資產(chǎn)評估報(bào)告評估說明

　　一、關(guān)于本次資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明

　　本評估說明僅供財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報(bào)告書和檢查評估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。

　　中林資產(chǎn)評估有限公司

　　2015年三月十八日

　　二、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明

　　(一)委托方與資產(chǎn)占有方概況(詳見評估報(bào)告正文第二項(xiàng))

　　(二)關(guān)于評估目的的說明(詳見評估報(bào)告正文第三項(xiàng))

　　(三)關(guān)于評估范圍的說明(詳見評估報(bào)告正文第四項(xiàng))

　　(四)關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明(詳見評估報(bào)告正文第六項(xiàng))

　　(五)資產(chǎn)調(diào)查事項(xiàng)的說明(略)

　　(六)可能影響評估工作的重大事項(xiàng)說明

　　納入本次資產(chǎn)評估范圍的評估對象權(quán)屬清楚、界限明確、無糾紛，沒有抵押、質(zhì)押及擔(dān)保等影響評估結(jié)果的重大事項(xiàng)。

　　委托方： 資產(chǎn)占有方：

　　法定代表人： 法定代表人：

　　日期：2015年三月十八日 日期：2015年三月十八日

　　三、資源資產(chǎn)調(diào)查、核實(shí)情況說明

　　(一)資源資產(chǎn)調(diào)查組織與準(zhǔn)備

　　1、技術(shù)方案設(shè)計(jì)

　　針對經(jīng)濟(jì)林木的分布特點(diǎn)、本次評估目的及委托方、資產(chǎn)占有方意見，由我公司注冊資產(chǎn)評估師及聘請林業(yè)調(diào)查專家、農(nóng)藝專家組成的評估項(xiàng)目組，依據(jù)委托方提供的資產(chǎn)清單及其他資料，經(jīng)過認(rèn)真研究分析后，確定本次資源調(diào)查技術(shù)方案。

　　2、調(diào)查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)、《森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查主要技術(shù)規(guī)定》(林資發(fā)[2003]61號(hào));

　　(2)、《××省森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查操作細(xì)則》(×林政[2004]254號(hào))。

　　3、技術(shù)精度

　　本次資源調(diào)查采用全面調(diào)查法，調(diào)查級(jí)別為三類調(diào)查，各調(diào)查因子調(diào)查精度不低于95%。

　　4、調(diào)查工具

　　Q3手持式GIS采集器(中海達(dá)測繪，亞米級(jí)精度)、測繩、皮尺、卡尺、布魯萊斯測高器等;

　　5、使用圖件

　　委托方提供委估地塊《地形圖》(1:10000)與《××市××鎮(zhèn)林相圖》。

　　(二)資源資產(chǎn)調(diào)查過程

　　我公司評估項(xiàng)目組在委托方(××集團(tuán)公司)、資產(chǎn)占有方(×農(nóng)莊)、××市林業(yè)局人員的協(xié)助下，于200×年3月10日～18日期間，對委估資產(chǎn)進(jìn)行了全面調(diào)查。每一分項(xiàng)林木調(diào)查結(jié)果，在調(diào)查完成當(dāng)天，經(jīng)過我公司評估人員整理后，由委托方和資產(chǎn)占有方代表進(jìn)行了簽字確認(rèn)。

　　(三)主要調(diào)查方法

　　1、面積調(diào)查方法

　　用委托方提供的《地形圖》(1:10000)為工作手圖，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，根據(jù)不同的地類、權(quán)屬、行政界線、優(yōu)勢樹種等進(jìn)行現(xiàn)地勾繪(測量)小班界線，并采用Q3手持式GIS采集器繞測、定位落圖。根據(jù)外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)，用AutoCAD、MapInfo等系統(tǒng)軟件求算各小班面積。面積以hm2為單位，取小數(shù)點(diǎn)后4位。

　　2、經(jīng)濟(jì)林苗木株數(shù)、地徑、苗高調(diào)查方法

　　取林木生長狀況有代表性的地塊，在該地段設(shè)置面積為26m×26m的標(biāo)準(zhǔn)樣地(對坡度超過5°的樣地，進(jìn)行了羅盤改平修正)，進(jìn)行每木檢尺，實(shí)測樣地面積不少于該林種林木小班面積的60%。

　　由于林種經(jīng)營特點(diǎn)，部分經(jīng)濟(jì)林種無胸徑，故檢尺時(shí)分林種測量地徑、株高。

　　3、其他調(diào)查方法(略)

　　(四)資產(chǎn)調(diào)查結(jié)論

　　經(jīng)現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查，本次評估范圍占地總面積2,100畝，該地上種植的經(jīng)濟(jì)林及苗木共計(jì)398,767株，具體分布如下：

　　以上調(diào)查結(jié)論，均得到了委托方和資產(chǎn)占有的認(rèn)可。

　　四、評估依據(jù)的說明

　　(詳見評估說明第八項(xiàng))

