資產(chǎn)評估報(bào)告的制作步驟

時(shí)間：2022-10-26 07:53:08 資產(chǎn)評估報(bào)告我要投稿

資產(chǎn)評估報(bào)告制作步驟及作用推薦度：
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　　資產(chǎn)評估報(bào)告的制作步驟是怎么樣的?怎么樣寫資產(chǎn)評估報(bào)告才準(zhǔn)確，試試下面的方法吧!

資產(chǎn)評估報(bào)告的制作步驟

　　資產(chǎn)評估報(bào)告的制作步驟【1】

　　資產(chǎn)評估報(bào)告書的制作步驟:

　　(1)整理工作底稿和歸集有關(guān)資料。

　　(2)評估明細(xì)表的數(shù)字匯總。

　　(3)評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論。

　　(4)編寫評估報(bào)告書。

　　(5)資產(chǎn)評估報(bào)告書的簽發(fā)與送交。

　　編寫評估報(bào)告書又可分兩步：

　　第一步，在完成資產(chǎn)評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論，對有關(guān)部分的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后，由具體參加評估各組負(fù)責(zé)人員草擬出各自負(fù)責(zé)評估部分資產(chǎn)的評估說明，同時(shí)提交全面負(fù)責(zé)、熟悉本項(xiàng)目評估具體情況的人員草擬出資產(chǎn)評估報(bào)告書。

　　第二步，將評估基本情況和評估報(bào)告書初稿的初步結(jié)論與委托方交換意見，聽取委托方的反饋意見后，在堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的前提下，認(rèn)真分析委托方提出的問題和建議，考慮是否應(yīng)該修改評估報(bào)告書，對評估報(bào)告中存在的疏忽、遺漏和錯誤之處進(jìn)行修正，待修改完畢即可撰寫出資產(chǎn)評估正式報(bào)告書。

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評估報(bào)告模板【2】

　　****評報(bào)字(20XX)第114號

　　北京證券資產(chǎn)評估有限公司

　　二○XX年六月十日

　　評估師聲明... 1

　　資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要... 2

　　資產(chǎn)評估報(bào)告書... 4

　　一、緒言... 4

　　二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他報(bào)告使用者... 4

　　三、評估目的... 8

　　四、評估對象和評估范圍... 8

　　五、價(jià)值類型及其定義... 9

　　六、評估基準(zhǔn)日... 9

　　七、評估依據(jù)... 10

　　八、評估方法... 11

　　九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況... 14

　　十、評估假設(shè)... 16

　　十一、評估結(jié)論... 16

　　十二、特別事項(xiàng)說明... 18

　　十三、評估報(bào)告使用限制說明... 19

　　十四、評估報(bào)告日... 20

　　資產(chǎn)評估報(bào)告書附件... 21

　　評估師聲明

　　北京證券資產(chǎn)評估有限公司接受證券*88的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、科學(xué)、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，以證券*股權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的，對證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評估。

　　對于本報(bào)告的出具及使用，我們有以下聲明：

　　1、注冊資產(chǎn)評估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

　　2、評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制;

　　3、評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制;

　　4、本項(xiàng)目評估師與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個(gè)人利害關(guān)系或偏見，評估工作未受任何人為干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行;

　　5、評估師對評估涉及的各類資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行了合理的抽查、核實(shí)。

　　6、本評估報(bào)告使用權(quán)依法歸委托方，委托方應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)及評估約定的要求正確、恰當(dāng)?shù)厥褂帽驹u估報(bào)告。

　　任何不正確或不恰當(dāng)?shù)氖褂帽驹u估報(bào)告將由報(bào)告使用者自行承擔(dān)責(zé)任。

　　下列行為(但不限于此)，均被認(rèn)為是沒有正確使用本評估報(bào)告：

　　⑴ 將本報(bào)告用于其他目的的資產(chǎn)交易;

　�、� 將本報(bào)告用于任何報(bào)價(jià)或其他公開文件中;

　�、� 未關(guān)注“特別事項(xiàng)說明”、“評估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)”及“評估報(bào)告使用限制說明”等。

　　注冊資產(chǎn)評估師：

　　北京證券資產(chǎn)評估有限公司

　　20XX年6月10日

　　資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要

　　***評報(bào)字[20XX]第114號

　　謹(jǐn)提請本報(bào)告的使用者注意

　　本摘要內(nèi)容摘自***評報(bào)字[20XX]第114號《資產(chǎn)評估報(bào)告書》正文，欲了解本評估項(xiàng)目全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。

　　本摘要如單獨(dú)使用可能會導(dǎo)致對評估結(jié)果的誤解。

　　北京證券資產(chǎn)評估有限公司接受證券*88的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評估，對其在20XX年12月31日這一評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出公允反映。

