)長(zhǎng)百集團(tuán)主業(yè)為零售業(yè),收益法評(píng)估受行業(yè)發(fā)展形勢(shì)影響較大
經(jīng)對(duì)批發(fā)和零售業(yè)中 144 家上市公司 2011 年至 2014 年 3 季度的經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)分析,2011 年至 2013 年 144 家上市公司的獲利能力在不斷下降,凈資產(chǎn)收益率由 2011 年 11.56%下降到 2013 年的 9.24%,到 2014年 3 季度為 5.74%;總資產(chǎn)報(bào)酬率由 2011 年 7.56%下降到 2013 年的5.66%,到 2014 年 3 季度為 4.39%;銷售凈利率由 2011 年 5.21%下降到2013 年的 3.48%;營(yíng)業(yè)總收入(同比)增長(zhǎng)率由 2011 年的 20.04%下降到 2013 年 12.84%;資產(chǎn)總計(jì)(相對(duì)年初)增長(zhǎng)率由 2011 年的 23.01%
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告下降到 2013 年的 12.9%。由此可見(jiàn),批發(fā)和零售行業(yè)總體發(fā)展形勢(shì)在下滑,獲利能力在減少,增長(zhǎng)速度在下降。據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局資料,吉林省 2008 年至 2013 年全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度由 2008 年的24.3%分別下降到 19.1%、18.5%、17.5%、16.0%、13.7%。
(2)百貨零售行業(yè)對(duì)于國(guó)家政策的敏感度較高,尤其政府反腐抑制購(gòu)物卡、高檔商品和奢侈品的消費(fèi)將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
(3)百貨零售除應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)實(shí)體店之間同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)外,還要面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、電商、網(wǎng)購(gòu)等新興業(yè)態(tài)的崛起和多位競(jìng)爭(zhēng)的沖擊,百貨零售領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)壓力劇增。
(4)需求不振
持續(xù)幾年的物價(jià)上漲(包括不在 CPI 統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的購(gòu)房支出增長(zhǎng))壓制了消費(fèi)者實(shí)際可支配收入水平,消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度變得更高,零售店鋪不僅難以提價(jià),反而增加了促銷折扣力度以保證客流量,因此盈利提升困難重重。
(5)成本費(fèi)用上升
人力、房租等成本上漲成為零售企業(yè)面臨的一大壓力。2012 年企業(yè)的平均費(fèi)用較上年上漲 8.3%。房租和人工費(fèi)用上漲是推動(dòng)費(fèi)用上漲的主要因素。2012 年典型零售企業(yè)房租平均上漲 17.5%,以大型零售企業(yè)為主的連鎖零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均房租上漲 21%,人工上漲 20.5%。除房租和人工外,零售業(yè)用電成本依然較高,2012 年零售典型企業(yè)水電費(fèi)平均比上年上漲 16%。
(6)另外長(zhǎng)百集團(tuán)由于歷史原因尚承擔(dān)著正常經(jīng)營(yíng)之外的較大額度的項(xiàng)目投資損失的貸款 1.67 億元,歷史包袱較重,在一定程度上制約了企業(yè)的發(fā)展。
因此本次評(píng)估采用收益法評(píng)估企業(yè)的全部資產(chǎn)與負(fù)債的價(jià)值深受商業(yè)形勢(shì)的影響,與其采用按現(xiàn)行價(jià)格重置資產(chǎn)相比,與其商業(yè)地產(chǎn)地
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告理位置不可復(fù)制的固有價(jià)值屬性相比,受商業(yè)下滑形勢(shì)影響的收益法評(píng)估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果。
(二)評(píng)估結(jié)果的選取
資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果是從重新購(gòu)建角度反映了委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值,而收益法是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度反映其價(jià)值,委估資產(chǎn)主要是經(jīng)營(yíng)性物業(yè),企業(yè)持有該類物業(yè)的收益包括經(jīng)營(yíng)收益與升值收益,而收益法中僅考慮了其經(jīng)營(yíng)收益,未考慮其物業(yè)升值收益,對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的反映不全面,且收益法是以企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)狀況、管理水平為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估的,由于企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況與同行業(yè)可比公司相比處于劣勢(shì),未能充分發(fā)揮其資產(chǎn)的收益能力,因此收益法的結(jié)果僅能反映企業(yè)在目前的經(jīng)營(yíng)水平下的價(jià)值,未能充分體現(xiàn)其資產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值。
因此,我們選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本次以2014年9月30日為基準(zhǔn)日,以幫助投資者進(jìn)一步了解重組標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的參考依據(jù),由此得到長(zhǎng)百集團(tuán)置出的全部資產(chǎn)與負(fù)債即股東全部權(quán)益在基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的評(píng)估值為26,640.43萬(wàn)元。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)
1、在對(duì)房屋建筑物評(píng)估中,下列房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明,其情況如下:
