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淺析我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題論文
1998年我國(guó)市場(chǎng)化住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、保持金融市場(chǎng)穩(wěn)定、促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。但由于我國(guó)房地產(chǎn)金融具有一定的金融抑制特征，其促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的作用并沒有完全發(fā)揮出來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)金融深化的要求日趨強(qiáng)烈，房地產(chǎn)金融從金融抑制向金融深化轉(zhuǎn)變已成為一種必然趨勢(shì)。但1997年亞洲金融危機(jī)，特別是2007年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)國(guó)際金融危機(jī)之后，又一次將金融危機(jī)與房地產(chǎn)聯(lián)系在了一起。川包括崇尚金融自由化的西方國(guó)家在內(nèi)的各國(guó)政府都出手干預(yù)金融市場(chǎng)，其中很多措施直接針對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，并引發(fā)了人們對(duì)金融深化理論的反思。
一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論演進(jìn)脈絡(luò)
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新源于金融發(fā)展與深化理論。金融發(fā)展與金融深化理論的不斷演進(jìn)與完善，為房地產(chǎn)金融發(fā)展實(shí)踐提供了理論基礎(chǔ)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與深化也開始在一些發(fā)達(dá)國(guó)家不斷推進(jìn)，對(duì)促進(jìn)這些國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
從國(guó)內(nèi)外的研究文獻(xiàn)看，對(duì)金融發(fā)展理論有突出貢獻(xiàn)的是約翰}G.格利和愛德華·S.肖。兩位學(xué)者從20世紀(jì)50年代開始關(guān)注金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，通過對(duì)金融中介在促進(jìn)投資方面的深人研究，驗(yàn)證了金融發(fā)展在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的重要作用，并進(jìn)一步說(shuō)明這種促進(jìn)作用發(fā)揮的程度會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而相應(yīng)增強(qiáng)。20世紀(jì)60年代，格利與肖的論著《金融理論中的貨幣》問世。他們?cè)谶@本書中闡明了各種金融資產(chǎn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的重要作用，除了間接融資市場(chǎng)的投資主體外，其他非貨幣金融中介在投資中也扮演著重要角色，整個(gè)金融體系的合理運(yùn)轉(zhuǎn)有利于將分散性儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)榧行酝顿Y，促進(jìn)生產(chǎn)性投資水平的提高，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
20世紀(jì)80年代，阿根廷、巴西等實(shí)行金融深化政策的發(fā)展中國(guó)家爆發(fā)了比較嚴(yán)重的金融危機(jī)或債務(wù)危機(jī)。這一現(xiàn)象引起了一些金融深化理論倡導(dǎo)者的重視，針對(duì)金融深化理論在這些國(guó)家實(shí)踐過程中產(chǎn)生的突出問題，長(zhǎng)期從事金融深化理論研究的麥金農(nóng)和馬克威爾·弗萊等學(xué)者開始對(duì)以前的金融深化理論進(jìn)行反思，并在1990年代初期提出了金融深化次序理論，對(duì)傳統(tǒng)的金融深化理論進(jìn)行了修正與完善。 在金融深化理論的指引下，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，一些發(fā)達(dá)國(guó)家和少數(shù)發(fā)展中國(guó)家根據(jù)本國(guó)的實(shí)際情況，發(fā)展起了不同特色的房地產(chǎn)金融，形成了分別以美國(guó)、德國(guó)和新加坡為代表的抵押式房地產(chǎn)金融、互助儲(chǔ)蓄式房地產(chǎn)金融及強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄的公積金房地產(chǎn)金融三種典型模式。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的突出特征
我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與完善的大背景下加速推進(jìn)的。同國(guó)外一些國(guó)家相比，由于體制轉(zhuǎn)軌的階段性特征、資源享賦及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的差異，我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新表現(xiàn)出以下一些突出特征。準(zhǔn)確把握這些特征，是有序、合理推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新并有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的前提。
(一)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新短期內(nèi)呈現(xiàn)一定的波動(dòng)性，但長(zhǎng)期穩(wěn)步推進(jìn)的大趨勢(shì)沒有改變
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)金融呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢(shì)頭:房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、住房公積金、房地產(chǎn)貸款證券化、房地產(chǎn)互助儲(chǔ)蓄都實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。但由于市場(chǎng)開放程度的提高，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國(guó)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響越來(lái)越大，加之金融制度還處于發(fā)展完善之中，還不是很成熟，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新很容易受到國(guó)外金融動(dòng)蕩因素的影響。
(二)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進(jìn)程中出現(xiàn)了金融風(fēng)險(xiǎn)的苗頭