　　鑒于本次資產(chǎn)評估目的，本次評估選用現(xiàn)行市場價(jià)值類型，以確定評估對象及其所指向的企業(yè)主體凈資產(chǎn)公允價(jià)值，為委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。

　　在評估過程中，我公司對指定評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了實(shí)地勘察核實(shí)，對證券*提供的法律性文件、財(cái)務(wù)記錄等相關(guān)資料進(jìn)行了查閱記錄，實(shí)施了必要的資產(chǎn)評估程序。

　　現(xiàn)評估工作已結(jié)束，特將評估結(jié)果報(bào)告如下：

　　截止評估基準(zhǔn)日20XX年12月31日，在持續(xù)經(jīng)營及現(xiàn)行市場價(jià)值前提下，運(yùn)用成本法和收益法分別計(jì)算得出證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值，并選取收益法結(jié)果作為評估結(jié)果，即：

　　證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值為1,255.60萬元。

　　大寫：壹仟貳佰伍拾伍萬陸仟元整。

　　(此頁無正文)

　　評估機(jī)構(gòu)法定代表人：中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　北京證券資產(chǎn)評估有限公司中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　二○XX年六月十日

　　資產(chǎn)評估報(bào)告書

　　***評報(bào)字[20XX]第114號

　　一、緒言

　　北京證券資產(chǎn)評估有限公司接受證券*88的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益的公允價(jià)值進(jìn)行了評估，對其在20XX年12月31日這一評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的價(jià)值作出公允反映。

　　現(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：

　　二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他報(bào)告使用者

　　本次資產(chǎn)評估行為的委托方為證券*88，資產(chǎn)占有方(或產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位)為證券*。

　　(一)委托方概況

　　1、企業(yè)信息：

　　企業(yè)名稱：證券*88

　　注冊號：110104001503810

　　住所：北京市宣武區(qū)宣武證券***8大街證券證券證券證券***號

　　法定代表人：證券*

　　注冊資本：15000萬元

　　成立日期：1986年3月12日

　　公司類型：有限責(zé)任公司(國有獨(dú)資)

　　2、經(jīng)營范圍：

　　許可經(jīng)營項(xiàng)目：證券****;證券證券**。

　　一般經(jīng)營項(xiàng)目：證券證券****。

　　(二)資產(chǎn)占有方概況

　　1、企業(yè)信息：

　　企業(yè)名稱：證券*(以下簡稱“證券證券證券”)

　　注冊地址：證券證券****工業(yè)開發(fā)區(qū)

　　法定代表人：證券證券**

　　注冊資本：5000萬人民幣

　　實(shí)收資本：5000萬人民幣

　　經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司

　　經(jīng)營期限：1996年10月23日-2049年10月22日

　　2、經(jīng)營范圍：

　　許可經(jīng)營項(xiàng)目：無。

　　一般經(jīng)營項(xiàng)目：證券證券證券**。

　　注冊號：證券證券證券*

　　建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書編號：證券證券證券*

　　建筑資質(zhì)等級：房屋建筑工程施工總承包**級

　　3、企業(yè)簡介

　　證券*(原北京證券證券**有限公司)位于北京市證券證券*工業(yè)開發(fā)區(qū)。

　　評估基準(zhǔn)日企業(yè)投資方出資及占股比例如下：

序號	出資方名稱	出資額（萬元）	占股比例%
1	北京證券*有限公司	563.23	11.26
2	證券*職工持股會	1,446.77	28.94
3	北京市證券***開發(fā)總公司	1,050.00	21.00
4	證券證券（北京）投資有限公司	854.00	17.08
5	證券	543.00	10.86
6	證券	543.00	10.86
	合計(jì)	5,000.00	100.00

　　證券*是國家資質(zhì)一級建筑施工企業(yè)，可承擔(dān)工業(yè)與民用建筑、鋼結(jié)構(gòu)、市政道路、高級裝飾裝潢、智能化系統(tǒng)、弱電集成等工程建設(shè)施工。

　　證券*自創(chuàng)業(yè)以來，依靠科學(xué)的組織管理、一流的人才隊(duì)伍、雄厚的資金實(shí)力和超前的發(fā)展戰(zhàn)略，在激烈的市場競爭中脫穎而出，并迅速壯大，贏得了上級領(lǐng)導(dǎo)及社會各界的廣泛贊譽(yù)。