建成 建筑 賬面價(jià)值(元)
序號(hào) 建筑物名稱 結(jié)構(gòu)
年月 面積(㎡) 原值 凈值
1 鐵北三號(hào)庫(kù) 磚木 1988-12-22 800.00 837,407.78 177,501.39
2 運(yùn)輸公司廠房(八里堡) 混合 1990-4-1 796.50 630,481.31 131,719.48
3 鐵北四號(hào)庫(kù) 磚木 1991-10-24 1,600.00 1,422,260.97 388,271.66
4 11 號(hào)庫(kù) 磚木 1996-1-1 400.00
5 8 號(hào)庫(kù) 磚木 1996-1-1 500.00
6 9 號(hào)庫(kù) 磚木 1996-1-1 400.00
7 6 號(hào)庫(kù) 簡(jiǎn)易 1992-12-1 1,000.00
8 五金冰箱庫(kù) 簡(jiǎn)易 1994-6-1 80.00 18,047.21 541.42
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
9 鐵北倉(cāng)庫(kù) 混合 1996-1-1 6,400.00 3,809,911.11 1,497,548.50
10 貴陽(yáng)住宅樓 混合 1998-9-1 216.00 760,000.00 497,537.89
11 八里堡簡(jiǎn)易房 磚木 2001-12-1 179.04 115,500.00 3,465.00
12 自行車休息室 簡(jiǎn)易 1996-9-1 180.00 77,056.00 2,311.68
13 更夫房 簡(jiǎn)易 2003-10-1 30
14 更夫房 簡(jiǎn)易 2003-10-3 40
15 更夫房 簡(jiǎn)易 2003-10-4 10
16 辦公室 磚木 2003-10-5 260
17 倉(cāng)庫(kù) 磚木 2003-10-6 50
18 車庫(kù) 混合 1996-08-02 100 180,000.00 145,080.36
上述房屋的建筑面積評(píng)估時(shí)是以委托方實(shí)際測(cè)量與提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估的,評(píng)估人員進(jìn)行了實(shí)地勘察。如上述委托方申報(bào)的被評(píng)估的房屋的建筑面積與辦理產(chǎn)權(quán)證件時(shí)所測(cè)繪的面積數(shù)據(jù)不一致,以該權(quán)威部門(mén)測(cè)繪的結(jié)果為準(zhǔn),并對(duì)申報(bào)評(píng)估的面積數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。評(píng)估時(shí)未考慮這些房屋辦理產(chǎn)權(quán)證件時(shí)所應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
(二)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素
本報(bào)告除發(fā)現(xiàn)以下未決事項(xiàng)、法律糾紛外,未發(fā)現(xiàn)其他的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素:
其他應(yīng)收款(其他應(yīng)收款評(píng)估明細(xì)表第 13 項(xiàng))農(nóng)安縣法院劉貴發(fā)142,000 元,該項(xiàng)款項(xiàng)發(fā)生于 2001 年 1 月,銀行將該款項(xiàng)劃入農(nóng)安縣法院劉貴發(fā)個(gè)人賬戶,原因是欠農(nóng)安縣農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易處紅利,長(zhǎng)百大樓發(fā)現(xiàn)公司并不欠農(nóng)安縣農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易處紅利,多次與銀行、法院交涉,農(nóng)安縣法院因未收到此款,又找不到劉貴發(fā)(此人后被判刑罰)本人,因此長(zhǎng)期掛賬待決。評(píng)估時(shí)考慮該情況,按賬面值并參照審計(jì)的計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的比例方式評(píng)估。
(三)重大期后事項(xiàng)
期后事項(xiàng)是指評(píng)估基準(zhǔn)日之后出具評(píng)估報(bào)告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。
本報(bào)告無(wú)重大期后事項(xiàng)。
(四)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
1、截至評(píng)估基準(zhǔn)日,該公司已抵押資產(chǎn)情況如下:
序號(hào) 位置 名稱 產(chǎn)權(quán)證編號(hào) 設(shè)計(jì)用途 面積(平方米) 土地證號(hào)
長(zhǎng)房權(quán)字第 1259.04 長(zhǎng)國(guó)用(2006)第
1 1層 商服
1090000611 號(hào) 040003587 號(hào)
長(zhǎng)房權(quán)字第 1410.61 長(zhǎng)國(guó)用(2006)第
2 2層 商服
1090000612 號(hào) 040003588 號(hào)
長(zhǎng)房權(quán)字第 1410.61 長(zhǎng)國(guó)用(2006)第
3 3層 商服
1090001993 號(hào) 040003589 號(hào)
長(zhǎng)房權(quán)字第 1410.61 長(zhǎng)國(guó)用(2006)第
4 4層 商服
1090000614 號(hào) 040003590 號(hào)
東樓
長(zhǎng)房權(quán)字第 1392.94 長(zhǎng)國(guó)用(2006)第
5 5層 商服
1090002160 號(hào) 040003591 號(hào)
長(zhǎng)房權(quán)字第 1392.94 長(zhǎng)國(guó)用(2006)第
6 6層 商服
1090000616 號(hào) 040003585 號(hào)
長(zhǎng)房權(quán)字第 1392.94 長(zhǎng)國(guó)用(2006)第
7 7層 商服
1090000617 號(hào) 040003586 號(hào)
長(zhǎng)房權(quán)字第 2546 長(zhǎng)國(guó)用(2008)第
8 8~9 層 商服
10901088 號(hào) 040000296 號(hào)
1~16 長(zhǎng)房權(quán)字第 19735.28 長(zhǎng)國(guó)用(2010)第
9 南樓 商服
層 10900916 號(hào) 040017920 號(hào)
1~11 長(zhǎng)房權(quán)字第 12916.3 長(zhǎng)國(guó)用(2008)第
10 西樓 商服
層 10900861 號(hào) 040000297 號(hào)
長(zhǎng)房權(quán)字第 14425.95 長(zhǎng)國(guó)用(2008)第