　　五、評估技術(shù)說明

　　(一)評估過程

　　本次評估的目的是工程項(xiàng)目征占用地對資產(chǎn)占有方進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償，故我們的評估方案是根據(jù)工程占地拆遷補(bǔ)償及有關(guān)規(guī)定制定的。

　　(1)查驗(yàn)委估資產(chǎn)權(quán)屬文件。

　　(2)請資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)清單，本公司評估人員和農(nóng)藝專家對委估資產(chǎn)進(jìn)行全面調(diào)查。

　　(3)收集評估所需資料，由于委估資產(chǎn)品種多數(shù)量大，且有些品種為國外優(yōu)良品種，在審核報(bào)關(guān)資料的同時(shí)，還外聘了果樹、植物專家，對委估資產(chǎn)進(jìn)行鑒定;與此同時(shí)收集果品及苗木各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)行市場詢價(jià)。

　　另外，評估人員通過相關(guān)渠道，對當(dāng)?shù)毓こ滩疬w征占地執(zhí)行的地方性法規(guī)、規(guī)定進(jìn)行了收集與整理，對各項(xiàng)法規(guī)的執(zhí)行范圍、有效性等與發(fā)文部門進(jìn)行了核實(shí)與確認(rèn)。

　　(4)確定計(jì)算方法，根據(jù)委估資產(chǎn)特點(diǎn)確定采用不同方法進(jìn)行評估計(jì)算。

　　(二)評估方法

　　本次評估方法是根據(jù)××市人民政府××號(hào)令關(guān)于《××市森林資源保護(hù)管理?xiàng)l例》對工程占地補(bǔ)償辦法，結(jié)合2,100畝地塊上各經(jīng)濟(jì)林種類、生長發(fā)育現(xiàn)狀，近年來產(chǎn)果情況，通過市場調(diào)查，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和評估方法進(jìn)行的。

　　1、對處于盛果期經(jīng)濟(jì)林按如下方法計(jì)算評估結(jié)果，計(jì)算公式為：

　　P = å Ci ×L

　　P—評估值

　　Ci—各類果樹實(shí)際占地面積×平均產(chǎn)量Kg/畝×調(diào)整系數(shù)×價(jià)格

　　L—補(bǔ)償倍數(shù)，政府令規(guī)定鮮果按5～6倍賠償

　　調(diào)整系數(shù)主要包括等級(jí)調(diào)整系數(shù)和株數(shù)調(diào)整系數(shù)，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　(1)、等級(jí)調(diào)整系數(shù)

　　針對本次評估基準(zhǔn)日經(jīng)濟(jì)林林分特點(diǎn)，按不同樹種制定的。

　　例如××品種果樹分為四級(jí)：

　　1級(jí)：長度15cm以上(含15cm)的枝條30根以上(含30根),地面以上10 cm處的主干直徑6 cm以上(含6 cm);

　　2級(jí)：長度15cm以上枝條10-29根;

　　3級(jí)：長度15cm以上的枝條5-9根;

　　4級(jí)：長度15cm以上的枝條4根以下(含4根)。

　　(2)、株數(shù)調(diào)整系數(shù)

　　為針對本次評估基準(zhǔn)日該經(jīng)濟(jì)林每畝現(xiàn)有存活株樹、疏密程度與同種經(jīng)濟(jì)林標(biāo)準(zhǔn)株數(shù)進(jìn)行比較調(diào)整。

　　2、處于產(chǎn)前期的苗木

　　苗木計(jì)算公式如下：

　　P = å 各苗木、樹木按品種、規(guī)格×單價(jià)×株數(shù)

　　(三)取價(jià)方法

　　1、果品取價(jià)源自國內(nèi)果品批發(fā)市場現(xiàn)場收購價(jià)(××市果品批發(fā)市場價(jià)格扣除運(yùn)費(fèi))、委估資產(chǎn)周邊經(jīng)濟(jì)林路邊收購價(jià)，并參考資產(chǎn)占有方近三年果品銷售價(jià)格，最后確定評估單價(jià)。

　　2、苗木取價(jià)方法，同規(guī)格苗木有市價(jià)的原則按市價(jià)評估，沒有市價(jià)的按苗木購置價(jià)值加標(biāo)準(zhǔn)成本投入確定。

　　(四) 產(chǎn)量確認(rèn)方法

　　評估使用的每畝平均產(chǎn)量是參照委估資產(chǎn)周邊相同或相類似經(jīng)濟(jì)林平均產(chǎn)量，由我公司評估專家及外聘農(nóng)藝專家現(xiàn)場勘查，再結(jié)合我公司掌握的該地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)量數(shù)據(jù)，對各種果品每畝平均產(chǎn)量進(jìn)行估算得出的。

　　六、評估結(jié)論及其分析

　　(一)評估結(jié)果(見評估明細(xì)表)

　　(二)評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)

　　1、在本次評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對評估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;

　　2、在本次評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估值 。

　　(三)評估結(jié)論的效力、評估報(bào)告使用與限制說明、有效期(略)

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