　　公司奉行“追求卓越，塑造精品”的經(jīng)營宗旨，視質(zhì)量為生命，以運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化管理、全面質(zhì)量管理、系統(tǒng)目標(biāo)管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)管理等科學(xué)手段，先后建成了首都機(jī)場航站樓、北環(huán)中心、時(shí)代風(fēng)帆大廈、奧運(yùn)村運(yùn)動員公寓、利樂包裝工業(yè)廠房(瑞典)、發(fā)那科廠房(日本)、中共中央文獻(xiàn)檔案館、泰山飯店康會中心、萬商大廈、北京科技大學(xué)留學(xué)生宿舍樓、北苑住宅小區(qū)、易亨大廈、河南許多中功國家糧食儲備庫、旭日嘉園小區(qū)等數(shù)十項(xiàng)國家、北京市重點(diǎn)工程、外資工程，獲北京市優(yōu)質(zhì)工程獎、市優(yōu)質(zhì)群體工程獎、結(jié)構(gòu)“長城杯”和竣工工程“長城杯”及魯班獎等國家、省市優(yōu)質(zhì)工程獎多項(xiàng)。

　　公司現(xiàn)有職工889人，管理人員有經(jīng)濟(jì)管理和專業(yè)技術(shù)人員602人，其中，中高級職稱202人，公司組織結(jié)構(gòu)如下：

　　評估基準(zhǔn)日證券*的長期投資企業(yè)及占股比例如下(金額單位萬元)：

長期投資單位名稱	注冊資本	實(shí)收資本	出資額	占股比例
北京證券證券**有限公司
北京城建證券***有限公司
北京證券***有限公司
北京證券****有限公司
北京證券***有限公司
北京證券**有限公司
北京證券**有限公司
北京證券***有限公司

　　4、公司資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況

　　截止評估基準(zhǔn)日20XX年12月31日，證券*的資產(chǎn)總額為87,861.50萬元，負(fù)債總額為80,229.67萬元，凈資產(chǎn)7,631.82萬元，證券*評估基準(zhǔn)日會計(jì)報(bào)表由安衡(北京)會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)。

　　2007~2008年及評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況如下表所示。

　　證券*資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況表

　　單位：人民幣萬元

項(xiàng)目	2007年	2008年	截止20XX年12月
總資產(chǎn)	43,897.06	88,440.16	87,861.50
負(fù)債	34,573.38	76,686.54	80,229.67
凈資產(chǎn)	9,323.68	11,753.62	7,631.82
主營業(yè)務(wù)收入	53,849.29	62,974.35	104,030.11
利潤總額	627.77	816.12	-112.21
凈利潤	428.39	583.82	-140.36

　　5、主要會計(jì)政策

　　1)會計(jì)制度：公司執(zhí)行中華人民共和國財(cái)政部頒發(fā)的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和《企業(yè)會計(jì)制度》及其補(bǔ)充規(guī)定。

　　2)會計(jì)年度：1月1日起12月31日止為一個(gè)會計(jì)年度。

　　3)記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。

　　4)記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則：會計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，資產(chǎn)以歷史成本為計(jì)價(jià)原則。

　　三、評估目的

　　此次評估目的是確定證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益的公允價(jià)值，為委托方證券*88轉(zhuǎn)讓證券*股權(quán)提供價(jià)值參考。

　　四、評估對象和評估范圍

　　評估對象為證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值。

　　此次評估范圍為經(jīng)安衡(北京)會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)的證券*截止20XX年12月31日整體資產(chǎn)、負(fù)債，明細(xì)見下表：

　　證券*資產(chǎn)負(fù)債表

　　人民幣：元

序號	科目	賬面價(jià)值	序號	科目	賬面價(jià)值
1	流動資產(chǎn)合計(jì)	812,321,934.80	12	流動負(fù)債合計(jì)	802,296,711.91
2	貨幣資金	97,622,137.46	13	短期借款	20,000,000.00
3	應(yīng)收賬款	350,672,440.77	14	應(yīng)付賬款	506,139,339.92
4	預(yù)付賬款	56,808,102.36	15	預(yù)收賬款	123,201,607.06
5	其他應(yīng)收款	136,255,454.06	16	應(yīng)付職工薪酬	3,962,316.59
6	存貨	170,963,800.15	17	應(yīng)交稅費(fèi)	9,372,720.62
7	非流動資產(chǎn)合計(jì)	66,293,022.31	18	應(yīng)付股利	12,929,357.33
8	長期股權(quán)投資	25,034,811.64	19	其他應(yīng)付款	126,691,370.39
9	固定資產(chǎn)	32,295,252.02
10	無形資產(chǎn)	8,962,958.65
11	資產(chǎn)總計(jì)	878,614,957.11	20	負(fù)債合計(jì)	802,296,711.91