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠引人市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持。但由于市場(chǎng)條件與監(jiān)管機(jī)制方面存在的問題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中也容易造成房地產(chǎn)的過度發(fā)展問題，并產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，如果得不到充分的釋放，這種風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷積累。不斷積累的風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，便會(huì)迅速擴(kuò)展，并通過一定的傳導(dǎo)機(jī)制引發(fā)整個(gè)金融體系的危機(jī)。因此，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中的金融風(fēng)險(xiǎn)及防范問題已經(jīng)成為世界各國(guó)普遍關(guān)注的課題。我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上持續(xù)繁榮的背后所蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。
(三)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新深度依賴商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新與隱性資金輸人支持，金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)具有一定的集中性、隱蔽性與潛在性
我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源主體以商業(yè)銀行為主，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新更多體現(xiàn)在銀行的信貸業(yè)務(wù)的簡(jiǎn)單創(chuàng)新上，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行系統(tǒng)內(nèi)部，多元化的供給主體還沒有形成。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的增強(qiáng)，國(guó)家對(duì)房貸實(shí)現(xiàn)了從緊的政策，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例有所提高，但自籌資金增量部分多數(shù)以房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金等融資方式為主。在我國(guó)資本市場(chǎng)不充分發(fā)展與居民投資意愿不強(qiáng)等多重因素影響下，房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金出資人還是以商業(yè)銀行為主體。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與房?jī)r(jià)的整體提升，催動(dòng)商業(yè)銀行在房貸約束背景下通過信托和基金等渠道隱性為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金支持，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實(shí)際仍沒有打破商業(yè)銀行主導(dǎo)房地產(chǎn)金融的局面。
三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中必須關(guān)注與解決的幾個(gè)問題
我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進(jìn)程起步于房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革實(shí)踐，與金融體制的改革和完善的相關(guān)性較強(qiáng)，同金融體制相對(duì)成熟的國(guó)家相比，表現(xiàn)出一些明顯的個(gè)性化特征。這就要求我們一定要準(zhǔn)確把握這些個(gè)性化的特征，關(guān)注并解決好以下幾個(gè)問題:
(一)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)防范的并重問題
國(guó)外的房地產(chǎn)金融發(fā)展、深化理論及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也蘊(yùn)含一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果不注意金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，當(dāng)金融風(fēng)險(xiǎn)積累到一定程度，不但會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也會(huì)危及整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性。另外，由于我國(guó)金融約束較強(qiáng)，金融深化與金融監(jiān)管政策還處于不斷完善的過程之中，因此房地產(chǎn)金融創(chuàng)新更多地是依靠傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的創(chuàng)新與演化，金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)過于集中的特點(diǎn)比較明顯。這就要求我們要有序推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，并將房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)防范并重。要高度重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與深化可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，未雨綢繆，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響。
(二)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的適度性問題
國(guó)內(nèi)外實(shí)踐證明，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系呈現(xiàn)出既支持又背離的非線性關(guān)系，有序、適度推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，能夠分散局部集中的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高金融創(chuàng)新主體抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而降低整個(gè)金融體系中的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn);脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要與超出金融市場(chǎng)承載能力的過度房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，將導(dǎo)致過多資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)的集聚，催生新的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中一定要堅(jiān)持適度性原則。
(三)結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際科學(xué)構(gòu)建房地產(chǎn)金融創(chuàng)新程度衡量指標(biāo)體系問題
房地產(chǎn)創(chuàng)新程度的科學(xué)計(jì)量是有序推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的前提。國(guó)外房地產(chǎn)金融深化多年的實(shí)踐過程建立了相關(guān)的指標(biāo)體系，形成了較為成熟的金融創(chuàng)新程度測(cè)量方法，為我們提供了借鑒參考。但由于各國(guó)市場(chǎng)化水平、金融開放程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r存在較大差別，不可能有一個(gè)一勞永逸、普適性的衡量方法。
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