11 北樓 1~7 層 商服
10900862 號(hào) 040000295 號(hào)
上述資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日已設(shè)定抵押權(quán),抵押權(quán)人為工商銀行人民廣場(chǎng)支行、農(nóng)行綠園支行,取得借款 24500.00 萬(wàn)元,最遲抵押期限至 2015年 12 月 31 日。
2、根據(jù)長(zhǎng)百集團(tuán)提供的有關(guān)資料,該公司截至 2014 年 9 月 30 日賬面共有長(zhǎng)短期借款 24,600.00 萬(wàn)元;其中 16,700.00 萬(wàn)元是該公司投資新長(zhǎng)百項(xiàng)目借款形成。
新長(zhǎng)百項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市普陽(yáng)街 3388 號(hào),2001 年 5 月,該公司與長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司簽約合作開(kāi)發(fā)新長(zhǎng)百項(xiàng)目,根據(jù)該協(xié)議,萬(wàn)達(dá)公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及費(fèi)用,籌集建設(shè)資金,完成土建工程,并負(fù)責(zé)土建項(xiàng)目的維修及維護(hù)工作。該公司自籌資金負(fù)責(zé)該項(xiàng)目所需的內(nèi)部裝飾及電梯、自動(dòng)扶梯、空調(diào)設(shè)備、消防設(shè)施等施工費(fèi)用,并以承租形式取得自 2002 年 9 月 4 日起至 2022 年 9 月 4 日止,共 20年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。按照合同的約定該公司每年需向萬(wàn)達(dá)公司支付租金。
新長(zhǎng)百項(xiàng)目的法律文件簽訂后,雙方各自就合同內(nèi)容履行了部分義
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告務(wù)。該公司轉(zhuǎn)制時(shí),雙方合作已陷入僵局。該公司為維護(hù)其合法權(quán)益,于 2007 年 2 月 8 日向吉林省高級(jí)人民法院提起訴訟,要求解除該項(xiàng)顯失公允的合同。按照吉林省高級(jí)人民法院民事調(diào)解書(shū)([2007]吉民一初字第 1 號(hào))的規(guī)定,該公司將投資損失 16,700 萬(wàn)元(其中:在建工程1.39 億元、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 0.28 億元)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出,中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具了中磊審字[2007]第 5011 號(hào)審計(jì)報(bào)告,同時(shí)該公司取得吉林省國(guó)家稅務(wù)局吉國(guó)稅函[2008]123 號(hào)——吉林省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除問(wèn)題的通知,同意將新長(zhǎng)百項(xiàng)目投資損失在企業(yè)所得稅稅前扣除。雖然投資損失現(xiàn)體現(xiàn)在該公司未分配利潤(rùn)中,但該公司依舊承擔(dān)該項(xiàng)目產(chǎn)生的借款本息。企業(yè)按貸款合同的規(guī)定以浮動(dòng)利率支付該項(xiàng)貸款利息,評(píng)估時(shí)按企業(yè)實(shí)際支付的利息測(cè)算,提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注利率變化可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
3、XX集團(tuán)股份有限公司廣告分公司從工商登記的情況資料記載,該公司屬分公司,但因歷史原因一直在長(zhǎng)期投資核算,并單獨(dú)出具審計(jì)報(bào)告。評(píng)估人員與委托方進(jìn)行了溝通,為了與該公司公告的年報(bào)一致,也與企業(yè)的賬務(wù)處理保持一致,所以評(píng)估時(shí),仍然保持按長(zhǎng)期股權(quán)投資處理。
4、根據(jù)被評(píng)估單位提供的有關(guān)說(shuō)明情況,對(duì)于常州自行車廠、匈牙利國(guó)長(zhǎng)春國(guó)際貿(mào)易股份有限公司、江蘇當(dāng)家洗滌公司三家公司由于無(wú)法取得相關(guān)評(píng)估資料,也無(wú)法通過(guò)公開(kāi)渠道獲取評(píng)估所需要的資料。鑒于無(wú)法獲得與評(píng)估相關(guān)的資料,本次評(píng)估按審計(jì)賬面值列示。
5、長(zhǎng)期股權(quán)投資--吉林省美大裝飾工程有限公司是XX集團(tuán)股份有限公司與美國(guó)拉斯巴比隆服飾有限公司出資組建的有限責(zé)任公司。成立于 1994 年 04 月 01 日,經(jīng)營(yíng)期限 20 年,于 2014 年 04 月 01日經(jīng)營(yíng)期限到期,截至 2014 年 03 月 31 日,公司資產(chǎn)總額為 3,500.47元,負(fù)債總額為 0 元,凈資產(chǎn) 3,500.47 元。至評(píng)估基準(zhǔn)日,吉林省美大
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告裝飾工程有限公司已經(jīng)取得長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)家稅務(wù)局和長(zhǎng)春市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)局的注銷稅務(wù)登記通知書(shū),由于外方股東聯(lián)系不上,無(wú)法取得與終止經(jīng)營(yíng)有關(guān)的股東會(huì)決議,暫未辦理工商廢業(yè)等相關(guān)手續(xù)。
6、對(duì)于長(zhǎng)投單位,在本次經(jīng)濟(jì)行為涉及到工商變更的問(wèn)題,由于評(píng)估中未取得相關(guān)資料,提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注該事項(xiàng)可能對(duì)交易行為的影響。
7、對(duì)該公司賬面上以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的評(píng)估,其用途實(shí)際為工業(yè)用途,評(píng)估時(shí)先按出讓方式評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值,然后依據(jù)吉林省長(zhǎng)春市長(zhǎng)府發(fā)〔2010〕9 號(hào) 2010 年“長(zhǎng)春市人民政府關(guān)于公布實(shí)施長(zhǎng)春市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)等土地價(jià)格的通知”規(guī)定的該公司此宗地所處級(jí)別(六級(jí)工業(yè)用地)與用途的出讓金(即 110 元/平方米)扣除出讓金。這部分扣除的土地出讓金數(shù)額可能與實(shí)際補(bǔ)繳金額存在差異。