　　納入評估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債以證券*提供給北京證券資產(chǎn)評估有限公司的“資產(chǎn)清查評估明細(xì)表”為準(zhǔn)。

　　五、價(jià)值類型及其定義

　　本次評估選用的價(jià)值類型為市場價(jià)值。

　　現(xiàn)行市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，某項(xiàng)資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易時(shí)所表現(xiàn)的價(jià)值。

　　買賣雙方對委估資產(chǎn)及市場，以及影響委估資產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)因素均有合理的知識背景。

　　相關(guān)交易方將在不受任何外在壓力、脅迫下，自主、獨(dú)立地決定其交易行為。

　　六、評估基準(zhǔn)日

　　評估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)、評估價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間，本次評估的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　確定本次評估基準(zhǔn)日的理由為：

　　(一)在征求委托方及產(chǎn)權(quán)持有者意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)此次經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)，以有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于本次評估目的，盡量減少和避免評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)為原則而選定的。

　　(二)在資產(chǎn)評估中所采用的價(jià)格均以評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行公允市場價(jià)格作為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　該基準(zhǔn)日后，人民幣存貸款利率無變動，匯率和國內(nèi)物價(jià)指數(shù)平穩(wěn)，國家政策或行業(yè)政策無大變動，國際國內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)形勢基本穩(wěn)定,因此確定該評估基日對評估結(jié)果無明顯影響。

　　(三)本項(xiàng)目所選取的評估基準(zhǔn)日為一特定會計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn)，能夠較全面反映評估對象的情況，盡可能接近評估目的的實(shí)現(xiàn)。

　　本次資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是二○**年十二月三十一日。

　　七、評估依據(jù)

　　在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法律法規(guī)以及參考的文件資料主要有：

　　(一) 行為依據(jù)

　　委托評估協(xié)議

　　(二) 法規(guī)依據(jù)

　　1、《中華人民共和國公司法》(2005年10月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂);

　　2、國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;

　　3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》;

　　4、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;

　　5、《財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)[2001]102號，2001年);

　　6、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);

　　7、中國注冊會計(jì)師協(xié)會關(guān)于印發(fā)《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知(會協(xié)[2003]18號);

　　8、《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見(試行)》;

　　9、中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則(2007);

　　10、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》(2006)。

　　(三) 產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　1、《產(chǎn)權(quán)持有者關(guān)于資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)聲明》;

　　2、設(shè)備購置發(fā)票、重要資產(chǎn)購置合同或憑證;

　　3、其他有關(guān)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　(四) 取價(jià)依據(jù)

　　1、委托方(產(chǎn)權(quán)持有者)提供的各類《資產(chǎn)評估清查申報(bào)明細(xì)表》;

　　2、委托方(產(chǎn)權(quán)持有者)提供的原始會計(jì)報(bào)表、原始會計(jì)憑證、財(cái)務(wù)會計(jì)經(jīng)營方面的資料、企業(yè)提供的銀行對帳單及余額表，以及有關(guān)協(xié)議、合同書、發(fā)票等財(cái)務(wù)資料;

　　3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料及價(jià)格信息資料，以及本機(jī)構(gòu)平時(shí)所積累的市場信息和取價(jià)參數(shù)資料等;

　　4、國務(wù)院令[2000]第294號《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》;

　　5、原國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會國經(jīng)貿(mào)[1997]456號“汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)”;

　　6、原國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[2000]1202號《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》;

　　7、中國機(jī)械電子工業(yè)出版社20XX年《中國機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)目錄》;

　　8、國家國庫券利率、銀行貸款利率等價(jià)格資料;

　　9、《慧聰商情》辦公自動化市場報(bào)價(jià);

　　10、《資產(chǎn)評估手冊》、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》。

　　八、評估方法

　　根據(jù)國有資產(chǎn)評估的有關(guān)法規(guī)和《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》(試行)，依據(jù)本次評估目的及委估資產(chǎn)類型，結(jié)合證券*近幾年經(jīng)營狀況選擇評估方法。

　　該企業(yè)屬非上市公司，目前同類企業(yè)也無交易資料可供參考，故無法采用市場法進(jìn)行評估;證券*經(jīng)營成果可以計(jì)量和預(yù)測，故可采用收益法評估;被評估企業(yè)有完整的財(cái)務(wù)會計(jì)資料，故可采用成本法進(jìn)行評估。

　　本次評估選擇成本法和收益法對證券*整體資產(chǎn)進(jìn)行評估。

　　(一)收益法

　　此次評估工作中，我們采用收益法對證券*的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，即以未來若干年度內(nèi)的企業(yè)股權(quán)自由現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計(jì)算得出股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值，然后再加上溢余資產(chǎn)價(jià)值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值得出股東全部權(quán)益價(jià)值，用股東全部權(quán)益價(jià)值乘以擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例則得出股東部分權(quán)益。

