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綜合用地價(jià)格資產(chǎn)評(píng)估方法
綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
合算法
合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫(xiě)字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。
例2 ：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉(cāng)庫(kù)，建筑面積1000平方米;地上三層為商場(chǎng)，建筑面積3000平方米;四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900 元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為600 元/平方米，倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地，為400 元/平方米。計(jì)算過(guò)程如下：
計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建筑面積=1000+3000+7000=11000 (平方米);容積率=11000 /2000=5.5 ;
R 倉(cāng)儲(chǔ)=1000/11000 =0.091 ;R 商業(yè)=3000/11000 =0.273 ;R 居住=7000/11000 =0.636
計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)
假設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、居住用地的土地還原利率為8 %，商業(yè)用地土地還原利率為10%。
K 倉(cāng)儲(chǔ)=1
K 商業(yè)={1-[1/(1 +10%)50]}/{1-[1/(1 +10%)40]}=1.014
K 居住={1-[1/(1 +8 %)50]}/{1-[1/(1 +8 %)70]}=0.983
計(jì)算綜合用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為1 ，當(dāng)容積率大于3 時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2 ;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6.
綜合地價(jià)=400 ×1 ×1 ×0.091 +900 ×1.01388312×2 ×0.273 +600×0.98317624×1.6 ×0.636 =1134.91 (元/平方米)
分算法
分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。
具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
例1 ：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積為20000 平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2(二類(lèi)居住和二類(lèi)商業(yè)用地)，容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12 ，建筑高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900 元/平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600 元/平方米。計(jì)算過(guò)程如下：
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
根據(jù)最有效使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.
總建筑面積=20000 ×1.5 =30000 (平方米)
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000 )×20000 =3000(平方米)
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[ (30000-4500)/30000]×20000 =17000 (平方米)
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為1 ，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5 時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3 ，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.
商業(yè)用地總價(jià)=900 ×1.3 ×3000=351 (萬(wàn)元)
居住用地總價(jià)=600 ×1.1 ×17000 =1122(萬(wàn)元)
估價(jià)結(jié)果
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米;土地單價(jià)：900 元/平方米;土地總價(jià)：351 萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁佰伍拾壹萬(wàn)元整
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000 平方米;土地單價(jià)：600 元/平方米;土地總價(jià)：1122萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬(wàn)元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351 萬(wàn)元、居住用地總價(jià)1122萬(wàn)元之后，可得該宗土地總地價(jià)為1473萬(wàn)元，總用地面積20000 平方米，然后計(jì)算出綜合地價(jià)為14730000/20000 =736.5 (元/平方米)，估價(jià)結(jié)果為：
土地有效面積：20000 平方米;土地單價(jià)：736.5 元/平方米;土地總價(jià)：1473萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬(wàn)元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000 平方米)
估價(jià)結(jié)果
土地有效面積：2000平方米;土地單價(jià)：1134.91 元/平方米;土地總價(jià)：226.98萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳佰貳拾陸萬(wàn)玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)
綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國(guó)土部門(mén)出讓底價(jià)的評(píng)估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價(jià)格評(píng)估。與出讓底價(jià)相比，只是剩余使用年限有所不同。
需要說(shuō)明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過(guò)各單獨(dú)用途的土地價(jià)值之和。因此，在使用分算法與合算法評(píng)估綜合用地價(jià)格時(shí)，一定要全面考慮委托評(píng)估宗地被高效利用后的實(shí)際價(jià)值，參考市場(chǎng)上其他類(lèi)似宗地
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