8、評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷,并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評(píng)估工作在很大程度上,依賴于委托方及被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料。因此,評(píng)估工作是以委托方及被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件,有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證,有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。
9、評(píng)估過(guò)程中,評(píng)估人員觀察所評(píng)估房屋建筑物的外貌,在盡可能的情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使用情況,未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測(cè)試。在對(duì)設(shè)備進(jìn)行勘察時(shí),因檢測(cè)手段限制及部分設(shè)備正在運(yùn)行等原因,主要依賴于評(píng)估人員的外觀觀察和被評(píng)估單位提供的近期檢測(cè)資料及向有關(guān)操作使用人員的詢問(wèn)情況等判斷設(shè)備狀況。
10、本次評(píng)估范圍及采用的由被評(píng)估單位提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān)資料,委托方及被評(píng)估單位對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。
11、評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評(píng)估單位
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提供,委托方及被評(píng)估單位對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
12、在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi),如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí),應(yīng)按以下原則處理:
(1)當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí),應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;
(2)當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值;
(3)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后,資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化,委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮,進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
(一)本評(píng)估報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。同時(shí),本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下,根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià),沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響,同時(shí),本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等其它情況發(fā)生變化時(shí),評(píng)估結(jié)論一般會(huì)失效。評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件的變化而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。
本評(píng)估報(bào)告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,并得到有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。
(二)本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有,未經(jīng)委托方許可,本評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)隨意向他人公開(kāi)。
(三)未征得本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容,評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體,法律、法規(guī)規(guī)定以及
備查文件目錄
1、 XX集團(tuán)股份有限公司與青島中天能源股份有限公司《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司重大資產(chǎn)重組暨非公開(kāi)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金之意向書(shū)》(復(fù)印件);
2、 2014 年 3 季度審計(jì)報(bào)告(復(fù)印件);
3、 委托方和被評(píng)估單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
4、 評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料(復(fù)印件);
5、 委托方及被評(píng)估單位承諾函;
6、 簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函;
7、 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)(復(fù)印件);
8、 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
9、 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)(復(fù)印件);
10、 簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格證書(shū)(復(fù)印件)。
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