　　本次收益法評估模型選用企業(yè)股權(quán)自由現(xiàn)金流量模型。

　　在股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法模型下，股東全部權(quán)益資產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式為：

　　股東全部權(quán)益資產(chǎn)價(jià)值=營業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值

　　在此模型下，營業(yè)性資產(chǎn)即為企業(yè)未來各期股權(quán)自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和。

　　(二)成本法

　　成本法的基本思路是從投入的角度，即從資產(chǎn)購建的角度將被估企業(yè)視為一個(gè)生產(chǎn)要素的組合體，在對各項(xiàng)資產(chǎn)清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，逐一運(yùn)用不同的方法進(jìn)行評估，最后加和確認(rèn)為評估結(jié)果。

　　證券*各項(xiàng)資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，負(fù)債為流動負(fù)債。

　　1、流動資產(chǎn)

　　流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨。

　　(1) 貨幣資金

　　對貨幣資金，評估人員對庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)后現(xiàn)金金額和現(xiàn)金出入庫記錄，倒推評估基準(zhǔn)日庫存現(xiàn)金余額，以核實(shí)無誤后的金額確認(rèn)為評估值。

　　對銀行存款賬面價(jià)值進(jìn)行核實(shí)，并結(jié)合銀行對帳單金額和余額調(diào)節(jié)表，以核實(shí)無誤后的金額確認(rèn)為評估值。

　　(2)應(yīng)收賬款

　　應(yīng)收賬款：評估人員在對應(yīng)收賬款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。

　　根據(jù)各單位的具體情況采用個(gè)別認(rèn)定法，對評估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。

　　以賬面值減去評估風(fēng)險(xiǎn)損失作為評估值。

　　(3) 預(yù)付賬款

　　評估人員在對預(yù)付賬款核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。

　　根據(jù)各單位的具體情況采用個(gè)別認(rèn)定法，對評估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。

　　以賬面值減去評估風(fēng)險(xiǎn)損失作為評估值。

　　(4) 其他應(yīng)收款

　　其他應(yīng)收款：評估人員在對應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。

　　根據(jù)各單位的具體情況采用個(gè)別認(rèn)定法，對評估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。

　　以賬面值減去評估風(fēng)險(xiǎn)損失作為評估值。

　　(5) 存貨的評估

　　納入此次評估范圍的存貨主要包括建筑原材料、存貨-在產(chǎn)品(工程施工)以及周轉(zhuǎn)材料，分布在各項(xiàng)目地。

　　評估人員核實(shí)各種費(fèi)用清查評估明細(xì)表與明細(xì)賬余額是否一致，取得原始入賬憑證，在核對無誤的基礎(chǔ)上分析存貨價(jià)值。

　　2、固定資產(chǎn)

　　納入此次評估范圍的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備。

　　評估人員根據(jù)企業(yè)委托評估的資產(chǎn)范圍和資產(chǎn)類型，明確評估范圍和對象，擬定評估工作計(jì)劃和實(shí)施方案，制定評估工作方案;根據(jù)委托方提供的評估申報(bào)表及相應(yīng)的權(quán)屬材料，確定具體的評估計(jì)算方法，分資產(chǎn)類型進(jìn)行分析，確定適用的評估方法;與委托方的技術(shù)人員、資產(chǎn)管理人員，深入現(xiàn)場實(shí)地勘察、鑒定，了解掌握現(xiàn)實(shí)狀況;將勘察鑒定結(jié)果詳細(xì)記入鑒定表中作為評估計(jì)算的重要依據(jù)。

　　核查資產(chǎn)賬面價(jià)值，做到賬表相符，賬實(shí)相符，向公司管理人員調(diào)查了解建設(shè)基本情況，查詢并收集相關(guān)權(quán)屬、合同資料。

　　整理匯總，撰寫評估情況詳細(xì)說明并整理工作底稿。

　　3、無形資產(chǎn)

　　證券*現(xiàn)持有兩塊土地。

　　其中***辦公基地未辦理土地使用權(quán)證，該土地系證券*與當(dāng)?shù)刈C券簽訂協(xié)議租賃所得、證券**已辦理土地使用權(quán)證。

　　土地使用權(quán)證號：證券(***出)第**號。

　　對無形資產(chǎn)清查核實(shí)，評估人員調(diào)查了解了無形資產(chǎn)的具體內(nèi)容，賬面價(jià)值構(gòu)成要素，核對財(cái)務(wù)的入賬金額和其他有關(guān)的財(cái)務(wù)憑證，核查資產(chǎn)賬面價(jià)值，做到賬表相符，賬實(shí)相符，查詢并收集相關(guān)權(quán)屬。

　　整理匯總，撰寫評估情況詳細(xì)說明并整理工作底稿。

　　4、長期股權(quán)投資

　　長期股權(quán)投資是指通過投資取得被投資單位的股份。

　　企業(yè)對其他單位的股權(quán)投資，通常是為長期持有，以及通過股權(quán)投資達(dá)到控制被投資單位，或?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響，或?yàn)榱伺c被投資單位建立密切關(guān)系，以分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　評估人員調(diào)查了解了長期股權(quán)的具體內(nèi)容，對被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)清查，并對被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)評估。

　　用被投資單位的全部權(quán)益價(jià)值乘以所持股權(quán)比例則得出長期股權(quán)投資權(quán)益價(jià)值。

　　5、流動負(fù)債

　　對企業(yè)負(fù)債的評估，主要是進(jìn)行審查核實(shí)，以將來應(yīng)由評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債金額作為負(fù)債的評估值，對于將來并非應(yīng)由評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目，按零值計(jì)算。

　　對于流動負(fù)債項(xiàng)目中的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費(fèi)等項(xiàng)目的評估，根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)明細(xì)表，以產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)作為其評估值。

　　九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　我公司接受評估委托后，即選派評估人員于20XX年3月17日開始前期工作，配合企業(yè)進(jìn)行評估前期準(zhǔn)備工作，制訂資產(chǎn)評估工作計(jì)劃，隨后進(jìn)駐現(xiàn)場并于20XX年4月30日完成現(xiàn)場勘察工作。

　　此后，評估人員經(jīng)歷2個(gè)多月的詢價(jià)、估算工作，于20XX年6月10日出具了資產(chǎn)評估報(bào)告書。

　　我們根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估，整個(gè)評估工作分為四個(gè)階段：

　　(一)前期準(zhǔn)備階段

　　1、對委托項(xiàng)目進(jìn)行前期調(diào)查，聽取委托方關(guān)于被評估資產(chǎn)的范圍、類別、評估目的和時(shí)間進(jìn)度要求的介紹，并深入現(xiàn)場，對委估資產(chǎn)做初步了解，在此基礎(chǔ)上，與委托方商定評估基準(zhǔn)日并簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。

　　2、根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，結(jié)合評估項(xiàng)目的具體情況，擬訂初步的評估工作計(jì)劃，包括各類資產(chǎn)擬采用的評估方法、人員配備及時(shí)間安排進(jìn)度，在此同時(shí)，根據(jù)評估工作的需要，提請委托方做好資產(chǎn)評估前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括：資產(chǎn)清查核實(shí)、填寫各類資產(chǎn)評估申報(bào)表及準(zhǔn)備與評估有關(guān)的各種資料。

　　(二)現(xiàn)場評估階段

　　根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估和產(chǎn)權(quán)界定，具體步驟如下：

　　1、聽取有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹;

　　2、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法;

　　3、將產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表與企業(yè)的財(cái)務(wù)賬冊進(jìn)行核實(shí);

　　4、核實(shí)設(shè)備數(shù)量、運(yùn)行維修等情況，查閱產(chǎn)權(quán)證明文件如設(shè)備購置合同、發(fā)票等資料;勘察實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，查閱和收集有關(guān)資料，擬定實(shí)物資產(chǎn)評估思路;

　　5、了解各項(xiàng)資產(chǎn)的性質(zhì)、內(nèi)容并查看收集相關(guān)合同、憑證和單據(jù);

　　6、對遇到的問題與審計(jì)人員及產(chǎn)權(quán)持有者溝通;

　　7、開展市場調(diào)研、詢價(jià)工作。

　　(三)評定估算

　　評估現(xiàn)場工作結(jié)束，轉(zhuǎn)入評定估算階段。

　　評估人員根據(jù)收集的價(jià)格資料及每項(xiàng)資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，對債權(quán)債務(wù)類資產(chǎn)負(fù)債主要通過核實(shí)、分析等手段進(jìn)行評估;對實(shí)物類主要采用成本法進(jìn)行評估，根據(jù)掌握的交易實(shí)例等，計(jì)算各單項(xiàng)資產(chǎn)評估結(jié)果。

　　(四)匯總評估結(jié)果階段

　　主要工作：對專業(yè)組分類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果進(jìn)行匯總、分析、調(diào)整并編寫分項(xiàng)資產(chǎn)評估說明及主要資產(chǎn)評估案例，確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況。

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告書及資產(chǎn)評估說明，并按“三級復(fù)核”程序，逐級進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核意見，修正和完善評估結(jié)果及報(bào)告。

　　(五)提交報(bào)告階段

　　主要工作：起草資產(chǎn)評估報(bào)告書，向委托方提交評估報(bào)告書初稿，與委托方交換意見，進(jìn)行必要的修改，經(jīng)委托方確認(rèn)后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告書。

　　十、評估假設(shè)

　　本次評估是依據(jù)下列評估假設(shè)前提下進(jìn)行的，只有在以下評估假設(shè)下，評估結(jié)論方可成立。

　　1、利益主體變動假設(shè)

　　利益主體變動假設(shè)是指資產(chǎn)評估以被評估資產(chǎn)利益主體變動為前提。

　　2、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)

　　資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。

　　3、有效市場存在假設(shè)

　　有效市場存在假設(shè)是指資產(chǎn)評估選取的作價(jià)依據(jù)和評估結(jié)論有一個(gè)有效的市場存在。

　　4、理性評估行為假設(shè)

　　理性評估行為假設(shè)是指資產(chǎn)評估的當(dāng)事人都是理性的，因而他們的評估行為也是理性的。

　　十一、評估結(jié)論

　　在實(shí)施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，證券*于評估基準(zhǔn)日20XX年12月31日的整體資產(chǎn)評估結(jié)論如下：

　　1、成本法結(jié)果

　　資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為878,614,957.11元，評估值為878,999,395.04元，評估增值384,437.94元，增值率為0.04%;

　　負(fù)債賬面價(jià)值合計(jì)為802,296,711.91元，評估值為802,296,711.91元，評估增值0元，增值率為0%;

　　凈資產(chǎn)賬面值合計(jì)為76,318,245.20元，評估值為76,702,683.13元，評估增值384,437.94元，增值率為0.50%。

科目名稱	賬面價(jià)值	評估價(jià)值	增減值	增值率%
一、流動資產(chǎn)合計(jì)	812,321,934.80	759,395,183.46	-52,926,751.34	-6.52%
貨幣資金	97,622,137.46	97,622,137.46
應(yīng)收賬款	350,672,440.77	352,434,613.84	1,762,173.07	0.50%
預(yù)付賬款	56,808,102.36	56,808,102.36
其他應(yīng)收款	136,255,454.06	136,940,154.83	684,700.77	0.50%
存貨	170,963,800.15	115,590,174.97	-55,373,625.18	-32.39%
二、非流動資產(chǎn)合計(jì)	66,293,022.31	119,604,211.58	53,311,189.28	80.42%
長期股權(quán)投資	25,034,811.64	23,530,676.07	-1,504,135.56	-6.01%
固定資產(chǎn)	32,295,252.02	89,940,085.51	57,644,833.49	178.49%
無形資產(chǎn)	8,962,958.65	6,133,450.00	-2,829,508.65	-31.57%
三、資產(chǎn)總計(jì)	878,614,957.11	878,999,395.04	384,437.94	0.04%
四、流動負(fù)債合計(jì)	802,296,711.91	802,296,711.91
短期借款	20,000,000.00	20,000,000.00
應(yīng)付賬款	506,139,339.92	506,139,339.92
預(yù)收賬款	123,201,607.06	123,201,607.06
應(yīng)付職工薪酬	3,962,316.59	3,962,316.59
應(yīng)交稅費(fèi)	9,372,720.62	9,372,720.62
應(yīng)付股利	12,929,357.33	12,929,357.33
其他應(yīng)付款	126,691,370.39	126,691,370.39
五、負(fù)債合計(jì)	802,296,711.91	802,296,711.91
六、凈資產(chǎn)	76,318,245.20	76,702,683.13	384,437.94	0.50%

　　證券*全體股東權(quán)益價(jià)值為76,702,683.13元，其中19,193,926.29元系批準(zhǔn)核銷的稅款，計(jì)入“資本公積—國家獨(dú)享資本公積”。

　　(京國資[2005]***號)由于北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*21%的股權(quán)，則北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*的股權(quán)價(jià)值為：

　　(76,702,683.13—19,193,926.29)×21%=12,076,838.94(元)

　　取整1,207.68萬元

　　2、收益法評估結(jié)果：

　　證券*全體股東權(quán)益價(jià)值為78,984,382.23元，其中19,193,926.29元系批準(zhǔn)核銷的稅款，計(jì)入“資本公積—國家獨(dú)享資本公積”。

　　(京國資[2005]**號)由于北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*21%的股權(quán)，則北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*的股權(quán)價(jià)值為：

　　(78,984,382.23—19,193,926.29)×21%=12,555,995.75(元)

　　取整1,255.60萬元

　　北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有證券*的股東權(quán)益價(jià)值為1,255.60萬元。

　　3、評估結(jié)果：

　　我們知道，成本法結(jié)果為單項(xiàng)資產(chǎn)的簡單加和而未反映企業(yè)整體資產(chǎn)的綜合效用，而收益法結(jié)果體現(xiàn)為企業(yè)未來整體效益及經(jīng)營期間收益的實(shí)現(xiàn)，更能反映投資者的意愿，另外本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是以持續(xù)經(jīng)營為前提，因此我們采用收益法結(jié)果為本次評估結(jié)論，即：

　　證券*88所持有的證券*21%的股東權(quán)益價(jià)值為1,255.60萬元。

　　大寫：壹仟貳佰伍拾伍萬陸仟元整。

　　評估結(jié)論根據(jù)以上評估工作得出。

　　十二、特別事項(xiàng)說明

　　(一)本評估報(bào)告僅是注冊評估師對評估對象的公平市場價(jià)值發(fā)表的專業(yè)意見，評估師依據(jù)評估有關(guān)規(guī)范意見的規(guī)定，對委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明文件給予了關(guān)注和查驗(yàn)。

　　但評估機(jī)構(gòu)不是法定的資產(chǎn)權(quán)屬鑒證機(jī)構(gòu)，評估對象法律權(quán)屬的確認(rèn)不在注冊評估師執(zhí)業(yè)范圍之內(nèi)，我們不能對委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的真實(shí)性、合法性和完整性提供任何保證。

　　(二)本評估公司及參加本次資產(chǎn)評估的工作人員與擬進(jìn)行資產(chǎn)交易的雙方企業(yè)之間均無任何利害關(guān)系，不受各方企業(yè)利益的影響，本次資產(chǎn)評估收費(fèi)與資產(chǎn)評估價(jià)值無關(guān)。

　　(三)本評估報(bào)告中與被評估資產(chǎn)有關(guān)的由產(chǎn)權(quán)持有者提供的資料其真實(shí)性由產(chǎn)權(quán)持有者負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

　　(四)上述評估結(jié)果中的評估價(jià)值，建立在委托方提供給評估師的產(chǎn)權(quán)依據(jù)及其他有關(guān)資料客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的基礎(chǔ)上。

　　如委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的上述資料中存在重大虛假或隱瞞事實(shí)真相行為，本評估結(jié)果無效，由此引起的相關(guān)后果出委托方和產(chǎn)權(quán)持有者負(fù)責(zé)。

　　(五)本評估結(jié)論未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力的影響。

　　(六)本評估結(jié)論未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。

　　(七)本評估報(bào)告包含若干備查文件，這些備查文件亦構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等的法律效力。

　　(八)本次評估中所采用的各項(xiàng)收入以及相關(guān)成本等均是評估機(jī)構(gòu)依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者提供的歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在盡職調(diào)查后所做的一種專業(yè)判斷，評估機(jī)構(gòu)判斷的合理性等將會對估值結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　　(九)本評估結(jié)論中，評估人員未對各種設(shè)備在評估基準(zhǔn)日時(shí)的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測，評估人員在假定產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有效的前提下，通過實(shí)地勘察作出的判斷。

　　(十)本評估報(bào)告所揭示的評估結(jié)論系根據(jù)本報(bào)告所闡明的原則、依據(jù)、前提、方法和程序，對所評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日之現(xiàn)有用途、狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持不變的前提下，所提出的公允價(jià)值意見。

　　當(dāng)前述原則、前提等發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)論一般會失效。

　　十三、評估報(bào)告使用限制說明

　　(一)本評估報(bào)告書只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途。

　　(二)本評估報(bào)告書只能用于委托方為本次評估目的和送交財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用。

　　(三)未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定除外。

　　(四)按照國家現(xiàn)行規(guī)定，評估結(jié)果自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

　　本資產(chǎn)評估結(jié)果的有效期為：20XX年12月31日至20XX年12月30日。

　　(五)本報(bào)告評估所揭示的評估結(jié)論是對二○**年十二月三十一日這一基準(zhǔn)日所評估資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，并對相關(guān)重大事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了披露和提示。

　　除報(bào)告中已經(jīng)考慮事項(xiàng)之外，我公司對評估基準(zhǔn)日以后產(chǎn)權(quán)持有者資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。

　　(六)本評估報(bào)告包含若干備查文件及評估明細(xì)表，所有備查文件及評估明細(xì)表亦構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等的法律效力。

　　(七)本報(bào)告的評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮下屬情況的發(fā)生：

　　1、將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜;